1、% 湖北人信房地 开有限公司 2009.12.2 4 P(2009)0 82 开区后 官湖 合25.170.9226530未工 武 投置 有限任公司 2009.12.2 4 P(2009)0 83 开区万 家湖 居住1.22.530000未工 武 德斌 有限公司 2009.12.2 4 P(2010)0 32 武 技开 区12C2 商金 融 11.993359779 模44万，35万商，包括3.五星 酒店、快捷酒店、商中心、写字楼；及 30-50精装修小 大万达集控 股有限公司 2010.06.0 2 P(2011) 021号 武 技开 区蔡家村 居住8.923.14280088未工 武 佳置
2、有 限任公司 2011.3.3 P(2011) 029号 西318国 道， 北太子湖 居住兼 容商 用地 1.842.545968未工 武 杭置有 限公司 2011.4.15 09年至11年4月沌口土地成交情况： 沌口房地产市场在售项目分布 本案 丝宝叠翠园 官湖郡 和居名爵 世贸嘉年华 和计黄埔 观湖园 人信千年 美丽 湖墅观止 温莎半岛 中环组团 后官湖组团 核心组团 工业区组团 经开万达广场 金域蓝湾 观澜御苑 人信太子湾 金色港湾 中恒云天国际 金桥太 子湖1号 组团划分标准： 以地域为基本原 则 海天幸福小城 中环组团分析：处于沌口门户地段，交通及生活配套优，在售 项目多，竞争较为激
3、烈。 板 划分 物 型 板特征客特征 住宅价 格 与本案 争关系 中 多 小高 高 位于中附近，开区 地段 ，至阳、口便利，交通和生 活配套条件好；具有一定的湖 景源，多展中高端物；目 前在售目多，争激烈 沌口中高 端客， 部分阳 口客 7000- 8200 弱 金桥太子湖1号金色港湾 观澜御苑 人信太子湾 核心组团分析：在售项目少，均为品牌项目，区域价格标杆和 商业中心。 万科金域蓝湾 板 划分 物 型板特征客 特征 住宅 价格 与本案争 关系 核心 高（包括 普通住宅及 公寓） 位于沌口核心生活区， 生活配套条件好，区 域价格杆。在售目 万科金域湾和 开万达广两品牌目 沌口中高 端客， 部
4、分区域 外客投 客 7600- 9300 弱 万科金域蓝湾 经开万达广场经开万达广场 后官湖组团：目前区域交通不便，在售产品多为别墅，和黄及 世贸进驻促进区域房地产市场的发展，后期潜力巨大 。 板划 分 板特征客特征 住宅价 格 与本案 争关系 后官湖 位于后官湖周，具有湖景 ，目前交通不便，配套不全，不 已有品牌开企 ，后期 潜力大，多展墅、多、小 高、高的复合社区 ； 普通住宅覆盖 中低端客， 墅 高端 客部分阳 客 墅： 7500- 18000 弱 和记黄埔-观湖园湖墅观止温莎半岛 世贸嘉年华 工业区组团：区域地域较偏，生活及交通配套设施缺乏，价格 较低。 板划 分 物 型板特征 客特
5、征 住宅 价格 与本案 争关系 工区 高 小高 多 排 生活配套和交通配套均 有所欠缺，位于工区 腹地，价格 度低 沌口中 低端客 5200 - 7000 强 丝宝叠翠园官湖郡和居名爵 海天幸福小城 小结： 中环组团 核心组团 工业区组团 后官湖组团 沌口开发区门户位置，客户吸附力强，辐射范围大，多以地段、配套 、湖景为诉求。 武汉新区最具价值核心板块，19年发展重要成果区，万达、万科进驻 ，极大拉升区域价值，客户特征内向型。 武汉新区资源豪宅板块，国际地产大佬进驻，豪宅资源潜力巨大， 高端客群立足全武汉。 区域发展速度较慢，开发量有限，产品定位不明晰未来开发潜力巨 大。 工业区重点在售项目对
6、比分析： 目名称 物 型 面区 （ 平方米) 建面 (万方) 区位境配套品 售价 （元/） 官湖郡多53-9811.6 交通一 般 一湖景 配套 系 开商开 7000 叠翠园排 高130-17713 交通不 便 内部景 好 配套不全 品牌日化 企开 5200 （一期） 海天幸福 小城 高53-10322 交通配 套 景一般配套不全 普通开 企目 5600 和居名爵 高 （soho） 45-1175.7 交通配 套 景源 差 配套不全品一般5200 工业区组团分析 ： 丝宝日化旗下房地产公司开发，知名度一般。 开发商：丝宝房地产开发（武汉）有限公司 建筑形态：别墅、高层 交通情况：公交202、2
7、05、596、597、501路至东风设计院站，开发区 购物电瓶车通达小区，交通较为不便。 项目介绍：占地面积11万方，总建筑面积为11.6万方。容积率1.0，绿 化率48%，项目分2期开发，一期为退台式多层产品，板式结构无电梯， 面积53-98；二期为多层加叠拼别墅，属于片区内现有在开发项目中 唯一 一家开发多层洋房产品项目。 推盘详情：项目2010年11月29号开盘在售，主推53-98户型，均价 5200元/平方米， 目前暂无房源销售，预计4月底或5月初将加推53-98 平方米房源，日均到访量10组左右 。 项目主要卖点：日化企业下属品牌，绿化率高，多层产品，南北通透， 户型面积小，价格较为
8、合理，总价低，产品稀缺。 客群结构：客户年龄主要集中在25-40岁左右；置业目的多以自住为主 ，客户全部来自于项目周边产业园。 客户行业主要以周边电子、化工产业、医药产业及地缘性客户为主 。 员工层次多为蓝领阶层，收入较低，主要集中在美的、冠捷、民营工 业园、丝宝内部员工等。 由于项目到达性差、配套较弱，很难满足基本生活需求，客户主要 以周边企业中低端员工需求。 丝宝叠翠园项目绿化高，洋房及叠拼产品，周边配套不成熟。 官湖郡东风系统内开发商，一线临湖别墅级高形象产品。 开发商：武汉东合置业有限公司 建筑形态：别墅、高层 交通情况：公交597路起点站东风设计院、599路公交至东风设计院站 项目介
