1、划及相关规划解读1、XX县国民经济和社会发展第十二个五年规划刚要（1）指导思想坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，紧密围绕建设“湘南城乡一体化先行区”这一奋斗目标，解放思想，现行先试，牢牢把我加快转变经济发展方式这一主线，大力推进新型工业化、农业现代化、新型城镇化、切实保障和改善民生，激活发展内力，构建两型社会，促进经济社会又快又好发展，为全面建成小康社会打下具有决定意义的基础。（2）奋斗目标1）住房条件不断改善：农村人居面积人均达到42平方米，城镇居民人均居住面积实现32平方米。2）社会公共服务均衡发展：全县城乡自来水供水率达到80%，公交、供电、广播电视、
2、通讯网络一体化绿达100%，城镇和农村生活垃圾无害化处理率分别达到85%和60%；3）人均收入普遍较快增长：城镇居民可支配收入和农民人均收入分别达到24421元和9932元，分别年均增长12%和12%；4）劳动就业更加充分：新增城镇就业人数2.58万人，城镇登记失业率控制在4.5%以内；2、XX县城市总体规划（2013-2020年）（1）城市性质XX省城乡一体化示范县，湘南地区的重要交通枢纽、郴永边际商贸物流中心和江南最具实力铸造基地，依托舂陵河、南岭国家森林公园等景观资源，打造宜居利居乐居的山水田园城市和省级历史文化名城。（2）城市职能1）XX县县域的政治、经济、文化中心；2）湘南地区的重要
3、交通枢纽；3）郴永边际商贸物流中心；4）珠三角重要产业转移承接基地；5）XX省城乡一体化示范县；6）江南铸造、锻造产业基地；7）XX省历史文化名城。（3）城市空间结构城市布局结构总体上形成“一轴两带三组团”的空间结构。“东望钟水、西倚南岭”，在新城区和老城区之间保留基本农田和自然山体，形成山水辉映、环境优美、人与自然和谐相处的城市空间。“一轴”：沿XX大道形成的县城发展轴；“两带”：县城东部沿舂陵河滨水绿带和县城中部由农田、山体形成的东西向生态绿带；“三组团”：即老城组团、新城组团、坦塘组团，分别以中央绿心和桂嘉大道为界，其中老城组团建设用地面积约7.3平方公里，规划居住人口约9.0万人；新城
4、组团建设用地面积约5.7平方公里，规划居住人口约8.5万人；坦塘组团建设用地面积约9.0平方公里，规划居住人口约4.5万人。 （4）居住用地规划到2020年，居住用地面积739.95公顷，包括3个居住片区、10个居住区（小区），占城市建设用地的33.63%，人均用地面积33.63平方米。第二节 现状综合分析一、 现状概况分析1、 XX县住房发展历程阶段回顾XX住房发展历程，主要经历如下：建国后至1978年（十一届三中全会），阶段主要执行计划经济，在住房使用制度上，实施低阻制，一直将公有住房作为社会福利事业对待和管理。1978至1992年（改革开放），市场经济发展，住房制度改革深入，个人拥有住房
5、的比重逐步增大。起步阶段（2002至2008年）：1990年，国家允许城镇国有土地使用权出让和转让，从法律上给予了房地产业发展以保护和肯定，突破了房地产业走向市场的土地瓶颈。2002至2010年，XX县房地产市场发展开始起步，这一阶段，房地产开发企业数量少，开发量也少，市场化程度很低。这一阶段XX县的住房建设以私房为主。2008至今房地市场的快速发展阶段：2010年XX县停止私房建设后，XX的房地产业开始成为新的经济增长点和消费热点，个人购房成为住宅市场的主力军。2、 XX县住房现状及特点目前，在XX县现有住房中50%是私房，房屋建成时间集中在80年代至2006年，大部分房屋类型为低多层建筑，
