1、天天文档在线 联系qq：744421982某公司一套详细的财务流程【实务】一、出纳岗工作流程3-5 二、销售费用岗工作流程5-8 三、管理费用岗工作流程.9-12 四、固定资产岗工作流程.12-15 五、材料审核岗工作流程.16-20 六、成本核算岗工作流程.20-24 七、销售核算岗工作流程24-26 八、工资福利岗工作流程26-31 九、税务岗工作流程.31-33 十、内部审计岗工作流程.34-38 十一、主管岗工作流程.39-41 一、出纳岗工作流程（一）现金收付 1、收现 根据会计岗开具的收据（销售会计开具的发票）收款检查收据开具的金额正确、大小写一致、有经手人签名在收据（发票）上签
2、字并加盖财务结算章将收据第联（或发票联）给交款人凭记账联登记现金流水账登记票据传递登记本将记账联连同票据登记本传相应岗位签收制证 工资及固定资产岗（水电费、代收款项） 管理费用岗（其他应收款） 销售核算岗（货款） 成本核算岗（加工费、材料款） 注：（1）原则上只有收到现金才能开具收据，在收到银行存款或下账时需开具收据的，核实收据上已写有“转账”字样，后加盖“转账”图章和财务结算章，并登记票据传递登记本后传给相应会计岗位。 （2）随工资发放时代收代扣的款项，由工资及固定资产岗开具收据，可以没有交款人签字。 2、付现 （1）费用报销 审核各会计岗传来的现金付款凭证金额与原始凭证一致检查并督促领款人
3、签名据记账凭证金额付款在原始凭证上加盖“现金付讫”图章登记现金流水账将记账凭证及时传主管岗复核 （2）人工费、福利费发放 凭人力资源部开具的支出证明单付款（包括车间工资差额、需以现金形式发放的兑现、奖金等款项）在支出证明单上加盖“现金付讫”图章登记现金流水账登记票据传递登记本将支出证明单连同票据传递登记本传工资福利岗签收制证 3、现金存取及保管 每天上午按用款计划开具现金支票（或凭建行存折）提取现金安全妥善保管现金、准确支付现金及时盘点现金下午3：30视库存现金余额送存银行 注：（1）下午下班后，现金库存应在限额内。 （2）从银行提取现金以及将现金送存银行时都须通知保安人员随从，注意保密，确保
4、资金安全。 4、管理现金日记账，做到日清月结，并及时与微机账核对余额。 （二）银行存款收付 1、银收 （1）收货款整理销售会计传来支票、汇票核查和补填进账单上午上班时交主管岗背书送交司机进账及取回单整理从银行拿回的回款单据将第一联与回执粘贴在一起在微机中编制回款登记表并共享打印将回款登记表连同回款单传销售会计 （2）其他项目收款 收到除货款以外项目的支票、汇票填写进账单进账回单登记票据传递登记本相关岗位 （3）贷款 收到银行贷款上账回单登记票据传递登记本传管理费用岗位 2、银付 （1）日常性业务款项 根据付款审批单（计划内费用经相关岗位审核，计划内10万元以上或计划外费用经财务部长或财务总监审
5、核）审核调节表中无该部门前期未报账款项开具支票（汇票、电汇）登记支票使用登记本将支票、汇票存根粘贴到付款审批单上（无存根的注明支票号及银行名称）加盖“转账”图章登记单据传递登记本传相关岗位制证 材料核算岗（材料采购） 成本核算岗（外协加工、车间质保费用） 管理费用岗（管理部门用款） 销售费用岗（销售部门用款） 工资福利岗（工资兑现、福利） 及固定资产岗（GMP部门费用、固定资产购建） 注：（1）开出的支票应填写完整，禁止签发空白金额、空白收款单位的支票。 （2）开出的支票（汇票、电汇）收款单位名称应与合同、发票一致。 （3）有前期未报账款项的个人及所在部门，一律不办理付款业务。 （2）打卡工资
