1、综合性地产项目可行性汇报编写指导综合性地产项目可行性汇报编写指导综合性地产项目可行性报告编写指引第1页目录目录第一部分第一部分 项目概况项目概况第二部分第二部分 项目出让条件项目出让条件(项目取得方式项目取得方式)第三部分第三部分 市场分析市场分析第四部分第四部分 规划设计初步分析规划设计初步分析第五部分第五部分 工程开发计划及项目租售计划工程开发计划及项目租售计划第六部分第六部分 项目投资估算和资金筹措计划项目投资估算和资金筹措计划第七部分第七部分 项目财务分析项目财务分析第八部分第八部分 风险分析风险分析第九部分第九部分 SWOT分析分析第十部分第十部分 结论与提议结论与提议第十一部分第十
2、一部分 编写关键点总结编写关键点总结2综合性地产项目可行性报告编写指引第2页第一部分第一部分项目概况项目概况一、基本情况一、基本情况宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）地理位置；商贸金融区等）地理位置；项目区域未来规划简明描述（项目所处区域未来发展项目区域未来规划简明描述（项目所处区域未来发展定位）；定位）；四至范围；四至范围；土地性质（商业、办公、酒店等）；土地性质（商业、办公、酒店等）；规划设计条件（总占地面积、净用地面积、容积率、规划设计条件（总占地面积、净用地面积、容积率、限高、公建配套、建筑密度、绿化率、其它）
3、；限高、公建配套、建筑密度、绿化率、其它）；项目权属情况（合作项目包含此部分内容，包含项目项目权属情况（合作项目包含此部分内容，包含项目权属，剩下土地使用年限、项目抵押情况等）。权属，剩下土地使用年限、项目抵押情况等）。汇报内容分析汇报内容分析3综合性地产项目可行性报告编写指引第3页第一部分第一部分项目概况项目概况附图：附图：项目在该城市区位图（标识出宗地域域位置，与标项目在该城市区位图（标识出宗地域域位置，与标志性市政设施、建筑物如市中心商圈、机场等相对志性市政设施、建筑物如市中心商圈、机场等相对位置，与主要中心区域办公位置，与主要中心区域办公/商务商务/政府关系）；政府关系）；若项目在区县
4、还应另附上与主要城市相对位置图；若项目在区县还应另附上与主要城市相对位置图；区域规划图；区域规划图；平面地形图（标识红线及相关数据）。平面地形图（标识红线及相关数据）。汇报内容分析汇报内容分析4综合性地产项目可行性报告编写指引第4页第一部分第一部分项目概况项目概况二、宗地现实状况二、宗地现实状况项目地形地貌特征（坡度情况、水渠、较深沟壑（小项目地形地貌特征（坡度情况、水渠、较深沟壑（小峡谷）、池塘等，自然标高，与周围地势比较）；峡谷）、池塘等，自然标高，与周围地势比较）；地上附着物情况（拆迁：包含详细居住人数、户数，地上附着物情况（拆迁：包含详细居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工情
5、况等，并说明对工厂数量、规模、产品性质、开工情况等，并说明对拆迁及项目开发进度影响；高压线、垃圾处理厂、墓拆迁及项目开发进度影响；高压线、垃圾处理厂、墓地、文物古迹等不利原因）；地、文物古迹等不利原因）；地下情况（包含主要管线、地下电缆、暗渠、地上建地下情况（包含主要管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑筑物原有桩基及地下建筑/结构等）；结构等）；土地完整性（有否市政代征地、市政绿化带、市政道土地完整性（有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等原因分割土地）；路、名胜古迹、江河湖泊等原因分割土地）；地质情况（包含土地结构、承载力、地下水位和抗震地质情况（包含土地结
6、构、承载力、地下水位和抗震性要求）。性要求）。汇报内容分析汇报内容分析5综合性地产项目可行性报告编写指引第5页第一部分第一部分项目概况项目概况附图：附图：地形地貌图（地形较复杂项目需附，以反应宗地地形、地形地貌图（地形较复杂项目需附，以反应宗地地形、山体、河流、沟壑等内容）；山体、河流、沟壑等内容）；地下情况图（包含地下管线、暗渠、电缆、光缆等）；地下情况图（包含地下管线、暗渠、电缆、光缆等）；项目现实状况照片（反应项目地形地貌、附着物情况、项目现实状况照片（反应项目地形地貌、附着物情况、主要影响原因等）；主要影响原因等）；如有，如有，Google Earth 图（标识项目大致红线）。图（标识
