1、研 究 必 看 如何通过数据读懂城市 营销中心 前策产品定价部张家瑞 加入投行群微信：18622069179 城市进入：发现城市潜力 加入投行群微信：18622069179 进入一个或深耕一个城市需要一套逻辑 加入投行群微信：18622069179 传统逻辑 老板逻辑企略逻辑盈利逻辑 加入投行群微信：18622069179 传统逻辑/地产巨头逻辑 聚焦核心城市，扩 张全国化布局 城市化进程的力 行者 转型核心城市， 挖掘三四线城市 潜力 深耕长三角，逐 层拓展热点区域 万科碧桂园恒大绿城 加入投行群微信：18622069179 传统逻辑/市场/咨询逻辑 目标城市筛选法7次筛选确定目标城市（世联
2、/万科） 城市分级筛选法划分区域中心和重点 城市分阶段筛选法单中心、大都市化、外围城市 根据房价上升指标筛选上升表现、支撑指标、驱动指标 根据房企区域战略筛选是否进入？目标实现？如何进入？ 根据GDP增速与房地产发展关系筛选 房地产市场预警预报指标体系（中指） 加入投行群微信：18622069179 传统逻辑/市场/咨询逻辑 加入投行群微信：18622069179 传统逻辑 加入投行群微信：18622069179 基础数据数据分析结论产出 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 人决定了购房需求的厚度 加入投行群微信：18622069179 数 据 筛
3、选 数 据 获 取 普查数据 三方数据（修正）三方数据（修正） TD运营商腾讯阿里百度 & 加入投行群微信：18622069179 人 口 基 数 人 口 特 征 & 人口现状 对标城市人口 泛城市圈人口 关联城市人口 未来人口 对标城市人口 泛城市圈人口 关联城市人口 封闭人口预测 加入投行群微信：18622069179 人口吸纳能力 城市因自身的特殊属性产生的对人口的吸引力或离散程度 加入投行群微信：18622069179 人 口 基 数 未来人口 对标城市人口 泛城市圈人口 关联城市人口 人口吸纳能力 城市因自身的特殊属性产生的对人口的吸引力或离散程度 资源价值 江景资源 森林资源医疗资
4、源 养老资源 湖景资源 温泉资源经济资源 商业资源 山景资源 雪景资源产业资源 通勤资源 海景资源 河景资源教育资源 人口资源 加入投行群微信：18622069179 通勤 对标城市与关联城市 人口通勤情况与分析 日常 通勤 阶段通勤 特殊 通勤 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 非自非自 住人口住人口 自住自住 人口人口 原生人口 城市本土人口 （根据人口不同生命周期内生成各种购房需求） （根据人口不同的内生财务经济情况产生需求） 吸引如人口 外来守城市吸引进入而选择购房自主人口 （根据人口不同生命周期内生成各种购房需求） （根据人口不同的内生财
5、务经济情况产生需求） （根据城市吸附力不同产生不同居住需求力度） 由多元的购房需求组成，动机交错如 投资、资产配置、未来养老等 人 口 特 征 加入投行群微信：18622069179 劳力 人口 生育 率 存活 率 多代 居力 幼年 人口 独居 人口 收入资产 职业 理 财 工 龄 学 历 生命周期/居住结构 财务情况 加入投行群微信：18622069179 人 口 特 征 未来城市 发展周期 数据来源： 第五、六次人口普查、统计年鉴、腾讯位置数据（人口规模、迁徙数据） 人口普查、统计年鉴、百度地图（医疗、教育、产业资源等地理位置数据） 人口普查、链家网、搜房网等（不同年龄人口居住、居住结构、
6、房屋信息） 等等 加入投行群微信：18622069179 何为城市 加入投行群微信：18622069179 以人为本/人即城市 加入投行群微信：18622069179 人与城的关系人与城的关系 生活生活 停留停留 喜爱喜爱 进入进入 加入投行群微信：18622069179 数读城市 上海温州 绍兴合肥 劳动力需求大 限制外来人口上海 2040将丧失劳动力 人口负增长 温州户籍人口大幅减 少，都出去做生意了？ 易单身 合肥男生常住人口比例幅 度超过总人口增长比例 离婚率降低 绍兴人民的离婚率逐年下 降，生活稳定指数上升 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：1862206917
7、9 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 人口数据浅析 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：186
8、22069179 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 加入投行群微信：18622069179 板块分析 加入投行群微信：18622069179 城市poi 加入投行群微信：18622069179 类别/属性分析 加入投行群微信：18622069179 密 度 分 析 加入投行群微信：18622069179 感谢聆听！ 加入投行群微信：18622069179