6、 根据工资岗位开具的付款审批单（经财务部长签字）开具支票填写进账单连同工资盘交司机送南湖建行登记支票使用登记本将支票存根粘贴到付款审批单上加盖“转账”图章登记单据传递登记本工资福利岗 注：（1）每月根据工资发放时间提前2天将工资所需款调入南湖建行，并按时从工行将工资款划入首义招行。 （2）打卡工资的支票须于工资发放日前1天连同工资盘送达银行。 （3）业务员兑现 凭销售会计传来的付款审批单（经财务部长签字）开具支票填写进账单交司机送银行倒进账登记支票使用登记本将支票存根粘贴到付款审批单上加盖“转账”图章登记单据传递登记本工资福利岗 （4）还贷及银行结算 收到银行贷款还款凭证及手续费结算凭证登记单
7、据传递登记本传管理费用岗 （5）交税 完税 收到税务岗位传来的税票（附付款审批单）填写划款行银行账号及进单 进税卡 凭税务岗填写的付款审批开具支票填写进账单 交司机送银行进账凭回单及支票存根登记支票使用登记本传税务岗位编制凭证 从税卡交税 收到税务岗传来的完税票和税卡划款凭条登记支票使用登记本传税务岗位编制凭证 （6）及时将各银行对账单交内审岗编制银行调节表，对调节表上挂账及时进行清理和查询，责成相关岗位进行下账处理。 3、根据银行收付情况统计各银行资金余额，随时掌握各银行存款余额，避免空头。 4、熟练掌握公司各银行户头（单位名称、开户银行名称、银行账号）。 （三）工作要求 1、 熟悉公司各类
8、财务管理制度。 2、 了解财务部各岗位工作内容，做好与各岗位的衔接工作。 3、 准确收付现金，妥善保管现金及有价证券，保证资金安全。 4、 坚持每天盘点现金，及时核对现金日记账，做到日清月结。 5、 随时掌握各银行户头余额，禁止签发空头支票。 6、 树立良好的窗口形象。 二、销售费用岗工作流程（一）部门日常费用 审核原始凭证完整、合法、金额正确审核并更正原始凭证按规范粘贴和折叠审核审批手续是否完备审核部门费用支出进度（如超计划额度，可拒绝报销）编制记账凭证 借：营业费用相关明细科目（部门专项） 贷：现金/银行存款/其他应收款 涉及现金的凭证传出纳岗，不涉及现金的凭证传主管岗复核 注：（1）非工
9、资性费用支出原则上须取得税务局监制的发票或收据，填写规范，大小写一致，无涂改痕迹，增值税票须严格遵守填写规范。 （2）保证凭证及附件左上角整齐，附件长宽折叠以记账凭证大小为度，不能带有订书钉。 （3）费用审核依据2001年费用控制办法、差旅费开支范围及标准、通讯费管理办法等，其要点有：计划额度内费用须经部门负责人、分管领导、财务部长审批；计划外费用须有总经理批示的报告；市内交通费、通讯费须经总经办登记；固定资产须经行政事务部登记；差旅费须附审批后的行程安排表，招待费须附经审批的招待费用明细表。 （4）准确使用明细科目（见科目表），正确选取专项。 （5）报销人有前期欠款时，报销费用一律先冲抵欠款
10、，在编制凭证时须附管理费用岗开具的还款收据。 （6）支取现金的凭证编制完毕，若遇出纳无现金时，应暂时保存记账凭证，待出纳取回现金时通知领款。 （二）办事处费用 1、日常费用 审核原始凭证完整、合法、金额正确审核原始凭证粘贴规范审核审批手续是否完备编制记账凭证 借：营业费用相关明细科目（部门专项） 贷：现金/银行存款/其他应收款 涉及现金的凭证传出纳岗，不涉及现金的凭证传主管岗复核 2、购置固定资产 审核是否附申请报告审核发票合法审核是否有行政事务部开具的固定资产调拨单审核审批手续是否完备编制记账凭证 借：固定资产相关明细科目 贷：现金 传出纳岗 注：（1）办事处购置生活、办公用品，使用年限超过