7、项目大致红线）。汇报内容分析汇报内容分析6综合性地产项目可行性报告编写指引第6页第一部分第一部分项目概况项目概况三、项目综合定位三、项目综合定位结合地块基本情况分析，对项目标总体定位做阐述，结合地块基本情况分析，对项目标总体定位做阐述，并对各类型物业布局、体量及产品百分比、高、中、并对各类型物业布局、体量及产品百分比、高、中、低档次进行简明分析。低档次进行简明分析。四、规划技术指标四、规划技术指标各类型物业分项规划设计条件（占地面积、容积率、各类型物业分项规划设计条件（占地面积、容积率、地上、地下建筑面积、地上、地下车位数量、限高、地上、地下建筑面积、地上、地下车位数量、限高、建筑密度、绿化率
8、、其它等）。建筑密度、绿化率、其它等）。(假如项目简单，项目综合定位能够与规划技术指标合并拟写假如项目简单，项目综合定位能够与规划技术指标合并拟写)汇报内容分析汇报内容分析7综合性地产项目可行性报告编写指引第7页第一部分第一部分项目概况项目概况规划技术指标表规划技术指标表汇报内容分析汇报内容分析1.1.项目项目累计1.1.一期一期1.1.二期二期1.1.三期三期1.1.单位单位1.占地面积1.1.1.1.1.平方米1.亩1.1.1.1.1.亩1.容积率1.1.1.1.1.1.总建筑面积1.1.1.1.1.平方米1.地上建筑面积1.1.1.1.1.平方米1.商业面积1.1.1.1.1.平方米1.
9、办公面积1.1.1.1.1.平方米1.酒店面积1.1.1.1.1.平方米1.公建面积1.1.1.1.1.平方米其它面积1.1.1.1.1.平方米1.地下建筑面积1.1.1.1.1.平方米1.总车位数1.1.1.1.1.个1.地下车位数1.1.1.1.1.个8综合性地产项目可行性报告编写指引第8页第一部分第一部分项目概况项目概况五、项目周围配套五、项目周围配套（一）周围步行范围内小区配套（一）周围步行范围内小区配套交通情况交通情况公交系统情况，包含主要线路、行车区间，站点位置公交系统情况，包含主要线路、行车区间，站点位置等；等；宗地出行主要依靠交通方式，是否需要发展商自己处宗地出行主要依靠交通方
10、式，是否需要发展商自己处理；理；现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通情况有重大影响工程；等对交通情况有重大影响工程；大型购物中心、主要商业，高档写字楼等；大型购物中心、主要商业，高档写字楼等；文化、体育、娱乐设施；文化、体育、娱乐设施；公园；公园；其它。其它。汇报内容分析汇报内容分析9综合性地产项目可行性报告编写指引第9页第一部分第一部分项目概况项目概况附图：附图：交通情况示意图（包含现有和未来规划城市公共交交通情况示意图（包含现有和未来规划城市公共交通和快速捷运系统）；通和快速捷运系统）；生活设施分布图，详细位置、距离。生活设施
11、分布图，详细位置、距离。（二）宗地周围步行范围外但可辐射范围内主要小区（二）宗地周围步行范围外但可辐射范围内主要小区配套现实状况配套现实状况汇报内容分析汇报内容分析10综合性地产项目可行性报告编写指引第10页第一部分第一部分项目概况项目概况六、项目周围环境六、项目周围环境治安情况治安情况空气情况空气情况噪声情况噪声情况污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）基地等）周围景观周围景观风水情况风水情况近期或规划中周围环境主要改变，如道路拓宽、工厂搬迁、近期或规
12、划中周围环境主要改变，如道路拓宽、工厂搬迁、大型医院、学校、购物中心大型医院、学校、购物中心/超市建设等。超市建设等。其它其它（依据个案特征描述，没有能够不写）（依据个案特征描述，没有能够不写）汇报内容分析汇报内容分析11综合性地产项目可行性报告编写指引第11页第一部分第一部分项目概况项目概况1.七、大市政配套七、大市政配套道路现实状况及规划发展道路现实状况及规划发展包含现有路幅、规划路幅，规划实施时间，与宗地关系（影响）。包含现有路幅、规划路幅，规划实施时间，与宗地关系（影响）。供水情况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。供水情况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。污水、雨水排放：现有管
13、线、管径及未来规划和实施时间。污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、包括线路成本等。地距离、包括线路成本等。永久性供电和暂时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距永久性供电和暂时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、包括线路成本等。离、包括线路成本等。燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离
