1、高度决定视野 高度不同的城市综合体.3邢台市北陈村旧村改造项目产品定位及营销推广提议书第1页高度决定视野 高度不同的城市综合体第2页高度决定视野 高度不同的城市综合体汇报结构1邢台市介绍2地块分析宏观市场分析5产品提议63市场分析房地产市场分析项目定位项目SWOT分析4区域研究7营销推广第3页高度决定视野 高度不同的城市综合体邢台市介绍邢台市邢台市邢台市地处河北省南部，太行山脉南段东麓，华北平原西部边缘。东以卫运河为界与山东省相望，西依太行山与山 西省毗邻，南与邯郸市相连，北分别与石家庄市、衡水市接壤。市政府所在地北距石家庄市106公里，距首都北京396公里。邢台市辖2个县级市，15个县和2个
2、区，辖区东西最优点约185 公里，南北最宽处约80公里，总面积12486平方公里，中心城区面积67平方公里。当前总人口715万。第4页高度决定视野 高度不同的城市综合体邢台市是冀南主要中心城市，是以装备制造、煤盐化工、新能源、汽车工业、新型建材为主新型工业基地，同时又是含有浓郁历史文化特色生态园林城市和历史文化名城。【邢台市发展城市动力支柱产业】第5页高度决定视野 高度不同的城市综合体1、矿产资源 邢台市辖区蕴藏着黑色金属、辅助原料、煤炭、化工原料、建材原料及其它金属原料、地下水、矿泉水等38种矿产。2、旅游资源 邢台旅游资源丰厚，古迹名胜众多，是极具发展前途旅游城市。邢台市旅游主题形象可概括
3、为“四古”，即：古洞、古寨、古贤、古林（原始次生林）。【邢台市支柱产业矿产资源、旅游资源】虚照禅师塔虚照禅师塔(在天宁寺大殿后在天宁寺大殿后)第6页高度决定视野 高度不同的城市综合体邢台标志-清风楼 邢台市辖两个区、两个县级市、15个县：两区：桥东区、桥西区两市：沙河市、南宫市15县：宁晋县、内丘县、广宗县、邢台县、任 县、南和县、巨鹿县等。另外还设有邢台经济开发区和大曹庄管理区。邢台市简称为邢，别称牛城、邢襄，旧称邢国、襄国、邢州、顺德府。邢台市有着有3500余年建城史和610余年建都史，是大科学家郭守敬故乡，素有“五朝古都”之称。【邢台市辖区与其历史渊源】第7页高度决定视野 高度不同的城市
4、综合体“一城、三区、两心、四轴”p“一城”指规划中环路以内主城区，用地面积约70平方公里，组成了 邢台市区关键部分。p“三区”指北部新区、高新技术产业开发区和东部新区，主要反应了市 区新增建设用地结构。p“两心”指桥东区老城市中心和北部新区新城市中心。p“四轴”指贯通桥东桥西和开发区中兴大街、邢北大街，桥西区钢 铁路和桥东区邢州路，是市区东西向延伸、南北向拓展主轴线。【邢台市城市总体规划】第8页高度决定视野 高度不同的城市综合体当代风貌轴新行政中心西部高教区历史风貌轴历史遗存文物古迹产业发展轴高新技术产业新兴当代工业园桥西区桥东区开发区【城市空间总体城市设计】第9页高度决定视野 高度不同的城市
5、综合体2、行政办公用地 为推进桥西区建设步伐，突出城市中心位和作用，规划在北部新区，北二环北侧街区，集中布置市级行政办公用地和非市属办公用地，形成城市行政中心。3、商业金融用地 商业轴线主要集中在顺德路、新华路北段、中兴大街中段、冶金路中段、团结大街中段，继续强化顺德路老商业中心。【邢台市城市用地总体规划】1、居住用地 规划人均居住用地面积从43.85平方米降到32.81平方米，规划居住用地占建设用地比为32.98。第10页高度决定视野 高度不同的城市综合体汇报结构1邢台市介绍2地块分析宏观市场分析5产品提议63市场分析房地产市场分析项目定位项目SWOT分析4区域研究7营销推广第11页高度决定
6、视野 高度不同的城市综合体地块区位：位于邢台东南区域，南邻外环快速路，北依龙泉东大街，规划中顺德路贯通小区，交通条件相对成熟，公交线、工商银行、学校、车管所、七里河景观带，地块分析分布地块周围，市政配套相对完善。特征分析：地块所处位置不在邢台市主发展方向，商业气氛不足，人气相对分散。基础数据：容积率2.6第12页高度决定视野 高度不同的城市综合体【地块及周围缩影1】第13页高度决定视野 高度不同的城市综合体【地块及周围缩影2】第14页高度决定视野 高度不同的城市综合体汇报结构1邢台市介绍2地块分析地块分析宏观市场分析5产品提议63市场分析房地产市场分析项目定位项目SWOT分析4区域研究7营销推