11、一年且单位价值在1000元以上，须到行政事务部办理固定资产登记手续。 （2）记账凭证摘要栏须注明固定资产名称、办事处。 3、房租、仓租 审核是否附租赁合同审核是否附合法收据审核签字手续是否完备编制记账凭证 借：营业费用房租仓租区域房租（部门专项） 贷：现金 传出纳岗 4、运费 审核运输发票合法，金额正确审核无抵扣联、且运费金额超出100元以上运输发票附在同一张支出证明单上（以别针或回形夹住，无需粘贴和复印）审核审批手续是否完备编制记账凭证 借：营业费用运费市外运费市内运费（部门专项） 应交税金应交增值税进项税 贷：现金 传出纳岗 注：（1）计算抵扣金额以运费金额作为基数，不包括包装费、装卸费、
12、保险费、力资费等附加费。 （2）抵扣联或准予抵扣进项税的运输发票上须标注凭证号和抵扣金额。 5、途损 审核途损合法依据、途损报告审核签字手续完整编制记账凭证 借：营业费用途损（专项） 贷：应收账款 注：（1）途损须取得客户单位或运输单位出具的有效证明。 （2）途损报告须经办事处主任、销售部长、分管领导签字，财务部长审批。 （3）途损金额直接开具收据冲减对应客户应收账款，不允许提取现金，账务处理上可以“现金”科目过渡。 6、高开冲红 审核是否附高开冲红表审核是否附合法收据审核是否有销售会计审核签名审核审批手续是否完备编制记账付款凭证 借：营业费用高开冲红 贷：银行存款现金 传出纳岗 注：（1）冲
13、红、返利原则上须以银行存款支付给客户单位，或抵减客户单位应收账款，确需以现金支付，须经分管领导批准，并在支出证明单上注有“现金”字样。 （2）以冲红、返利抵减客户单位应收账款，须由销售核算岗开具收据，由于业务系统核算需要，应收账款与冲红、返利分开核算，以现金科目相联系。 7、返利 审核是否附协议审核是否附合法收据审核是否有销售会计审核签名审核审批手续是否完备编制记账凭证 借：营业费用宣传费现款返利品种返利年终返利（部门专项） 贷：银行存款现金 传出纳岗 8、赞助费 审核是否附申请报告审核是否附合法收据审核审批手续是否完备编制记账凭证 借：营业费用宣传费赞助费（部门专项） 贷：银行存款现金 传出
14、纳岗 注：（1）办事处费用报销，原始凭证须分类规范粘贴。 （2）各项非工资性费用支出原则上须取得合法原始凭证，如不能取得合法原始凭证一律按20%代扣个人所得税。 （3）审核具体依据2001年费用控制办法、差旅费开支范围及标准、通讯费管理办法、2001年销售政策等。 （4）报销人有前期欠款时，报销费用一律先冲抵欠款，由管理费用岗开具还款收据。 （5）以货款冲抵返利款时，以销售会计审核金额记费用，以对方开具收据金额记应收账款，差额由经办人补足。 （三）广告费用 1、审核月度资金计划 每月28日根据预付账款、策划部广告投入付款计划及广告合同的执行情况 审核策划部下月资金使用计划汇总资金计划报财务部长
15、审批 2、审核付款 （1）根据月度资金计划核查付款项目审核广告合同、发票、照片等审核“付款审批单”审批手续是否完备登记资金计划出纳岗付款 （2）签收出纳岗传来的“付款审批单”及银行付款凭证等编制记账凭证 借：预付账款 贷：银行存款在相应的广告合同上登记付款金额、日期及凭证编号传主管岗复核 注：（1）首次付款时，需留存一份合同复印件。 （2）付款金额计划内10万元以下的，直接传出纳岗付款，计划内10万元以上或计划外款项须经财务部长或财务总监批准。 （3）支付广告款时须凭发票，并审核第（4）项下列附件后方右办理，即编制凭证，除发票开出有困难的预付款除外。 （4）媒体广告须审核发票、报样及监播单等；
16、户外广告（车体、墙体、广告牌等）须审核发票照片等；宣传品、礼品须审核发票、入库单等。 3、费用报账 （1）媒体及宣传品 审核策划部相关岗位传来的发票（媒体广告） 审核策划部相关岗位传来的发票附收料单（宣传品）审核审批手续是否完备对照合同进行编制记账凭证 借：营业费用媒体宣传品（部门专项） 贷：预付账款 在合同上登记发票金额、收受日期及凭证编号分品种登记手工账传主管岗审核 注：（1）根据预付账款余额及合同执行情况及时督促策划部报账，每月与策划部相关岗位核对各客户账簿余额。 （2）媒体广告包括电台、报纸、车体、墙体、广告牌、条幅等；宣传品包括宣传品、礼品的设计、制作、发送等费用。 （3）收到发票时
