1、1、 我们的目标是建立具有中国特色的商业思想库“如果你想创造短期的价值，你就去种花；如果你想创造中期的价值，你就去种树；如果你想创造远期的价值，你就去播种思想。” 王志纲2、 把握财智时代特征当西方已经完成工业化过程、迈向知识经济时代的时候，古老的中国则像一条正在穿越时空隧道的巨龙，尽管龙头已经开始和世界对接，探向知识经济时代，而龙身还在完成工业化的过程中，龙尾则尚处在落后的农业时代。巨龙翻身，三种文明同时升腾、激荡。由此，我们提出财智时代才是西方知识经济在中国更为准确贴切和市场化的解读方式。财智时代既非纯粹的知识经济社会，也不同于往昔财为主、智为仆的所谓财富时代，而是一个财智平等、以财求智、
2、以智生财、财智相融的特别时代。怎么充分认识这种国情，怎么从战略上把握大势、把握社会、经济的内在规律和文化底蕴，是策划业能否扎根中国、开花结果的前提。3、 掌握策划之“道”思维方式，有“学”、“术”、“道”三种。“学”，就是学者。学者以治学为业，学有专攻，追求自成体系、自圆其说、自成一家，虽严密而深刻，但代价是难免片面，并与实际有相当的距离，尤其是缺乏市场意识 。“术”，就是功能、应用和操作之术。术之功效在于立竿见影，刺刀见红；术之局限往往急功近利、视野狭窄。术与学构成了理论与实践的两个极端。策划属于“道”，是介于学与术的中间层次，其作用是承理论之上，启操作之下，并左右逢源，在用动态、辨证、发散
3、的思维把握事物内在神韵与规律的基础上创新，并整合各种相关资源为我所用。把握好策划的位置，既非纸上谈兵，空谈误国；亦非越俎代庖、陷入事务性操作，以致劳而无功，这是体现策划市场价值的关键。 从另一角度讲，所谓“学”，即在学校和书本里学的知识，学院派的知识，常规性知识，我们称之为“认知”阶段；所谓“术”，是将“学”与实践相结合，丰富了许多感性的、经验性的东西，从而形成专业性的能力与技巧，我们称之为“感知”阶段；所谓“道”，则是“悟知”阶段，是“学”或“术”在量的积累基础上产生质的飞跃，经“顿悟”产生创造性的知识，并将先前积累的学“和”术“贯穿起来，表现出超人的洞察力、直觉力和创造力。只有从”学和“术
4、”进入“道”的境界，才是大智慧的境界，大彻大悟的境界和自如的境界“形象可以到达文字不能到达的地方，比如VI；文化可以到达体制不能到达的地方，比如美国文化长驱直入；智慧可以到达科学不能到达的地方，比如爱因斯坦发现相对论。”4、 强化安身立命之本一个策划机构要安身立命、长足发展，其功能不被企业的企划部门所取代，其核心价值不为对手所超越，根本之道在于：1、必须有自己独特的信息渠道、研究方法、理论建树、资源储备。这些核心优势使外脑机构具有商业思想库的性质，构成与企业的类似部门和功能性公司最大的差异和市场价值。2、必须有自身明确的角色与功能定位。智业机构分多种类型，一种是提供信息和情报的公司，如市场调研
5、公司；第二种是提供专业技能的公司，如律师行、财务咨询、投资顾问、中介代理和广告公司等均属此类；第三种是传授某种经验、能力的公司，如培训机构、管理咨询公司。王志纲工作室始终把自己定位在第四种在策略层面上引导和支持客户进行创新、超越、变革和突破的公司。但这一切的前提是，要超越别人，首先要不断学习，超越自己。3、策划机构在与企业合作的过程中，最重要的莫过于与企业家的沟通、交流与互补。工作室向来认为：从广义上来说，每一个成功的老板都是成功的策划家，只有与企业家进行深入沟通与交流，充分消化其对市场、企业、项目长期专注思考和实践的成果，才能在其原有的高度之上，引导和支持企业变革、突破、创新和超越。5、 策
6、划贵在思维方式成功的策划是企业人与策划人之间的双向互动和共同思维。企业与策划人的关系好比是左脑与右脑。企业是左脑，长于逻辑思维，惯于从企业的现实出发，进行全方位的计划、规划、管理和控制；策划人是右脑，长于发散性、创造性思维，能打破企业的思维定势，跳出企业、行业的局限，为企业战略决策提供有益的外部刺激乃至导入全新的思维方式。企业与外脑在思维方式上是互补的。策划人具有广阔的行业视野和自由的思维跨度。策划人思考问题的出发点和思维方式与企业人不同，不受企业内部具体而繁杂的事务及错综复杂的矛盾冲突所困，能以更客观、中立和超脱的立场思考问题。策划的最宝贵之处在于思维方式，在于哲学层面上对方法论的把握，在于
