1、 1 北大纵横济南高新区国有资产运行现实状况分析汇报济南高新区国有资产运行现实状况分析汇报管理咨询企业5月济南区国有资产运营现状分析报告第1页 2 北大纵横n本汇报为中期汇报，全部意见均非最终止论n本汇报意在对济南高新区国有资产运行管理现实状况进行分析和诊疗，不针对任何部门和个人申明申明济南区国有资产运营现状分析报告第2页 3 北大纵横n序言 4n济南高新区发展阶段 7n济南高新区国有资产现实状况分析 12n济南高新区国有资产运行管理现实状况分析 26n总结 51目录目录济南区国有资产运营现状分析报告第3页 4 北大纵横n序言序言n济南高新区发展阶段n济南高新区国有资产现实状况分析n济南高新区
2、国有资产运行管理现实状况分析n总结 导读导读济南区国有资产运营现状分析报告第4页 5 北大纵横 项目组进行了比较广泛资料搜集、相关人员访谈和企业调研，对高新区管委会相关领导、高新控股集团、金桥高新发展集团、齐鲁软件园、创业服务中心、出口加工区等近四十人进行了访谈，搜集掌握了大量资料，在此基础上，形成项目第一阶段汇报之一济南高新区国有资产运行现实状况分析。本汇报是对济南高新区国有资产运行管理现实状况进行了描述，而且分析了存在问题以及问题产生根源，本汇报与开发区模式研究汇报及济南高新区国有资产整合模式汇报一起，作为项目第一阶段管理调研及业务整合模式结果。对此次调研、访谈给予大力支持各位领导和人员致
3、以衷心感激！序言序言济南区国有资产运营现状分析报告第5页 6 北大纵横管理调研及业务整合模管理调研及业务整合模式式战略规划设计战略规划设计组织结构设计组织结构设计阶段阶段1 1阶段阶段2 2阶段阶段3 3下属企业高管激励机下属企业高管激励机制设计制设计阶段阶段4 43 3 项目开启0 0 内、外部资料搜集1 1开发区模式借鉴4 4国有资产整合模式设计 内部访谈2 23535天天2 20 0天天1010天天3030天天5 5现实状况分析在过去一个多月中，项目工作按计划取得了良好进展在过去一个多月中，项目工作按计划取得了良好进展济南区国有资产运营现状分析报告第6页 7 北大纵横n序言n济南高新区发
4、展阶段济南高新区发展阶段n济南高新区国有资产现实状况分析n济南高新区国有资产运行管理现实状况分析n总结 导读导读济南区国有资产运营现状分析报告第7页 8 北大纵横第一阶段（1991-）第二阶段（-）第三阶段（至今）第二阶段显著特征是全员招商，忽略国有资产保值增值，国有资产投资主体不明确、产权不清楚新区开发需要大量资金，当前财政压力较大，下属国资企业缺乏造血机能，依靠财政意识较浓。怎样经营好国有资产，降低国家投入，成为经营高新区前提条件招商引资招商引资建设高新区建设高新区经营高新区经营高新区建设高新区，成立八大企业n 工业发展总企业n 物资总企业n 投资总企业n 开发建设总企业n 物业总企业n
5、保税仓库n 进出口企业n 信息快报集团n 金桥集团n 八大园区n 高新控股n 三大园区济南高新区发展阶段济南高新区发展阶段资料起源：访谈济南区国有资产运营现状分析报告第8页 9 北大纵横阶段1：1991-阶段2：阶段3：至今建设高新区建设高新区1991年，济南高新技术开发区成立，到为第一个发展阶段，期间成立了八大企业。工业发展总企业：下属100多个企业，后亏损1000万破产 物业总企业：现正在做改制方案 物资总企业：亏损5000万，破产 开发建设总企业：从郊区划过来，改制难度大 进出口企业：已脱离关系 投资总企业：亏损过亿，后改为事业单位，为高新区融资平台，现为高新控股子企业 保税仓库：现正在
6、做改制，有一座两万平方米大楼，亏损每年7000万 信息快报集团：曾经效益很好，一年盈利一千万，后破产济南高新区发展第一个阶段济南高新区发展第一个阶段资料起源：访谈济南区国有资产运营现状分析报告第9页 10 北大纵横阶段1：1991-阶段2：阶段3：至今招商引资招商引资第二阶段为招商引资阶段，从-年，高新区在主要领导号召下进行全员招商，成立八大园区和金桥集团n金桥集团整合了全部国有资产，不过产权没有变更，只是行政管理权集中，因为种种原因亏损严重。后国有资本营运企业独立出来n这一阶段，国有资产管理较为混乱，许多项目盲目投资。为了完成招商引资任务，影响了其它业务发展济南高新区发展第二个阶段济南高新区
