1、1第一章 拍卖市场第一节：我国拍卖市场的形成我国拍卖业的恢复：20 世纪 80 年代中期。一、拍卖市场的起步1、我国最早的拍卖活动：一些零星的破产企业财产。如：辽宁省沈阳市国营防暴机械厂。国有资产的拍卖。如：上海的商业网点转让拍卖。2、拍卖市场的真正起步：公物拍卖。3、拍卖市场形成的标志：1992 年后，国务院 48 号文件关于公物处理实行公开拍卖的通知及 1997 年 1 月 1日起实施的中华人民共和国拍卖法 。二、拍卖市场的第一次转折以公物拍卖为主转为以司法强制拍卖为主的市场态势。司法强制拍卖：是指有关国家机关依照法律的规定，将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。三、我国早期拍卖市
2、场的缺陷（详见复习思考题简答题第二题）：1、标的主要涉及公物和涉案物品2、拍卖标的已涉及不动产和无形资产3、行业较为依赖政策性拍卖而缺乏主动开拓市场的能力第二节目前我国拍卖市场的构成及特点一、拍卖市场的构成（或者说我国的拍卖市场主要有哪些） 国有资产拍卖市场较为典型的是：1998 年，浙江省杭州市拍卖了处于好盈利状态的三星级“杭州华侨宾馆”全部资产， 敲响了国退民进拍卖的第一槌。破产企业财产拍卖金融资产拍卖市场房地产拍卖市场较长时间里，拍卖行业拍卖的房地产主要是司法委托和金融、国有资产，其属于二手房范畴。是我国拍卖市场中最为重要的市场国有建设用地使用权拍卖市场国内第一次国有建设用地使用权拍卖始
3、于：1978 年 12 月在深圳举行。土地使用权转让的法律依据：1988 年 4 月，七届全国人大一次会议通过的中华人民共和国宪法修正案明确：土地使用权可以依照法律的规定转让。目前我国土地使用权的转让方式：招标、拍卖、挂牌。其中拍卖由于招商力度大、运作过程透明度高而成为首选。机动车拍卖市场源于上世纪 90 年代中期执法部门的缉私罚没车和司法强制拍卖委托；2005 年，世界最大的二手车拍卖公司美国美翰公司进入中国，成为我国改革开放以来首次被国家主管部门批准组建的中外合资拍卖公司。2机动车拍卖是我拍卖行业最主要的市场，也是拍卖标的中专业性最强的项目之一。文物艺术品拍卖市场中国文物艺术品的拍卖始于欧
4、美；目前我国内地文物艺术品拍卖企业分为两种即专业和兼营两种。主要分布在：北京、上海、杭州、广州、西安、成都、南京、厦门。世界上中国艺术品拍卖的中心：英国伦敦（最早） 、美国纽约（其次） 、中国香港、北京。2009 年秋季，中国嘉德、北京保利单件拍品成交价突破亿元，表明中国文物艺术品进入亿元时代。与其他拍卖市场相比，文物艺术品拍卖市场化、专业化程度高，是最具活力的市场。无形资产拍卖市场是我国拍卖行业的一大创新，也是最具中国特色的拍卖市场和拍卖活动。无形资产拍卖始于上世纪 90 年代，最早的拍卖标的是吉祥号码或优选号码。常见的无形资产拍卖主要有：冠名权、商标权、专利权、著作权、吉祥号码等。其中冠名
5、权中典型的有：磁悬浮列车的冠名权拍卖、中央电视台黄金时段的广告发布权。二、拍卖市场的特点：政策性拍卖占主导地位真正给拍卖业发展提供充足动力的不是市场，也不是拍卖法本身，而是国家出台的其他的一系列改革措施，如：关于公物拍卖的规定、企业破产制度、建设用地使用权出让制度、文物保护制度、司法强制执行制度等。运作过程缺乏技术含量目前我国拍卖市场仍然以法定拍卖为主，所谓法定拍卖：是指有关财产或财产权利在转让时，依照法律规定必须采用拍卖的交易方式进行。实行法定拍卖的目的，在于增加财产或财产权利转移的透明度和交易的公正性，促进廉政建设，更好的维护国家和社会公共利益。拍卖形式单一市场拓展乏力且缺乏手段三、拍卖市
6、场与行业发展的关系（易出论述题）市场适合行业发展初期人员的结构和企业规模我国的拍卖业恢复最早是由从事旧货贸易的贸易信托系统开始的，由于特定的时代和特定的行业的特殊原因，拍卖从业人员业务素质及水平参差不齐，而以政策性为主的拍卖，更多的是看重企业的工作态度。一方面因为是涉案资产拍卖，变现是前提；另一方面，委托人具有强制力，可以要求涉案各方予以配合，所以对专业技术的要求并不高，鉴于此原因，行业恢复之初以政策性拍卖为主的市场正好与行业初起阶段的人员结构、企业规模合拍，从而给了行业较好的外部环境。 为行业发展奠定了经济实力和人才基础拍卖标的从原来的单一转向了多元化，标的涉及文物艺术品、商品房、二手房、机