14、、接口位置。接口位置。附图：说明上述配套设施管线走向、容量和接口位置，及未来规附图：说明上述配套设施管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加情况。划扩容和增加情况。汇报内容分析汇报内容分析12综合性地产项目可行性报告编写指引第12页汇报内容分析汇报内容分析第二部分第二部分 项目出让条件项目出让条件(项目取得方式项目取得方式)一、一、招拍挂项目取得方式（上海范本）招拍挂项目取得方式（上海范本）1、出让方式及报名条件、出让方式及报名条件招标招标/拍卖拍卖/挂牌挂牌时间时间竞买竞买/投标人资格投标人资格报名条件报名条件2、出让程序、出让程序招投标注明招投标时间安排、程序、投标人资格要求、评分标
15、准招投标注明招投标时间安排、程序、投标人资格要求、评分标准等；等；拍卖拍卖/挂牌出让竞价规则或者招投标规则假如与普通情况有不一样，挂牌出让竞价规则或者招投标规则假如与普通情况有不一样，要另做说明。要另做说明。3、出让底价及付款方式、出让底价及付款方式4、竞争对手分析、竞争对手分析13综合性地产项目可行性报告编写指引第13页汇报内容分析汇报内容分析第二部分第二部分 项目出让条件项目出让条件(项目取得方式项目取得方式)二、二、合作项目取得方式合作项目取得方式1、合作方基本情况、合作方基本情况合作方名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时合作方名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等。
16、间、特殊背景等。2、合作方式、合作方式一次性买断：土地转让、企业转让；一次性买断：土地转让、企业转让；合资合作：共同设置企业、股权收购、增资控股、建合资合作：共同设置企业、股权收购、增资控股、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润等。后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润等。3、主要合作条件、主要合作条件土地转让价格、股权溢价收购价格、股权百分比、建土地转让价格、股权溢价收购价格、股权百分比、建筑面积或者利润分配百分比等。筑面积或者利润分配百分比等。14综合性地产项目可行性报告编写指引第14页汇报内容分析汇报内容分析第二部分第二部分 项目出让条件项目出让条件(项目取得方式项目取得方式
17、)4、风险评定、风险评定经过其它相关渠道了解项目背景资料：如土地方转让经过其它相关渠道了解项目背景资料：如土地方转让原因、曾经或正在洽谈企业；原因、曾经或正在洽谈企业；土地使用年限，闲置收回风险；土地使用年限，闲置收回风险；溢价转让不能提供正规税务发票造成增值税；溢价转让不能提供正规税务发票造成增值税；对分房、分收入负担营业税风险；对分房、分收入负担营业税风险；土地权属有没有瑕疵，抵押或其它法律纠纷；土地权属有没有瑕疵，抵押或其它法律纠纷；土地方信用；土地方信用；付款进度及与土地手续配合；付款进度及与土地手续配合；其它与合作方式相关当地土地政策法律法规。其它与合作方式相关当地土地政策法律法规。
18、15综合性地产项目可行性报告编写指引第15页汇报内容分析汇报内容分析第三部分第三部分 市场分析市场分析商业物业商业物业一、商业物业市场研究一、商业物业市场研究1、整体市场分析、整体市场分析对市场区域划分对市场区域划分(该市商业区分布情况该市商业区分布情况)，历史发展，做，历史发展，做总概括性归纳分析。总概括性归纳分析。最好对相关主要业态能有分析。最好对相关主要业态能有分析。2、供需情况分析、供需情况分析区域市场供给量、成交量分析，主要为租售、上市面积。区域市场供给量、成交量分析，主要为租售、上市面积。全市或区域市场整体数据难以取得，则依据项目周围同全市或区域市场整体数据难以取得，则依据项目周围
19、同类物业供给、成交进行累加。类物业供给、成交进行累加。16综合性地产项目可行性报告编写指引第16页汇报内容分析汇报内容分析第三部分第三部分 市场分析市场分析商业物业商业物业3、租金、售价、销售率、出租率分析、租金、售价、销售率、出租率分析区域市场租金、售价、销售率、出租率走势分析。区域市场租金、售价、销售率、出租率走势分析。商业租金、售价整体数据难以取得，则依据项目周围同商业租金、售价整体数据难以取得，则依据项目周围同类物业实际报价、成交价列表。类物业实际报价、成交价列表。商业不一样楼层、面积、品牌、路况差异很大，需区分商业不一样楼层、面积、品牌、路况差异很大，需区分对待。对待。出租率依据实际