7、广第15页高度决定视野 高度不同的城市综合体 整年城镇居民人均可支配收入达18444元，比上年增加11.4%。农民人均纯收入达9000元，增加15.8%，在农民各项收入中，工资性收入、农业收入和转移性收入增长较快，分别增加21.1%、33.2%和34.4%。城镇居民人均消费支出12508元，增加10.5%；农民人均生活消费支出4182元，增加7.4%。城镇居民现住房人均总建筑面积34.23平方米；农民人均居住面积34.0平方米。宏观市场分析【居民收入与支出情况】第16页高度决定视野 高度不同的城市综合体 邢台市经济继续保持平稳发展势头，生产总值实现1532.0亿元，比上年增加9.5%，其中第一
8、产业增加值完成240.4亿元，增加4.0%，第二产业增加值完成829.5亿元，增加11.1%，第三产业增加值完成462.1亿元，增加9.2%。【GDP增值（数据起源邢台市统计局）】第17页高度决定视野 高度不同的城市综合体 本市强力推进项目建设，工业技改投资快速增加，投资结构展现主动改变，全市固定资产投资保持平稳较快增加。共完成固定资产投资1186.5亿元，同比提升21.2%。亿元项目投资比重加大，成为全市投资增加强大动力。全市亿元项目以上施工项目451个，同比增加128个，完成投资707.3亿元。亿元项目投资增速高出固定资产投资增速55.8个百分点。工业技改投资快速增加，投资结构深入优化。全
9、市第一产业投资完成31.1亿元，同比增加35.3%；第二产业投资完成795亿元，增加21.8%；第三产业投资完成360.3亿元，同比增加19%，三次产业投资实现协调发展。全市工业技改投资快速增加，全市技改投资占工业投资比重达 59.3%，投资结构展现主动改变。民间投资占全市项目投资八成以上。本市主动勉励民间投资，陆续出台了一系列优惠政策，民间投资成为全市项目投资绝对主体。整年民间固定资产投资完成955.3亿元。工业聚集区投资增速加紧。本市入统6个省级工业聚集区共有施工项目153个，完成投资182.9亿元，同比增加29.9%。【固定资产投资（数据起源邢台市统计局）】第18页高度决定视野 高度不同
10、的城市综合体邢台市国民经济发展展现出良好走势，居民生活水平显著提升。邢台市经济起步晚，发展快；处于一个经济高速发展理想阶段。23矿产、能源大市，邢台经济飞速发展，近年GDP保持10%以上增速。1【宏观市场小结】第19页高度决定视野 高度不同的城市综合体房地产市场分析20上六个月，邢台住宅市场成交量同比处于较低，但成交均价却相对稳定。消费者观望情绪初现消融。在2012年上六个月，邢台市区共包括挂牌出让土地1008427.896平方米，约为1514.156亩。其中，住宅用地约1077.104亩，占土地出让总量71.14%。相对于购房者而言对住宅舒适度、功效性以及性价比都有了不一样程度提升，但邢台消
11、费者支付能力与意向户型匹配程度较低，消费者所青睐户型价格超出消费者支付能力现象较为普遍。【房地产市场概述】第20页高度决定视野 高度不同的城市综合体 年上六个月邢台商品住宅成交面积为37.16 万平方米，同比下跌45.56%，环比下跌48.62%。年上六个月邢台商品住宅成交面积展现出波动态势。除2 月份到3月份之间成交数幅度相对较大以外，其它各月间成交走势较为平稳。【住宅成交面积分析】第21页高度决定视野 高度不同的城市综合体 住宅成交总额 年上六个月年邢台商品住宅成交总金额为15.25 亿元，环比下降39.77%，同比下降42.39%。1月成交均价为4119 元/平方米，2月成交均价为408
12、6 元/平方米，3月份成交均价为4049 元/平方米，4月份成交均价为4075 元/平方米，5月份成交均价为4144 元/平方米，6 月份成交均价为4208 元/平方米。商品住宅成交均价【商品住宅成交金额分析】第22页高度决定视野 高度不同的城市综合体在售项目待售项目注释地块【邢台市区待售、在售项目分布】第23页高度决定视野 高度不同的城市综合体房地产市场处于上升期，开发投资连续增加；而城市化水平远低于河北平均，发展空间辽阔。政府对旧城改造大力支持有利于房地产市场连续繁荣。23从中心城区于周围县城产业互补角度来看，商务、金融、文化可能是是为来中心城区主要功效1【房地产市场分析小结】第24页高度