7、动车拍卖，由于从市场争取而来，属于市场化和专业化程度较高的拍卖品种。形成了较为完善的拍卖体系拍卖方式从单一的现场拍卖，增加到密封投标拍卖、委托拍卖等，同时与行业同步发展的拍卖职业教育也健康、稳步发展，从从业人员上岗培训、拍卖师执业资格培训、拍卖师继续教育、高级管理人员培训及各种专业培训、论坛、研讨会等形成了较为科学的体系。3第三节我国拍卖市场的发展前景 一、我国拍卖市场面临的主要问题行业业务存在差异性无形资产拍卖市场空间大缺乏应对市场变化的能力二、拍卖业应采取的对策做好传统的拍卖市场业务专业化水平亟待提高努力打造学习型的行业三、拍卖市场的发展前景与现有的大多数行业相比，我国的拍卖业还属于年轻、
8、处于发展阶段的朝阳行业。就行业历史而言，从恢复到现时也仅有 23 年的时间；就市场的组成而言，整个行业的业务委托还相对集中于政府指定和法律法规政策规定，市场远未开拓到位。就拍卖市场组成分析，完全能称之领航全世界，无论动产、不动产还是无形资产，凡可以流通的商品几乎全进入拍卖行业。随着金融危机影响的减弱、消失，经济转暖，市场更加趋于规范，拍卖市场发展的思路逐渐明朗，策略逐渐正确，我国的拍卖行业必定会后来居上，立于世界行业之林。复习思考题一、 简答题1、简述我国拍卖业起步阶段的主要拍卖市场我国拍卖业恢复自上世纪 20 世纪 80 年代中期，最早的拍卖活动是一此零星的破产企业财产及国有资产。拍卖业的真
9、正起步、发展为公物拍卖。92 年国务院 48 号令关于公物处理实行公开拍卖的通知下发后，海关、公安、工商等部门进入渠道。1997 年 1 月 1 日实施中华人民共和国拍卖法首次明确公物范畴，规范公物处理程序和佣金标准及相应法律责任，从此公物处置工作开始走上法制化轨道，拍卖逐渐成为公物处置的唯一形式。随着国内市场的进一步活跃和法制的进一步完善，公物拍卖遍及了国内大多数城市，拍卖行业由此起步、公物拍卖市场形成。2、我国早期拍卖行业的缺陷是什么？标的主要涉及公物和涉案物品拍卖标的已涉及不动产和无形资产行业较为依赖政策性拍卖而缺乏主动开拓市场能力3、我国早期拍卖市场有哪些？市场特点又是什么？详见第二节
10、第一部分：至共七点黑体字部分；详见第二节第二部分：至共四点黑体字部分。4、为什么说我国早期拍卖市场适合行业的实际情况？行业恢复最早是从旧货贸易的贸易信托系统开始，企业拍卖从业人员素质参差不齐，企业规模相对较小。4当时拍卖市场以政策性拍卖为主，运作过程技术含量较少，更多的是看重企业的工作态度。同时由于拍卖企业数量不多，业务充裕，拍卖以公物、司法强制拍卖委托的标的为主。委托人具有强制权力要求各方予以配合；对专业技术含量要求不高。因此，行业恢复之初政策性拍卖为主的市场正好与行业初起阶段的人员结构、行业规模合拍，从而给了行业发展较好的外部环境。二、论述题1、论述我们拍卖行业存在的问题及发展前景答案：第
11、三节中的第一、三组成即可。2、论述拍卖走专业化、市场化、大众化道路的意义及设想意义： 长期以来，拍卖行业注重市场运作和新业务的发现，而疏于拍卖中具体标的的专业化运作。以综合性拍卖企业占绝对优势的中国拍卖行业，竞争到最后，只能自身把行业推向了更为狭窄的小路，最大的弊端是拍卖范围广，但不精湛，缺乏差别化竞争力。随着市场的调整和委托人要求的改变，拍卖行业自身也需要通过专业化道路细分市场，缓解委托减少、竞争加剧的局面。客观的说，世界上规模最大的拍卖公司，肯定是专业性的拍卖企业；因此提高行业专业化水准应该提上行业重要议事日程，化为企业的实际行动。设想：在转型期，作为综合性拍卖企业，应该立足本企业人力和业
12、务特色，选定一至两个擅长或有一定基础的市场，形成拳头和特色。在自己周围凝聚起客户群，并为今后拍卖的专业化模式奠定运作模式、人才队伍、市场营销等方面的基础。作为行业，必须着眼长远，市场细分、专业化运作是行业的最后归宿。加快公司经营管理改革、提高从事拍卖所有岗位和人员包括拍卖师和各层次管理人员的专业化水准。第二章 强制拍卖第一节强制拍卖的概念和原则一、强制拍卖概念及基本方式：强制拍卖：是指人民法院在民事诉讼强制执行程序中，对依法查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。强制拍卖的基本方式：一是法院自行拍卖，一般在日、美等国非常普遍。二是法院委托拍卖，即由人民法院委托依法设立的商业性拍卖机构进行拍卖