7、经大量实践磨练形成的观察问题、分析问题、解决问题的能力。策划是一门复合性、交叉性、边缘性学科，其本质是思维的科学。它的精妙之处在于不同思维方式的运用。策划是将单线思维转变成复合思维，将封闭性思维转变成发散性思维，将孤立、静止的思维转变为辨证的、动态的思维，将传统的量入为出的思维转变为量出为入的思维。6、 策划的三大法宝创新是策划之灵魂；预见是策划之源泉；整合是策划之血脉。1、创新的价值在这个一切都过剩的时代，创新是最稀缺的资源。创新创造差异化，使我们的技术、产品、品牌、制度、理念和战略具备唯一性、排它性和权威性；从而能够超越克隆、超越常规、超越行业、超越有形。对企业价值增长起主导作用的创新，呈
8、现由“技术与流程创新产品与服务创新管理与营销创新形象与品牌创新组织与制度创新理念与战略创新”演进的趋势。品牌、制度、理念等无形因素的创新正日益取代有形因素的创新，发挥主导作用。世界正进入一“大道无形，兵法制胜”、“无形驾驭有形”的时代。在财智时代，技术创新只有通过理念、战略等无形因素的创新才能真正发挥它的市场价值。创新是王志纲工作室最主要的核心能力。创新的根本是跳出传统的思维定势，寻求超越。超越常规，超越克隆，超越行业界限，超越区域市场的板结状态。把目光由死盯领头羊及竞争对手转向开发潜在的、根本性的消费需求。换一种思路，换一种策略、换一种打法，从而在众多竞争者中脱颖而出，实现项目的引爆，并在此
9、基础上超越项目本体，实现企业的突破和转型，达到“五出（出成果、出人才、出机制、出品牌、出网络）”。2、预见与创新创新源于对大势的把握。没有对大势的预见，理念与战略创新就成为无源之水，无本之木。成为失去方向的航船。“条条大路通罗马，策划就是寻找最近的那条路。”“最近”是指吻合趋势与规律，最大限度地避免走弯路。趋势的潜流就在现实平静的海面之下，策划就是要找到它的流向，通过创新让企业之船适度超前地顺应它的流向，像冲浪者那样不断立于潮头之上，成为规则的制定者。面对时代的快速变革，一个企业能否持续发展，能否打造百年老店，不在于它一时的技术领先或市场的占有率，关键在于它能否审时度势，在一个又一个时代的转折
10、点上，及时调整企业的航向，让大势推涌向前。“好风凭借力，送我上青云”。3、整合与创新整合是在财智时代实施创新的一种重要手段和支撑。整合力的强弱决定了一个企业的能量大小和生命力的强弱。优秀的策划机构应是整合平台的搭建者，而企业家则应是整合操作的高手。相关要素不齐，创新理念和创新战略无法有效推进和实施。整合是各种创新的集成，是各种优势资源的集中与互补，是各种市场要素协调配置与有机重组。整合的原则应是确保三性：唯一性、权威性和排他性，创造双赢甚至多赢的结局。7、 战略高于管理我们常常遇到这样的企业家：他们在正确路线下是模范，在错误路线下也是模范。如何防止成为错误路线下面的模范，是企业战略决策的灵魂。
11、从这个意义上说，战略高于管理。管理是一种日常性的行为，侧重于关注企业内部，追求的是正确地做事，即按正确的方式和方法精确地做事，追求效率与效益，注重制度和规范，讲究工作流程和组织结构的改善，强调战术动作的实用性和专业性，重视产品与服务的质量，追求销售业绩与市场占有率。战略则是一种非日常性的行为，侧重于关注企业外部（市场），追求的是做正确的事情，即确定哪些是对企业最有价值的事情，主张工作流程、组织结构与运行机制的重构，倡导企业文化的变革和企业核心能力的提高，注重新的价值观念的导入，捕捉重大的机会点，谋求超常规的发展与跳跃，追求“不战而屈人之兵”的竞争优势与经营境界。管理趋向于持续和稳定，通常是常规
12、的、线性的、渐变的和量变的；而战略趋向于大的转型，通常是超常规的、非线性的、突变的和质变的。管理主要着眼于当前的目标和使命，是基于过去，把握现在；战略则是高瞻远瞩，彻底变革，是基于现在，经营未来。管理着重于物质层面和有形要素，战略更着重于精神（价值观）层面和无形要素。总之，管理的实质倾向于“守”，而战略的实质倾向于“创新”。当然，管理与战略，守成与创新之间并不是完全对立的关系，而是对立统一的辩证关系。当某企业的战略创新因传播扩散（追随克隆）或竞争者的超越而逐渐失效之后，该战略创新就蜕变为一种常规性、普及性的东西，就不再属于“创新”，而转化为常规性的管理（守成）的范畴，成为一种模式化的东西广为流
