1、房地产项目分析报告第1页 目录 ContentsPART 3区域房地产市场分析PART 1宏观环境分析PART 2区域综述PART 5形象树立及包装 PART 4营销策略PART 6营销计划与执行PART 7合作框架房地产项目分析报告第2页PART.1宏观环境分析房地产项目分析报告第3页1.政策导向控制贷款调整利率提升首付销量下滑价格松动需求受阻4月15日19日期间先后打出了新一轮严厉遏制地产市场过热“组合拳”新“国十条”。此次调控力度之强，反应之快，实属空前。而后，而后各地方地方细则出相继台愈加印证了此次调控力度与决心。新“国十条”公布后，全国楼市均受其影响销量急转而下。以北京为例，商品住宅
2、成交量，由4月份调控前日均450套左右，快速锐减到200套以下。部分地域价格显著回落，“折扣”“优惠”络绎不绝。媒体炒作一、市场环境分析宏观环境房地产项目分析报告第4页近期国家房地产调控政策近期国家房地产调控政策1.土地土地政策政策2.商品房商品房政策政策3.金融金融政策政策4.财税财税政策政策5.保障保障政策政策房地产项目分析报告第5页近期出台政策文件近期出台政策文件4月月14日，国务院常务会议研究布署遏制部分城市房价过快上涨政策日，国务院常务会议研究布署遏制部分城市房价过快上涨政策办法办法简称新简称新“国四条国四条”4月15日，国土资源部公布全国住房用地供给计划4月月17日，国务院办公厅日
3、，国务院办公厅关于果断遏制部分城市房价过快上涨通知关于果断遏制部分城市房价过快上涨通知简称简称“10号文号文”4月月20日，住建部公布日，住建部公布关于深入加强房地产市场监管完善商品住房关于深入加强房地产市场监管完善商品住房预售制度相关问题通知预售制度相关问题通知房地产项目分析报告第6页此次政策调控特点此次政策调控特点调控范围调控范围更广更广调控尺度调控尺度更细更细调控力度调控力度更狠更狠房地产项目分析报告第7页1.1.土地政策土地政策时间时间政策文件政策文件区区域域政策关键点政策目标4月15日国土资源部住房用地供给计划全国中小套型商品房计划供地总量80431公顷，超出去年全国实际住房用地总量
4、（76461公顷）促进市场长久供给4月17日国务院10号文全国增加居住用地供给总量，要依法加紧处置闲置房地产用地，对收回闲置土地，要优先安排用于普通住房建设保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供给总量70%，并优先确保供给调整住房供给结构将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建百分比以及开完工时间、违约处罚条款等纳入土地出让协议确保供给结构落实4月16日北京国土局土地招拍挂新规北京采取“综合条件最优者得”综合评标方式，试点采取“限房价、竞地价”或“限地价，竞政策性住房面积”方式抑制非理性竞价和地价房价过快增加缩小单宗商品住宅用地出让规模，限制企业拿地规模预防
5、囤地，增加有效供给房地产项目分析报告第8页2.2.商品房政策商品房政策时间时间政策文件政策文件区域区域政策关键点政策目标4月17日国务院10号文全国加紧对普通商品住房规划、开工建设和预销售审批加紧商品住房入市速度4月20日住建部关于深入加强房地产市场监管完善商品住房预售制度相关问题通知全国实施购房实名制，认购后不得私自更改购房者姓名打击投资需求，抑制官员购房限定预售规模，不得分层、分单元办理预售许可促使开发商加紧推盘速度，分批、屡次开盘失效预售款第三方监管降低销售欺诈可能商品住房预售方案立案公告增加开发商资金压力，降低赢利预期强化预售商品住房交付和质量管理，主动推行商品住房工程质量分户验收制度
6、促使开发商加强品质管理，摒弃暴利心态近期清理和整改全部在建商品住房项目并给予公告，责成未开盘项目限期公开销售打击捂盘惜售房地产项目分析报告第9页3.3.金融政策金融政策时间时间区域区域政策文件政策文件政策关键点政策目标4月17日全国国务院【】10号文购置首套自住房且套型建筑面积在90平米以上家庭，首付百分比不低于30%二套房贷首付最少50%实施严格差异化利率政策，不再区分改进型需求投资需求对商品住房价格过高、上涨过快、供给担心地域，商业银行可依据风险情况，暂停发放购置第三套及以上住房贷款打击重点对象愈加明确，直指投机炒房等不合理住房需求对不能提供1年以上当地纳税证实或社会保险缴纳证实非当地居民