13、。我国采有第二种方式开展强制拍卖工作。二、强制拍卖的特点（复习思考简答题第一题答案，写出黑体字部分即可）：国家强制性即指对被执行财产的拍卖是由法院根据国家赋予的执行权而强制进行的，被执行人是否同意不影响拍卖的进行，体现了国家意志对当事人意志的干予和强制。被查封、扣押冻结的被执行财产在被依法变现之前，其所有权或处分权虽然仍然归属于被执行人，但由于法院依法对该财产采取了强制执行措施，而使被执行人对该财产的处分权受到了限制，因此对该财产是否采取拍卖其决定权在于人民法院。标的的非自有性在执行程序中，强制拍卖的不是法院的自有财产，而是被执行人的财产，因此强拍卖拍卖具有“标的的非自有5性”特点。同时这也是
14、区别于任意拍卖的一个基本特点。主体的特定性是指在强制拍卖当中，委托拍卖合同的双方主体是特定的，即一方是人民法院，另一方必然是拍卖机构。 （注：目前，我国各级人民法院一般均采用指定入围，然后再进行委托）在任意拍卖中，委托拍卖合同的主体只有一方是特定的，即拍卖机构，而另一方是不特定的主休即可以自然人、法人。目的的利他性即一方面实现申请执行人的债权，另一方面充分保障被执人的合法权益。从性质上讲，法院的强制拍卖行为是其履行法定职责、依法执行公务的行为，而非一般的商事行为。权利义务的不对等性是指在强制拍卖中，双方当事人即法院和拍卖机构虽然相互享有权利、承担义务，但相比而言，法院比拍卖机构享有较多的权利、
15、承担较少的义务，两者之间的权利义务是不对等的。三、强制拍卖的基本原则（见复习思考论述题第一题）四、强制拍卖与其他拍卖的联系与区别（一）强制拍卖和公物拍卖联系：两者都属于法定拍卖的范畴，即对财产其处置方式，必需优先选择拍卖方式，而拍卖机构都均应事先指定。区别：强制拍卖强调的是拍卖行为本身的性质，并将该行为定性为国家执法机关依法执行公务的行为之一，而公物拍卖则强调拍卖的财产和财产权利性质。公物拍卖成交款上交国库，而强制拍卖标的成交后价款主要用于清偿债务，这是两者最大的区别。强制拍卖的委托主体只能是人民法院，而公物拍卖则：（二）强制拍卖与任意拍卖区别：决定拍卖的意志是否具有国家强制性，拍卖具有国家强
16、制性的则是强制拍卖，反之则是任意拍卖。强制拍卖实施时，被执行人是否同意拍卖，不影响拍卖的进行。而任意拍卖则完全体现的是财产所有人的意志。（三）强制拍卖与法定拍卖法定拍卖：是指转让有关财产，依照法律规定必须采用拍卖的交易方式。例：人民法院民事执行过程中依法扣押、查封、冻结的财产，处置时必须委托拍卖。实行法定拍卖的目的：在于增加有关财产变现程序的透明度和公开性，促进国家司法队伍和公务员队伍的廉政建设。而强制拍卖属于法定拍卖，法定拍卖是强制拍卖的上位范畴，法定拍卖不但包括强制拍卖，同时包括：公物拍卖、国有资产、破产企业财产的拍卖、国有建设用地使用权拍卖。（四）强制拍卖与国有资产拍卖两者既相互区别，又
17、相互交叉，进入强制拍卖程序的标的可能是国有资产，强制执行一般必须采用拍卖的方式变现财产，而国有资产中的一部分其处置拍卖不是唯一的方式，例：产权交易也是其途径。第二节 强制拍卖的主体、标的和法律依据6一、强拍卖的主体：是指在强制拍卖活动当中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人：委托人和拍卖人，即人民法院、商业性拍卖机构。强制拍卖的关系人：即拍卖标的的所有权人或处分权人、竞买人、买受人。强制拍卖的标的：是指人民法院在执行过程中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产及财产权利。（一）强制拍卖的构成要件（复习思考简答题第二题答案）：1、强制拍卖的标的应为被执行人所有或依法享有处分权