17、与策划部相关岗位一同确认广告费用归属办事处，不能明确分配到办事处及企业形象宣传广告归入策划部，以便于投入产出分析。 （4）收到发票时与策划部相关岗位一同确认广告费用归属何产品品种，不能明确分配到具体品种及企业形象宣传广告单列，并登记手工账，以便于投入产出分析。 （5）宣传品入库时费用全额计入策划部，部门或办事处领用时冲减策划部费用。 （2）宣传品发出 审核宣传品仓库明细账审核仓库传来的当月宣传品领用汇总表和领料单编制记账凭证 借：营业费用广告费用宣传品（部门专项） 招待费（部门专项） 管理费用招待（部门专项） 贷：营业费用宣传品（策划部） 红字金额 传主管岗复核（3）推广会 审核推广会申请报告
18、及照片等相关材料审核原始凭证完整、合法性审核审批手续是否完备编制记账凭证 借：营业费用推广会（部门专项） 贷：现金/其他应收款 分品种登记手工账涉及现金的凭证传出纳岗，不涉及现金的凭证传主管岗复核 注：（1）审核推广会费用时，应查询是否为办事处借款支出，若为借款，则通知管理费用岗开具还款收据，冲抵欠款。 （四）管理性工作 1、每月10日根据部门费用计划额度出具费用通报，并提请超支或有超支迹象的部门注意。 2、每季度结束后15天出具费用分析报告，能为公司费用管理控制提出合理化建议。 3、每季度结束后15天出具产品投入产出分析报告。 4、每季度提供需监测的广告明细 5、积极参与公司广告招标和对广告
19、价格检查。 6、加强对预付账款的管理，勤于督促报账，及时清理广告挂账。 7、参与制定和完善公司费用控制办法。 8、参与年度费用控制计划的制定。 （五）工作要求 1、熟悉公司各类财务管理制度。 2、了解财务部各岗位工作内容，做好与各岗位的衔接工作。 3、工作目标明确，责任心强，树立良好的部门形象。 三、管理费用岗工作流程（一）部门日常费用 审核原始凭证完整、合法、金额正确审核并更正原始凭证按规范粘贴和折叠审核审批手续是否完备审核部门费用支出进度（如超季度计划除分管领导审批后，还须报总经理审批；如超年度计划额度，可拒绝报销）编制记账凭证 借：管理费用相关明细科目（部门专项） 贷：现金/银行存款/其
20、他应收款 涉及现金的凭证传出纳岗，不涉及现金的凭证传主管岗复核。 注：（1）非工资性费用支出须取得税务局监制的发票或收据，填写规范，大小写一致，无涂改痕迹，增值税票须严格遵守填写规范。 （2）保证凭证及附件左上角整齐，附件长宽折叠以记账凭证大小为度，不能带有订书钉。 （3）费用审核依据2001年费用控制办法、差旅费开支范围及标准、通讯费管理办法等，其要点有：计划额度内费用须经部门负责人、分管领导、财务部长审批；计划外费用须有总经理批示的报告；市内交通费、通讯费须经总经办登记；招聘费用须有人力资源部部长审核；差旅费须附审批后的行程安排表，招待费须附经审批的招待费用明细表。 （4）准确使用明细科目
21、（见科目表），正确选取专项。 （5）支取现金的凭证编制完毕，若遇出纳无现金时，应暂时保存记账凭证，待出纳取回现金时通知领款。 （6）报销人有前期欠款时，报销费用一律先冲抵欠款。 （二）资金付出 1、审核月度资金计划 每月28日根据年度费用计划、相关往来账及合同 审核管理部门下月资金使用计划汇总资金计划报财务部长审批 注：研究开发中心的合同执行费、行政事务部维修购置费、人力资源部大型培训费、财务部税款及利息支出、党群部群团活动费等预见性较强的专项费用，需在月度资金计划中报出。 2、审核付款及报账 （1）根据月度资金计划核查付款项目审核“付款审批单”审批手续是否完备登记资金计划出纳岗付款 注：付款