13、传。当越来越多的企业在同一战略模式下运行（即战略同构），导致同构竞争日益加剧，新的战略创新的需求就变得十分迫切，于是又催生了新的战略如此此消彼长，呈阶梯式上升。见图：在资本主导的“财富时代”，管理是第一位的，战略是第二位的。只要战略没有大的失误，通过规范的管理，就能使企业按通行的原始积累模式，从无到有，由小到大，企业规模与市场占有率压倒一切。然而，在知识主导的“财智时代”，战略是第一位的，管理是第二位的。只要管理没有大的漏洞，通过战略创新，就能使企业跳出同构竞争，甚至超越常规的原始积累过程， 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 1 页 共 78 页 目目 录录 1 总论 1.1 项目提出的
14、背景 4 1.2 项目可行性研究的依据 6 1.3 项目概况 7 1.4 项目开发建设的必要性 9 1.5 项目开发建设条件 11 1.6 项目投资估算 12 1.7 项目进度计划 12 1.8 结论及建议 13 2 市场分析与预测 2.1 房地产市场宏观形势分析及预测 15 2.2 *房地产市场状况分析及预测 22 2.3 项目的市场情况分析及预测 28 3 建设条件 3.1 开发项目用地状况 42 3.2 资源供给及外部协作条件 42 4 规划设计方案 4.1 规划设计方案的指导思想 44 4.2 规划设计方案的原则 44 4.3 建筑规模及规划设计方案设想 45 PDF 文件使用 pdf
15、Factory 试用版本创建 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 2 页 共 78 页 市场定位 46 形象定位 46 业态定位 47 经营定位 47 客户定位 48 建筑设计定位 49 5 项目开发进度安排 53 6 营销方案 6.1 营销方式 54 6.2 销售节奏与策略 54 整体策略 54 价格策略 56 付款方式策略 56 配合策略 57 媒体策略 57 促销策略 60 6.3 租售计划 61 7 项目投资估算及资金筹措 7.1 投资估算的原则 62 7.2 项目建设的投资估算 62 7.3 项目资金筹措与使用计划 64 8 财务评价 PDF 文件使用 pdfFactory 试用
16、版本创建 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 3 页 共 78 页 8.1 财务评价基础数据的计算 66 8.2 盈利能力分析 66 8.3 清偿能力分析 67 9 风险分析 9.1 盈亏平衡分析 68 9.2 敏感性分析 69 9.3 项目风险分析 71 10 结论及建议 10.1 结论 73 10.2 存在的问题及建议 74 11 附表与附图 11.1 附表： 77 11.2 附图： 77 12 附：主要参考书目及参考资料 78 PDF 文件使用 pdfFactory 试用版本创建 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 4 页 共 78 页 一、一、 总论总论 1.1 项目提出的背景
17、 *古之又称长安，位于关中平原中部，北临渭河，南依秦岭，与 罗马等城市并称世界古都，是世界四大文明古都之一。中国历史上曾 有十三个朝代在*建都，其中有周、秦、汉、唐这四个最强盛的王朝。 著名的“丝绸之路”就是以长安为起点。现在是陕西省政治、经济、 文化中心，陕西省省会所在地。东西长 204 千米，南北最宽 116 千米， 面积 9983 平方千米，人口 741.1 万。进入二十一世纪以来，*生产总 值连年保持两位数的高速增长，现代化建设已处于史家所称的“起飞 阶段” 。 从 1998 年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支 柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了
18、黄 金发展时期。据国家统计局最新资料显示，全国商品房平均销售价格 2724 元平方米，同比提高 12.9，是 1996 年以来同期的最高增幅。 全国有 12 个地区商品房销售均价增幅超过 10， 个地区价格增幅超 过 20。去年中国房地产开发投资增长 28.6，增幅比去年同期降低 5.5 个百分点；土地开发面积增长 12.2，增幅比去年同期下降 7.8 个百分点；但商品房销售率高达 133.6，全国空置商品房面积下降 0.8。目前我国城镇居民人均居住面积只有 13.6 平方米，与国外发 达国家人均居住面积 2030 平方米相比，其差距是十分明显的，所以 房地产业有着广阔的发展空间。 据世界银行