7、暂停发放购置住房贷款；地方人民政府可依据实际情况，采取暂时性方法，在一定时期内限定购房套数禁止对民间炒房团放贷，遏制各种名目标炒房和投机性购房对土地闲置及炒地房企，银行不得发放新项目贷款，证监部门暂停其上市、再融资和重大资产重组加强对开发商融资监管，禁止开发商炒地4月16日北京北京银监局23号文北京商业银行从4月20日开始，禁止向非住宅项目发放个人住房按揭贷款，严防多头贷款引发套利和偿付风险京城银行禁向非住宅发放贷款，严打炒房客房地产项目分析报告第10页4.4.财税政策财税政策时间时间区域区域政策文件政策文件政策关键点政策目标4月17日全国国务院【】10号文要求税务部门对定价过高、价格涨幅过快
8、房地产项目重点清算和稽查土地增值税对一些房地产开发企业炒地皮行为敲响警钟要求财政和税务部门加紧制订引导个人合理住房消费和调整个人房产收益税收政策相关调控细则还未出台，但预示着未来将加大税收政策对打击投机行为调整力度4月8日上海还未被确认上海拟开征住房保有税在征收方法上，可能对存量房和增量房一并征收，但会从购房套数、户型大小等方面来区分自住需求与投资需求，其中自住需求可免交保有税税率可能会以买房时协议价打7折后按1.2%1.5%征收假如政策出台，将增加持有房产成本，对投机有一定抑制作用4月20日重庆政策细则还未公布重庆”房地产尤其消费税”方案获批，“尤其房产消费税”将针对大户型、非自住高档住宅和
9、多套住宅，但详细税率怎样仍在讨论中为北京、上海等地出台相关“类物业税”埋下伏笔，同时预示未来市场调控力度将更大房地产项目分析报告第11页5.5.保障政策保障政策时间时间区域区域政策文件政策文件政策关键点政策目标4月15日全国国土资源部确保完成建设保障性住房300万套（含廉租房和经济适用房）保障房将按照单套面积60平方米、平均容积率1.5计算加大保障房建设、限定保障房建设套型，更具可操作性4月17日全国国务院【】10号文住房建设规划中，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供给总量70%；将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建百分比以及开完工时间、违约处罚条款
10、等纳入土地出让协议,确保中小套型住房供给结构百分比严格按摄影关要求落实到位明确住宅用地供给结构，增加中小套型和保障房用地有效供给，并纳入协议强调执行房地产项目分析报告第12页政策松紧对比政策松紧对比政策宽松期(下六个月-下六个月)政策紧缩期(下六个月至今)纲领性文件国务院131号文件国四条，国办10号文政策基调落实优惠政策，刺激房市回暖预防泡沫扩大，遏制房价过快上涨土地政策勉励企业拿地土地首付款百分比20%，全款缴纳期限可自行约定对囤地炒地行为无明确界定和打击方法改革土地招拍挂制度，限制企业拿高价地土地首付款百分比提升到50%，分期缴纳全部价款期限不超出1年对囤地炒地企业限拿地、停融资、禁放贷
11、商品房政策普通商品住房开发最低资本金百分比从35%下调至20%90/70政策松绑78家非主业央企退市，行业门槛提升增加中小户型普通住房供给量，限制大户型需求释放一次性公布预售房源及价格，打击捂盘惜售和变相涨价金融政策央行连续5次下调存贷款利率，先后4次下调存款利率首次购房首付百分比下调至20%，贷款利率可享受7折优惠勉励信贷资金进入实体经济差异化放贷取消贷款优惠，提升首套、2套房首付百分比和利率，3套房暂停贷款收紧信贷环境，加强房地产信贷管理财税政策首次购置90平方米及以下普通住房，契税下调到1%；免征印花税；二手房营业税5改2二手房营业税2改5强化土地增值税管理，研究开征物业税简评优惠政策和
12、天量信贷助推投资需求“井喷”、房价飞涨政策环境连续收紧，投资需求受到抑制，市场转入观望房地产项目分析报告第13页政策效果分析政策效果分析1、对、对购房者购房者影响影响 2、对、对土地市场土地市场影响影响 3、对、对物业市场物业市场影响影响房地产项目分析报告第14页1.1.对购房者影响对购房者影响投资需求投资需求改进型需求改进型需求首次购房需首次购房需求求l 投资回报率降低，需求释放受到严重抑制投资回报率降低，需求释放受到严重抑制l 忌惮于税收等深入政策出台，加速逃离高房价忌惮于税收等深入政策出台，加速逃离高房价 城城市市l 需求受到抑制，选择观望或者转入其它城市释放需求受到抑制，选择观望或者转