20、调查大致估算而得。出租率依据实际调查大致估算而得。17综合性地产项目可行性报告编写指引第17页汇报内容分析汇报内容分析第三部分第三部分 市场分析市场分析商业物业商业物业4、周围商业地块成交情况、周围商业地块成交情况周围同用途地块出让成交情况周围同用途地块出让成交情况(地块面积、容积率、建筑地块面积、容积率、建筑面积、规划用途、地价、楼板价、每亩单价、竞得或受面积、规划用途、地价、楼板价、每亩单价、竞得或受让单位、成交年月让单位、成交年月)，当前大致开发情况。，当前大致开发情况。5、结论、结论对前述市场分析结合本项目土地特征进行总结。对前述市场分析结合本项目土地特征进行总结。18综合性地产项目可
21、行性报告编写指引第18页汇报内容分析汇报内容分析第三部分第三部分 市场分析市场分析商业物业商业物业二、竞争项目分析二、竞争项目分析周围可供参考竞争性物业开发情况周围可供参考竞争性物业开发情况(供给量、成交量、经供给量、成交量、经营业态、租金、售价、销售率、出租率营业态、租金、售价、销售率、出租率)，物业特征（楼，物业特征（楼高、层高、机电设备数量、品牌、物业管理企业品质等）高、层高、机电设备数量、品牌、物业管理企业品质等），竞争性物业可供本项目标参考借鉴之处。，竞争性物业可供本项目标参考借鉴之处。三、商业部分三、商业部分SWOT 分析分析 （SWOT分析方法介绍）分析方法介绍）四、商业部分定位
22、（四、商业部分定位（案例案例）1、客户定位：商业项目需对消费者进行分析、客户定位：商业项目需对消费者进行分析2、产品定位：产品档次及材料设备等、产品定位：产品档次及材料设备等3、项目租售价格、出租率定位、项目租售价格、出租率定位19综合性地产项目可行性报告编写指引第19页汇报内容分析汇报内容分析第三部分第三部分 市场分析市场分析写字楼写字楼一、写字楼市场研究一、写字楼市场研究1、整体市场分析、整体市场分析对市场区域划分对市场区域划分(该市中央商务区或商业区分布情况该市中央商务区或商业区分布情况)，历史发展，做总概括性归纳分析。历史发展，做总概括性归纳分析。2、供需情况分析、供需情况分析区域市场
23、供给量、成交量分析，主要为租售、上市面积。区域市场供给量、成交量分析，主要为租售、上市面积。全市或区域市场整体数据难以取得，则依据项目周围同全市或区域市场整体数据难以取得，则依据项目周围同类物业供给、成交进行累加。类物业供给、成交进行累加。20综合性地产项目可行性报告编写指引第20页汇报内容分析汇报内容分析第三部分第三部分 市场分析市场分析写字楼写字楼3、租金、售价、销售率、出租率分析、租金、售价、销售率、出租率分析区域市场租金、售价、销售率、出租率走势分析。区域市场租金、售价、销售率、出租率走势分析。写字楼租金、售价整体数据难以取得，则依据项目周围写字楼租金、售价整体数据难以取得，则依据项目
24、周围同类物业实际报价、成交价列表。同类物业实际报价、成交价列表。出租率依据实际调查大致估算而得。出租率依据实际调查大致估算而得。21综合性地产项目可行性报告编写指引第21页汇报内容分析汇报内容分析第三部分第三部分 市场分析市场分析写字楼写字楼4、周围办公地块成交情况、周围办公地块成交情况周围同用途地块出让成交情况周围同用途地块出让成交情况(地块面积、容积率、建筑地块面积、容积率、建筑面积、规划用途、地价、楼板价、每亩单价、竞得或受面积、规划用途、地价、楼板价、每亩单价、竞得或受让单位、成交年月让单位、成交年月)，当前大致开发情况。，当前大致开发情况。5、结论、结论对前述市场分析结合本项目土地特
25、征进行总结。对前述市场分析结合本项目土地特征进行总结。22综合性地产项目可行性报告编写指引第22页汇报内容分析汇报内容分析第三部分第三部分 市场分析市场分析写字楼写字楼二、竞争项目分析二、竞争项目分析周围可供参考竞争性物业开发情况周围可供参考竞争性物业开发情况(供给量、成交量、租供给量、成交量、租金、售价、销售率、出租率金、售价、销售率、出租率)，物业特征（楼高、层高、，物业特征（楼高、层高、机电设备数量、品牌、物业管理企业等），竞争性物业机电设备数量、品牌、物业管理企业等），竞争性物业可供本项目标参考借鉴之处。可供本项目标参考借鉴之处。三、写字楼部分三、写字楼部分SWOT分析分析四、写字楼部
26、分定位四、写字楼部分定位1、客户定位：办公项目需对承租客户群体进行分析。、客户定位：办公项目需对承租客户群体进行分析。2、产品定位：产品档次及材料设备等。、产品定位：产品档次及材料设备等。3、项目租售价格、出租率定位。、项目租售价格、出租率定位。23综合性地产项目可行性报告编写指引第23页汇报内容分析汇报内容分析第三部分第三部分 市场分析市场分析酒店酒店一、高星级酒店市场分析一、高星级酒店市场分析1、整体市场分析、整体市场分析对市场区域划分，历史发展，做总括性归纳分析。对市场区域划分，历史发展，做总括性归纳分析。2、供需情况分析、供需情况分析全市四、五星级酒店市场客房供给量分析全市四、五星级酒