13、决定视野 高度不同的城市综合体区域研究桥西桥东地地块块用最简单价格可标明桥东、桥西区分：桥西区项目售价普遍高于桥东500元/平米左右。桥西区高档项目集中，桥东区配套完善。桥西区项目大多定位高端，是最活跃高档居住区。桥东区为老城区，各种配套较为完善。桥西整体环境优于桥东。桥西高档项目以阳光巴厘岛为代表，桥东以天一城为代表。在邢台居住发展过程中，划分为桥西、桥东和开发区，其中桥西一直占据着领先地位，是人们置业最正确居住区，也是邢台人眼中“富人区”；桥东因为老城区限制造成了开发进度迟缓；而开发区因地理原因在人们置业印象中属于“十分偏僻”区域。【桥西、桥东、开发区】第25页高度决定视野 高度不同的城市
14、综合体今日桥东印象：较桥西区发展迟缓三年大变样工程使得拆迁面积较大城市配套破旧不堪区域内多遍布低端住宅区未来桥东印象：规划未来生态居住板块多条道路修建交通日益完善东站，森林公园等市政项目 推进区域发展日益熟练桥东区【正在走向前台桥东区】第26页高度决定视野 高度不同的城市综合体地块 如右图所表示，项目地块周围可类比项目几乎没有，距离最近为沿邢州南路4个未售项目。所以，地块所在区域为房地产项目待开发区域，当前人气不旺，与其它区域地块之间缺乏商业配套、人气、政府引导等有效竞争力，所以只能从产品、价格、性价比入手进行引导。【地块周围楼盘探察】第27页高度决定视野 高度不同的城市综合体市场环境：上六个
15、月，邢台市场成交量同比处于较低水平，不过成交均价却相对稳定，下六个月对于市场来说，在积累了一部分刚需情况下，成交量有所提升，由此能够看出消费者观望情绪出现消融。上六个月邢台土地交易量在1514亩左右，其中住宅用地1077亩，当初在售楼盘到达40家左右，成交均价高层在40004500元，洋房在45005000元左右。对于此情况分析，邢台市场在售项目会大量集中存在，未来市场竞争将非常激烈。相对于购房者而言对住宅舒适度、区位、功效性以及性价比都有了不一样程度提升，从今年市场来看，邢台消费者对产品认识逐步回归于理性置业。邢台当前高端楼盘已经有所展现，从楼盘区位、会所水平、景观配套、市场定位均到达邢台以
16、前项目标水准，最具代表项目就是79号院。【市场分析总结】第28页高度决定视野 高度不同的城市综合体汇报结构1邢台市介绍2地块分析宏观市场分析5产品提议63市场分析房地产市场分析项目定位项目SWOT分析4区域研究7营销推广第29页高度决定视野 高度不同的城市综合体S-我们优势在哪里？1、项目周围交通便捷，依守龙泉东大街，距主干道新兴东大街3分钟生活圈；2、项目周围含有较为成熟配套设施，如医疗、银行、学校等；W-我们劣势在哪里？1、项目所在区域不属于城市发展主方向，周围缺乏商业配套气氛；2、项目属于旧村改造项目，手续与周期较为繁琐；3、人们思想中置业首选为桥西，而不在此东南区域；SWOT:优势/劣
17、势/机遇/威胁对话第30页高度决定视野 高度不同的城市综合体O-我们机遇在哪里？1、顺德南路贯通工程连续南伸，贯通后有利于项目发展前景展望；2、当前周围不具备与项目可类比竞争其它项目；3、政府对城中村旧村改造项目标支持力度；T-我们威胁在哪里？1、不属于城市发展方向，区域内居住人气涣散，没有大规模区域性居住方向影响；2、其它区域地产项目较多，其它区域项目对东南区域客户有力抢夺。第31页高度决定视野 高度不同的城市综合体汇报结构1邢台市介绍2地块分析宏观市场分析5产品提议63市场分析房地产市场分析项目定位项目SWOT分析4区域研究7营销推广第32页高度决定视野 高度不同的城市综合体客观来讲，项目
18、所处邢台市东南板块，不属于邢台主流发展区域，此区域内竞争楼盘匮乏也表明了这点。在项目不占据先天地理原因前提下，若与即将面世众多楼盘相竞争，就必须扬长避短，展现小区规划、产品设置、户型把控、人文景观、园林生活等方面优势，给置业者描绘一幅真正适合人居纯生活居住区，基于对项目情况全方面把握，结合建筑特征，提出一个水景城市生活画卷，一个面向二十一世纪城市园林精巧生活。水景园林，精巧生活消费者心中性价区域楼盘中明星发展商怀中婴儿我们眼睛中希望项目定位【项目定位说明】第33页高度决定视野 高度不同的城市综合体130万平米大型水景园林宜居生活城【形象定位】项目位于邢台市桥东区北陈村，属于旧村改造工程，规模优