13、入其它城市释放l 对大户型产品需求释放受到影响对大户型产品需求释放受到影响l 供给放量、房价下调预期加剧，需求转入观望供给放量、房价下调预期加剧，需求转入观望房地产项目分析报告第15页2.2.对土地市场影响对土地市场影响新政对土新政对土地市场影地市场影响响 土地供给：土地供给：l 中小户型商品住房、政策房用地供给量增加中小户型商品住房、政策房用地供给量增加l 政府推地加紧，土地开发升温政府推地加紧，土地开发升温l 热点地域高价土地延期入市热点地域高价土地延期入市 土地交易土地交易l 市场前景差以及保障房配建任务，使开发企业拿地市场前景差以及保障房配建任务，使开发企业拿地 意愿下滑意愿下滑l 轻
14、易引发土地轻易引发土地“流标流标”，影响未来商品房有效供给，影响未来商品房有效供给l 土地价格趋于理性，市场运行趋缓土地价格趋于理性，市场运行趋缓普通商品住房用地供给将出现放量，但对市场消极预期将降低开发企业拿地意愿普通商品住房用地供给将出现放量，但对市场消极预期将降低开发企业拿地意愿房地产项目分析报告第16页3 3、对各物业市场影响、对各物业市场影响住宅市场住宅市场新政对住宅新政对住宅市场影响市场影响商品住商品住宅宅政策房政策房中小户型普通住宅：供给规模有所上升，价格有所下行，观中小户型普通住宅：供给规模有所上升，价格有所下行，观望情绪让成交量略受影响望情绪让成交量略受影响商务公寓：投资客大
15、量逃离，成交量和价格都会出现大幅下商务公寓：投资客大量逃离，成交量和价格都会出现大幅下行行高端公寓与别墅：投资类物业滞销，居住类物业消化受一定影高端公寓与别墅：投资类物业滞销，居住类物业消化受一定影响响供给规模将连续得到提升，成交量也将有所走高供给规模将连续得到提升，成交量也将有所走高投资物业消化受到致命打击，观望情绪蔓延也将影响自住类物业消化投资物业消化受到致命打击，观望情绪蔓延也将影响自住类物业消化房地产项目分析报告第17页新政对商新政对商业市场影业市场影响响泡沫传导泡沫传导调控传导调控传导投资需求投资需求转向商业转向商业 市场市场价格上扬价格上扬经营风险经营风险加大加大商业市场商业市场隐
16、性泡沫隐性泡沫放大放大金融政策调控金融政策调控向向商业市场蔓延商业市场蔓延更严格信贷政更严格信贷政策策和监管机制和监管机制更多投资需求转入商业市场释放，将拉高商业市场风险水平，引发信贷资源对商业地产深入紧更多投资需求转入商业市场释放，将拉高商业市场风险水平，引发信贷资源对商业地产深入紧缩缩4.4.对各物业市场影响对各物业市场影响商业市场商业市场房地产项目分析报告第18页 政策导向三套房贷松动上六个月经济回落调控政策会否松动相关“房地产市场调控相关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”等房地产市场热点问题，中国住建部、银监会、国资委12日分别做出回应。针对近日部分网络媒体称“房
17、地产市场调控相关政策可能取消”报道，住房和城镇建设部相关责任人12日表示，国务院关于果断遏制部分城市房价过快上涨通知（国发10号）下发后，各地域、各部门要认真落实落实。央行货币政策委员会委员、国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌告诉媒体，“中国经济仍是相对稳定增加，从全球范围来看这是一个高增加，所以，下六个月不会出台第二轮刺激政策，而是坚持调控方向不动摇，同时在政策执行中注意灵活性和针对性。”房地产项目分析报告第19页 小结 此轮调控，力度空前且执行果断。对楼市影响巨大，但因为前一阶段旺市热销，大部分开发企业资金较为宽松，即使销量严重缩水，价格并无过大幅度下挫。此时正值购房者与开发商博弈阶段，
18、但伴随政府意愿果断与投资客群持币待购情绪加重，预计进入第四季度，销量下挫或将成为楼市主旋律。房地产项目分析报告第20页二、市场现实状况分析后市预判1.成交量下滑l整个上六个月，一线城市房地产成交量较去年同期下降了52%；l可见一线城市上六个月成交量受新政影响显著，低迷成交量已无法支撑过高房价。上六个月一线城市成交分析房地产项目分析报告第21页l二线城市房地产成交价格较上一高峰时期价格，上涨了28.4%，新房成交数量与去年同期项目下降了31%；l可见二线房地产对于政策敏感程度要低于一线城市，对于政策反应速度也在一线城市之后。上六个月二线城市成交分析房地产项目分析报告第22页2.结构调整面对人民币