18、的财产，强调拍卖标的不得为案外人的财产。注下列两种情形除外：被执行人不能清偿到期债务，但对本案以外的第三人享有到期债权的，人民法院可以依法向第三人发出履行到期债务的通知，第三人在指定期限内没有提出异议而又不履行的，人民法院有权裁定强制执行，并对其财产进行拍卖；保证人以其财产为被执行人提供担保的，如果被执行人无财产可供执行或其财产不足以清偿债务时，人民法院有权裁定执行其在保证责任范围内的财产，并对这部分财产进行拍卖，用以清偿债务。2、必须为人民法院采取了查封、扣押、冻结等控制性措施的财产和财产权利。3、强制拍卖标的必须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产。（二）强制拍卖标的限制1、法律规定应当进行
19、执行豁免的被执行人的财产，不能成为强制拍卖标的。依据中华人民共和国民事诉讼法第 220 条规定，查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人的财产时，应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。2、法律法规规定的禁止流通物，不能成为强制拍卖标的按照国家有关法律法规规定，禁止流通物不能拍卖，但在司法强制执行中，对被执行人所有的禁止流通物，人民法院可以查封、扣押、冻结，但不得进行公开拍卖，应交由法律规定的有关单位按照国家规定的价格收购。三、强制拍卖的法律依据：1998 年 8 月 7 日颁布的最高人民法院关于对人民法院执行工作若干问题的规定（试行） 。2005 年 1 月 1 日起施行的最高人民法院关于人
20、民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定简称拍卖规定2009 年 11 月 20 日实施的最高人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定简称：若干规定注：上述与是当前强制拍卖工作的直接依据。第三节强制拍卖的实施一、强制拍卖的确定人民法院对被执行财产进行变价，实行“拍卖优先”的原则。这一原则要求变价被执行人的财产的方式应当首选拍卖，一般不允许未进行拍卖即进行变卖。人民法院在实行“拍卖优先”的同时，还允许以下情况：当事人双方及有关权利人同意变卖的财产；金银及其制品当地市场有公开交易价格的动产；易腐烂变质的物品7季节性商品保管困难或者保管费用过高的物品二、强制拍卖前置程序价格评估价格评估，这是司法强制拍
21、卖的前置程序（原因：司法强制拍卖具有“拍卖标的非自有性”特点决定的，目的是为了保障当事人的合法权利） 。在对被执行财产进行变价前，人民法院应当首先委托依法成立、具有相应资质的评估机构进行价格评估，这是原则。注：以下三种情况例外：一是财产价值较低；二是价格依照通常方法容易确定的；三是当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的。 （注：这里的当事人指：申行执行人和被执行人）执行债权人：是指其他已经进入执行程序的债权人，包括优先权人、其他取得执行依据而申请参与分配的债权人等等。法定确定评估机构有三种方式：是由当事人双方协商一致后经人民法院审查确定；是在当事人双方协商不成的情况下，由人民法院采取抽签、
22、摇珠、电脑配对等随机的方式确定。【最高人民法院关于人民法民事执行中拍卖、变卖财产的规定 】中的规定，采取随机方式确定评估机构，只能从经人民法院考察、确定并依法公告的评估机构名册中确定。是在当事人双方提出申请的情况下，通过公开招标的方式确定评估机构。以下易出选择题：人民法院收到评估机构做出的评估报告后，应当在 5 日内送达当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后在 10 日内以书面形式向人民法院院提出。提出异议的，人民法院要求评估机构作出相应的说明，或者对评估结果进行适当调整；必要时，人民法院也可以组织各方当事人及利害关系人进行听证。（注：申请重新
23、评估具有严格的条件限制，只有在当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质，或者评估程序严重违法的情况下，人民法院才会准许进行重新评估）三、确定拍卖机构拍卖规定和若干规定明确了确定和委托拍卖机构的程序，拍卖机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产的人民法院确定拍卖机构名册中，采取选机抽取的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定拍卖机构的，人民法院应当准许。（注意：强制拍卖当中的委托拍卖合同必须是书面的，必须载明拍卖标的、拍卖佣金、拍卖价款的支付等必备条款）四、确定拍卖保留价人民法院强制拍卖中，一律确定保留价，禁