7、发展第二个阶段资料起源：访谈济南区国有资产运营现状分析报告第10页 11 北大纵横 阶段1：1991-阶段2：阶段3：至今经营高新区经营高新区第三阶段从初至今，因为领导班子换届，新领导班子认识到全员招商弊端和国有资产保值增值主要性，提出经营高新区思绪由全员招商改为专业化招商，将招商职能归到招商局，除园区外，其它单位无须进行招商活动成立高新控股集团，整合国有资产并盘活经营，制订国有资产保值增值指标济南高新区发展第三个阶段济南高新区发展第三个阶段资料起源：访谈济南区国有资产运营现状分析报告第11页 12 北大纵横n序言n济南高新区发展阶段n济南高新区国有资产现实状况分析济南高新区国有资产现实状况分
8、析n济南高新区国有资产运行管理现实状况分析n总结 导读导读济南区国有资产运营现状分析报告第12页 13 北大纵横 n项目小组对济南高新区国有资产分布情况及各国资单位控股、参股企业资产情况做了调查n国有资产存在经营管理与资产所辖关系脱离现象，国有资产管理权、责、利不一致，管理体制不顺畅n国资企、事业单位经营效益较差，收入起源较为单一，主要靠租金收入，大多数单位不能盈利或是盈利水平较低，需要财政给与支持内容概述内容概述济南区国有资产运营现状分析报告第13页 14 北大纵横n序言n济南高新区发展阶段n济南高新区国有资产现实状况分析-国资企、事业单位组成国资企、事业单位组成-国有资产分布情况-国有资产
9、经营管理与资产所辖关系-国有资产经营效益 n济南高新区国有资产运行管理现实状况分析n总结 导读导读济南区国有资产运营现状分析报告第14页 15 北大纵横管委会办公室投资服务局国土资源局行政执法局法制局宣传部社会事务局科技经济发展局组织部教育局人事劳动与社会保障局招商局规划环境保护局财政局建设局审计监察局司法局济南高新控股集团济南出口加工区齐鲁软件园发展中心山东金桥高新发展集团高新技术创业服务中心济南高新区管委会组织结构图济南高新区管委会组织结构图济南区国有资产运营现状分析报告第15页 16 北大纵横管委会济南高新控股集团济南出口加工区齐鲁软件园发展中心山东金桥高新发展集团高新技术创业服务中心济
10、南东正科技开发有限企业 泰山贤文电子产业有限企业 齐鲁软件大厦有限企业 济南高新区投资总企业 科信担保服务中心 山东大学齐鲁软件学院 开发建设总企业 济南东源供水有限企业 济南东新热电有限企业 物业管理总企业 开发建设发展中心保税仓库济南高新区下属企业、事业单位组成济南高新区下属企业、事业单位组成有管理权和产权关系有管理权但没有产权关系济南区国有资产运营现状分析报告第16页 17 北大纵横n序言n济南高新区发展阶段n济南高新区国有资产现实状况分析-国资企、事业单位组成-国有资产分布情况国有资产分布情况-国有资产经营管理与资产所辖关系-国有资产经营效益 n济南高新区国有资产运行管理现实状况分析n
11、总结 导读导读济南区国有资产运营现状分析报告第17页 18 北大纵横 单位名称单位名称总资产（元）总资产（元）净资产（元）净资产（元）济南高新控股集团3,095,611,785.151,041,039,420.48 金桥集团408,180,277.97264,927,746.98齐鲁软件园发展中心723,334,559.18509,562,578.37高新技术创业服务中心98,624,184.7760,207,012.93累计4,325,750,807.071,875,736,758.76数据起源：各单位资产负债表高新区管委会全资企、事业单位资产情况表高新区管委会全资企、事业单位资产情况表济南
12、区国有资产运营现状分析报告第18页 19 北大纵横高新控股集团控股、参股企业情况表高新控股集团控股、参股企业情况表控股单位名称控股单位名称投资额（万元）投资额（万元）股比股比济南东正科技开发有限企业9090.00%投资总企业39062.0273.80%齐鲁软件学院发展中心19989.7790%科信担保服务中心4139.290%齐鲁软件大厦有限企业160080.04%山东泰山贤文企业219999.32%参股单位名称参股单位名称投资额（万元）投资额（万元）股比股比济南国际会展中心1295049.00%商河长安工业开发有限企业20046.15%齐鲁软件园信息产业有限企业30025.00%山东明天集团