9、绍：整体地块呈半岛状，三面环后官湖，60%绿化率，景观资源 稀缺。 推盘详情：项目2010年12月11日开盘88-177房源，均价7000元/ 目前88两房产品已售罄，剩余几十套130平方米的三房，另230平方米 别墅在售，均价15000元/平方米 ，限购令出台后大户型产品受到较大 影响，现场较为冷清，到访量极少。 项目主要卖点：东风系统内部品牌，湖景资源优越，内部绿化率高，赠 送面积较多。 客群结构：客户年龄主要集中在3140岁占比49%，置业目的以自住居 多占比78% ； 多为东风公司内部员工；以沌口区域占绝对比重超过80%，少量汉阳 客户及外地客户； 73%客户主要从事汽车相关行业工作，
10、私营业主也占有一定比例。 项目总评：项目三面临湖，景观资源优越，别墅溢价高且去化快，目前小户型售罄大户型去化遇阻 小结区域发展速度较慢，开发量有限，产品差异化较大， 定位不明晰，未来开发潜力大。 产品特征：受配套影响，区域内产品特征不明显，产 品开发良莠不齐，大多数产品以满足周边刚性为主。 1 市场格局：目前在售项目较少，开发量有限。 2 未来规划：随着新区的不断发展，城市建设加速进行 ，区域配套的不断成熟，区域开发潜力巨大。 3 工业区组团小结 ： ？ ？ ？ 沌口及工业区客户分析 Part A.4 沌口各类企业分布图 1 2 3 6 5 47 8 9 10 1114 16 15 丝宝工业园
11、 21 12 22 13 23 晨鸣集团 海尔工业园 武塑集团 食品企业 14可口可乐饮料有限公司 15武汉顶津食品有限公司 16武汉顶益食品有限公司 化工企业 19丝宝集团 20武汉塑料工业集团有限公司 21武汉晨鸣汉阳纸业有限公司 行政事业单位 22武汉体育发中心有限公司 23武汉经济技术开发区管委会 以丝宝、晨鸣纸业为代表 的化工企业 以康师傅、可口可乐为代表 的食品企业； 开发区行政事业单位 汽车行业（整车企业7家） 1神龙汽车有限公司 2东风本田汽车有限公司 3东风汽车股份有限公司 4东风电动车股份有限公司 5东风乘用车有限公司 6东风设计研究院有限公司 电子电器行业 7武汉海尔电器
12、有限公司 8武汉海尔热水器有限公司 9武汉海尔电冰柜有限公司 10美的空调武汉有限公司 11冠捷显示科技有限公司 12麦克维尔空调制冷有限公司 13武汉普天通讯设备有限公司 7家整车生产企业、180家零部件 企业 以海尔、冠捷为代表的电子电器 企业； 区域内存在高档物业购买力的高端客群 ，据统计约有6800名中高端客户 本案 区域刚性需求旺盛，改善型客户经济承受能力强 第1类：青年客群 n东风系统每年新增大学生比例6-8%， 约为500-600人； n其他企业新进青年员工合计约300人。 n婚房置业、自住兼投资/首次置业 第2类：本地/异地调动的中年客群 年度 新增 人口 数 主要 -Cost
13、ing -Delivery date -Quality Pre-production plan -Issue internal order -Give order to mill Pre-production plan -Issue internal order -Give order to mill Sample fabric production Sample fabric production Production Production Adjust color if Required by customer Adjust color if Required by customer Ba
14、ck to Main Process Flow December 2004PKULTC 北京大学联泰供应链系统研究发展中心 Peking University Luen Thai Center for Supply Chain System ReseaPeking University Luen Thai Center for Supply Chain System Research & Developmentrch & Development ack to Main Process FlowB Ctid Luen Thai Luen Thai Luen Thai Luen Thai 波罗 （
15、Polo） 波罗 （Polo） 联泰 （Luen Thai 联泰 （Luen Thai 润泰 （Ruentex） 润泰 （Ruentex） 3. 订单与产品 改进 订单与产品 改进 (OPD) Style# flow to merchandising system USA USA Product definition Product definition Raw material definition Raw material definition Style definition Style definition Ruentex Ruentex Raw material developmen
16、t Raw material development Quality Quality Lap dip Lap dip Yarn skin Yarn skin Pattern Pattern Asia Asia Raw material definition Raw material definition Receive info in PDM Receive info in PDM Enquire RM vendors Enquire RM vendors RM costing RM costing RM quality issue RM quality issue PDM update-RM info PDM update-RM info RM development RM development RM lotting RM lo