19、升值导致出口恶化、就业困难，房地产大萎缩对经济不利影响国家与5月7日出台了民资“新36条”细则出台，则可能成为上述问题“破题”之门。新36条”一方面解决了民间游资投资渠道问题，其次又将逐渐取代以往拉动经济增长主体产业，对于一直绑架经济房地产而言无疑是利空。民资投资渠道民资新36条房地产项目分析报告第23页3.通胀预期统计局8月15日公布，7月CPI同比上涨3.3，为创下21个月来新高。从CPI显示数据来看，3.3涨幅与2.25存款利率使得负利率时代变得愈加显著，通胀预期加剧。后市国家是否会将提升利率作为“赔偿性加息”或是提升存款准备金率结果极难判断。房地产项目分析报告第24页4.开发企业现实状
20、况资金压力库存压力政策压力40家上市房企公布中期业绩汇报显示，40家房地产上市企业平均资产负债率为61.13%，负债率靠近70%有22家，占比高达55%，四大地产龙头中，保利、万科、金地、招商地产资产负债率分别高达76.77%、69.83%、69.85%和61.30%下六个月后开发商一直降低开工，迟缓推盘，项目建设进入滞缓期，至年底，经历了一年去库存化之后，多数开发商新增供给不足，部分城市甚至无盘可卖，在这种情况下，加紧开发是必定选择。另外，随新政实施，政府监管部门对囤地打击力度增大，加之前期拿地力度较大，此时也必定会加紧开发。“政府有时候希望做事，你就得配合。我们最担心政府继续拿出一堆东西，
21、那一堆东西其中有一些准备使用核武器，你干嘛非得让政府把核武器都用出来，你要从了，就不用把核武器拿出来了。”8月12日华远总裁任志强在博鳌房地产论坛上表示。，向台下数百开发商发出呼吁：“我都从了，你们也从了吧。”房地产项目分析报告第25页5.市场现象南方城市上海多家开发商“大手笔”降价中房信集团最新统计数据显示，成交面积排名前5楼盘都出现了价格“大跳水”。排名第一中环1号以17645元/平方米价格成交了236套房源，而该楼盘在7月成交39套房源均价为19835元/平方米，6月成交34套房源均价高达23160元/平方米。两个月之内高达23.8%跌幅或是该楼盘热销主要原因。杭州打响“存就抵”促销战7
22、月18日开盘保利东湾，截至8月16日已几乎售罄，281套房源仅剩两套可售。其中，279套成交房源平均售价为12432元/平方米，该房价相比该楼盘6月14日成交均价18544元/平方米已下降近20%。购房者几乎都是冲着企业“存5万抵25万”超大优惠去。8月8日，位于杭州之江高尔夫景观公寓，新帝朗郡推出10套特惠房源，也进行“存5万抵30万”优惠，相较之前在售均价18000元/平方米，实际折扣靠近92折。房地产项目分析报告第26页销量改变受4月15至19日政府对楼市调控影响，北京市场成交量大幅下滑，从4月109.14万平米陡降至5月份32.94万平米，截止至7月销售面积有所回升但成交价格显著下降。
23、单位：万平米109.1464.36市场现象北方城市北京住宅市场17月成交面积以北京为例房地产项目分析报告第27页自4月中旬调控以来，继市场成交量大幅下滑之后，成交均价一样出现显著下滑，7月份成交均价为17045元/平米，较4月份成交均价每平米跌落3000元左右。7月2055217045北京住宅市场17月成交均价单位：元/平米价格改变市场现象北方城市以北京为例房地产项目分析报告第28页小结政府决心开发商压力市场现实状况置业者心态对于此轮楼市调控果断执行不动摇存量与资金压力动摇开发商惜价信心成交量严重缩水打折促销风日益盛行投资客群受阻刚性需求选择持币观望房地产项目分析报告第29页 从当下宏观环境来
24、看，房地产正经历着一次“噩梦”，但不论调控是否，人们对房屋必定是有需求，只是热情程度有所不一样。不一样区域、不一样项目受到影响程度也不一样。营口市场.房地产项目分析报告第30页PART.2区域综述房地产项目分析报告第31页营口开发区位于辽东半岛中部渤海之滨，坐落在营口市南端50公里，北距沈阳210公里，南距大连170公里。位于北纬40151至4020,东经1228至12215之间。营口开发区（鲅鱼圈区）总面积268平方公里，被誉为二十一世纪最具潜力沿海城市之一。一、区域界定房地产项目分析报告第32页海东街道 办事处驻向阳小区，人口1.98万人，面积9.47平方千米，辖7个小区居委会：向阳、泰山
25、、白云、长江、曙光、宏柳、明珠。望海街道办事处驻芹菜洼，人口0.65万人，面积16.43平方千米，辖4个村委会：望海农、望海渔、小懂屯、芹菜洼。当前开发区下辖熊岳、红旗、芦屯三镇和红海、海东、海星、望海四个办事处，33个小区居民委员会，50个自然村，现有些人口30.1万人。二、区域行政划分海星街道 办事处驻站前，人口7.52万人，面积28.35平方千米，辖10个小区居委会：天山、闽江、淮河、站前、新港、海星、神井、彩霞、银河、滨海；1个村委会：大董屯。红海街道 办事处驻西红海，人口:1.64万人，面积:1.12平方千米，辖1个小区居委会：新兴；5个村委会：西红海、东红海、号房、二道河、红海渔。