13、企业20023.80%山东华泰保尔企业187.2121.00%山东松下映像产业企业4163.2520.00%中关村海外科技园企业25020.00%济南华明微珠材料企业10010.00%山东航空企业946.712.29%济南市商业银行1790.631.59%数据起源：高新控股集团股权企业投资情况表类别类别投资额（万元）投资额（万元）控股单位投资额累计67079.99参股单位投资额累计21087.8控、参股单位投资额累计88167.79济南区国有资产运营现状分析报告第19页 20 北大纵横金桥集团、软件园、创业服务中心控股、参股企业情况表金桥集团、软件园、创业服务中心控股、参股企业情况表控股单位名
14、称控股单位名称投资额（万元）投资额（万元）股比股比济南东源供水有限责任企业120060%济南东新热电有限企业241649.87%参股单位名称参股单位名称投资额（万元）投资额（万元）股比股比山东高新工程设计企业8.58.5%软件园参股企业软件园参股企业金桥集团控股、参股企业金桥集团控股、参股企业参股单位名称参股单位名称投资额（万元）投资额（万元）股比股比北京科思力有限企业2025%创业服务中心参股企业创业服务中心参股企业参股单位名称参股单位名称投资额（万元）投资额（万元）股比股比济南蓓力粉技术工程企业604.615%济南创服企业孵化器有限企业714%亚美企业108.33%山东汇盛天泽3012.9
15、%济南明阳企业3037.5%济南物华天宝3037.5%济南华拓科技3050%山东万方汇博3013%济南龙昌自动化3023%资料起源：访谈济南区国有资产运营现状分析报告第20页 21 北大纵横n序言n济南高新区发展阶段n济南高新区国有资产现实状况分析-国资企、事业单位组成-国有资产分布情况-国有资产经营管理与资产所辖关系国有资产经营管理与资产所辖关系-国有资产经营效益 n济南高新区国有资产运行管理现实状况分析n总结 导读导读济南区国有资产运营现状分析报告第21页 22 北大纵横国有资产存在经营管理与资产所辖关系脱离现象，国有资产管理国有资产存在经营管理与资产所辖关系脱离现象，国有资产管理权、责、
16、利不一致，管理效率低权、责、利不一致，管理效率低经营管理火炬大厦、创新大厦、留学生创业园一期创业服务中心投资企业资产所辖关系n管委会希望国资企业实现是政府要求功效性意志，而非企业本身经营需求n国资企业在运作过程中，逐步失去自我经营意识，以事业单位身份在高新区经营中发挥作用，实际发挥不出经营作用n所以经过资产纽带联络在一起国资企业，没有对下属资产进行经营可能，无法按照企业化运作来经营国有资产，而全部等候管委会行政决议来代替经营决议，失去本身发展能动性说明说明物业总企业、建设发展总企业、建设发展中心、保税仓库金桥集团国资处经营管理资产所辖关系资料起源：访谈济南区国有资产运营现状分析报告第22页 2
17、3 北大纵横n序言n济南高新区发展阶段n济南高新区国有资产现实状况分析-国资企、事业单位组成-国有资产分布情况-国有资产经营管理与资产所辖关系-国有资产经营效益国有资产经营效益 n济南高新区国有资产运行管理现实状况分析n总结 导读导读济南区国有资产运营现状分析报告第23页 24 北大纵横国有资产经营效益较差，大多数企、事业单位不能盈利或是盈利国有资产经营效益较差，大多数企、事业单位不能盈利或是盈利水平较低，需要财政补助水平较低，需要财政补助高新区国资单位经营效益表n即使财政投资巨大，不过高新区内国资单位盈利能力较低，多年来几乎没有上缴财政利润（除营运企业曾上缴过300万）n财政投入无法形成良性
18、资金循环，财政累计贷款达50个亿，财务风险很大资料起源：各单位资产负债表、利润表单位名称单位名称净利润（元）净利润（元）净资产（元）净资产（元）主营业务利润主营业务利润主营业务收入主营业务收入净资产净资产收益率收益率高新控股30,665,465.20 1,041,039,420.48 21,651,021.50 59,628,081.95 3.99%金桥集团(17,766,711.86)264,927,746.98(13,142,464.48)65,652,073.91(7.09%)齐鲁软件园161,914.37 509,562,578.37 18,624,256.54 22,114,185.