19、统计资料显示，人均 GDP 达到 600-800 美元时，住宅 PDF 文件使用 pdfFactory 试用版本创建 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 5 页 共 78 页 产业将进入高速增长阶段。2000 年我国人均 GDP 为 830 美元，2002 年 更是达到了 870 美元，住宅开发占房地产开发总量的 90%以上。因此， 未来几年，随着 GDP 的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一 个快速发展阶段。 从购买力分析，城镇居民人均可支配收入 2002 年达到 6860 元， 比去年增长 8.5%；另外，城乡居民储蓄存款余额已达 7.38 万亿元，比 去年增长 14.7%。随着
20、收入的增加和房改力度的加大，居民购房置业的 意识也在增强。 从消费意向看，有 25%的人准备今年买房。在准备买房的居民中， 有 34%的人是为了解决基本居住问题，51%的人是为了扩大居住面积和 改善居住条件，5%的人用于保值投资，10%的人用于经营、出租等其它 方面的用途。这说明城镇居民对住房的需求已开始从“有房住”向“住 好房”方向转变。目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动 力，也正是增加住房消费的良机。 另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的 GDP 增长贡 献了 1.9-2.5 个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动 力。由此看来，建筑房产消费仍有巨大的潜在市场
21、。有关专家预测， 我国房地产热潮可持续 20 年。 *房地产业发展十余年，不仅有举步维艰，也有寻找城市营造与 可持续发展的历程。刚刚过去的 2004 年，房地产市场历经风雨。在推 进房地产业健康发展的同时，国家有关部委相继出台了治理整顿土地 市场秩序、投资新政、控制拆迁规模、规范拆迁管理等系列宏观调控 PDF 文件使用 pdfFactory 试用版本创建 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 6 页 共 78 页 政策。2004 年的陕西房地产市场，开发购销呈现几大特点：首先是房 地产开发投资幅度明显下降，二是房地产开发投资自有资金比重加大， 自筹资金同比增长均在 50%以上，三是商品房供需
22、基本平衡，价格稳中 有升。同时，房地产投资结构中的住宅投资比例继续增长。 *市委、市政府日前以白皮书的形式公布了*国际化、市场化、 人文化、生态化发展报告 ，阐释*市的四化发展理念。*的发展定位 是：进一步提升城市的核心竞争力和经济的外向度，使之尽显其人文 之都、科技之市、现代新城的魅力。目标是：世界历史文化名城、国 际旅游目的城市、亚洲知识与技术创新中心、新亚欧大陆桥中国段国 际装备制造业转移的主要承接地。显而易见的是人文化是四化的核心， 是*城市经济社会发展的特色和目的，其目标是：是*成为最有东方 神韵的人文之都、理性文明之城、诗意时尚之城、安定祥和之城，为 *市未来的发展勾勒出一个美好的
23、前景。 1.2 项目可行性研究的依据 1、 *市建设项目承建费用统一征收办法实施细则； 2、 陕西省建筑工程综合概预算定额(1999) ； 3、 城市居住区规划设计规范 ； 4、 *市建设项目城建费用统一收费一览表 ； 5、 陕西省工程建设其它费用定额 ； 6、 房产测量规范与房地产测绘技术 ； 7、 “城建大厦”项目规划设计方案； 8、委托方提供的其它有关资料； PDF 文件使用 pdfFactory 试用版本创建 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 7 页 共 78 页 9、委托方现场勘察及市场调查收集的有关资料。 1.3 项目概况 项目名称：*市城建大厦 建设地点：*市五路口 土地性