19、势显著，道路交通便捷，因为周围商业配套不完善、置业人气指数不高，结合邢台房地产市场发展情况，在本区域内建立一个“中高档定位中低级价格”标准型园林景观型小区较为符合当前市场需求。注：数据130万由来以百泉大道北侧占地691.7475亩，南侧占地86.1240亩，容积率2.6为依据，粗略计算，或有偏差，以待矫正。第34页高度决定视野 高度不同的城市综合体【价格定位】价格定位标准：住宅主要采取“低开高走”价格策略，其基本出发点为消费者+竞争定价模型。整体销售进程采取市场导入期、市场发展期、强销期、尾盘销售期四部分进行。依据当前房地产市场情形，以及综合项目所在区域、地块、规模、产品、竞争等原因，所以，
20、本公司提议本项目市场导入期价格可设定3800元/平米左右第35页高度决定视野 高度不同的城市综合体1、市场导入期价格：以项目本身情况制订一个邢台消费者普遍比较能接收价格为目标。其基本定价均价控制在3800元/平方米左右。为促进销售，可考虑对前几十名客户做折扣，折扣率控制在15%，销售率控制在30%左右，其房源要做严格销控，以该项目户型较差、楼座或楼层不理想户型为主要产品推向市场。经过市场导入期销售情况探测市场价格承受能力，为开发商快速回笼资金缓解资金压力，并依据进程时间长短来决定调整下步进程策略。2、市场发展期价格：依据市场导入期房地产市场反应情况，如市场反应情况良好，销售顺畅，则进入第二阶段
21、即市场发展期，该阶段价格均价控制在4000元/平米左右，较导入期价格上涨3%左右，整体项目销售率完成60%左右。以楼层户型设计较为合理产品投入市场，为价格提升提供一定条件依据。经过这一阶段销售稳定前一部分签单客源。并使该项目在邢台地域取得良好市场口碑。【价格调整四部曲】第36页高度决定视野 高度不同的城市综合体3、强销期：该阶段将公开全部房源供客户挑选，价格均价控制在4300元左右，比前一阶段价格再上涨3.5%左右，整体项目销售率到达80%左右。经过这一阶段销售，项目基本完成销售预计，并经过一系列市场推广，提升企业企业整体品牌形象。4、尾盘销售期：该阶段价格可能不在做提升，基本还控制在均价45
22、00元左右，可做略微调整。如有需要尽快完成尾盘销售，可适当考虑该阶段做推广，详细方案可视项目进展情况而定，经过这一阶段销售，项目将顺利完成整体销售进程。第37页高度决定视野 高度不同的城市综合体【客群定位】区域需求定位桥东区其它区周围县区强烈区域认同感、性价比超高性价比与著名度改进居住形态、认同感、性价比刚需+改进刚需（为主）+改进刚需+改进（为主）职业年纪定位国企、事业单位、商人企业白领、工厂蓝领村民、小商贩改进为主、投资为辅、刚需次之刚需为主、改进为辅刚需为主、改进为辅25-55岁当前邢台置业依然是以刚需婚房、改进居住为主，投资性客户较少。第38页高度决定视野 高度不同的城市综合体汇报结构
23、1邢台市介绍2地块分析宏观市场分析5产品提议63市场分析房地产市场分析项目定位项目SWOT分析4区域研究7营销推广第39页高度决定视野 高度不同的城市综合体项目属于城中村旧村改造项目，体量较大，易于规模化开发。本公司提议，于项目开发早期采取园林式景观小区开发模式，增强本身可塑性及社会认同感，采取景观先行项目开发手法。同时对项目建筑排布及配套设施进行人性化合理规划，充分增强项目标景观性与文化性，最大化增强项目标可亲、可感形象。实体开发阶段强化树立项目产品高端形象，对项目产品立面及配套设施进行超前配置和智能化组合。以组团式景观与物业配置进行前瞻规划。最终，使项目本身以绝正确人文景观优势当代文化生活
24、模式冲击市场产品形态。产品提议【项目规划理念】第40页高度决定视野 高度不同的城市综合体由北向南滚动式开发、组团式推广、分组式营销 项目可借势车管所日常人气资源，同时考虑此地块南北跨度比较大，南面缺乏人气，建议此地块由北向南滚动式开发。一方面以滚动式开发最大化降低投资风险，使资金链良性运转；其次以组团式推广，根据市场上反映，灵活制定销售策略和销售控制，以期达到盈利最大化。说明：分组团冠以主题方式，利于提升项目文化品质，一样便于营销推广工作。北南【项目开发理念】第41页高度决定视野 高度不同的城市综合体产品优势：以中高端产品为主体，以部分中端产品开启市场，中高端品+中低端价格为优势。产品形式：依