19、32 0.03%创业服务中心(316,705.21)60,207,012.93 2,984,708.78 3,160,093.98(0.52%)济南区国有资产运营现状分析报告第24页 25 北大纵横园区内写字楼、厂房租金较低，国资单位收入起源较为单一，主园区内写字楼、厂房租金较低，国资单位收入起源较为单一，主要靠租金收入要靠租金收入n国资单位收入起源主要依靠写字楼租金，因而造成一些单位租金收入只能维持运行费用，有甚至还需要财政补助单位名称单位名称租金（元租金（元/平方米平方米/天）天）齐鲁软件园1.0创业服务中心0.8出口加工园0.2凯贝特基地0.7大学科技园1环境保护科技园0.7高新区各园区
20、写字楼、厂房租金高新区各园区写字楼、厂房租金注：平均租金（按使用面积,使用率按70%计算，单位：元/平米/天）n为了引入企业，创造税收，高新区写字楼租金价格为济南市最低济南市写字楼租金济南区国有资产运营现状分析报告第25页 26 北大纵横n序言n济南高新区发展阶段n济南高新区国有资产现实状况分析n济南高新区国有资产运行管理现实状况分析济南高新区国有资产运行管理现实状况分析n总结 导读导读济南区国有资产运营现状分析报告第26页 27 北大纵横n融资渠道较为单一，融资和投资未能形成封闭环路，缺乏科学投资决议程序和风险监控机制n多个主体进行基础设施建设，权、责、利主体不清楚，监督制约机制难以建立,资
21、产管理责任难以落实，难以发挥资产经营作用，影响资金使用效率n全员招商向专业化招商转变，提升了招商效率，降低了资源浪费n房地产开发业务较为微弱，房地产企业规模较小，专业化程度较低；对房地产业务缺乏统一规划和协调n齐鲁软件园经营模式对于其它园区含有借鉴意义，济南出口加工区和济南高新技术创业服务中心面临经营困境，需要采取办法加以处理n缺乏高素质专业人才和管理人才，官本位意识较重，竞争意识较弱；在企业化经营单位中有各种人员身份，增加了管理难度内容概述内容概述济南区国有资产运营现状分析报告第27页 28 北大纵横n序言n济南高新区发展阶段n济南高新区国有资产现实状况分析n济南高新区国有资产运行管理现实状
22、况分析-投融资业务投融资业务-基础设施建设-招商业务-房地产业务-园区经营业务-国资单位人力资源管理n总结 导读导读济南区国有资产运营现状分析报告第28页 29 北大纵横当前高新区融资渠道较为单一，无法满足新区大规模建设所需大当前高新区融资渠道较为单一，无法满足新区大规模建设所需大量资金量资金说明：目前融资渠道单一状况与政企关系不清有关。政企关系不清将导致产权关系不清。由于无法提供投资人清晰产权结构，必然引起市场质疑。投资人不清楚投资对象资产状况，也就无法对投资风险做出评估，必然会出现政府一方面大力推动产权多元化，而其次社会资本却难有真实举动尴尬局面。银行贷款银行贷款工程联建工程联建吸引外部投
23、资吸引外部投资n当前高新区融资主要以银行贷款为主n融资主体为高新控股集团（以前是投资企业）n融资资金全部上缴财政局n齐鲁软件园及其它国资单位采取联建方式，处理建设资金担心问题n以土地作为投入，吸引外部企业资金进行建设n会展中心等项目采取与民间资本合作方式吸引外部资金n投入运行后，按合作开发协议要求利润分配百分比进行利益分配现现有有融融资资渠渠道道资料起源：访谈济南区国有资产运营现状分析报告第29页 30 北大纵横融资和投资未能形成封闭环路，财务风险全部转嫁到财政局，财融资和投资未能形成封闭环路，财务风险全部转嫁到财政局，财政资金严重不足政资金严重不足财政局投资企业银行贷款支付利息偿还贷款上缴财