22、金额计划内10万元以下的，直接传出纳岗付款，计划内10万元以上或计划外款项须经财务部长或财务总监批准。 （2）签收出纳岗传来的“付款审批单”及银行付款凭证（或附发票）收受管理部门相关人员交来的发票审核发票按下列标准计发薪资：3.10.1由上级主管部门或公司指令性参加学习、培训或出国留学的，视同出勤，薪资按在岗时的标准核发；3.10.2由本人申请经批准后参加短期（一般不超过六个月）半脱产培训的，基本工资按照在岗时的标准核发，岗位工资减半计发。3.10.3员工本人申请出国留学或参加全脱产学习的，停发薪资，学习期满，若公司有职位可优先录用上岗。期权激励制度1. 目的为激励公司的管理层和特别优秀的员工
23、，使员工的利益和公司的利益保持一致，特制定此制度。2. 期权配送办法2.1公司总经理、副总经理、主管级以上的员工以及公司特别优秀的员工，经公司总经理提议、股东会代表二分之一以上表决权的股东表决通过，可以从员工预留股中给予其一定份额的期权。2.2为了达到既让期权拥有者同公司共担风险、共享收益，又起到对这些人员的激励作用的双重目的，采取实际出资和期权激励相结合的办法，按实际出资所占股份与期权之比1：1的比例配送期权。实际出资部分的股份购买价格为股本溢价后的价格（净资产股份份额），未出资购买者不得配送期权。2.3 公司的股份与期权份额如下表：股东出资额（万元）实际股份（%）期权（%）股份合计（%）置
24、信实业35050无50总经理38.55.55.511副总经理31.54.54.59行政部经理10.51.51.53员工预留股部门经理按给予期权时净资产的1.5%购买1.5/人1.5/人27特别优秀的员工按给予期权时净资产的0.5%购买0.5/人0.5/人3. 期权管理办法3.1股东拥有期权的年限为五年，五年内股东必须将自己拥有的期权按给予期权时的价格购买完毕，购买后则期权变成了实际股份；若确实无法购买完毕的，未购买部分视为自动放弃。3.2对已经将期权购买完毕、变为实际股份的股东，经公司总经理提议、股东会代表二分之一以上表决权的股东表决通过，可以再从员工预留股中拿出一定的股份作为该员工的期权。3
25、.3股东不拥有期权股份的出售和转让权，只拥有期权股份的表决权和分红权。3.4如果某期权股东不再具备拥有期权的条件，经公司总经理提议、股东会代表二分之一以上表决权的股东表决通过，可以收回该股东的期权。（股份？）员工福利制度1劳动保险11总则为保障员工的切身利益，尽可能解决员工的后顾之忧，根据劳动法及地方政府颁布的有关法律、法规，结合本公司实际，制定本办法。12社会保险1.2.1公司为正式聘用签定了劳动合同员工办理养老、医疗、生育、失业、工伤保险。行政部具体负责为参保员工建立社会保险缴费台帐，准确掌握员工姓名、身份证号码、社保编码、保险费扣缴情况及其它相关信息。1.2.2新增员工参加社保或因岗位调
26、整，涉及到缴费工资标准调整的，均于转正或调整的次月进行申办或变更。1.2.3员工离职批准后的第二个月起，社会保险缴费中止，保险关系转移事宜由社会保险机构承办。1.3基本养老保险1.3.1根据成都市企业职工基本养老保险社会统筹与个人帐户相结合实施办法的规定，基本养老保险费由公司和员工共同缴纳，实行社会统筹与个人帐户相结合。1.3.2公司和员工分别按缴费工资的12%和8%缴纳基本养老保险费，同时公司按0.6%的标准一并缴纳生育保险费，公司缴费从管理费用中列支，员工个人缴费由公司在发给员工基本工资时代扣。1.3.3社会保险机构为员工建立终身不变的基本养老保险个人帐户，用于员工本人到退休年龄（男：60
