1、粗#粘#常粙#綠粚#鴈粛#米#1 农民发展研究 【决策参考】【决策参考】 浙江省农民发展研究中心 浙江农林大学中国农民发展研究中心2015 年 第 1 期总第 12 期 浙江省农民发展研究中心 浙江农林大学中国农民发展研究中心2015 年 第 1 期总第 12 期 关于儋州市新型城镇化试点工作的几点建议 浙江农林大学中国农民发展研究中心 浙江师范大学农村研究中心联合课题组 儋州市市委、市政府：儋州市市委、市政府： 国家发改委关于印发国家新型城镇化综合试点方案的 通知 （发改规划20142960 号）及国家新型城镇化综合 2 试点方案 颁发后， 在市委、 市政府的支持下， 课题组于 2015 年
2、 1 月 2225 日，对儋州新型城镇化试点工作进行了调查。 课题组深入到那大、南丰、兰洋、白马井等四个镇，以及王 桐、那恁、油麻、番开、马口井、藤根、钱地、福村、禾囊、 赛基、南庄等 11 个村实地考察。召开镇、村干部和农民代 表座谈会，返回市区后，又与儋州市分管领导和市发改委、 财政局、国土局、社保局、住建局、农委等职能部门负责人 进行了座谈。 2 月 67 日， 课题组又重返兰洋镇， 对该镇 “产 城融合”发展及番开村、蓝洋村、大塘村和兰泉居委会做了 再次调查。调查结束后，课题组又进了集体讨论。 课题组认为：课题组认为：儋州市是海南西部正在快速崛起的中心城 市，能够入选国家新型城镇化试点
3、单位，证明儋州市委、市 政府在推动全市新型城镇化方面已经取得了可喜成就，同时 表明儋州市新型城镇化试点在服务国家战略方面有重大意 义。按照国家新型城镇化综合试点方案 ， “试点地区既要 统筹兼顾重点试点任务，又要从本地实际出发，选择本地区 亟需突破的发展和改革瓶颈，通过综合和分类改革的结合， 率先试验，强力推进，务求实效。 ”已经公布的海南省儋 州市国家新型城镇化综合试点工作方案要点是切合上述要 求的，特别是：总目标中关于“实现人地资源 项目制度的联动配置和可持续发展” ， “综合试点的 主要任务”中关于“ （三）推进强镇扩权试点” 、 “ （四）积极 3 推进兰洋镇、光村镇产城融合 ”等，是
4、儋州市不同于其 他试点城市的突出特色。 课题组评价：课题组评价：经过几年建设，儋州“一市双城、三大功 能区”的新型城镇化格局初步形成；域内“综合型中心城市 滨海新城重点镇或特色风情小镇美丽乡村”等纵向多 级城镇体系的骨架已经拉开；北部光村、中部大成和南部兰 洋为代表的建制镇快速发展和 6 镇“一镇一街”项目建成， 围绕域内三大片区的中心镇梯级推进城镇化的空间格局初 露端倪；那大王桐村、白马井藤根村和马口井村、南丰油麻 村、兰洋番开村和大塘村等，这些村庄不仅土地等经济资源 丰富，而且干部能力强、群众致富愿望强烈，迫切希望招商 引资，企业和村民双赢开发、共同发展。这是儋州市在参与 国家新型城镇化综
5、合试点中，提出并探索“全域城镇化、城 乡一体化”发展路子的重要条件，也是儋州市应该突破、可 能创新、能够产出最有价值成果的最重要方面。 课题组建议：课题组建议： 儋州市应充分利用 “一市双城三大功能区” 格局初步形成之优势，在总体战略上，适时提出“全域城镇 化、城乡一体化”发展战略，制定并及时实施“市域中心城 市（那大城区和白马井滨海新城）片区中心镇（分南中 北三大片区建设至少 3 个中心镇） 和旅游度假重镇 （如兰洋、 光村）小城镇（其余建制镇和大型农场驻地）特色 产业集镇型社区（经济强村或特色经济村） ”等四级城镇一 4 体化发展规划；在推进策略上，一是在继续大力推进“一市 双城和三大功能