25、据此项目规模，提议产品设计尽可能要丰富，高层、小高层、多层洋房让其衬托出项目标层次感，从产品形式来能够把别墅植入其中，用于提升项目标整体品质。产品特点：因为此处未来发展空间巨大，当前缺乏成规模、上品质项目，提议建筑格调采取当代简约式，以清新靓丽色调吸引大众眼球，同时与南面七里河景观带起到遥相呼应效果。【产品配置理念】第42页高度决定视野 高度不同的城市综合体规划提议：5+1花园洋房，大楼间距，当代格调外立面。细节提议：私家花园洋房，采取框架结构，首层设私家庭院，双主卧，大阳台，顶层超大露台。规划提议：板式小高层、板塔结合式高层，当代格调外立面。细节提议：地下车位，精巧主题景观小品，穿插中小型水
26、景。【产品形态理念】第43页高度决定视野 高度不同的城市综合体本项目位于七里河水文景观带北侧，借势得天独厚市政景观优势，而且需要项目本身景观与七里河景观互补映衬，七里河景观带含有规模特点，而项目景观就需以精巧取胜。提议本项目植入水文景观，人工湖贯通小区，建筑小品星罗棋布，水景广场、木艺广场、叠水乐园、七彩乐园、亭台廊柱镶嵌其中，高绿化率为起点打造当代园林水景小区。小区设置主题化、精细化园林，突出生态感、标示感、情趣感和立体感。重视微地形处理和园林小品打造，更增小区情趣；【产品景观理念】第44页高度决定视野 高度不同的城市综合体二十一世纪，建筑主流是生态建筑和智能建筑，环境内部、人与环境保持自然
27、平衡，发挥环境对人健康功能。建议项目起用生态型住宅，以绿色为基础涵盖生态环保，可持续发展等多种理念。和整体环境质量相结合以及弥补环境硬件不足，遵从有关标准，进行完整包括设计、施工、物业管理等。生态建筑设计含有以下方面特点：整体，全方面考虑内部与外部环境；强调人与环境友好共存，不可分割；强调人与环境交互。【景观设计要求】第45页高度决定视野 高度不同的城市综合体同时于小区内各楼座之间设计坡地景观，小型坡地绿化既能够提升项目标档次，同时也可在视觉上形成层次波浪感，扩大景观空间感。波景园林波景园林【景观表现提议一】重新审阅人与自然融合关系，考量建筑与园林构筑尺度，以新奇波景设计涵盖自然精华，营造别具
28、一格园林景观，似岗峦之体势，如波浪之起伏。台地绿化台地绿化+坡地景观坡地景观第46页高度决定视野 高度不同的城市综合体水景广场中央公园水，是园林灵魂所在。灵动水系是优雅象征，是富足表现，它能将整个小区气氛带动起来，增加园林意境。说明：复古水车，盈动碧波，成了居者放飞心情绝佳场地，周末或黄昏时光，哗哗水声与人们娱乐笑声连成一片，组成了一个欢乐海洋。【景观表现提议二】第47页高度决定视野 高度不同的城市综合体【景观表现提议三】贯通溪景 当代格调建筑大气、简练，配之含有柔性水以补充，内部园林部分由水系贯通，错落有致，连接各组团景区，小区中心地带设置中央水景区，为坚固建筑更添灵性之美，到达建筑与环境完
29、美融合。第48页高度决定视野 高度不同的城市综合体【景观表现提议四】将中国文化中经典传统元素融入当代景观营造中，打造风韵独特太极广场，利用灯光、旱喷泉等技术，为中老年业主提供一个休闲散步极佳场所。太极广场第49页高度决定视野 高度不同的城市综合体第50页高度决定视野 高度不同的城市综合体第51页高度决定视野 高度不同的城市综合体木艺广场说明：展现中西文化艺术场地。木艺，在中国由来已久，精巧考究制作过程，在每一个细节展现，它与灵动水车遥相呼应，组成园林又一奇景。另外，经过园林景观不一样划分，各种艺术小品使整个园林景观丰富起来，美化小区同时，更突显出浓厚文化品味，这里能够让一家人轻松地度过午后美妙
30、时光，也能够是孩子游戏娱乐高兴场地。【景观表现提议五】第52页高度决定视野 高度不同的城市综合体【景观表现提议六】七彩乐园可爱雕塑小品、巧妙设计座椅，以及各种游乐设施，打造出一个儿童乐园。让孩子们在园林中尽情撒野，尽情欢笑，在满足孩子们乐趣同时使小区功效完整、统一。第53页高度决定视野 高度不同的城市综合体入口入口入口入口处处处处表达表达表达表达高高高高品质品质品质品质小区意向小区意向小区意向小区意向【正门设计要求】提议小区采取景观先行操作手法，小区正门处设计水景（如水景喷泉广场）为主景观表现方式，既突出项目整体定位与设计理念，又能彰显出项目为高品质小区之意。第54页高度决定视野 高度不同的城