27、店市场客房供给量分析(酒店供给为同酒店供给为同星级酒店客房数累加统计星级酒店客房数累加统计)，需求方面指酒店入住客源做，需求方面指酒店入住客源做定性分析定性分析(酒店定量需求在入住率中统计，可不在该部分酒店定量需求在入住率中统计，可不在该部分表达表达)。3、房价、入住率分析、房价、入住率分析估算标准间成交价格，淡旺季入住率预计。估算标准间成交价格，淡旺季入住率预计。24综合性地产项目可行性报告编写指引第24页汇报内容分析汇报内容分析第三部分第三部分 市场分析市场分析酒店酒店4、周围酒店地块成交情况、周围酒店地块成交情况周围同用途地块出让成交情况周围同用途地块出让成交情况(地块面积、容积率、建筑
28、地块面积、容积率、建筑面积、规划用途、地价、楼板价、每亩单价、竞得或受面积、规划用途、地价、楼板价、每亩单价、竞得或受让单位、成交年月让单位、成交年月)，当前大致开发情况。，当前大致开发情况。5、结论、结论对前述市场分析结合本项目土地特征进行总结。对前述市场分析结合本项目土地特征进行总结。25综合性地产项目可行性报告编写指引第25页汇报内容分析汇报内容分析第三部分第三部分 市场分析市场分析酒店酒店二、竞争项目分析二、竞争项目分析全市可供参考竞争性物业开发情况全市可供参考竞争性物业开发情况(建设规模、客房供给建设规模、客房供给量、房价、入住率量、房价、入住率)，物业特征（楼高、层高、机电设备，物
29、业特征（楼高、层高、机电设备数量、品牌、酒店管理企业等），竞争性物业可供本项数量、品牌、酒店管理企业等），竞争性物业可供本项目标参考借鉴之处。目标参考借鉴之处。三、酒店部分三、酒店部分SWOT 分析分析 四、酒店部分定位四、酒店部分定位1、客户定位：酒店项目需对入住客户群体进行分析。、客户定位：酒店项目需对入住客户群体进行分析。2、产品定位：产品档次及材料设备等。、产品定位：产品档次及材料设备等。3、项目房价及入住率定位。、项目房价及入住率定位。26综合性地产项目可行性报告编写指引第26页汇报内容分析汇报内容分析第四部分第四部分 规划设计初步分析规划设计初步分析一、规划设计可行性分析一、规划设
30、计可行性分析1、既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，进行、既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，进行初步设计方案建筑排列。初步设计方案建筑排列。2、容积率、面积分配百分比等技术经济指标不完全、容积率、面积分配百分比等技术经济指标不完全确定时，本公司最理想数据和基于本数据设计面确定时，本公司最理想数据和基于本数据设计面积分布图、层数分布百分比。积分布图、层数分布百分比。3、有强烈个性地块（如山地、冲沟、水系、地下熔、有强烈个性地块（如山地、冲沟、水系、地下熔岩、附着物、暗渠等）对规划设计影响程度及对岩、附着物、暗渠等）对规划设计影响程度及对应设计思绪。应设计思绪。4、周围自然环境和人文环境对规
31、划设计影响。如：、周围自然环境和人文环境对规划设计影响。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、险源、“风水风水”原因等对产品规划设计和环境保护原因等对产品规划设计和环境保护影响及处理方法。影响及处理方法。27综合性地产项目可行性报告编写指引第27页汇报内容分析汇报内容分析第四部分第四部分 规划设计初步分析规划设计初步分析5、市政配套设施对规划设计影响。如：道路情况、市政配套设施对规划设计影响。如：道路情况（可能与小区主要出入口相关）、供水、排水、（可能与小区主要出入口相关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和通讯（有线
32、电视、电话、网络）、永久性用电和暂时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品暂时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计影响及处理方法。规划设计影响及处理方法。6、周围生活配套设施对产品设计影响和考虑。如：、周围生活配套设施对产品设计影响和考虑。如：交通情况（与是否开通业主班车相关）、商业设交通情况（与是否开通业主班车相关）、商业设施（大型购物中心）、教育现实状况、体育娱乐施（大型购物中心）、教育现实状况、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对本身配公园等休闲场所、银行医院等生活设施对本身配套建设规模和面积作出判断。套建设规模和面积作出判断。(附表：项目技术指标附表：项目技术指标)2