24、政拨付资金使用单位n融资和投资未能形成封闭环路，使用单 位只管使用不论还贷，资金利用率低，监管难度较大n财务风险全部转嫁到财政局，财政资金严重不足财政局银行还贷新区建设下属企业日常开支n税收一年7亿n银行负债50亿，每年还本付息4.5亿n新区建设今年需要34.5亿n下属企业改制和维持、管委会日常开支需 要大量资金资料起源：访谈济南区国有资产运营现状分析报告第30页 31 北大纵横管委会财政局投资项目上报上报审批拨款n 投资决议缺乏科学程序n 有些投资项目是形象工程或是纯粹为了招商引资n 缺乏专业机构进行投资分析和决议，对投资项目标监督机制不健全n 投资项目标财务风险全部由财政局负担，财务风险很
25、大n 投资回报率低 投资政府职能基础设施风险投资参股企业n 引入外部资本较少，财政投入百分比过大n 建设主体不清，资金使用缺乏监管n 对小企业支持力度不够，要求过高成功率n 缺乏适时退出机制，造成国有资产沉淀资料起源：访谈缺乏科学投资决议程序，投资缺乏风险监控，财务风险较大缺乏科学投资决议程序，投资缺乏风险监控，财务风险较大济南区国有资产运营现状分析报告第31页 32 北大纵横n序言n济南高新区发展阶段n济南高新区国有资产现实状况分析n济南高新区国有资产运行管理现实状况分析-投融资业务-基础设施建设基础设施建设-招商业务-房地产业务-园区经营业务-国资单位人力资源管理n总结 导读导读济南区国有
26、资产运营现状分析报告第32页 33 北大纵横基础设施建设资金起源较为单一，但正在进行吸引外部资本有益基础设施建设资金起源较为单一，但正在进行吸引外部资本有益尝试尝试财政局道路建设供水设施建设供热设施建设供电设施建设煤气设施建设n 基础设施建设资金主要起源是财政拨款，缺 乏其它渠道资金支持，造成建设资金不足n 基础设施建设较难在短期内产生回报，盈利模 式较难实现，所以如全部资金由财政投入，风 险较大投入资金管委会绿化企业提供土地使用权无偿进行绿化带建设n 绿化企业无偿进行绿化带建设和维护，为高新 区节约大量资金n 高新区为绿化企业提供大面积土地使用权，为绿化企业处理用地问题n 这是一个吸引外部资
27、本、处理建设资金先进 模式，应该大力推广资料起源：访谈济南区国有资产运营现状分析报告第33页 34 北大纵横n高新区基础设施建设是以建设局为主，原国有资本营运企业、金桥集团、中心区指挥部、教育局、创业服务中心等单位和部门分头进行，建设主体不清n因为缺乏一个独立完整实体来进行基础设施建设，造成资产难以落实、资金使用效率不高、责任不清等弊端n基础设施建成后，其资产落在不一样部门，在管理上各自为政，不利于资源整合和资产经营建设局原国有资本营运企业金桥集团财政局投入资金基础设施建设创业服务中心中心区指挥部教育局多个主体进行基础设施建设，各自为政，资产管理责任难以落实，多个主体进行基础设施建设，各自为政
28、，资产管理责任难以落实，难以发挥资产经营作用，影响资金使用效率难以发挥资产经营作用，影响资金使用效率资料起源：访谈济南区国有资产运营现状分析报告第34页 35 北大纵横建设局负担基础设施监管和建设任务，权、责、利主体不清楚，建设局负担基础设施监管和建设任务，权、责、利主体不清楚，监督制约机制难以建立监督制约机制难以建立投资投资建设建设监督监督政政 府府管理管理基基 础础 设设 施施 n政府既是投资方、又是建设方、也是监督管理方，缺乏有效监督管理机制，建设质量及资金使用效率无法得以保障监 督建 设 局基 础 设 施 建设资料起源：访谈济南区国有资产运营现状分析报告第35页 36 北大纵横n序言n
29、济南高新区发展阶段n济南高新区国有资产现实状况分析n济南高新区国有资产运行管理现实状况分析-投融资业务-基础设施建设-招商业务招商业务-房地产业务-园区经营业务-国资单位人力资源管理n总结 导读导读济南区国有资产运营现状分析报告第36页 37 北大纵横高新区只有招商局和齐鲁软件园、创业服务中心、出口加工园三个园区有招商任务，而且各自有不一样定位。招商人员更专业化、资源利用率更高。招商从过去被动地“招”企业变成改进高新区软环境和硬环境，主动地吸引企业投资由全员招商向专业化招商转变，提升了招商效率，降低了资源浪由全员招商向专业化招商转变，提升了招商效率，降低了资源浪费费阶段1：1991-阶段2：阶