31、市综合体人车分流人车分流人车分流人车分流人车分流【交通设计要求】项目交通提议：行人入口和车行入口分开，使得人车能够自然地各行其道，这么既确保了安全，又节约并整齐划分了公共空间，便于小区规范化管理。小区车行交通组织采取外环式，小区内部尽可能人车分流，增加小区安全感，减小车行对生活干扰。高层区经过外部环路进入地下停车处理停车和车行入户问题，降低小区内部车流。第55页高度决定视野 高度不同的城市综合体【销售中心提议】销售中心是最能展现项目品质和开发实力有效见证，在项目销售过程中也起到了让业主先入为主观念平台作用。售楼部位置应设置在项目地块区域，以框架结构独建为宜。（成本原因考虑，后期可拆除或改为会所
32、之用）第56页高度决定视野 高度不同的城市综合体 高端小区必须配套设施齐备，充分满足居住者生活需要，表达以下标准：设置服务半径最短和活动路线最顺。方便生活；有利于经营管理；有利于美化环境。考虑配套设施适用性与投资成本，提议项目整体公共建筑及配套设施在施工前应全部规划成形，提议重点建设。会所设计小区幼稚园商务酒店+小区商业【配套设置要求】第57页高度决定视野 高度不同的城市综合体会所是项目品质表达重点部分，会给项目带来不可估量附加值。会所功效包含台球室、健身室、棋牌室、老年舞厅、为少儿设置学习室等。【项目配套1会所设计】第58页高度决定视野 高度不同的城市综合体【项目配套2小区幼稚园】教育资源已
33、成为人们置业首要考虑原因，基于此原因以及项目本身规模考虑，小区内应配建有一所著名幼稚园，以满足小区居民教育需求，并与小区外小学、中学联络成为一个完整教育体系，以杜绝人们在此置业教育担忧。第59页高度决定视野 高度不同的城市综合体【项目配套2商务酒店+小区商业】因为此区位缺乏浓郁商业气氛缺点，项目可依靠本身优势，打造属于自己商业圈，能够在龙泉东街南侧建造临街商铺、商务酒店，起到与项目产品互补效果，同时也是树立项目工程形象最有利伎俩（为争取作为政府南城区标志性建筑而拿到政府优惠政策做准备）。临街商业提议做成框架能分割独立商铺，小区内还能够依靠顺德路（修通后）建造特色商业街和内街，展示区域商业浓墨气
34、氛。第60页高度决定视野 高度不同的城市综合体常规户型：针对邢台市场情况，户型要以刚需为主，当前市场中小户型属于热销产品，两居在8090平米为主，三居在100115平米为主，对于三居在120平米及以上者比较滞销，提议可少许配比。时尚户型：同时针对当前时尚人群，含有变维意义上户型接收度会更高，可考虑加入。变维建筑设计法是一个变传统住宅建筑套内平面水平设计为水平和竖向多维设计建筑设计方法。变维建筑是依据房间功效要求，将套内各功效间实现有机组合，使客厅、卧室及其它辅助用房自然地分布在不一样水平面上，并经过楼梯转换将“动”、“静”房屋区域进行了较为彻底分离。常规户型+时尚户型特点1、家家户户楼上楼下，
35、类似别墅式住宅；2、高厅普卧，享受别墅户型。3、公摊系数小、户内交通面积少，户内使用面积加大；4、功效分区彻底（动静分区、干湿分区彻底）【产品户型设计】第61页高度决定视野 高度不同的城市综合体【户型配比】数据产品面积段（平方米）配置百分比两居室80-9045%三居室100-11545%大三居室120-14010%第62页高度决定视野 高度不同的城市综合体79平米二室二厅户型(塔楼）三个面宽均为南向板塔结合户型88平米两居88平米小三居在保障舒适度前提下，增加平均进深，提升容积率。此产品对提升容积率作用显著【户型创新提议一】第63页高度决定视野 高度不同的城市综合体98平米三室二厅户型(塔楼）
36、紧凑型三居，南北通透，270度景观 119.65平米 103.09平 三室二厅二卫【户型创新提议二】第64页高度决定视野 高度不同的城市综合体ABCBA可分可合户型(板塔）户型A 二室二厅一卫 建筑面积：88平米户型B 一室零厅一卫 建筑面积：49平米户型C 二室二厅一卫 建筑面积：89平米户型A+户型B 三室两厅两卫 建筑面积：137平米【户型创新提议三】第65页高度决定视野 高度不同的城市综合体汇报结构1邢台市介绍2地块分析宏观市场分析5产品提议63市场分析房地产市场分析项目定位项目SWOT分析4区域研究7营销推广第66页高度决定视野 高度不同的城市综合体 伴随消费者对居住要求提升，他们更