26、房地产项目分析报告第33页 三、区域历史沿革营口开发区前身是原盖县鲅鱼圈乡。1984年5月经国务院同意设置营口市鲅鱼圈区。1988年3月辽宁省委和省政府确定在鲅鱼圈区兴建营口出口加工区，列为辽宁对外开放三个示范区之一。1990年8月经联合国开发计划署营口考查团提议，由营口出口加工区更名为营口新经济区。1992年10月国务院同意设置为国家级经济技术开发区。1998年11月按照省委和省政府要求，明确了鲅鱼圈区政府主要职能是为开发区和港口建设提供社会保障和服务。1月国务院同意调整鲅鱼圈区行政区划，将原盖州市熊岳、红旗、芦屯三镇成建制划入鲅鱼圈区。房地产项目分析报告第34页气候特点鲅鱼圈濒临渤海，属温
27、带海洋性季风气候，海岸线长25公里。这里四季分明，气候温和，降水适中，光照充分，年平均气温为9.8，气候条件比较优越，环境优美，适于居住。自然资源鲅鱼圈及周围地域已探明金属和非金属矿藏有32种，其中金属矿有金、银、铜、铁、铝、锌等，非金属矿有菱镁、硼、滑石、硅等，天然矿泉水日涌水量500多吨，熊岳等地地热水藏量丰富；鲅鱼圈盛产海盐，沿海盐田年产海盐80万吨，、水果、水稻、海淡水产品、中草药材、山羊绒和柞蚕丝，其中年产优质水稻40多万吨、各种优质水果50万吨、年产海蛰和对虾等水产品40余万吨，是辽宁省山羊绒和柞蚕丝出口基地。四、自然环境和资源情况房地产项目分析报告第35页境内路运陆路交通便捷哈（
28、尔滨）大（连）铁路、哈（尔滨）大（连）公路、沈（阳）大（连）高速公路并行纵贯南北，经北京至沈阳高速公路5个半小时可达北京。据悉，设计时速每小时200350公里哈尔滨至大连高速铁路明年可望开工建设，在营口设有两个站点；在90分钟车程内分别可抵达沈阳、大连、鞍山、抚顺、本溪、锦州、盘锦、辽阳、铁岭等9个地级城市。境内水运水路交通成熟东北第二大港营口港，坐落在开发区内，现有泊位29个，万吨以上泊位17个，当前已同世界上40多个国家和地域140多个港口实现通航，每七天还与韩国仁川互通客货班轮。港口吞吐量到达9500万吨，进入全国十大港口行列。五、交通情况房地产项目分析报告第36页一、出口加工业当前，鲅
29、鱼圈（营口开发区）初步形成了以非公有制经济为主体、以出口创汇为标志、以临港产业为特色外向型临港经济格局。全区非公有制法人企业到达1496户，占全区法人企业总数84.2%。产值到达123亿元，占全区法人企业总产值82.5%，产值超亿元企业到达20家，从业人员到达5.3万人，占全区从业人员总数84.1%。生产性外商投资企业到达119户，产值到达76.7亿元。实现外贸出口4.05亿美元，产品主要出口韩国、日本、东南亚及欧美等国家和地域。二、电力行业建在区内设计发电能力180万千瓦华能营口电厂，一期工程两台30万千瓦燃煤机组已并网发电，二期工程两台60万千瓦机组已于开工建设。华能营口电厂最终发电能力将
30、到达180万千瓦，可为开发区及辽宁地域提供强大动力供给和高质量供电保障。六、区域产业情况房地产项目分析报告第37页三、旅游业鲅鱼圈区旅游全区海岸线长25公里，青龙山森林公园、亚洲植物标本园、望儿山、烽火台、仙人岛、金沙滩海滨浴场等景观，组成了山、海、林、泉交相辉映海滨旅游度假胜地。四、农业区域内农业发展良好，芦屯镇“平安”大李子己申报国家工商局注册为“平安”商标。自83年培育“平安”大李子品种后，又陆续引进早熟品种大石早生晚熟品种、“女神斯坦雷梅”等。红旗镇在经辽宁省生态环境保护所对基地环境内空气、水、土壤进行检测合格，并对产品进行检验，经中国绿色食品发展中心认证并己被同意为万亩绿色食品，巨峰
31、、晚红葡萄生产基地，并注册“望儿山”牌商标。区域产业情况房地产项目分析报告第38页鲅鱼圈基础设施累计投资超出238.6亿元人民币，区内工贸商住区内主干道路和配套设施已形成规模。与港口相配套海关、出入境检验检疫部门和外轮代理、理货、供给等服务机构一应俱全，并拥有完备金融、保险、邮政、通信等服务设施。开发区已与28个国家和地域进行了合资合作，利用外资累计6.1亿美元，现有外资企业580家，已投产运行工业企业有119家。东北第二大港口营口港就坐落在营口开发区。当前，鲅鱼圈外商投资者主要来自美国、日本、韩国、加拿大、澳大利亚、新加坡、泰国、德国、奥地利、比利时、英国、西萨摩亚、印度、俄罗斯、墨西哥、新