24、质：国有土地出让 建筑用地面积：5720 平方米 总建筑面积： 68068 平方米 其中：地上建筑面积：60060 平方米 商业中心建筑面积：16016 平方米 商业会所建筑面积：4004 平方米（室内 2803 平方米，室外 1201 平方米） 写字楼建筑面积：17160 平方米 商务公寓建筑面积：22880 平方米 地下建筑面积：8008 平方米 其中：设备用房：2408 平方米 车库面积：5600 平方米 总建筑层数：地上 19 层，地下 2 层 建筑高度：73.2m 地下停车位：180 个 PDF 文件使用 pdfFactory 试用版本创建 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 8
25、 页 共 78 页 建筑类型及面积、楼层分配表 序号 建筑类型 楼层分布 层数 高度 m 单层面积 m 2 总面积 m2 土地面积 m2 占地比例 地下室 1-2 2 4 4004 8008 5720 0.7 车位面积 5600 1 其中 设备机房面积 2408 2 商业中心 3-6 4 4 4004 16016 5720 0.7 商务会所 7 1 3.6 4004 4004 5720 0.7 室内面积 2803 3 其中 室外面积 1201 4 写字楼 8-13 6 3.6 2860 17160 5720 0.5 5 商务公寓 14-21 8 3 2860 22880 5720 0.5 6
26、合计 21 73.2 68068 开发商简介：本项目由*市城建开发总公司开发。*市城市建设 开发总公司是 1984 年在“*市统建办”的基础上成立的，为企业化管 理的市局级事业单位。公司业务是按照城市建设总体规划，进行城市 土地开发和经营房地产，从事旧城改造和新区建设。 总公司隶属*市人民政府直接领导，是国家建设部的城市综合开 发一级公司，AAA 级信用等级企业，也是*市最早的一家房地产开发公 司，十四年来，在*市政府及有关部门支持下，在深化改革、转换机 制的市场经济大潮中，迅速成长为一个实力雄厚，注重质量，讲求效 率，信誉可靠的现代化开发企业。公司在“以人为本”的原则下，培 养了一批业务熟练
27、，作风过硬的管理和施工队伍。人员结构合理，平 均素质较高，符合公司技术密集型的特点。 公司致力于开发新产品，力主领导行业潮流， “城建大厦”的建筑 风格是公司理念的详见体现，凝聚了公司领导和设计人员的思想精华， 充分适应*市政府提出的“还古城一片蓝天，造一片绿地”的城市发 展战略精神。公司凝聚力强，大家本着“诚信为本，团结协作”的原 PDF 文件使用 pdfFactory 试用版本创建 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 9 页 共 78 页 则，共同努力，共同进步，共同提高，以“为社会服务、求共同发展” 为宗旨，以“踏踏实实做人，勤勤恳恳做事”为精神，在社会和行业 中有较好的声誉。公司经
28、营结构合理规范，符合现代企业的发展方向， 为公司创造了良好的发展环境和发展空间。房地产行业属于资本和技 术密集型，行业周期性长，工程持续时间较长。这就更要求我们要跟 上时代发展的脚步，及时了解市场反馈的信息，才能在这个“优胜劣 汰”的市场竞争中立于不败之地。 在市场经济条件下，管理是永恒的主体。要想在市场竞争中立于 不败之地，必须把管理工作放在首位。公司深切明白管理的举足轻重， 严格按规范运行，逐步使公司适应产权明晰、权责分明、管理科学、 激励和技术机制相结合的现代化企业高度。 1.4 项目开发建设的必要性 经过 2003 年*房地产市场种种变革及市场的快速运作，为 2004 年的市场带来了更
29、新、更高的发展起点。2004 年*房地产市场仍然平 稳运作,开发及销售均较2003年同比仍然保持着较高的增长幅度。 2003 年被称之为房地产市场的“土地年” ，而 2004 年则被谓之“金融年” 的称号，而这种来自土地与金融市场的变革仍在处于不断深入的演变 之中。做为开发商、市场运作的这两项原材料市场的变革为房地产市 场带来的剧变无疑是巨大和深远的！ 国民经济： 2004 年*国内生产总值 1095.87 亿元，比 2003 年同 期增长 13.5%，其中第一产业增加值 60.05 亿元，比 2003 年同期增长 6.7%，第二产业增加值 495.67 亿元，比 2003 年同期增长 15.