30、段3：至今全员招商阶段全员招商阶段专业化招商阶段专业化招商阶段-.全员招商全员招商阶段阶段高新区几乎全部部门都有招商指标，造成不计代价招商，资源重复浪费，企业主营业务荒废。而且各部门之间争夺客户、恶性竞争，损害高新区整体利益。高新区国有资产保值增值目标不被重视，国有资产使用效率较低，财政投入较大。国有资产为了招商而投资参股企业，没有适时退出机制，造成一定损失专业化招商专业化招商阶段阶段资料起源：访谈济南区国有资产运营现状分析报告第37页 38 北大纵横招商局与各园区招商工作定位是明晰招商局与各园区招商工作定位是明晰管委会招商局齐鲁软件园出口加工区创业服务中心主要负责高新区整体招商工作，按照所招
31、企业特点，推荐到齐鲁软件园、出口加工区、创业服务中心和新区。主要针对软件类高科技企业主要针对出口企业主要针对创业初期中小企业企业招商局和园区招商工作定位基本明晰，但在详细过程中，因为部门利益和绩效考评压力，有时出现多个部门争夺一个企业情况，导致高新区整体利益受损。说明：资料起源：访谈济南区国有资产运营现状分析报告第38页 39 北大纵横导读导读n序言n济南高新区发展阶段n济南高新区国有资产现实状况分析n济南高新区国有资产运行管理现实状况分析-投融资业务-基础设施建设-招商业务-房地产业务房地产业务-园区经营业务-国资单位人力资源管理n总结 济南区国有资产运营现状分析报告第39页 40 北大纵横
32、高新区房地产开发业务较为微弱，未能形成很好资金收益，进而高新区房地产开发业务较为微弱，未能形成很好资金收益，进而转为新一轮投资转为新一轮投资当前，高新区国资单位房地产开发业务较为微弱，含有房地产开发经验主要有三家企业：齐鲁软件园、建设发展中心、高新控股集团（原营运企业）。单位单位产品类型产品类型开发模式开发模式价格价格（元（元/平方米）平方米）资质资质特点特点齐鲁软件园写字楼、小区联建2350暂时价格低、销售速度快、为园区发展处理资金问题建设发展中心民用住宅独立开发3600-4300二级国家示范小区、建安成本较高高新控股集团（原营运企业）写字楼独立开发2500暂时房地产开发经验较少，专业人才较
33、少n高新区房地产开发职能没有充分利用，未能从房地产开发过程中积累大量资金用于高新区建设n缺乏对土地一级开发和成片经营，未能经过土地升值获取更多资金资料起源：访谈济南区国有资产运营现状分析报告第40页 41 北大纵横房地产开发多由下属企业独立进行，缺乏统一规划和协调，不利房地产开发多由下属企业独立进行，缺乏统一规划和协调，不利于高新区整体房地产市场培育于高新区整体房地产市场培育高新控股金桥集团齐鲁软件园建设发展中心房地产部门n对房地产业务缺乏统一规划，各开发企业从局部利益出发，专注于自己业务，缺乏横向联络，降低了土地资源利用效率n缺乏对高新区整体区域进行房地产开发专业化企业高新控股高新控股金桥集
34、团金桥集团齐鲁齐鲁软件园软件园高高 新新 区区资料起源：访谈济南区国有资产运营现状分析报告第41页 42 北大纵横房地产企业规模较小，专业化程度较低房地产企业规模较小，专业化程度较低齐鲁软件园齐鲁软件园建设发展中心建设发展中心高新控股高新控股n没有专业房地产企业和较高资质，专业员工较少，规模小n建设经验较丰富，具备开发大型楼盘能力，有稳定客户群体n开发模式值得借鉴，有利于园区长久发展n有较高房地产企业资质，有较专业员工，规模小n有较丰富建设经验，具备开发大型楼盘能力n成本控制和经营管理有待提升n没有专业房地产企业和较高资质，专业员工较少，规模小n建设经验较少，缺乏开发大型楼盘能力资料起源：访谈