37、渴望居家之中文化内涵，不但在居住上感到舒适，更应该在精神上感到愉悦，经过激发产品文化属性，赋予创新性概念，构筑新奇亲和力。概念营销概念营销文化营销文化营销事件营销事件营销口碑传输口碑传输四大营销模式四大营销模式“概念营销概念营销+文化营销文化营销+事件营销事件营销+口碑传输口碑传输”让产品价值与文化价值共振，才能到达最正确宣传效果，而这种以文化为载体宣传手法，必须经过制造各种事件来吸引消费者，将文化营销与事件营销实现连接，经过这些营销活动取得消费者认同，并形成较强口碑传输效应，实现事件营销最终目标。【整合营销策略组合】营销推广第67页高度决定视野 高度不同的城市综合体高端形象塑造高端形象塑造建
38、筑建筑环境环境营销营销概念概念包装包装展示展示低价入市低价入市促销折扣促销折扣付款方式付款方式高性价比认同高性价比认同兴趣兴趣欲望欲望行动行动 价格策略采取“低开高走”，分时间段制订出不停上升价格走势，价格控制标准为“逐步走高，并留有升值空间”，这么造成项目标高性价比印象，既能吸引投资，又能吸引消费。以时间为基础，依据不一样时间段，如依据工程进度等进行控制，确定与之对应销量和价格，而且围绕该时间段诉求重点进行营销，从而掌握什么时间该控制什么，怎样去控制，以产生协同效益。【“低开高走”销售价格控制策略】第68页高度决定视野 高度不同的城市综合体由开工至预售手续办理完成由开工至预售手续办理完成积累
39、客户积累客户积累客户积累客户火爆入市，抢占市场火爆入市，抢占市场项目正式销售项目正式销售项目正式销售项目正式销售各种销售策略，促进销售各种销售策略，促进销售挖掘深层客户挖掘深层客户挖掘深层客户挖掘深层客户特殊销售策略利用特殊销售策略利用尾盘期尾盘期尾盘期尾盘期项当前期至开工项当前期至开工积累客户积累客户积累客户积累客户准备阶段准备阶段咨询阶段咨询阶段强销阶段强销阶段强销阶段强销阶段巩固阶段巩固阶段收尾阶段收尾阶段形象推广形象推广形象推广形象推广内部认购内部认购内部认购内部认购开盘销售开盘销售开盘销售开盘销售连续销售连续销售连续销售连续销售尾盘销售尾盘销售尾盘销售尾盘销售【营销阶段划分】第69页
40、高度决定视野 高度不同的城市综合体1、准备阶段时间节点：项目动工之前营销目：形象导入销售内容：积累客户主要营销任务：项目相关市场调查；同类物业比较分析；目标消费群市场研究；确定项目市场定位；塑造项目形象品质；产品细节确定；多方销售道具准备；项目基础形象入市等。【各阶段营销划分】2、咨询阶段时间节点：动工起至预售手续办理完毕营销目：内部认购 销售任务：扩大客户群主要营销任务：把控工程进度；塑造项目核心形象；销售入场接受咨询；多渠道扩大影响力；内部认购试探市场；针对性调整产品适应市场变化。第70页高度决定视野 高度不同的城市综合体3、热销阶段营销目标：开盘销售主要营销任务：爆破式开盘销售；营造项目
41、热销局面；强力宣传推广；市场形象地集中面市；把控销售对象及速度等。4、巩固阶段营销目标：连续销售主要营销任务：销售连续推进；市场形象深化；撇脂传统市场；全新营销方式；开拓新市场；把控销售进度等。5、收尾阶段营销目标：尾房销售主要营销任务：特殊营销方式综合利用；剩下房源集中销售等。第71页高度决定视野 高度不同的城市综合体1、准备阶段 此阶段以区域整体形象营销为重点，经过区域市场形象和气氛提升，提升项目市场著名度，吸引目标客户群。经营工地形象：景观先行，先建样板区，营造真实小区场景和指示系统，形成大卖场。工地经营主要是为了向外界传达项目基本信心，同时展示项目质量、增强客户信心，能够提前将项目地围
42、场，并在围挡上包装项目标形象和卖点，对工地进行严格管理（洁净整齐现场、建筑材料合理堆放、施工人员统一着装），展示工程形象进度（施工进度表、监察工程实际进度等）。【各阶段营销活动】第72页高度决定视野 高度不同的城市综合体2、咨询阶段 本阶段围绕“展示项目形象，提升项目著名度”展开，扩大受众对项目标了解程度，并经过认购活动，锁定客户群，为后期开盘销售奠定基础。奠基仪式 经过媒体宣传向外界传达项目已运作信息，提升项目著名度。盛大揭牌 提前建造项目销售中心，举行揭牌活动，提升著名度同时向外界展示项目标形象，积累客户资源，防止分流过多。百万大奖征售价 消费者填写竞猜开盘房价记录表，开盘当日评选最靠近前