6、区”建设；二是围绕“城乡协调” 、 “产城融 合”等核心价值目标追求，以探索新型城镇化“多规融合” 发展的体制机制为突破口，推进新型城镇和美丽乡村同步规 划和建设、产业和城镇同步规划和建设；在主要任务上，把 “人地资源项目制度”联动配置和可持续发展、强 镇扩权、产城融合发展，作为儋州试点工作的重中之重。具 体如下： 1、适时提出“全域城镇化、城乡一体化”发展战略， 叫响“就近、就地城镇化”口号，探索“就近、就地城镇化” 的新路子。 1、适时提出“全域城镇化、城乡一体化”发展战略， 叫响“就近、就地城镇化”口号，探索“就近、就地城镇化” 的新路子。在全国范围内，由昆明、德州等地发端，越来越 多的
7、地区先后提出了“全域城镇化”战略，有的已经取得了 成就。根据已有实践， “全域城镇化”“全域城镇化”就是贯彻科学发展的 理念，按照新型城镇化目标要求，在一个地、县级区域内， 逐步形成“中心城市（市本级）次中心城市（县政府驻地） 重点和特色小镇（乡、镇政府驻地）小集镇（中心村） 四级城镇体系，并与美丽乡村融为一体，使全市城乡居民的 生产方式、生活水平逐渐趋同或等值化。全域城镇化，是居 村农民就近、就地的城镇化。 “农民就近、就地城镇化” ，是 李克强总理一直倡导的新型城镇化的重要方式之一， “农民就近、就地城镇化” ，是 李克强总理一直倡导的新型城镇化的重要方式之一，在国家 新型城镇化战略中具有
8、重要地位，县级地区的新型城镇化试 点，更有条件实施“全域城镇化”和“农民就近、就地城镇 5 化”战略。推进“全域城镇化”和“农民就近、就地城镇化” ， 需要树立新型城镇化观念和评价指标。 推进“全域城镇化”和“农民就近、就地城镇化” ， 需要树立新型城镇化观念和评价指标。一是农民在地、县级 区域的城镇体系中实现城镇化，都可列入就近城镇化的范 畴；二是就地城镇化是指农民在乡镇和村级区域内实现了生 产、生活方式市民化。就地城镇化，农民无需迁徙和改变户 籍性质，实质在于农民的生产、生活及基本公共服务的方式 和水平，达到中小城镇标准。所以，城镇化评价指标中，不 单单是城市户籍人口增加，更重要的是城乡居
9、民生产方式、 生活质量的等值化。 2、围绕“城乡协调” 、 “产城融合”等核心价值目标追 求，以探索新型城镇化“多规融合”发展的体制机制为突破 口，推进新型城镇和美丽乡村同步规划和建设、产业和城镇 同步规划和建设。 2、围绕“城乡协调” 、 “产城融合”等核心价值目标追 求，以探索新型城镇化“多规融合”发展的体制机制为突破 口，推进新型城镇和美丽乡村同步规划和建设、产业和城镇 同步规划和建设。 “城乡协调”和“产城融合”发展，需要 制定“儋州市全域城镇化、城乡一体化发展规划” ，并在这 一规划统领下，编制“儋州市十三五发展规划” 、编修 “儋州市土地利用总体规划” 、完善“儋州全域市、镇、村
10、一体化的城乡建设和产业协同发展规划” ；同时，在全市范 围内，分层级实现“多规融合”以及财政预算与规划衔接， 并相应建立和健全“多规融合”的实施和管理体制机制。 建议市委、市政府，在继续大力推进“一市双城和三大 功能区”建设的基础上，完善那大、白马井新城区的产业规 划、推进中心城市的产业加快发展；同时，选择光村镇、大 6 成和兰洋镇，以及王桐村、藤根村、油麻村、番开村等，分 别作为中心镇、旅游重镇、特色风情小集镇型村级社区（美 丽乡村）的试点单位，率先制定“城乡协调、产城融合”同 步发展规划，集中精力推进这些“试点中的试点”率先突破 “产城融合”难题，为其他地区的发展提供范本。 3、实施“人地
11、资源项目制度”联动配置和可 持续发展、强镇扩权、产城融合发展，亟需开展以下工作： 一是突破“人难聚”的难点拓宽“农业转移人口市 民化”渠道，探索县域范围内多级城镇体系建设和承接农业 转移人口的途径、办法、体制和机制。 3、实施“人地资源项目制度”联动配置和可 持续发展、强镇扩权、产城融合发展，亟需开展以下工作： 一是突破“人难聚”的难点拓宽“农业转移人口市 民化”渠道，探索县域范围内多级城镇体系建设和承接农业 转移人口的途径、办法、体制和机制。按 2013 年全市户籍 人口 98.3 万人、 人口自然增长率为 9.52基数概算， 到 2020 年，全市户籍人口将大约增加到 104.05 万人，