30、6%，第三 PDF 文件使用 pdfFactory 试用版本创建 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 10 页 共 78 页 产业完成增加值 540.15 亿元，比 2003 年同期增长 12.3%。 市场供应：2004 年*市商品房完成投资亿元，2004 年*商品房投 资额继续保持了较快的增长势头。在金融信贷政策发生一定的变化之 后，传统运作方式将面临淘汰。由于受我国金融和经济政策的调整以 及银行信贷资金紧缩等因素的影响，地产商的资金链将会遭受严峻考 验，资金来源也成为了各个房地产开发商的焦点问题。 市场销售： 承继近几年商品房市场销售量稳步增长的势头，2004 年*楼市市场开发继续上扬
31、， 同时市场销售也保持着较高的增幅。 2004 年*商品房平均销售价格较 2003 年增长了 3.61%。其中住宅部分销售 价格较 2003 年增长 3.66%，从全国来看，普通住宅今年平均价格增长 率在 7%8%之间。 由于加入 WTO 与西部大开发的带动作用，借助于*作为世界文明 旅游城市和我国科技实力城市，其在面临更多机会与竞争的同时，将 直接地表现为经济总扩大，经济活动频繁，从而在相当程度上增大了 市场需求地增加。其对周边、临边省市的辐射能力有所增强，间接地 表现为流动人口增加，导致对于商贸、办公、住宅楼租量需求的增加。 逐渐发达的经济环境为投资置业提供了更广阔的生存土壤。随着住宅 市
32、场化的日益推进和城市人口的迅速增加，*市城市化可上升的空间 较大，未来几年*市房地产需求量会进一步扩大。 *城墙内的区域历来是*甚至是陕西的政治经济文化中心，也可 以说是*的真正所在，这里写字楼密集程度高，约占*写字楼 市场的四分之一。成熟的区域环境和四通八达的交通条件使得该区域 PDF 文件使用 pdfFactory 试用版本创建 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 11 页 共 78 页 依然是写字楼供应和需求的焦点。*城墙内是一个沉淀已久的商业中 心，*城市就是以这个商业中心为核心生长起来的，商圈的存在为该 地区的飞速发展起着至关重要的作用。而本项目正位于城中区城市交 通枢纽地段，且
33、距火车站不超过 1000M，可谓商机无限。首先，它具有 中心性。它在交通上各个方向的可达性特别强，是在一个城市里交通 最便捷的地方出现；其次该地区有着十分复杂的社会功能，具有高度 集合性。集居住、商业、写字楼、休闲、娱乐为一体，而写字楼的建 筑属性和使用功能也就决定了城内商圈对其自身的发展起到正向加速 的作用。本项目的地理位置良好，前期论证充分，开发资金有保障， 定能为公司的发展注入新的生机和活力。 1.5 项目开发建设条件 项目建设条件包括项目建设自然条件，项目建设用地条件以及项 目建设的市政配套条件。 项目自然条件 气温：年平均气温 13.113.4； 极端最高气温： （全年仅 10 天左
34、右）40.6 极端最低气温： （全年仅 15 天左右）13.3 风：平均风速 1.8 米/秒，全年盛行风向为东北风； 日照：年日照时数 1412.7 小时； 湿度：年平均相对湿度 69.6； 霜期：无霜期 219233 天； 气压：平均气压 970.4Pa； PDF 文件使用 pdfFactory 试用版本创建 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 12 页 共 78 页 降水：年降水量 507.7719.8 毫米; 降雪：年平均降雪日 13.8 天。 地质情况：为二级非湿陷性黄土，而*市属 8 度地震区，建筑按 8 度抗震设防。 项目建设用地条件 项目建设用地位于*市东五路与解放路交界处，
35、占地面积为 平方米。项目以取得建设用地许可证，大厦建设用地已全部拆迁，达 到三通一平，并取得用地定点图、测量成果及用地许可证，具备用地 条件。 市政配套条件 给水、雨水、污水、电力、电信、热力、天然气集中管线、项目 开发需要的市政接驳点等市政设施均能满足项目开发的需求。 1.6 项目投资估算 项目总投资估算表 序号 项目 金额（万元） 说明 1 土地费用 2026.02 2 前期工程费用 335.51 3 基础设施建设费用 355.64 4 建筑工程费用 14877.72 5 安装工程费用 1897.77 6 其他费用 634.11 7 预备费 1006.34 8 建设期贷款利息 814.96
36、 9 开发期税费 1026.67 10 项目总投资 24020 1.7 项目进度计划 本项目计划在两年半(29 个月)左右的时间内建成。建设进度计划 PDF 文件使用 pdfFactory 试用版本创建 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 13 页 共 78 页 如下： 2005 年 1 月 15 日：项目建议书批复。 2005 年 2 月 28 日2000 年 3 月：编制可行性研究报告并报批。 2005 年 5 月2007 年 7 月：建筑方案设计。 2005 年 8 月：综合管网设计。 2005 年 9 月2005 年 11 月：施工图设计。 2005 年 12 月：报建、领取建设规