43、50名，每人给予2万元购房优惠，以百万优惠征房价，形成新闻炒作空间。出售VIP卡 分阶段折扣优惠、出售VIP卡、购房积分等策略积累有效客户资源，经过积累阶段，进行项目定位市场试探，便于及时调整。第73页高度决定视野 高度不同的城市综合体3、热销阶段 本阶段主要营销任务在于高调入市，制造项目热销场景。爆炸式开盘活动 开盘之日举行盛大时尚开盘活动，邀请媒体、业界名流参加，提升人气。同时，将意向客户安排在开盘日选房，造成抢购场面，制造轰动效应。4、巩固阶段 在深入宣传项目卖点同时，经过各种促销活动，深入提升销售温度，促使消费者尽快下定购置信心，提升资金回笼速度。每日特惠房 选择品质相对较低住宅，每日
44、推出一套“特惠房”，使得项目保持热销局面。VIP积分回馈活动 推出VIP积分回馈活动，经过口碑传输，促进老客户带新客户，并对推荐新客户老客户给与现金奖励（或对应物质奖励），树立项目形象、促进销售。实楼样板间 依据施工进度，适时地在实体楼栋内针对销售情况相对较差户型设置样板间，引导客户参观，促使成交。第74页高度决定视野 高度不同的城市综合体5、收尾阶段经过分析剩余物业特点，重新换角度对项目进行宣传，对滞销户型，采用折扣优惠或者赠物业费形式，吸引购买保证开发商回笼资金。“样板房0底价拍卖”项目尾盘阶段对样板房实施0底价拍卖，一方面能够引起市场轰动，重新积累市场人气。其次使样板间得到有效利用，不至
45、于资源浪费。第75页高度决定视野 高度不同的城市综合体1、首先引进品牌店和旗舰店，形成良好商业投资前景，然后再进行项目标出售;2、项目出售阶段主打投资概念;3、从以下三个方面给予投资者信心保障：A、前瞻业态规划 B、品牌商业带动 C、高投资回报率策略性方针：1、经过引进著名品牌店带动其它二三类商业品牌进驻；2、留出商业街中15%-25%很好商铺单位优先提供给品牌店和旗舰店租赁；3、在满足小区商业业态配置前提下，增加娱乐休闲业态引进，比如：网吧、酒吧、咖啡馆、茶社等；活动炒作方针：“天价铺王”唯我独尊 项目商业部分开盘期间，挑选两间位置最好临街店铺进行拍卖，以“天价铺王”事件进行新闻炒作，扩大项
46、目影响力，抬高项目商业售价。【商业部分前瞻性营销提议】第76页高度决定视野 高度不同的城市综合体 聘请著名物业管家贴身服务 优异物业企业能够为业主提供更优质物业管理，给业主以贴心服务，是提升项目附加值原因之一。挑选物业企业事件可经过媒体宣传炒做，成为开发商良好口碑传输路径，表达了项目标高端品质，迎合了项目置业群体心理需求，打造本案物业服务一大卖点。【品牌营销策略提议】第77页高度决定视野 高度不同的城市综合体成立业主质量监督委员会工程质量、施工进度、建筑用材是每个购房者关注实际问题，将工程进度、产品质量等事项处理好，能够赢得客户良好口碑，同时树立开发企业社会形象与品牌，利于今后项目标长久运做与
47、销售。执行提议：由部分业主组成本案“质量监督委员会”，对项目标材料选取、工程进度等进展进行监督，并定时将审查结果在媒体公布，不停形成新闻话题，树立开发企业品牌力与美誉度。第78页高度决定视野 高度不同的城市综合体项目开盘仪式北京青锋骑士广告活动一活动一活动主旨：宣告项目正式开启，于媒体传输、口碑传输、活动传输等三重传输下，快速介入市场并形成巨大认知度。活动设置：开盘庆典活动、奠基仪式活动、主要领导讲话、文艺演出等。第79页高度决定视野 高度不同的城市综合体端午节：一见“粽”（钟）情北京青锋骑士广告活动二活动二活动主旨：对于本项目这么尚在建设期，还没有具象楼盘，怎样让客户“见到”非常主要。此次活
48、动借用“粽”谐音，推出“一见钟情”主题。以“项目展望”为参考，以“项目服务”为表达，突出钟情大家庭感觉，凸显客户和楼盘一见钟情。首重群体：意向客户、关注客户、观望客户活动形式：包粽子大赛、咨询即送粽子（一见“粽”（钟）情）第80页高度决定视野 高度不同的城市综合体北京青锋骑士广告传输执行活动三活动三活动主旨：中秋节是中国传统团圆之夜，以互动和节目营造温馨团圆气氛，引发客户对美好新生活期盼。同时，经过派发礼品等步骤表达对女性客户重视和关爱，引发潜在女性客户好感。其它方式：现场悬挂灯谜。猜中客户即可领奖或折抵对应购房款。中秋节：团圆大家庭第81页高度决定视野 高度不同的城市综合体精装样板间体验开放场所：精装样板间内参加人员：楼盘业主、意向客户、部分媒体人士。主题：样板间体验真情开放意图：从图纸房“抽象”到实体房“具象”，精装样板间能够使业主亲身体验到项目产品真实性和震撼效果，同时也能愈加让潜在客户、摇摆客户尽快下决心下单，实现成交。北京青锋骑士广告活动四活动四第82页高度决定视野 高度不同的城市综合体THANK YOU!第83页