12、再根据 2013 年户籍人口城镇化率 39.9%（城镇人口为 39.22 万人） ， “到 2020 年，户籍人口城镇化率达到 57%”目标（城镇人口应达 到 59.31 万人） 概算， 到 2020 年， 应完成新增城镇人口 20.09 万人的巨大任务。显然，单靠“一市双城三大功能区”是无 法完成的。20 万人口城镇化，必须全域规划，通盘考虑农业 转移人口多渠道市民化、居村农民就地城镇化等各种途径。 建议按照已经公布的海南省儋州市国家新型城镇化综合试 点工作方案要点 ，制定包括“市域中心城市（那大城区和 白马井滨海新城）片区中心镇（分南中北三大片区建设 至少 3 个中心镇）和旅游度假重镇（如
13、兰洋、光村）小 7 城镇（其余建制镇和大型农场驻地）特色产业集镇型社 区（经济强村或特色经济村） ”等四级城镇一体化发展规划， 共同分担和承接 20 万农业人口的城镇化。 二是突破“地”和其他“资源”低效配置的难题组 合利用“三块地”改革政策，同时盘活农村集体资源存量， 用于支撑城镇建设和产业发展。 二是突破“地”和其他“资源”低效配置的难题组 合利用“三块地”改革政策，同时盘活农村集体资源存量， 用于支撑城镇建设和产业发展。鼓励农户土地承包经营权流 转、改革完善农村宅基地制度、探索农村集体经营性建设用 地入市（简称“三块地” ） ，并与“城乡建设用地增减挂钩” 试点政策配套使用，已经成为许多
14、地方推进新型城镇化的主 要抓手。尽管国家尚未完全放开“三块地”和城乡建设用地 增减挂钩政策的试点范围，但事实上，全国许多非试点地区w w w . y u e q i k a n . c o m 中国月期刊咨询网 加强房地产项目成本控制及对策研究 摘 要：随着房地产开发面临成本控制精细化挑战的需求越来越高，房地产项目开发成本控制研究面临出许多新的问 题。本文首先对成本控制基本原理进行简单研究，重点针对房地产开发中的施工成本、营销成本控制进行研究。 关键字：房地产; 成本控制; 对策; 研究 A b s t r a c t : a l o n g w i t h t h e r e a l e s
15、 t a t e d e v e l o p m e n t f a c e s t h e c h a l l e n g e o f c o s t c o n t r o l p r e c i s i o n d e m a n d i s m o r e a n d m o r e h i g h , t h e r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t p r o j e c t c o s t c o n t r o l r e s e a r c h f a c e s m a n y n e w p r o b l e m s . I
16、 n t h i s p a p e r , t h e b a s i c p r i n c i p l e o f c o s t c o n t r o l w e r e s t u d i e d , f o c u s i n g o n t h e r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t c o n s t r u c t i o n c o s t , s a l e c o s t c o n t r o l r e s e a r c h . K e y w o r d s : r e a l e s t a t e ; c o