32、西兰、毛里求斯、巴布亚新、几内亚、香港、澳门、台湾等国家和地域。外商投资主要行业有以水产养殖业加工为主农业;以服装加工、耐火材料、木材加工日用具生产为主工业；以工程装修为主建筑业；以宾馆、酒楼、海滨游乐业和房地产开发为主第三产业等，外商投资领域还在不停扩大。七、经济情况房地产项目分析报告第39页以辽宁省中部城市群和东北暨内蒙古东部地域为腹地基础，充分利用地理位置、优越交通条件和雄厚腹地基础，借助国外资金、技术和市场，配合营口港二期工程、华能营口电厂、芦屯火车站扩建等项目标建设，兴办技术密集、精深加工、高附加值、出口创汇型新兴产业，使之成为辽东半岛及至东北地域吸引外资，引进和消化国外先进技术、发
33、展国际金融、扩大对外贸易、培养人才、传递信息主要基地。鲅鱼圈总体发展思绪：八、发展方向房地产项目分析报告第40页鲅鱼圈区发展规划鲅鱼圈区发展规划 鲅鱼圈区鲅鱼圈区“十二十二五五”总体规划总体规划 鲅鱼圈区要在“十二五”时期，真正成为营口区域发展主要支撑和辽宁沿海经济带发展主要增加极，建设成为辽宁对外开放先导区、新型工业化项目标集聚区、港口城市经济示范区、城镇统筹发展先行区、商贸旅游业发展黄金区。立足“建设当代化、生态化港口城市”目标，高起点规划、高质量建设、高水平管理，不停提升城市品位，打造城市品牌，全方面提升开发区对外吸引力和影响力。加紧“五区、三带、四廊、两园”建设。五区，就是现有主城区、
34、南部新城区、熊岳区域、芦屯红旗区域和北部望海新区；三带，就是西部海滨旅游带、中部城市旅游带和东部特色旅游带；四廊，就是熊岳河、二道河、红海河、沙河四条生态走廊。两园，就是临港和滨海两大工业园区。“十一五”期间，要加紧开发建设，确保再树新形象。房地产项目分析报告第41页 鲅鱼圈区域地理条件、经济优势、开发潜能和投资环境，都印证了此区域是一个含有高潜力经济开发区。但部分地域生活配套设施成熟度较弱也是此区域发展一处短板。小结房地产项目分析报告第42页PART.3区域房地产市场分析房地产项目分析报告第43页1.区域房地产发展历程趋势一、起始阶段:以前,鲅鱼圈房地产市场低迷,价格在2000元/左右,最低
35、价格可到达1500元/.项目也基本上集中在老城区,新城区曾经是一片葡萄园.政府为了刺激楼市发展,推出了两项优惠政策:1、凡购房者每平米优惠400元,公务员优惠600元.本项优惠资金由政府出资二分之一,开发商出资二分之一.2、凡购房总款满20万者可落户当地.二、萌芽阶段:年政府出台了双项利好政策1、沈阳经济带发展战略2、辽宁沿海城市发展规划在此情况下,当地政府也大力发展各种产业,尤其是旅游业.在一些列扶持政策以及良好机遇冲击下,现本区域以彰显出其初步楼市活力.年著名地产商金泰集团入主营口,开发了金泰城,金泰酒店等项目,无疑会带动周围整体房地产市场发展.房地产项目分析报告第44页 区域房地产发展历
36、程产品，鲅鱼圈房地产业只是一个起步雏形阶段，产品形态只有多层。年以后，产品形态出现了高层以及小高层。截止到当前，鲅鱼圈产品形态已经趋于丰富，与一、二线城市接轨，洋房、叠拼、LOFT等各种产品形态陆续上市，发展速度非常之快。房地产项目分析报告第45页就区域市场成交情况来看，鲅鱼圈在年房价增加较快，20房价涨幅减缓，但房价总体趋势仍处于上涨势态。在住宅商品房市场，2004、全区均价为1200到1500元/平方米，到年均价已达2500元/平方米；当前均价已达3500元/平方米左右；20因为鲅鱼圈政府大力扶助及大量东北人群在这里置业投资，房地产市场价格、销售率也到达了空前增加幅度，与2004、相比涨幅
37、到达了2到3倍。区域房地产发展历程价格房地产项目分析报告第46页区域房地产行业从之后快速发展，不论产品品质还是开发理念都有了很大提升，伴随后续楼市日益炽热，投资投机需求渐渐成为主流，增加过快，泡沫产生就成了透支未来市场一大隐患。小结房地产项目分析报告第47页自从年7月以来，辽宁沿海经济带上升至国家级经济战略以来，沿线楼市显著升温。今年4月，“沈阳经济区”国家战略正式开启，再度给辽沈楼市造成了良好市场预期。而鲅鱼圈区域恰好属于双重利好政策叠加区。一、国家发改委批复“沈阳经济区”为国家新型工业化综合配套改革试验区。二、辽宁沿海经济带发展规划双重政策叠加，使得鲅鱼圈地域掀起了一阵投资热潮。鲅鱼圈有鞍