27、岁，女：55岁）以后支付基本养老金。员工在未达到或达到退休年龄以前或以后死亡、出国定居，个人帐户储存额（或余额）中的个人缴纳部分，属于死亡的由社会保险机构一次性发给员工指定受益人或法定继承人；属于出国定居的由社会保险机构一次性退给本人。1.3.4员工参加养老保险后由社会保险机构发给社会保险卡和职工养老保险手册，作为参保凭据和历年缴费情况记载。员工可以持社会保险卡到社会保险机构查询，达到退休条件时凭卡办理退休手续和计算基本养老金。社会保险卡应妥善保存，遗失或破损须重新申领。1.3.5员工达到法定退休年龄的当月可在社保机构办理退休手续，从次月起按月享受基本养老金，具体标准按有关规定执行。 1.4医
28、疗保险1.4.1根据成都市城镇企业职工医疗保险制度改革试点方案的规定，基本医疗保险费由公司和员工共同缴纳，实行社会统筹与个人医疗帐户相结合。1.4.2公司和员工分别按缴费工资的7%和2%缴纳基本医疗保险费，公司缴费在员工福利费中列支，员工个人缴费由公司在发放基本工资时代扣。今后社会保险机构将随经济发展和工资增加逐步提高个人缴费标准。1.4.3社会保险机构为员工建立个人医疗帐户，用于员工在定点医院就医和定点零售药店购药时的费用结算。员工离开本市时，个人医疗帐户的基金余额退还本人，在本市行政区域内流动时，其余额转移到潜入地区社会保险机构。1.4.4公司和员工个人缴纳的医疗保险费在扣除记入个人医疗专
29、项基金后，记入社会统筹医疗基金。员工符合报销范围的住院医疗费可按规定在社会统筹医疗基金中报销，具体报销办法按社会保险机构有关规定执行，此外公司不在报销任何医疗费用。1.4.5员工患病须住院治疗的，入院前应通知行政部，核定医疗保险定点医院，并在行政部指导下办理入院手续。员工由于本人原因未及时通知行政部，在非定点医院住院治疗，或未按规定程序办理手续的，若社会保险机构据此不予报销费用或降低报销比例，造成的损失由员工本人承担。1.4.6员工在出差期间突患疾病，应到县级以上医院治疗，需住院治疗的，应尽可能提前通知行政部，以便及时取得社会保险机构认可。1.4.7公司将根据发展情况逐步启动医疗补充保险。1.
30、5生育保险1.5.1根据成都市企业职工生育保险暂行办法规定，生育保险费由企业按员工缴费工资的0.6%缴纳，在缴纳基本养老保险费的同时一并缴纳。1.5.2社会保险机构为女员工建立生育保险基金，用于支付女员工生育保险待遇。1.5.3持有生育证的女员工生育后十天内，须将下列文件在60天内送社会保险机构办理生育保险待遇拨付手续。1）生育证；2）生育保险医院出具的婴儿出生（死亡或流产）证明。1.6失业保险1.6.1根据成都市职工失业保险实施办法规定，失业保险费由公司与员工共同缴纳，缴费工资为员工的基本工资。1.6.2公司和员工分别按缴费工资的2%和1%缴纳失业保险费，员工个人缴费由公司在工资发放时代扣。
31、1.6.3有下列情形之一的失业人员可享受失业保险待遇：1） 依法宣告破产的企业员工；2） 濒临破产的企业在法定整顿期间被精简的员工；3） 依法被撤销、解散单位的员工；4） 依法关闭、停产整顿企业被精简的员工；5） 终止或解除劳动合同的员工；6） 依照法律、法朰朰周的养客计划表(请附于次页) 5.请附上本周的回报表 (请附于次页) 6.请附上你在过去一周所累积的市调表及潜在买方客户购屋需求表(请附于次页) 7.附上你在过去一周所累积的至少5组初访表及4组复访记录表 (请附于次页) 辅导員： 店 长 ： 主管的話： XX不动产新人第十一周成长目表检查总表 XX不动产新人第十二周工作目标及训练方式