17、 s t c o n t r o l ; c o u n t e r m e a s u r e r e s e a r c h ; 中图分类号：F0 45. 33 文献标识码：A 文章编号：2 0 95-2 10 4( 2 0 12 ) 1. 引言 房地产市场在经历了近几年的迅猛发展后，不断日趋成熟，已初步形成了一个适合于产业成长的房地产市场体系，市 场供需自我调节的能力逐步增强，奠定了向更高层次发展的基础。随着房地产市场进入新一轮的发展周期，房地产开 发企业的生存和发展，靠的是在竞争中开发更多更好的房地产项目，由此带来可观的经济效益和社会效益。尤其是经 历了2 0 0 9年初席卷全球的国际
18、金融风暴以后，房地产项目将面临成本控制精细化的巨大挑战。房地产项目的成本管理 就越处于重要位置，成本管理成为房地产开发项目的核心内容。本文针对目前房地产项目开发过程中成本控制所存在 的一些基本问题，结合成本控制的基本理论，重点针对房地产开发中的工程成本、营销成本控制进行研究。 2 . 项目成本控制基本理论概述 2 . 1. 基本概念 项目成本管理，就是对再完成一个项目过程中可产生的成本费用支出，有组织、有系统地进行预测、计划、实施、核 算、分析等一系列的科学管理工作。要进行项目成本管理，就首先要确定成本管理的对象和目标，然后进行控制和分 析。其主要有3项功能：( 1) 为定期的财务报告目的，计
19、算销售成本和估计存货价值; ( 2 ) 估计和预测作业、产品、服务 、客户等成本对象的成本; ( 3) 为企业提高业务效率、进行战略决策提供经济信息和反馈。 2 . 2 . 项目成本管理目标 项目成本管理的总体目标是为企业的整体经营目标服务，具体来说包括为企业内外部的相关利益者提供其所需的各种 成本信息以供决策和通过各种经济、技术和组织手段实现控制成本水平。在不同的经济环境中，企业成本管理系统总 体目标的表现形式也不同，而在竞争性经济环境中，成本管理系统的总体目标主要依竞争战略而定。在成本领先战略 指导下成本管理系统的总体目标是追求成本水平的绝对降低，而在差异化战略指导下成本管理系统的总体目标
20、则是在 保证实现产品、服务等方面差异化的前提下，对产品全生命周期成本进行管理，实现成本的持续性降低。 2 . 3. 房地产开发项目成本控制原理 房地产开发项目成本控制一般包括如下过程： . 检查识别成本偏差：检查是对项目成本计划执行情况的跟踪和监控，包括对已完工程量的测算和实际发生成本的 测算，并将实际发生成本与计划成本进行比较。同时，也要检查组织的运转情况，包括各种工作流程、信息流程是否 正常，职责分工是否妥当，项目建设环境是否变化等。 . 分析偏差：检查的目的是为了识别项目的实际成本与项目的成本计划之间是否存在偏差，一旦确定偏差存在，成 本管理人员就应进一步地分析偏差产生的原因，同时为寻求
21、有效的控制措施做准备工作。 . 选择控制措施：导致成本计划执行过程中产生偏差的原因很多，因此控制措施也有很多相应的形式，必须以目标 控制为中心对症下药，合理的选择使用组织措施、经济措施、合同措施和技术措施使成本执行的实际情况与计划的偏 离尽可能地缩小。 1 / 4 w w w . y u e q i k a n . c o m 中国月期刊咨询网 . 决策控制措施：决定选用何种控制措施，实际上要立足于偏差发生的具体情况。但是无论选用哪一种控制措施， 成本管理人员都要认识到，这种纠偏措施的选用可能会给成本计划的目标控制带来新的影响。 . 实施控制措施：一旦控制措施得到了批准，成本管理人员就要落实控
