1、上海房地产市场调研报告 建设银行上海分行2002/1目前，上海房地产市场就市场容量而言是中国城市中最大的市场。研究上海房地产市场的发展现状及前景，无论对于上海、对于中国城市及房地产的发展，都具有重要的意义。20世纪90年代的上海房地产市场，走过了以繁荣为主要特征的路程。当前，中国面临着加入WTO后，进一步融入全球经济格局的机遇与挑战。中央政府把上海的发展定位于“国际经济中心城市”、“国际经济、贸易、金融和航运中心”，与20世纪90年代的“一个龙头、四个中心”相比，有了重大的变化。上海房地产市场的发展值得我们特别关注。第一部分 上海房地产市场的历史回顾上海曾经是一个房地产市场相当发达的城市。解放
2、后，随着房地产纳入计划经济而逐渐萎缩，沉寂了30年。1978年，中国开始了经济改革和对外开放，上海的房地产市场逐步复苏，不断发展，大致经历了复苏、缓慢发展、超常发展和调整四个阶段。一、复苏阶段（19781985年）在改革开放和以经济建设为中心的政策背景下，上海房地产市场的复苏有两方面条件。第一，改变住房长期严重短缺是上海房地产业发展的内在要求。作为一个人口众多的大城市，上海的住房一直比较紧张。1949年以后，尤其是1956年以后，在计划经济体制的控制下，住房作为一种福利由国家统一投资、统一建设、统一分配和近乎无偿使用，使住房生产的正常循环遭到破坏，再投入困难。同时在重生产轻生活思想影响下导致的
3、对住房问题的忽视，使得上海的住房长期严重紧缺。至改革开放初期，住房问题已成为上海第一大社会问题（1978年，上海市区人均居住面积仅为4.5平方米）。为了改变这一状况，1979年，上海市政府提出了实行国家统建和企业自建相结合的方针，企业建房积极性被调动起来，在上海掀起了一轮住宅建设的热潮。到1985年，市区住宅建筑面积达到了6444.3万平方米，比1978年增加了50以上，人均居住面积也达到了5.4平方米。这一轮住宅建设，虽然还是非市场化的，却是一个历史性的预演，为日后上海房地产市场的大发展提供了积累知识和人才储备的机会。第二，房地产经济理论的争鸣，为房地产市场的复苏创造了舆论环境。70年代末、
4、80年代初，邓小平发表了两次关于房地产和住房制度改革的意见，理论界开始对房地产经济进行全面的反思和探索。经过多年讨论，终于对于住房的商品属性和城市土地的经济属性取得了共识。这些成果，从理论和思想上为上海房地产市场的发展奠定了基础。上海房地产市场复苏的第一个标志是成立了开发可以用于市场销售房屋的上海中华企业公司和上海工商业者爱国建设公司。1984年，爱建公司建设的“爱建公寓”在香港上市，半月内销售一空；另一个标志是开始试行新建住房按土建成本由政府、单位和个人各负担三分之一，出售给个人的 “三三制售房”。该方式虽然由于种种原因没有得到普遍推广，但它成为上海住房制度改革中住房商品化的初次尝试。尽管上
5、海房地产市场的复苏相当有限，仅仅处于萌芽状态，但上海房地产市场就此起步。二、缓慢发展阶段（1986-1991年）1986年，中国初步确立了社会主义商品经济理论。“房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分”的观点得到了确认，从而极大地推动了市场机制在房地产领域的发展。上海房地产市场在1986-1991年间取得了缓慢的但是实质性的发展。经营性的房地产开发公司开始起步。到1991年底，上海共有房地产开发公司94家，其中，中资公司72家，中外合资和外商独资企业22家，共计自有资金235亿元，从业人员近6000人。房地产投资规模迅速扩大。19861989年实际完成投资21.76亿元，1990年、199
6、1年为7.60亿元和7.59亿元。19861991年，上海商品房竣工面积为402.08万平方米，内销商品住宅销售面积为394.76万平方米。土地使用制度开始了商品化改革。1986年起，向中外合资经营企业征收土地使用费,1987年开始实施土地使用权有偿转让。1988年上海通过国际招标，由日本孙氏企业有限公司以2800万美元的出让金，获得虹桥经济技术开发区第26号地块1.29万平方米50年的使用权，拉开了上海对外资土地批租的序幕。到1991年底,上海共对外出让土地使用权12幅,计980万平方米,土地出让金总收入约8474万美元和12.15亿元人民币。行政性的房地产中介机构诞生。与房地产投资、开发规
7、模不断扩大相适应，房地产中介机构在政府鼓励下开始出现。1987年，上海市房地产交易所成立。1988年9月，按照“政企分开”的原则，从交易所分离成立了上海市房地产交易市场。此后，各区县也相继成立了区县级交易市场。这一时期上海房地产市场的发展，虽然比较缓慢，但是经过这一时期的发展，市场形态初步构成。三、超常发展阶段（1992-1994年）1992年，邓小平同志南方谈话后，上海和全国国民经济出现了高速增长，引发了一轮房地产发展高潮。一是土地使用制度改革全面推行，土地使用权大规模进入市场。1992年上海对外批租土地194幅，占地面积1983万平方米；1993年对外出让土地244幅，占地面积达4932.