32、时间： 年 月 日 年 月 日 第十二周O训练目标 2.请将本周收取意向金的房源资料填入下表。 检查时间： 年 月 日 第十二周成果检查表 3.请列出过去十周中落后学习，但于本周内完成学习目标的项目 4.请附上你本周的养客计画表(请附于次页) 5.请附上本周的回报表 (请附于次页) 6.请附上你在过去一周所累积的调查表及潜在买方客户购房需求表(请附于次页) 7.附上你在过去一周所累积的至少5组初访表及4组复访记录表 (请附于次页) 1.请填妥下表，并附上你本周所签的委托房源件明细表。如果你的委托房源未达责 任件数，则请分析原因，并拟定改进计划。(请附于次页) 辅导員： 店 长： 主管的話： X
33、X不动产新人T第十二周成长目标检查总表 http:/ (海量营销管理培训资料下载)第 28 页 第一章 项目投资营销一.项目用地周边环境分析 ( 一 )项目土地性质调查1.项目地理位置：项目位于河北区南口路榆关道交口，项目地块北邻榆关道、南靠席厂下坡路、西临南口路、东侧为其他工业用地。 项目规划建筑用地100000平米，占地面积67000平米左右。原址为工业用地，地上建筑物多为厂、库房、办公用房，拆迁较简单。（二）项目用地周边环境调查1.生态环境1-1自然景观:项目周边区域为工业区，有一定绿化面积，但由于大多数绿化使原来是工厂的厂区绿化，绿化水平偏低。周边自然景观只有新开河，如果新开河能够改造
34、，将对该区域的环境提升起到相当的作用。1-2环境污染:虽然项目周边区域原为工业区，但是近几年区域内工厂纷纷停产，加上原本的工厂并不是高污染企业，所以周边的污染并不严重。原有的大型污染企业天津搪瓷厂已倒闭，另一污染源东方化工厂距离较远，对此项目无太大影响。1-2-1噪音：周边的铁路是主要的噪音污染源，除了西侧的铁路基本废弃，南侧和东侧的铁路由于是主要铁路，利用率较高，产生的噪音对项目也有一些影响，但由于项目与铁路有一定距离，估计噪音的影响将集中在晚上。1-3治安环境：该区域原有的居住人口不多，但主要是产业工人。在经过了几年的大规模改造之后，虽然有大批居民迁入，但主要集中在榆关道上，南口路一带仍然
35、较偏僻，且周边基本无外来人口，治安的基础不错。在项目东侧铁路附近有铁路公安处看守所。2.人文环境：由于原居民较分散，当地并无特色人文环境。（三） 地块交通条件调查1 周边交通现状条件：项目所在地距中山路约3公里，距天泰路（京津公路）1.2公里，距京津塘高速入口5公里左右，距天津北站5公里左右，交通比较方便。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量还比较大，京津公路改造之后，许多流量改走京津公路，使南口路的压力减缓。2 公共交通网： 18路，北仓辰纬路、 803路，万科新城人民公园852路，宜兴埠西站、 670路，小淀百货大楼671路，梅厂百货大楼、 878路，普济河道金谷园610，浦口道四十七中
36、、 678路，体院北普天里3 交通远景规划：榆关道在规划中是一条四十米宽双向四车道的规划路。目前周边项目的退线也可以体现出这一点，改造后的榆关道将使周边的交通状况进一步改善。（四） 周边市政配套设施调查1.购物: 周边购物不太方便，家乐超市在中山北路与育红路交口，中山路和新安购物中心都距该项目较远。周边也没有成型的自由市场。2.餐饮:周边比较知名的餐饮场所为翰宾楼，另外在项目以西还有一家津浦大酒店。3.教育:周边的小学有育英小学，该学校是市属重点小学，距项目距离在1.5公里左右。另外外语学校与项目距离也在这个范围内，同时该校教育质量也不错。项目西侧的席厂下坡小学则属于教育质量稍差的小学。昆纬路