24、止无保留价拍卖。根据：最高人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定的规定，评估价即为第一次拍卖中拍卖标的保留8价。“无益拍卖”：强制拍卖中，保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，如果拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能，本执行案件的申请执行人不能从拍卖价款中获得任何清偿的。在强制拍卖中如果遇到“无益拍卖”的情况，人民法院应当在拍卖实施前将此情况通知申请执行人，由其作出选择。如果申请执行人于收到通知后 5 日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价；重新确定的保留价应当大于优先债权及强制执行费用的总额。按重新确定的保留价进行拍卖但流拍的，拍卖费用由申请执行人负担
25、。五、拍卖公告与标的展示拍卖应当先期公告。在司法强制拍卖过程中，拍卖动产的，应当在拍卖日 7 日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖日15 日前公告。拍卖公告的范围及媒体选择由当事人双方协商确定；协商不成的，由人民法院确定。拍卖财产具有专业属性的，应当同时在专业性报纸上进行公告。拍卖招商广告和拍卖公告的区别：拍卖招商广告往往比较原则，不载明拍卖会召开的地点和时间等具体内容，其目的是吸引意向竞买者与拍卖公司联系；拍卖公告则应载明拍卖会召开的具体地点和时间等必备内容，其目的是将举行拍卖会的有关具体事宜公布于众。注意：只发布拍卖招商广告，不发布拍卖公告而进行拍卖的，属于违反拍卖程序的行为。
26、六、预交保证金司法强制拍卖坚持竞买保证金的原则，主要的目的是防止某些竞买人在拍卖时故意出高价竞买后悔约等。以下两种情况例外：一是拍卖价值较低的动产，竞买人可不预交保证金。二是拍卖任何财产，申请执行人参加竞买均可不预交保证金。保证金的数额由人民法院根据案件的实际情况确定，但最少不得低于评估价或者市价的 5%。没有缴纳保证金的竞买人不得参与竞买，拍卖成交后，买受人预交的保证金充抵价款。七、举行拍卖会人民法院应当在拍卖日 5 日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其人优先权人于拍卖日到场。举行拍卖会时，人民法院一般派员到场监拍，并将拍卖情况记入笔录，
27、拍卖会依照拍卖法规定的程序进行。八、确认拍卖结果对拍卖成交的，人民法院依法进行审查，若发现拍卖机构与竞买人或者竞买人之间恶意串通，并给他人造成损害的，应当依法裁定拍卖无效；反之，则认定拍卖有效。九、拍卖价款交付与拍卖财产移交，拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限或者人民法院指定的期限内将价款交付到人民法院或者汇入人民9法院指定的帐户。拍卖价款交付后 10 日内，人民法院应当将确认拍卖成交的裁定书送达买受人。人民法院裁定拍卖成交后，除依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后 15 日内，将拍卖的财产移交买受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，人民法院依法予以强制执行。拍卖