33、8综合性地产项目可行性报告编写指引第28页汇报内容分析汇报内容分析第四部分第四部分 规划设计初步分析规划设计初步分析二、规划设计初步概念二、规划设计初步概念1、设计概念：表现项目预期产品类别及特征。、设计概念：表现项目预期产品类别及特征。2、技术概念：计划采取主要新技术及其与规划设计、技术概念：计划采取主要新技术及其与规划设计关系。关系。3、可连续发展概念：对项目分期发展构想、对营造、可连续发展概念：对项目分期发展构想、对营造统一小区概念构想、对产品差异性考虑。统一小区概念构想、对产品差异性考虑。29综合性地产项目可行性报告编写指引第29页汇报内容分析汇报内容分析第五部分第五部分 工程开发计划
34、及项目租售计划工程开发计划及项目租售计划一、工程开发计划（一、工程开发计划（案例案例）各期或各类建筑功效部分开完工时间及工期计划、各各期或各类建筑功效部分开完工时间及工期计划、各期开工面积、开完工时占当地城市市场和片区市场拥期开工面积、开完工时占当地城市市场和片区市场拥有率。有率。30综合性地产项目可行性报告编写指引第30页汇报内容分析汇报内容分析第五部分第五部分 工程开发计划及项目租售计划工程开发计划及项目租售计划二、工程开发计划节点（二、工程开发计划节点（项目开发计划节点表）项目开发计划节点表）截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要工作截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要
35、工作日。日。1.序序号号1.开发计划节点名称开发计划节点名称1.目标计划时间目标计划时间1.一一期期1.二二期期1.三三期期1.1.1.建筑面积指标1.1.1.1.1.1.可售/可租面积指标1.1.1.1.1.11.规划方案设计1.1.1.1.1.21.取得建设用地规划许可证1.1.1.1.1.31.取得土地使用权证1.1.1.1.1.41.施工图报建/建设工程规划许可证1.1.1.1.1.5取得施工许可证1.1.1.1.1.61.开工1.1.1.1.1.71.取得预售许可证1.1.1.1.1.81.主体封顶1.1.1.1.1.91.销售开盘时间1.1.1.1.1.101.招租开始时间1.1.
36、1.1.1.11完工验收（入住）时间1.1.1.1.31综合性地产项目可行性报告编写指引第31页汇报内容分析汇报内容分析第五部分第五部分 工程开发计划及项目租售计划工程开发计划及项目租售计划三、项目租售收入测算三、项目租售收入测算(租售收入测算表租售收入测算表)需分期或分年做需分期或分年做动态租售收入测动态租售收入测算表。算表。各期销售时间、各期销售时间、价格、面积，预价格、面积，预计销售各期市场计销售各期市场拥有率，销售计拥有率，销售计划实现可行性分划实现可行性分析。析。32综合性地产项目可行性报告编写指引第32页汇报内容分析汇报内容分析第五部分第五部分 工程开发计划及项目租售计划工程开发计
37、划及项目租售计划四、四、项目销售及资金回款计划项目销售及资金回款计划项目销售及资金回款计划中应明确各期销售价格、销项目销售及资金回款计划中应明确各期销售价格、销售百分比和销售面积、各期销售收入、回款百分比及售百分比和销售面积、各期销售收入、回款百分比及回款金额。回款金额。33综合性地产项目可行性报告编写指引第33页汇报内容分析汇报内容分析第六部分第六部分项目投资估算和资金筹措计划项目投资估算和资金筹措计划一、投资估算（投资估算表）一、投资估算（投资估算表）34综合性地产项目可行性报告编写指引第34页汇报内容分析汇报内容分析第六部分第六部分项目投资估算和资金筹措计划项目投资估算和资金筹措计划二、
38、资金筹措计划（资金安排十分主要）二、资金筹措计划（资金安排十分主要）1、资金投入计划及资金需求（资金起源及利用表）、资金投入计划及资金需求（资金起源及利用表）各期地价、前期各期地价、前期费用、基础、建费用、基础、建安、配套、开发安、配套、开发间接费等投入安间接费等投入安排。建设期按季排。建设期按季度分别预测资金度分别预测资金使用额及对应起使用额及对应起源。源。35综合性地产项目可行性报告编写指引第35页汇报内容分析汇报内容分析第六部分第六部分项目投资估算和资金筹措计划项目投资估算和资金筹措计划2、资金回款计划、资金回款计划作为资金起源一部分销售资金回款应与第六部分销售作为资金起源一部分销售资金