37、上的天津市二中是新建的示范校，只是稍远了一些。河北工业大学市本市首批招生的重点大学，教育质量较好。周边缺少好的幼儿园和保育院。4.医疗:河北医院和铁路医院是周边距项目最近的两所医院，但医院较小。周边医疗水平较高的医院还有中医医院和二五四医院，其中二五四医院是大型的综合性军属医院，只是距项目稍远。5.文体:周边问题设施及场所短缺，至于前文所提周边人文环境不理想有关。6.银行、邮局:周边无较大的银行，在周边只有一个工商银行新开河储蓄所，另外，新开桥邮电所也距项目不远。但是项目周边无证券部。7.其他：榆关道西头北洋桥畔有西沽公园，在北站附近还有北宁公园，这是周边较有名的两个景点。（五）综合分析：从地
38、理位置分析，该地块在河北区的属于中等地带，原为工业区，随着近几年的改造已逐步发展成为新的居住区，生活配套设施逐渐完善，人文环境尚未形成，客源基础相对薄弱。二.区域市场现状及其趋势判断（一）宏观层面形势分析及预测1宏观经济形势趋向调整1-1 世界经济呈现衰退迹象2001年世界经济增长率为2.4%，大大低于2000年的4.7%。这将是自1993年以来世界经济的最低增幅。摩根斯坦利将2.5%的增长率作为判断世界经济是否进入衰退的门槛。以此衡量，则2001年肯定是衰退的一年。目前世界经济面临的一个突出问题是，几乎所有地区的经济出现了20年来最严重的同步下滑的情况。考虑到目前石油及原料价格下降、欧美银行
39、指导利率调低、工业化国家通胀压力减轻刺激购买力增强，以及新技术的应用使劳动生产率继续上升等诸多利好消息，我们固然有理由相信2002年世界经济将开始复苏，但这一前景是很不确定的，经济形势继续恶化的可能性相当大。1-2 国内经济保持稳定2001年中国经济一枝独秀，保持了7.3%的增长率，经济总体形势良好，增长稳中趋缓。专家预计，2002年中国经济增长率在6.8%7.3%之间。1-3 股市将做箱型震荡 股市与房市息息相关，目前购买商品房的人群中60%拥有股票。专家估计，股市下降10%，将影响房市3%的购买力。因此，股市的预期与房市走势可谓是“牵首动尾”的联动效应。今年支持股市上涨的因素：宏观经济保持
40、较快速度增长、积极的财政政策及减税政策。不利于股市上涨因素：国有股减持尚存变数、取消税收“打折”影响上市公司业绩、市场资金面偏紧。中性因素：证券市场对外开放、市场化、规范化监管以及证券市场创新。三种因素的力量对比基本平衡。预计今年出现持续上涨的牛市的可能性不大，大盘将在1400点1900点之间做箱型震荡。全年大势可能走出“先抑后扬”的格局。2房地产市场可能低开高走国家统计局的统计数字显示，2001年1至11月，全国房地产开发完成投资4857亿元，同比增长29.7。房地产开发投资的增幅开始回落，1-8月增长32.1，1-9月增长31.4，1-10月增长31.2，1-11月增长29.7。 数据显示
41、，虽然近几个月房地产景气指数呈下降的趋势，但土地开发与购置却日趋活跃，增长速度持续攀高。去年1-10月，全国土地开发面积为1.28亿平方米，同比增长65，1-10月，全国商品房销售额高达亿元，同比增长33.6。在商品房销售快速增长的带动下，房地产竣工面积持续增长。截至11月份，全国商品房竣工面积1.2亿平方米，同比增长17.6。而且商品房空置面积的增速降低到0.9%，是近几年来的最小增幅，其中空置商品房住宅在2000年首次下降后持续出现负增长，说明了市场上的需求旺盛。因此在国内房地产旺盛的需求拉动下，房地产业投资今年仍有望保持快速增长的势头。 带动房地产开发投资增幅回落的原因，是国内房地产销售增幅的回落。 去年一季度全国商品房销售额同比增长48.9，二季度增长34.9，三季度增长32.7，而10月当月增长比例为1