38、钢作为产业支柱，金泰地产等大型房企入主此区域，投资建设集住宅、商业酒店、等大型综合体项目，同时也拉伸了周围其它项目标升值潜力。2.房地产业投资情况房地产项目分析报告第48页鲅鱼圈地域住宅产品现阶段依然以板楼为主，区域共计50处左右楼盘，涵盖产品为多层板楼、高层板楼、以及少许联排、独栋别墅。其中板楼约占产品总体90%以上。另外，金泰地产在此投资数亿金泰城也备受关注，像这么集门市、写字楼、公寓、酒店于一体大型商业综合体项目在此区域并不多见，但这也正说明了著名开发商对市场前瞻性把控能力。3.总体产品结构房地产项目分析报告第49页项目名称开发商物业位置物业类别销售均价（元/平米）月均销量（套）主力户型
39、客群福地山水文园营口翔峰置业有限企业平安大街与闽江大街交汇处北板楼400010套80-100两、三居当地、黑、吉养老居多东城怡景金伟御都营口金伟房地产开发有限企业青龙山公园东南处板楼450010套70左右两居黑、吉、大连占75%左右平安家园营口新远成大房地产开发有限企业长江路南青龙山公园对面板楼3700100套80-90两居黑、吉、辽、大连、当地东城怡景2期营口经济开发区三丰房地产开发有限企业青龙山公园对面板楼360040套-50套80左右两居大连、黑、当地富吉家园辽宁富吉实业有限企业长江路中段青龙山公园东侧多层、板楼、洋房400030-40套80-90两居黑、吉、大连、当地誉龙华府（丽景鸿金
40、苑）营口誉龙房地产开发有限企业青龙山公园南广场西侧板楼5000未卖80-100两居东三省、大连、当地4.市场供给情况在售及待售项目房地产项目分析报告第50页项目名称开发商物业位置物业类别销售均价（元/平米）月均销量（套）主力户型客群凯宾国际营口中世房地产开发有限企业辽东湾大街与长江路交汇处公寓500010套70左右两居黑、大连、沈阳、当地阳光.世纪城营口勇敢房地产开发有限企业辽东湾大街与闽江路交叉口东北板楼450015套85-91两居外地30%，70%当地金地福苑华誉地产平安大街与蝴蝶泉路交通岗东行500米六层板楼、小高层420040-50套85-100两居外地50%，50%当地龙港花园营口港
41、房地产开发有限企业辽东湾大街南端跃层、高板一期3800二期430010套75-108两居外地50%，50%当地书香门第营口湾畔房地产房地产开发有限企业营口开发区第一高中对面板楼430050套左右75-96两居外地50%远兴家园营口经济开发区远兴实业有限企业平安大街红海河南100米路东板楼420010天60户交定金77-96两居70%外地交定金在售及待售项目房地产项目分析报告第51页项目名称开发商物业位置物业类别销售均价（元/平米）月均销量（套）主力户型客群滨海新城新泰置业房地产开发有限企业熊岳镇政府旁火山大街东六层板楼、小高层2900-3300暂未对外销售68-88两居一期主要针对东北电器员工
42、金泰城辽宁金泰房地产开发企业月亮湖公园南，辽东湾大街东侧板楼5500200套130-150三居哈尔滨，沈阳，大连约占60%金沙滩澜湾中房集团山海大道西侧板楼7000未售40-90公寓投资客居多，外地域含有实力生意人亚龙湾一号米高置业辽东湾大街与日月大道交汇处板楼490060套左右79-98两居哈尔滨，沈阳，大连约占60%胜景-洪海河营口侨光地产辽东湾大街东侧板楼420010套左右7090两居黑龙江，吉林大连沈阳能占到60-70%御景湾钱塘江地产辽东湾大街东侧红海河南岸板楼53006.7套99-125两居当地占到50%在售及待售项目房地产项目分析报告第52页项目名称开发商物业位置物业类别销售均价
43、（元/平米）月均销量（套）主力户型客群翔峰国际花园营口翔峰置业有限企业日月大道北侧板楼530020套80-90两居当地占到60%月湖海岸华源房地产月良湖公园南侧独栋别墅160001套290-430平米鞍山有一部分客群鸿基海岸鸿基地产辽东湾大街与蝴蝶泉路交汇处板楼490070套100平米两居当地占50%鸿基国际鸿基地产开发区中心医院南侧板楼440015套100平米两居当地占50%红旺家园营口联宇地产山海广场附近板楼425020套120平米三局当地极少，大都是营口，大连，和沈阳苹果小区营口翔宏置业房地产海平路与青龙山大街交汇处板楼400015套80平方米到95平方米两居当地极少，大都是营口，大连，
44、和沈阳在售及待售项目房地产项目分析报告第53页项目名称开发商物业位置物业类别销售均价（元/平米）月均销量（套）主力户型客群MOMA峰汇营口汇明房地产新区政府对面板楼670020套120平方米三居黑龙江，吉林大连沈阳能占到60-70%华海城华海集团新区和政府南500米板楼4900开盘预计销售200套106平方米两居黑龙江，吉林大连沈阳能占到60-70%金灿花园二期金灿房地产熊岳镇火山村花园洋房330030套90平方米两居哈尔滨，沈阳，大连约占60%御水碧园金灿房地产熊岳镇望儿村南2.5公里别墅未定未销售未定未知恒基学府花园恒基实业熊岳镇板楼2780未知55-94平方米居多黑龙江，吉林大连沈阳能占