28、财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款应当优先偿还担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。强制拍卖中，关于权利的转移时间：动产拍卖成交后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交裁定送达买受人时起转移。第四节 强制拍卖中的几个重要问题一、拍卖佣金根据最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定对佣金收取的比例按照“累进递减”的原则做出了具体的规定：拍卖成交 200 万元以下的，收取
29、佣金的比例不超过 5%；超过 200 万元至 1000 万元的部分，不得超过 3%；超过 1000 万元至 5000 万元的部分，不得超过 2%；超过 5000 万元至 1 亿元的部分，不得超过 1%；超过 1 亿元的部分，不得超过 0.5%。并同时规定，拍卖机构只能向买受人“单向收费” 。二、拍卖次数司法强制拍卖在出现流拍的情况下的处理：对于动产拍卖，以两次拍卖为限，两次拍卖仍然流拍具又不能以物抵债的，应解除查封、扣押，将该财产退还给被执行人。对于不动产、其他财产权利可以拍卖三次，在三次拍卖仍然流拍的情况下，还应当在 60 日内再进行一次变卖。三、中止拍卖、暂缓拍卖和终结拍卖人民法院委托拍卖
30、后，遇有依法应当暂缓执行或或者中止执行情形的，应当决定暂缓执行或者裁定中止执行，并及时通知拍卖机构和当事人。拍卖机构收到通知后，应当立即暂缓拍卖或中止拍卖，并通知竞买人。暂缓执行期限届满或者中止执行的事由消失后，需要继续拍卖的，人民法院应当在 15 日内通知拍卖机构恢复拍卖。拓展知识点（拍卖管理办法第 40 条与最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第 20 条组成复习思考简答题的第四题答案）：拍卖管理办法第 40 条规定：有下列情形之一的，应当中止拍卖：没有竞买人参加竞买的；10第三人对拍卖标的的所有权或处分权有争议并当场提供有效证明的；委托人在拍卖前有正当理由书面通知拍卖企
31、业中止拍卖的；发生意外事件致使拍卖活动暂时不能进行的；出现其他依法应当中止的情形的。中止拍卖由拍卖企业宣布，中止拍卖事由消失后，应恢复拍卖。拍卖管理办法第 41 规定：有下列情形之一的，应当终止拍卖：人民法院、仲裁机构或者有关行政机关认定委托人对拍卖标的无处分权并书面通知拍卖企业的；拍卖标的被认为是赃物的；发生不可抗力或意外事件致使拍卖活动无法进行的；拍卖标的在拍卖前毁损、灭失的；委托人在拍卖会前书面通知拍卖企业终止拍卖的；出现其他依法应当终止的情形的。拍卖终止后，委托人要求继续进行拍卖的，应当重新办理拍卖手续。在拍卖开始前，有下列情形之一的，人民法院应当撤回拍卖委托（依据最高人民法院关于人民
32、法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第二十条规定）：据以执行的生效法律文书被撤销的；申请执行人及其他执行债权人撤回执行申请的被执行人全部履行了法律文书确定的金钱债务的；当事人达成了执行和解协议，不需要拍卖财产的；案外人对拍卖财产提出确有理由的异议的；拍卖机构与竞买人恶意串通的；其他应当撤回拍卖委托情形的。非因拍卖机构原因撤回拍卖委托的，拍卖机构为拍卖支出的合理费用，由被执行人负担。四、避免超标的查封、扣押、冻结和拍卖强制执行的目的，是为了保护申请执行人的债权，执行被执行的财产，应当以权利人的债权为限。拍卖会上拍卖多项财产时，其中部分财产卖得的价款足以清偿债务和支付被执行人应当负担的费用的，对剩余
33、的财产应当停止拍卖，以免损害被执行人的正当权利，但被执行人同意全部拍卖的除外。拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，法院应当允许合并拍卖，拍卖所得在扣除执行标的和拍卖费用后，退还给被执行人。五、优先购买权强制拍卖中应当保护优先购买权。人民法院应当在拍卖会召开 5 日前通知优先购买权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。在拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。六、买受人资格申请执行人（不需要缴纳保证金）和执行人都可以参加竞买，但是，被执行人参加竞买必须预交竞买保证金。