6、70%左右处于基本完好状态。但是，在县城和镇区目前仍有大量的空心村和国有工矿危旧房，这些棚户区住房状况较差，基础设施配套不完善，安全隐患突出，社会管理相对薄弱，成为XX县棚户区改造的重点。3、 XX县棚户区改造现状XX县棚户区改造始于2010年，政府积极鼓励采用市场化模式吸引社会资本参与棚户区的拆迁改建，目前已改造棚户区6个，改造住房建设项目主要分布在县城城南旧城区的珠泉路、禾仓路和晋屏大道沿线、城北新区的桂嘉大道南侧，总计建设棚户区住房2669套，总建筑面积22.06平方米，户均面积82.65平方米，总用地面积11.03万平方米。4、 XX县棚户区现状调查摸底情况（1）城中村情况规划对XX县
7、城及各镇区内的城中村进行调查摸底，其中县城20个，晋屏镇8个，袁家镇2个，行廊镇7个，塘村镇10个，龙潭镇5个5，石桥镇1个，坦坪镇5个，广发镇3个。总计城中村61个，详见附表1。在调查的这61个城中村中，大多数或多或少都存在“空心”的现象。现有土地产权多数还属于农村集体所有，在生产方式、生活方式、管理体制等方面仍保留着农村集体特征，没有完全纳入城市统一规划、建设和管理； （2）国有工矿棚户区情况根据摸底调查，本次规划重点对XX县城的4个国有工矿棚户区进行改造，详见附表1。4个国有工矿棚户区即：县服装厂、县工具厂、县酒厂和县印刷厂，基本上是上世纪五六十年代建成的老旧住房，由于企业改制破产后无力
8、改造而遗留至今。二、 主要问题梳理结合XX县现有情况及实地调查，棚户区现状存在的主要问题包括：1、 占地大、格局乱城中村多为传统村庄形式，户籍人口密度小，或多或少都存在“空心”现象，单个村庄占地规模大，土地较为浪费；内部建筑分布“散”，无规律，格局混乱。2、 建筑质量差棚户区内大多数住房为低多层建筑、临时建筑等，多为砖混结构，存在相当比例的老旧房、危旧房，而且不少还在使用当中，安全隐患大。3、 居住环境差棚户区内部的绿地极少，总量不足，分布不合理；缺少休闲健身等户外活动场地；建筑物布局混乱、间距小，通风、采光条件不满足要求。4、 基础设施配套不健全棚改区内基础设施欠账较多，吃水难、排污难、通车
9、难、入厕难、卫生差等问题依旧严峻。供水管道老化严重，导致供水安全性降低；排水管道大部分为雨污合流制，管道淤积严重；厕所多为外部公厕，公厕少；垃圾点少，乱丢乱堆，环境状况堪忧；停车设施缺乏，内部道路不贯通，部分道路过于狭窄，不满足消防要求；5、 公共服务设施配套不完善棚改区内小学、幼儿园、医疗卫生、文化娱乐设施、老年人活动场地，儿童游戏场地等基本公共设施普遍存在规模小（或缺失），设施落后，布局不尽合理等问题。第三节 改造条件评价一、 居住条件评价针对棚改区的建筑结构类型、建设年代、建筑层数、建筑质量，公共服务设施，基础设施6个因子分别进行赋分，对每个棚户区项目进行评价，根据所得分数高低来确定项目
10、的改造方法（全面改造/综合整治）。分值权重定义：根据评价结果分类，优为5分、良为3分，差为1分，总分30分。 大于等于16分的棚户区建议以综合整治为主，小于16分的棚户区以全面改造为主，详见附表2。二、 可操作性评价针对棚改区的居住条件、容积率、人口密度、区域土地价值，交通便捷度，村民意愿、规划土地用途7个因子分别进行赋分，对每个棚户区项目进行评价，根据所得分数高低来确定本次三年棚改计划的改造重点和改造先后期限。居住条件越差改造的意愿越强，分值越高；容积率越大改拆迁补偿越多，分值越低；人口密度越拆迁补偿越多，分值越低；区域土地价值越大改造的吸引力越大，分值越高；交通便捷度越好改造的吸引力越大，