45、到60-70%湖海假日红运集团月亮湖公园对面板楼未定未定未定黑龙江，吉林大连沈阳能占到60-70%在售及待售项目房地产项目分析报告第54页项目名称开发商物业位置物业类别销售均价（元/平米）月均销量（套）主力户型客群山海新城万丰实业熊岳河南板楼290020套70-100平方米两居当地极少，大都是营口，大连，和沈阳金和家园贺祥房地产熊岳板楼300015套76平方米两居吉林、大连、大庆、沈阳、当地锦绣华庭金长城实业有限企业熊岳三线高中东板楼300030套100平方米两居吉林、大连、大庆、沈阳、当地金地佳苑营口金地实业企业板楼310020套75-88平方米两居黑龙江，吉林大连沈阳能占到60-70%碧霞
46、馨苑营口市经济技术开发区明虹房地产开发有限企业鲅鱼圈长江路与钱塘江街交汇处板楼380030套90平米两居当地和周围（黑龙江、沈阳、大连）各占二分之一万丰公寓万丰实业有限企业黄河路、交通队东100米高层板楼320020套88平米两居；132平米三居当地，黑、吉4/6在售及待售项目房地产项目分析报告第55页项目名称开发商物业位置物业类别销售均价（元/平米）月均销量（套）主力户型客群锦绣园鲅鱼圈区海星房地产开发有限企业钱塘江路大连渔港南行200米7层板楼385020套80平米两居30%当地客群,其余黑、吉、沈阳，其中黑龙江居多昌宇星河湾营口昌宇建设集团有限企业高板未定未知未知未知东信桃花源营口东信房
47、地产开发有限企业鲅鱼圈桃花潭路9-17层高板360050套左右82-87平米两居当地客群占20%-30%,其余黑、吉、沈阳，其中黑龙江居多红旗家园辽宁惠诚房屋开发有限企业日月大道东段，红旗镇政府西行100米多层、小高层300060套左右80-90两居黑，当地居多清华园3期营口宏晟实业房地产开发有限企业远大购物广场斜对面板楼430010套100左右两居黑，当地金水康桥奕丰地产平安大街与蝴蝶泉路交汇板楼390030套88-99平米两居在售及待售项目房地产项目分析报告第56页项目名称开发商物业位置物业类别销售均价（元/平米）月均销量（套）主力户型客群山水人家辽宁新远房地产开发有限企业平安大道东、淮河
48、路南多层（跃层）、高层价格未定未开盘84-96两居和三居辽宁为主，如大连、沈阳、鞍山天赐家园天赐地产闽江路多层430030套89平米两居黑龙江,沈阳,大连客群居多华御温泉名阁方达地产熊岳温泉镇铁东街花园洋房，小高层450050套左右90-110平米两居鞍山，大连，沈阳，营口，哈尔滨华御水岸名居方达地产熊岳温泉镇铁东街独栋，联排别墅7800-980010套168-300平米当地为主乾丰祥水湾乾丰置业熊岳镇温泉路独栋、联排、公寓公寓6000起价，别墅7200起两三套230-320平方主要以大连、沈阳、鞍山和当地客群中南海鑫苑中大实业熊岳镇长征街板楼2400-280050套左右98平米两居在售及待售
49、项目房地产项目分析报告第57页项目名称开发商物业位置物业类别销售均价（元/平米）月均销量（套）主力户型客群恒基河畔花园营口恒基实业平安大街西侧，南邻洪海河板楼430020套左右90平米两居当地约占30%其余来自黑龙江，大连，沈阳恒祥湾富贵园营口恒基实业平安大街南段板楼460090套80-120平米当地居多，在60%以上河海龙湾华夏天通熊岳温泉度假村别墅8000-10000未售235-280平米营口，鞍山，大连，哈尔滨群星国际新城群星房地产洪海河与平安大街交汇处板塔结合400080套左右80-90平米两居当地占到60%水岸尚品诚信房地产洪海河南，平安大街西侧板楼420045套108平米两居大连，
50、沈阳，营口辽海中盐新城中盐国税局东侧，日月大道板楼450010套80平米两居客群当地占到大概30%，其余来自沈阳，营口，沈阳在售及待售项目房地产项目分析报告第58页至今共计总开发建筑面积约为1525万平方米，约为18万套。未来一年内待售项目及在售项目后期供给建筑面积约为608万平方米，约为6.3万套。区域供给情况区域供给情况房地产项目分析报告第59页 5.土地开发情况老城区与新城区：开发楼盘较多，后续土地供给充分。比如：山海广场西南侧地块（营口湾畔房地产开发有限企业）月亮湖南段地块（华源地产）熊岳与双台子各有一处地块（华海集团）海平路地块（红运集团）熊岳镇：开发楼盘较少，存有大量未开发土地因为