35、济南区国有资产运营现状分析报告第42页 43 北大纵横导读导读n序言n济南高新区发展阶段n济南高新区国有资产现实状况分析n济南高新区国有资产运行管理现实状况分析-投融资业务-基础设施建设-招商业务-房地产业务-园区经营业务园区经营业务-国资单位人力资源管理n总结 济南区国有资产运营现状分析报告第43页 44 北大纵横齐鲁软件园形成了较为完善硬件、软件环境，拉动了软件产业发齐鲁软件园形成了较为完善硬件、软件环境，拉动了软件产业发展，其经营模式对于其它园区含有借鉴意义展，其经营模式对于其它园区含有借鉴意义硬环境建设软环境建设n齐鲁软件创业广场，入园企业近 400 家，从业人员 17000 多人n涉
36、足工业房地产，在招商引资带动产业方面进行了探索-营建松下厂房-怡和产业基地-IT产业基地 n建设住宅小区n五大平台-人才平台：基础人才培养（齐鲁软件学院）、中级人才培训、高级人才培养-技术平台：试验平台、应用平台、网络会议室、微软、IBM、HP、SUN处理方案试验室、PC服务器网络系统-协作平台：国际合作联盟、电力软件企业联盟、交通软件企业联盟、DSP应用软件企业联盟-融资平台：担保中心，采取联产联保n为企业提供全方位服务-包含工商、税务、职称评定、科技项目申报等-提倡星级服务：服务态度、服务效率、主动服务软件专业孵化器产业区配套生活区支持平台服务济南区国有资产运营现状分析报告第44页 45
37、北大纵横济南出口加工区前期投入大量资金，不过因为种种原因招商情况济南出口加工区前期投入大量资金，不过因为种种原因招商情况不理想，各项业务进展迟缓不理想，各项业务进展迟缓存在问题存在问题原因原因发展方向发展方向管理管理n招商引资步骤微弱，当前只有四家企业投产、三家企业在建、四家企业有意向n基础设施建设进展迟缓n租金水平较低，只有0.2元/平米/天。支出大于收入n园区定位为出口加工型企业，招商引资限制较大n地理位置受限制，交通较为不便，增加企业运输成本n周围环境较差，基础设施不完善n地价相对较高，15万/亩，而青岛出口加工区为10万/亩n增加保税物流功效，计划今年实施n住宅和商业地产开发，完善配套
38、设施和改进周围环境n事业单位管理体制n人员身份复杂，公务员、事业编制、企业编制员工并存资料起源：访谈济南区国有资产运营现状分析报告第45页 46 北大纵横因为科技城划给历下区，济南高新技术创业服务中心将流失部分因为科技城划给历下区，济南高新技术创业服务中心将流失部分企业，租金收入和税收将有所降低企业，租金收入和税收将有所降低存在问题存在问题处理方法处理方法管理管理n科技城划给历下区，中心内部分企业因无法享受优惠政策而流失，租金收入和税收将有所降低n三-五年内，孵化场地只剩5万平米n提升服务水平，将企业吸引到中心区大学科技城和环境保护科技城n将创业大厦、火炬大厦、留学生创业园等房产整体出租或出售
39、n加紧东区创新创业园建设n事业单位企业化管理n人员身份复杂，公务员、事业编制、企业编制员工并存资料起源：访谈济南区国有资产运营现状分析报告第46页 47 北大纵横导读导读n序言n济南高新区发展阶段n济南高新区国有资产现实状况分析n济南高新区国有资产运行管理现实状况分析-投融资业务-基础设施建设-招商业务-房地产业务-园区经营业务-国资单位人力资源管理国资单位人力资源管理n总结 济南区国有资产运营现状分析报告第47页 48 北大纵横企业化经营单位中有各种人员身份，在人力资源管理上不能采取企业化经营单位中有各种人员身份，在人力资源管理上不能采取统一方式和标准，对管理造成了很大难度统一方式和标准，对
40、管理造成了很大难度单位单位公务员（个）公务员（个）事业编制（个）事业编制（个）企业编制（个）企业编制（个）总数总数高新控股集团1172947齐鲁软件园184150金桥集团040500540出口加工区1101324创业服务中心1292050总计总计4104603711n三种不一样身份员工在同一个单位，招聘、考评、激励、晋升、离职等制度有很大差异，难以建立有效激励约束机制，造成“同工不一样酬，能上不能下”等不合理现象资料起源：访谈济南区国有资产运营现状分析报告第48页 49 北大纵横缺乏大量高素质专业人才和管理人才，不利于为高新区建设发展提供人力资源保障人员素质人员素质人员意识人员意识官本位意识较