11、分值越高；村民改造意愿越强烈改造可能性越大，分值越高；规划土地用地商业金融和居住成分越多改造的吸引力越大，分值越高。权重定义：根据评价结果分类，优为5分、良为3分，差为1分，总分35分。总分值越大的棚户区改造条件越成熟，可操作性和可实施性越强。规划通过可操作性评价确定本次三年计划的重点改造片区，同时确定每个片区的改造先后顺序，详见附表2。 第四节 相关问题研究一、 XX县房地市场分析1、 房地市场概述XX县房地产开发投资规模较小，但经年来投资迅猛。2013年房地产开发投资4.46亿元，商品房销售面积为12.45万平方米，销售额为24.5亿元。目前XX县商品房均价维持在2200-2800元/平方
12、米。老城区主要为零星的多层，新区则主要为较大楼盘的二类高层为主。预计年内如无重大政策调整，XX县商品住房价格将保持平稳运行。2、 住宅消费需求据XX房产局相关资料显示：消费者最需要的住宅面积：100-130平方米，而且不因消费者年龄大小和家庭收入高低而又显著差异。消费者最喜欢的户型：100-130平方米的住宅最适合设计为三室两厅和四室两厅，主卧带卫生间，消费者需求多样化明显。消费者认为最能承受的价格：2300元左右/平方米以下，且不因为消费者年龄大小有明显差异，但和家庭月收入高低息息相关。消费者最看重的购房因素：优先考虑价格的站50%，优先考虑环境的占16%，户型占20%，交通的占14%。消费
13、者希望置业的区域：依次是新城区行政中心周边和老城区。二、 社区组织与公共设施配置模式 现状棚户区小学、幼托、公共绿地、文化健身等公共设施严重缺乏，而老城区、镇区居住区级的公共服务设施普遍存在布局分散、设施不完善、居民使用不便等问题，缺乏统一规划、整合。棚户区改造应与城市更新和发展建设有机结合，根据棚户区的分布特点，选择合适的住区组织模式，并结合住区组织模式，综合考虑居住区划分和公共中心设置，完善居住区级公共服务设施配置。1、住区组织模式借鉴生态社区理念和新加坡“邻里单元”理念，结合棚户区改造项目特点和现状棚户区分布情况，因地制宜，采用“基本邻里基本居住街区居住街区”三级住区组织结构，以基本邻里
14、为人际交往单元，以基本居住街区为封闭管理单元，以居住街区为公共设施配置主体，实施就近有序改造安置，满足居民的心里归属和老街坊的人际交往需求。同时结合住区组织，重点加强居住街区公共中心的选址、设施配置及相关公交换乘点的规划，强调以人为本，注重支路和慢行道路系统的规划建设。基本邻里（居住组团）：从居民心理认同角度考虑，按照150-300户的规模构成基本邻里。基本居住街区（居住小区）：城市次干路和支路围合，用地5-10公顷，居住人口3000-10000人，以基本居住街区为封闭管理单元，基本街区相对独立的功能结构、管理方式，有利于满足不同改造街区居民的心里归属感。同时，根据开发建设的需要，还可以基本居
15、住街区为基础，适当合并开发建设，使开发建设具有一定的弹性和灵活性。居住街区（居住区）：结合城市主要道路划分居住街区，每个居住街区由若干基本居住街区组成，居住人口3-5万人。2、公共设施配置模式结合社区组织，分级配置公共服务设施，统筹考虑棚户区及周边区域公共设施建设、人口分布，明确中小学、社区医院、文化体育、居住游园等政府主导项目建设的规模、位置，弥补、完善棚户区居住区级公共设施和中小学普教设施的配置，彻底解决棚户区公共服务设施、普教设施、公园绿地的“欠账”问题。基本居住街区（居住小区）公共设施设置：以满足居民日常生活需要、为居民提供就近、便捷、舒适的基本生活服务设施为原则，按照300-400米