8、56万平方米；1994年对外出让452幅，占地1594.22万平方米。1995年1月1日起，上海市全面对商业等6类内资项目用地实行土地使用权有偿出让，标志着上海土地使用制度改革全面推行。当年，上海就向内资有偿出让168幅地块，面积326.34万平方米。二是房地产企业数量迅速扩张。1992年上海各类房地产企业数猛增到849家，1993年又增至1425家。1994年超过两千大关，达到2081家。三是房地产投资成倍增长。1992年完成投资12.55亿元，1993年迅速增加到83.7亿元，1994年更是增加到了117.43亿元。四是商品房开发和竣工面积直线上升。1992年上海房地产施工面积432.27
9、万平方米，竣工面积139.6万平方米；1993年施工面积达到1521万平方米，竣工面积320万平方米，1994年施工、竣工面积分别为1305.82万平方米和341.2万平方米。最后，伴随着投资和开发的高潮，房地产经纪、咨询、物业管理、评估等全业大量出现。1992年7月上海第一家房地产经纪企业上海威得利房产咨询公司成立。到年底，经房管部门和工商登记批准成立的房地产经纪公司共12家，1993年起每年新增超过300家；1991年11月，上海第一家专业物业公司沪港合资的“上海安居乐物业管理公司”在上海古北新区诞生，随后中房上海公司等一大批内资开发公司相继成立了物业公司；成立于1992年的上海市土地估价
10、所是解放后最早出现的房地产估价机构。这类企业的产生，沟通了房地产再生产的各个环节，促进了房地产业的全面发展。四、调整回落阶段（19951997年）19921994年间，上海房地产业经历了跳跃式的发展，虽然它为上海房地产市场的发展打下了坚实的基础，但由于发展速度过快而产生了一些问题，从而引发了一轮调整。上海房地产市场的调整效果从1995年开始显现，主要表现为：首先，土地使用权出让数量回落。1995年上海土地有偿出让共497幅，占地面积1203.51万平方米，分别是1994年的80和64，其中，外销地块258幅，640.30万平方米，比1994年下降了43和59，内销地块（含外资内销）239幅，5
11、63.21万平方米；1996年上海土地有偿出让共764幅，1066.86万平方米，与1995年相比，虽然地块幅数有所增加，但出让土地面积减少了10以上，其中，外销地块出面积减少了40，内销地块增加了1倍以上，达到537幅，土地面积也增加了近20；1997年土地出让的规模有所回升。其次，房地产由供不应求转变为供过于求，商品房空置增长较快。19951997年三年，每年上市供应的内销商品房分别为1019.99万平方米、1330.35万平方米和1737.52万平方米，平均每年新增300400万平方米。上市的外销商品房从1992年的22.2万平方米增至1997年的161.5万平方米，增长了7.27倍，外
12、销商品房中综合办公楼占主体，比例超过50。由于商品房供给急剧上升，房价居高不下，市场在短期内难以消化，造成空置严重。1995年上海商品房空置量达到413.39万平方米，比1994年的175.33万平方米增加了1.4倍，1996年上升到629.9万平方米，1997年底，达到969万平方米，供大于求的矛盾相当突出。与此同时，房地产企业数量仍有较快的增长，各种经纪、咨询、评估、物业管理等企业迅速发展，使整个上海房地产市场在调整中朝着更理性、更市场化和更规范的方向发展。第二部分 上海房地产市场的现状及特征一、上海房地产市场现阶段的主要特征1997年后，中国成功地实现了国民经济软着陆。为了保持国民经济持
13、续增长，中央政府采取了积极财政政策，旨在通过增加投资拉动经济发展。同时把住宅消费放在极为重要的位置上，作为国民经济新的增长点和新的消费热点，并出台了一系列促进房地产市场发展的相关政策。上海房地产市场进入了稳步发展阶段。1. 市场需求增长较快首先，商品房销售增长迅速。1995年，销售面积仅567.66万平方米。到1998年突破1000万平方米，达1050.77万平方米，短短三年翻了一番。1999年达1328.67万平方米。2000年达到1557.87万平方米，预计2001年末将突破2000万平方米。其次，二手房（存量房）买卖大幅度上升，速度大大超过新房市场。1995年二手房交易面积仅为60.87
14、万平方米，仅过四年1999年达到511万平方米，2000年达到779万平方米，预计2001年将达到1300万平方米，增长率达66.9%（见表1）。表1 上海商品房销售面积与存量房买卖面积情况比较 资料来源：1995-2000年上海统计年鉴、2001上海统计手册三是租赁市场迅速崛起。1998年已发证登记的房屋租赁面积为198.55万平方米，1999年达318.85万平方米,2000年达到806.9万平方米。近几年上海房地产市场需求迅速增加的主要原因是：（1）上海经济发展水平。2000年上海人均GDP已突破4180美元。根据世界银行1998年的分类：上海已达到中等收入水平，其经济发展特征之一就是汽