41、重，看重身份、等级和工作稳定性，市场竞争意识较弱管理体制管理体制除软件园外，基本延续传统管理体制，只能上不能下，缺乏有效考评和激励制度n现有人力资源情况和管理体制不利于高新区发展和国有资产运行n建立当代企业人力资源管理制度，按贡献大小决定奖惩、升迁，员工可上可下，吸引和培养专业人才和管理人才缺乏高素质专业人才和管理人才，员工缺乏高素质专业人才和管理人才，员工“官本位官本位”意识较重，竞意识较重，竞争意识较弱，缺乏有效考评和激励制度争意识较弱，缺乏有效考评和激励制度资料起源：访谈济南区国有资产运营现状分析报告第49页 50 北大纵横子企业董事会业务部门国资企业总经理/副总经理职能部门管委会子企业
42、子企业子企业子企业子企业形式上形式上实际运行中实际运行中“政企分开”，管委会作为地方政府派出机构，行使政府管理职权，不利用行政权力干预企业经营活动，只起监督协调作用，国资企业作为独立经济法人，实现企业内部自我管理，从而实现政府行政权与企业经营权相分离“政企合一”，管委会与国资企业没有清楚边界，管委会过多干预企业经营活动，不但行使审批、规划、协调等行政职能，还负责资金筹措、开发建设等详细经营事务。企业负担过多政府职能，基本上没有自我决议权没有清楚边界*局*局*局*局小结：国有资产管理模式形式上是小结：国有资产管理模式形式上是“政企分开政企分开”，实际运行中是，实际运行中是“政企合一政企合一”，国
43、资企业企业化经营边界不清，国资企业企业化经营边界不清济南区国有资产运营现状分析报告第50页 51 北大纵横导读导读n序言n济南高新区发展阶段n济南高新区国有资产现实状况分析n济南高新区国有资产运行管理现实状况分析n总结总结 济南区国有资产运营现状分析报告第51页 52 北大纵横因为高新区采取管理模式与当前高新区所处阶段性不匹配，产生因为高新区采取管理模式与当前高新区所处阶段性不匹配，产生了一系列管理问题了一系列管理问题当前所处发展阶段正常运行和管理阶段正常运行和管理阶段开发区建设早期开发区建设早期开发区成熟阶段开发区成熟阶段当前采取管理模式不匹配n国有资产管理体制有待改进，经营效益较差，大多数
44、企、事业单位不能盈利或是盈利较少n融投资体制存在弊端，责任不清楚，财务风险转嫁到财政局，建设资金不足n基础设施建设运行主体不清楚，经营责任难以落实，资金使用效率不高n房地产开发业务较为微弱，缺乏统一规划，未能将高新区建设提供有力资金支持济南区国有资产运营现状分析报告第52页 53 北大纵横这些问题根源来主要来自于两个方面这些问题根源来主要来自于两个方面n形式上是“政企分开”，管委会作为地方政府派出机构，行使政府管理职权，国资企业作为独立经济法人，实现企业内部自我管理n但在实际运行过程中是“政企合一”，管委会与国资企业没有清楚边界，管委会过多干预企业经营活动，不但行使审批、规划、协调等行政职能，还负责资金筹措、开发建设等详细经营事务。企业负担过多政府职能，基本上没有自我决议权政府政府与企与企业关业关系没系没有清有清楚界楚界定定国有国有资产资产经营经营管理管理与资与资产所产所辖关辖关系脱系脱离离n管委会希望国资企业实现是政府要求功效性意志，而非企业本身经营需求n国资企业在运作过程中，逐步失去自我经营意识，以事业单位身份在高新区经营中发挥作用，实际是发挥不出经营作用n所以经过资产纽带联络在一起国资企业，没有对下属资产进行经营可能，无法按照企业化运作来经营国有资产，而全部等候管委会行政决议来代替经营决议，失去本身发展能动性济南区国有资产运营现状分析报告第53页