16、的服务半径，沿支路或生活性道路相对集中的设置各类小区级配套服务设施、绿地等，加强居民消费、休闲娱乐等公共活动联系和交往，构成居民的基本生活圈。居住街区（居住区）公共设施设置：针对棚户区改造的项目特点，因地制宜，集中与分散相结合，一方面充分利用现有散布的各类公共设施，另一方面，新建居住区级公共设施尽可能集中集约，结合公交站点、居住区公共绿地，按照合理的服务半径，在居住社区较为中心的位置，设置居住社区公共服务设施，形成中心，以方便使用、实现设施共享。结合棚改实际，设置集居住区商业、农贸市场、文化娱乐、室内健身设施、社区管理为一体的综合公共设施用地，尽可能将上述设施合建综合楼，以集约用地、方便管理和
17、使用。各居住街区中心通过城市主要的生活性道路相联系：实施公交优先，为绿色交通、低碳生活创造条件，主要车行系统环绕于居住街区外围，公共交通沿城市主要生活性道路延伸至居住街区中心，与居住街区购物中心结合，设置公共汽车转换站，方便居民购物和交通换乘。3、公益性服务设施的配置根据社会发展需求，结合棚户区改造，对居住街区公共服务设施的内容进一步完善，重点加强养老、社会福利、就业培训等设施的设置。目前，我们国家正处于社会转型时期，服务设施内容需求也正在发生一些变化，如针对失地村民和失业人员的就业技能培训设施，社会救助、残疾人康复等公益性公共设施，针对老龄社会的社会养老设施等，需求不断增强，正日益成为重点发
18、展建设的公共设施。因此，在居住街区公共服务设施内容设置上，除满足相关规范要求，重视文化、体育、医疗卫生等公益性公共设施的规划建设以外，还应加强老年人、残疾人、失地、失业等弱势群体的服务设施的设置，对其定性、定位、定量规划，确保用地有限供给和预留控制。养老和社会福利设施：综合社区医院设置为老年人、残疾人服务的设施和社会救助设施，包括养老院、托老所、老年活动中心、残疾人康复中心、社会救助站等，完善公益性公共设施的配置，提高社会化养老和服务水平。依据城市居住区规划设计规范及其它城市的相关要求，综合确定包括养老、社会救助、残疾人康复等组成的设施用地指标，采用用地250平方米/千人左右，建筑180平方米
19、/千人左右。三、 土地开发强度综合测算通过经济效益分析、城市设计引导、地块开发经验数据三种方式，力求在兼顾社会、经济、环境效益的前提下，务实确定土地开发强度控制指标，有效指导棚户区改造建设。1、经济效益分析采用由总体到微观的分析思路，构建经济模型，以研究城市公共利益为主，指导开发的行为方式尽可能的提供公共利益，并且能够考虑微观市场开发的私人利益。同时综合考虑环境影响、区位条件、交通状况、极差地价、人口发展、社会经济、行政管理等因素，对指标进行调整。规划初始，通过总体的分析来测算居住用地与其他开发功能的大致比例，从而测算大体的经济规模容量。主要是通过土地经营模型，采用成本顺推法，计算政府通过出让
20、土地来考察成本与收益相抵时所投入的居住用地开发量。进行功能布局后，对基本的开发强度进行评估，在此基础上对各棚户区开发地块进行细化评估。通过建立开发强度模型，采用投入产出法，测算大体的经济用地开发强度。模型的基本关系，土地开发与建设用地总成本土地开发与建设总收益，公式为FAR=（P1+P2+P4+P5）*（1+R）/S-P3(1+R)，其中P1为土地出让价，P2为动迁安置成本，P3为建安成本，P4为基础设施费，P5为开发费用，R为法定利润，S为房地产销售价格。结合XX县实际情况，取P3为1200，S为2500，R为15%，得出XX县棚户区改造适宜市场运作的容积率为1.8左右。受区位影响，越接近城市商业中心、主干路等重点地段的土地成本越高；同时受城市建设时序影响，远期开发的土地成本会随之提高。2、城市设计引导结合棚户区城市设计引导，反推地块指标，与经济分析所确定的指标进行校核和调整。城市设计引导分成宏观和微观两个层面，其中宏观层面采用的是