37、划许可证。 2006 年 1 月：工程开工。 2006 年 3 月：完成投资 25，开始预售。 2006 年 10 月：主体工程断水。 2006 年 12 月2007 年 2 月：单体工程验收。 2007 年 1 月2007 年 3 月：分项工程验收。 2007 年 6 月：正式人住。 1.8 结论及建议 通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论： 1、城建大厦项目的建设，符合国家宏观经济政策。 2、城建大厦项目的建设单位*市城建开发总公司具有很强的经济 实力和良好的企业信誉，为项目建设提供了可靠的保障。 3、本项目的规划设计方案基本上利用了项目地块的地形特点，达 到了人工景观与环境景观
38、相融洽的目的。 3、本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自 身的实际条件，具有一定的可操作性。 PDF 文件使用 pdfFactory 试用版本创建 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 14 页 共 78 页 4、从财务评价指标上来看，项目开发的效益还需要根据实际情况 进行反复调整。其市场前景看好，企业能快速回笼资金。 5、从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能 力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。 根据在评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下建议： 1、经营管理风险规避 A、本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售。 B、在项目实施中还应优
39、化设计，采取切实可行的工程技术措施和 施工方案。 C、做好物业管理和售后服务工作。 2、金融财务风险规避 从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风 险，应采用多种付款方式促销。 3、建设管理措施 A、整合企业资源，提高操作水平。 B、根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。 C、 提高资金的使用效率的同时， 亦要保持整个开发理念的延续性。 D、委托专业代理公司销售不失为一种较好的选择。 E、项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过 程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进 度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。 PDF 文件使用 p
40、dfFactory 试用版本创建 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 15 页 共 78 页 二、二、 市场分析与预测市场分析与预测 2.1 房地产市场宏观形势分析及预测 2.1.1 市场背景 房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中， 认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下： 九九年之前，被动销售的暴利阶段： 客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场 选择范围小，客户购买存在一定盲目性。 开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠 不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观 开发，追求暴利，无品牌意识，对专业
41、销售机构极度排斥。 项目特征：产品形式单一（多层为主） ，缺乏特色，不注重整体规 划，且有明显区域性特征。 销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有 效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。 2000 年以后，振荡中走向规范的过渡阶段： 客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理 上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。 开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念， 对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响 了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。 品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼 PDF 文件使用 pdfFactory 试用版本创建 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 16 页 共 78 页 于*房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占市场。同时由