39、回款应与第六部分销售计划相一致。计划相一致。3、贷款和股东贷款使用计划及对应还款计划、贷款和股东贷款使用计划及对应还款计划1、编制项目贷款和股东贷款使用计划、编制项目贷款和股东贷款使用计划结合整个企业资金情况，列示各期资金需求缺口及融结合整个企业资金情况，列示各期资金需求缺口及融资路径。招拍挂项目短期集中支付大额资金确保，自资路径。招拍挂项目短期集中支付大额资金确保，自筹资金还是向金融机构融资，是否与相关金融机构达筹资金还是向金融机构融资，是否与相关金融机构达成到时一定提供融资服务协议。成到时一定提供融资服务协议。2、编制项目还款计划、编制项目还款计划贷款还本付息计算表作为工作底表备查，持有型
40、项目贷款还本付息计算表作为工作底表备查，持有型项目标可研汇报必须附贷款还本付息计算表。标可研汇报必须附贷款还本付息计算表。案例36综合性地产项目可行性报告编写指引第36页汇报内容分析汇报内容分析第七部分第七部分项目财务分析项目财务分析一、成本利润分析一、成本利润分析依据项目租售收入测算和投资估算进行成本利润分析，依据项目租售收入测算和投资估算进行成本利润分析，假如是出租物业则仅进行成本分析。假如是出租物业则仅进行成本分析。指标：测算总投资、销售收入、税前利润、税前总成指标：测算总投资、销售收入、税前利润、税前总成本利润率、销售利润率，看是否满足集团立项要求。本利润率、销售利润率，看是否满足集团
41、立项要求。二、现金流量分析二、现金流量分析编写全部投资现金流量表、自有资金现金流量表、综编写全部投资现金流量表、自有资金现金流量表、综合经济指标汇总表。合经济指标汇总表。指标：全部投资财务净现值、全部投资内部收益率指标：全部投资财务净现值、全部投资内部收益率、全部投资静态投资回收期、全部投资静态投资回收期、自有资金财务净现值、自有资金财务净现值、自有资金内部收益率、自有资金动态投资回收期、自有资金内部收益率、自有资金动态投资回收期，看是否满足集团立项要求。，看是否满足集团立项要求。(红色指标为重点。红色指标为重点。)37综合性地产项目可行性报告编写指引第37页汇报内容分析汇报内容分析第七部分第
42、七部分项目财务分析项目财务分析(全部投资现金流量表全部投资现金流量表)38综合性地产项目可行性报告编写指引第38页汇报内容分析汇报内容分析第七部分第七部分项目财务分析项目财务分析(自有资金现金流量表自有资金现金流量表)39综合性地产项目可行性报告编写指引第39页汇报内容分析汇报内容分析第七部分第七部分项目财务分析项目财务分析(静态指标静态指标)1.1.经济指标经济指标1.1.销售均价销售均价1.1.可售面积可售面积1.1.销售收入金销售收入金额额1.1.单位单位1.1.元元/平方米平方米1.1.平方米平方米1.1.万元万元1.项目销售总收入1.1.1.1.万元1.其中1.住宅销售收入1.1.1
43、.1.万元1.别墅销售收入1.1.1.1.万元1.商铺销售收入1.1.1.1.万元1.写字楼销售收入1.1.1.1.万元1.酒店销售收入1.1.1.1.万元其它销售收入1.1.1.1.万元1.营业税及附加1.1.万元1.项目总投资（含建设期土地使用税）1.万元1.土地增值税1.1.万元1.经营期土地使用税总和1.1.万元1.项目税前利润(万元)1.1.万元1.项目税前总成本利润率1.1.万元1.项目所得税1.1.万元1.项目税后利润(万元)1.1.万元1.项目税后总成本利润率1.1.%40综合性地产项目可行性报告编写指引第40页汇报内容分析汇报内容分析第七部分第七部分项目财务分析项目财务分析(
44、动态指标动态指标)1.1.经济指标经济指标1.1.销售均价销售均价1.1.可售面积可售面积1.1.销售收入金销售收入金额额1.1.单位单位1.1.元元/平方米平方米1.1.平方米平方米1.1.万元万元1.全部投资1.项目税后内部收益率1.%1.项目财务净现值(Ic=10%)1.万元1.静态投资回收期1.年1.动态投资回收期1.年1.自有资金1.项目税后内部收益率1.%1.项目财务净现值(Ic=10%)1.万元1.静态投资回收期1.年1.动态投资回收期1.年补充资料（经济评价三版）41综合性地产项目可行性报告编写指引第41页汇报内容分析汇报内容分析集团集团商业地产类项目和综合类项目立项标准：商业
45、地产类项目和综合类项目立项标准：一、做销售安排商业地产类项目和综合类项目申请一、做销售安排商业地产类项目和综合类项目申请立项，必须满足税前总成本利润率不低于立项，必须满足税前总成本利润率不低于30%，或项目标全部投资内部收益率不低于，或项目标全部投资内部收益率不低于10，或项目自有资金内部收益率不低于或项目自有资金内部收益率不低于15%；二、假如项目含有持有物业，项目整体经济效益指二、假如项目含有持有物业，项目整体经济效益指标必须满足全投资内部收益率不低于标必须满足全投资内部收益率不低于10%，或，或项目自有资金内部收益率不低于项目自有资金内部收益率不低于15。42综合性地产项目可行性报告编写
