1、求索 2002 年杭州商服物业 一、本季度市场综述： 1 本季度全市场共完成商服用房开发投资额（）亿元，同比增长（）%，占 全市房地产开发投资总额的（）%，可以预测投资者对未来商业市场较为 看好。 2 本季度商服用房基本上保持上升和平稳势头，施工面积（）万平方，同比 增长（）%，新开工面积达到（）万平方，同比增长（）%，由此可见，投 资运作的努力程度可嘉。 3 从第四季商服用房销售面积（）来看，更反映出需求市场的畅旺以及消费 者的信心加强。从商业销售面积来看，最多区域是（）和（）两区，反映 该区域商服物业消化量较大，仍有很大的挖掘潜力。其它区域商服物业销 售则表现的起伏较大。 4 空置区域分布
2、： 四季度商服用房空置面积仍持续回落，由于多项利好消息的刺激和投资商、 发展商对未来商业发展的看好。但另一方面， （）区域内商业用房面积激增， 消化存量商业用房是未来销售中面临的主要难题。 二、年度商业物业市场研究 A) 年度营销实务 1. 注重销售与招商的节奏把握 基于在前几年商铺销售遗留的问题,解决销 售与经营的矛盾势在必行,招商与销售的节奏控制,如先招商后销售亦或是先销 售后招商,还是两者同时进行,对于不同商铺在不同时段的操作手段是本年度商 铺营销实际操作中一个很大的变化。 2. 商家开始在前期介入 由于在商铺营销中更加明确经营为先的理念,现多 数开发商在前期参与规划决策已更好的解决销售
3、与经营的手段,实现商业与地产 互动,从而达到平衡发展商、投资者、商家三方利益的目的。 3. 返租仍为吸引投资客户的有利手段 今年较多成功的商铺营销中均采用 了此手段,收效理想,较之往年,返租回报力度更大,但同时这也须建立在商业定 位准确、经营有保障等条件基础上才有更大的发挥空间。 4. 概念更新换代 一代商铺到至今三代商铺概念的延展, 商铺发展沿着品 牌细分化方向发展，以大开间、规模化的商铺最具有代表性，其所有权、经营权 和管理权三权完全分离的组合是目前专业化商场采用较多的一种类型。 B)开发模式 商业物业开发正在进入“网链”模式，即开发商将整个物业形态塑造成一个消 费平台，由专业公司负责专业
4、经营。针对于大型商业物业充分利用行业协会来进 行链接，商业物业的二次开发、商业化开发势在必行。 C)商业物业产品研究 商铺的设计与其项目定位、 适合人群、 档次、 未来经营方向都要有明确考虑， 做出差异性，在设计过程中，由专业商业设计公司，对垂直交通、仓储、空调、 照明等进行专门研究。如某商场因其特殊地理位置，最后定位男装服饰城，作为 定位来说对大部分物业无参考价值，但其专业开发的模式可以借鉴，如在设计时 考虑到了时装发布厅、 控制湿度专业仓库、 屋顶花园、 休闲中庭、 充备电梯等等。 另一方面建筑形态上开发商也作了特别的处理，如首层的下沉，降低上二层 的高度；二层与三层的层高也相应的作了加高
5、，适应特定经营类型的需要；尤其 是三层，层高几乎已达 5m，制成了复式空间，几乎就是为特定用途定制的产品。 这除了与开发商对商业物业的认识日趋成熟有关外， 还在于其多年所形成的商业 物业特定投资者和使用者。在其后期所开发的商业物业中，明显的可以看出开发 商已更加注重物业间的比例、协调关系，顾及到了商业物业走向成熟中所需的成 熟过程，这种成长更多的应是特定商业物业间所自然形成的合力场，而非靠太多 的人为。同时，使用者或投资者的前期参与也必不可少。 D)商业业态与新商业业态 从经营业态上,专业市场及主题商场传统业态占主流市场,超大型购物中心 商业业态已趋成型,超级大卖场等外资企业已在本地站稳脚根。
6、 E)规划因素与商服市场兴衰 33929 工程,湖滨南线启动,特色步行街的规划,建国路、解放路拓宽,轻轨方 案的实施、高新园区的建设,钱江新城的上马在一定意义上助长了投资者及自用 者的信心,但同时也在规划尚未启动前,概念先行已炒高铺价。 三、商服物业决策研究 （1） 商业价值与投资误区 价格定位误区 多数经营商在自己项目价格定位时，都参考周边同类物业的 价格，造成空置。原因何在！需知周边市场经过多年积淀，且有无数商家前仆 后继，方才形成如今格局，岂能轻易比得，因此一段适合和培育期是必要的。 市场定位误区 将招商作为最终目的，轻视商场未来经营发展，最终导致空 置。需知商场的经营管理水平高低才能决定商场的成败。其次每个项目有其特 殊之处，业态选择必须以市场为基础，虽应遵循“人无我有，人有我无”的原 则，但市场空白点不一定就是机会眯，反过来，当某种业态普遍可寻时也不一 定无潜力可挖。 规划定位误区 不注重商场个性及商场内部规划、忽略街区功能分区规划对 商场的重要性，使项目拓展空间受限。 四、商铺可持续发展的关键 a) 与政府大规划有机结合； b) 需成熟、专业的商铺营销策划基于对商业市场和各类业态的深入了解， 并对经营商家和投资者需求和心态的把握 c) 商铺的开发愈来愈依赖经营商和龙头商家的参与，最大限度的降低经营 风险