22、制措施的实施。同时，在很多情况下还必须 对成本计划进行重新调整。 3. 施工成本控制对策研究 施工阶段的科学管理，从项目施工开始至竣工。目前的施工单位一方面一味的追求利润，偷工减料，所以造成大量不 合格产品及施工质量问题，另一方面，就是施工单位没有科学管理，造成人力和财力的多种返工浪费。只有在施工过 程中真正落实科学管理才能使施工阶段的成本得到有效地控制。施工组织设计决定着工程估算的编制，也决定着工程 结算的编制与确定，而工程估算又是反映和衡量施工组织设计是否切实可行、经济和合理的依据。这个阶段一定要做 好“三控两管一协调”工作，具体可以从以下几个方面进行成本控制： 3. 1. 加强财务纪律
23、根据内部经济的核算和责任成本控制的需要，制定合理的投资成本目标体系，以利于划分经济责任，计算经济效果， 做到责权利明确。 3. 2 . 加强工程费用计划控制 在工程建设过程中，通过严格执行工程费用计划，可以有效地控制工程项目投资成本，节约投资，提高经济效益。因 此，必须始终对工程费用计划进行跟踪检查和控制。精心地组织施工，挖掘各方面的潜力，节约资源消耗，对施工阶 段的投资控制应给予足够的重视，从组织、经济、技术、合同等多方面采取措施，控制投资成本。 3. 3. 加强现场签证管理 施工阶段，现场可变因素多，如场地原因，材料供应等因素的影响，所以施工阶段的现场签证不可避免。有些开发企 业或监理机构
24、驻工地代表，业务素质差，对预算和有关规定不熟悉、不了解，不应签证的盲目签证; 或签证不及时办 理; 马马虎虎随意签证; 甚至签证过程中搞不正之风等等。这些现象，不仅影响工程投资控制，而且影响工程造价。因 此，必须加强现场签证管理; 同时，加强现场管理人员的业务培训，提高其经济管理工作的意识; 加强职业道德教育， 纠正行业不正之风; 尤其加强对现场签证的审核工作，不合理的签证坚决废除，做到既合理公正，又堵塞“漏洞”， 控制了投资，降低了工程成本。 3. 4. 加强合同管理 从项目立项，就成立合同管理小组，主要负责此项目发生的主要合同关系，并对合同进行研究和管理。针对施工阶段 的合同管理，主要是要
25、明晰合同内容和范围以及合同文件的组成，对施工合同、监理合同和材料合同的条款进行严密 审查，作到资料齐全、文字严密，避免含糊其词和条款的前后矛盾。对合同履行过程进行跟踪检查和监督，提高合 同执行的效率，对发生的合同变更，严格其审查和批准程序，有效地控制工程造价。 3. 5. 正确应对工程索赔 正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程 保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。工程担保 和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。 4. 营销成本控制对策研究 房地产业营销阶段的
26、成本控制，是实现利润的最后阶段成本控制。我国现阶段的房地产开发市场，因企业之间的无序 竞争、资源浪费，造成营销成本大幅度增加，导致整个房地产市场宏观与微观利益产生巨大损失，其竞争能力与整体 素质难于提升。针对该现象，房地产行政主管部门应加强宏观监管力度，规范市场秩序与竞争行为，确保房地产业能 健康快速的发展。与此同时，房地产企业也要加强自律同资源整合，构建有序的竞争同合作氛围，将营销变成一种全 新的战略。营销合作是大型房地产开发企业在销售时采用的一种做法，它目前尚无章可循。市场推广费是房地产营销 成本中的主要变量，弹性较大，较难控制，而其它费用弹性较小，相对比较容易控制。企业内部的营销合作模式、公 2 / 4 w w w . y u e q i k a n . c o m 中国月期刊咨询网 司与公司之间( 跨组织界限) 的营销合作模式是两种全新的营销合作模式。 4. 1. 企业内部的营销合作模式 对于大型房地产开发企业来说，其各物业项目或项目分公司除了对外竞争外，在同一地区当其目标市场相对集中时， 还存在内部竞争。 4. 1. 1. 成本分摊 各