46、指引第42页汇报内容分析汇报内容分析税前总成本利润率税前总成本利润率=税前利润总额税前利润总额总成本总成本税后总成本利润率税后总成本利润率=净利润净利润总成本总成本总成本总成本=直接开发成本直接开发成本+财务费用财务费用+管理费用管理费用+销售费用销售费用内部收益率能使项目标净现值等于零时折现率内部收益率能使项目标净现值等于零时折现率净现值税后净现金流量按照净现值税后净现金流量按照10折现率折现求和折现率折现求和43综合性地产项目可行性报告编写指引第43页汇报内容分析汇报内容分析第八部分第八部分 风险分析风险分析一、定性分析一、定性分析市场风险和政策风险分析。市场风险和政策风险分析。二、定量分
47、析二、定量分析1、敏感性分析、敏感性分析招拍挂项目应结合地价和售价，对项目利润情况进行招拍挂项目应结合地价和售价，对项目利润情况进行敏感性分析，得出项目在地价和售价改变时，利润波敏感性分析，得出项目在地价和售价改变时，利润波动情况，并对项目标抗风险能力进行分析；动情况，并对项目标抗风险能力进行分析；合作项目则主要分析不可预计成本增加以及售价波动合作项目则主要分析不可预计成本增加以及售价波动时，项目利润情况，重点分析项目标抗风险能力。时，项目利润情况，重点分析项目标抗风险能力。44综合性地产项目可行性报告编写指引第44页汇报内容分析汇报内容分析第八部分第八部分 风险分析（风险分析（敏感性分析表）
48、敏感性分析表）1.1.指标指标1.1.项项目目1.1.投资投资额额1.1.销售销售收入收入1.1.经营经营成本成本1.1.税前税前利润利润1.1.税前税前投资利投资利润率润率1.1.全投资全投资1.1.自有自有资金资金1.1.内部内部收益率收益率1.1.财务财务净现值净现值（I=10I=10%）1.1.静态静态投资回投资回收期收期（年）（年）1.1.动态动态投资回投资回收期收期（年）（年）1.1.（指（指标与全标与全投资相投资相同）同）1.正常1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.投资（万元）1.+10%1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.+5%1.1.1.1.1.1.1.1.1
49、.1.1.-5%1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.-10%1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.收入（万元）1.+10%1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.+5%1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.-5%1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.-10%1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.经营成本（万元）1.+10%1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.+5%1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.-5%1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.-10%1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.45综合性地产项目可行性报告编写指引第45页汇报
50、内容分析汇报内容分析第八部分第八部分 风险分析风险分析2、销售型项目盈亏平衡点分析、销售型项目盈亏平衡点分析1、保本售价：即销售净收入等于投资额，计算公式：保本售价：即销售净收入等于投资额，计算公式：S=C/(1-T1)2、保本销售率：假设项目全部建成，已销售面积所获净利等于、保本销售率：假设项目全部建成，已销售面积所获净利等于未售面积成本，则计算公式以下：未售面积成本，则计算公式以下：R=C/(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2式中：式中：C：表示单位投资额（即财务部所印发经济测算表中成本：表示单位投资额（即财务部所印发经济测算表中成本估算表单位投资额，含直接建造成本、期间费用）估算表单