15、车、不动产等大宗耐用消费品开始进入家庭。上海房地产市场的需求，就是在此背景下得到迅速发展的。（2）城市旧区改造和动拆迁拉动商品房销售。90年代以来，为了改善城市基础设施建设，优化城市环境，提高土地利用价值，改善居民居住条件，上海不断加大旧区改造力度。1995到2000年，全市拆迁旧房面积达2303万平方米，为过去50年拆除总面积的53。而动拆迁又使人口导入区的房地产市场迅速发展。浦东、闵行、宝山、徐汇作为人口导入区，近两年来一直是上海房地产市场的热点区域。（3）上海市民改善居住条件愿望迫切。80年代初，上海人均居住面积仅4平方米多一点（折成建筑面积约7-8平方米），在全国各大城市中居后。改革开
16、放以后，上海市民的居住条件在不断改善，居住面积在不断扩大，但很难在短期内得到根本性解决。到90年代中期，市民改善居住的愿望依然强烈。（4）新政策不断制订推出，有力地支持了居民的住房消费热情。降低购买住宅的税费。自1996年开始，经过连续3次降税，居民购房契税负担由1996年以前的6下降到2000年的0.75。1999年以后又实施了居民购买空置有年的住房，免除营业税、契税和交易手续费、房屋租赁税减半、手续费下调的政策，使居民购房的交易成本有较大的降低。用旧房市场推动新房需求。1996年率先实施允许居民将从政府购买的旧公房提前上市，以及使用权房可以上市置换、动迁货币化安置等，激活了旧住房市场，方便
17、居民套现购新房，有力地推动了新房市场。用所得税政策推动住房需求。1998年，对个人购买或差价换购商品住宅所支付的购房款，经核实后，五年内可以从个人所得税计征税基中扣除。这一措施极大地鼓励了中上收入群体的住房消费热情。用金融政策推动住房需求。从1997年开始，配合银行利率下降，多次下降居民购房公积金贷款和商业贷款利率。同时，降低住宅购买首付款比例（最少20）,延长买房抵押贷款还款年限（最长30年），保障了居民一的购房资金来源。截至2001年9月末，上海个人住房贷款余额达809亿元。1至9月的贷款新增额达257.6亿元，同比多增97.6亿元，比去年全年多增15.7亿元；支持的购房面积达1887万平
18、方米，按揭及公积金贷款户分别达11.29万和8.97万户。2. 供求关系逐步趋于平衡供求关系的趋向平衡是通过供给的相对减少，需求的绝对增加来实现的。这可以集中用商品房预售和销售两个指标予以说明：从预售情况来看，上海商品房批准预售面积呈明显下降趋势。从1997年的1899.02万平方米，下降至2000年的1549.17万平方米，减少349.85万平方米，减幅达5.80。与此相对应的已登记商品房预售面积呈大幅上升态势，从1997年的445.57万平方米猛增至2000年的1452.87万平方米，增加1007.3万平方米，平均每年增长48.29，供求之比由1997年的4.26：1下降至2000年的1.
19、07：1。从销售来看，需求的增幅超过供应的增幅，需求面积大幅上升。商品房批准销售面积从1997年的1129.57万平方米增加至2000年的1673.19万平方米，平均每年增长13.99;商品房销售面积从1997年的686.45万平方米猛增至2000年的1557.87万平方米,平均每年增长31.43,供需之比由1997年的1.65:1下降至1.07:1。尤其是1999年当年商品住宅销售量与当年竣工量首次实现基本平衡，并消化部分空置商品房，从而使空置商品房大幅增长势头得到有效控制（见表2）。表2 上海市商品房供求平衡比较单位：万平方米资料来源：1998-2000年上海统计年鉴、2001上海统计手册
20、为了实现上海房地产市场供求关系平衡，上海市采取了系列措施。主要有：控制土地出让。1997年开始停止了对于高档办公大楼、宾馆、饭店的土地出让。控制土地出让，为控制房产供给过量（尤其是办公大楼、商场），创造了根本条件。扩大住房市场销售对象。1996年，开放蓝印户口政策，允许非上海市居民购买住宅，并给予上海蓝印户口。以住房消费政策推动需求。一是实行内外销并轨，完全放开住房市场。1996年8月1日起，上海的内销商品房向全国开放，今年8月1日起本市实行内外销商品住房并轨政策，取消商品住房内外销之分，将住房的租售对象（包括赠与、交换、抵债等转让的受让对象）扩大至境内外的自然人、法人和其他组织，向全世界开放
21、。这一新的举措极大地提高了海内外单位和个人在沪购房的积极性。据不完全统计：2001年8月1日以来新增海外人士购买原内销商品住房1000余套；近三年来，外省市单位和个人在本市购房43567套，406.54万平方米，其中申报蓝印户口已达29994人。 二是取消流通限制，进一步盘活存量。随着住房制度改革的不断深化，住房商品化的观念逐步深入人心，居民启动住房梯度消费的潜在需求量也得到快速增长。如1999年底出台内销商品住房归并政策，将居民通过各种渠道（市场和非市场化的）获取的住房能在一条“起跑线”上上市交易；2000年出台了个人购买的使用权房转为产权房的政策，使一部分居民的使用权住房能合法的上市；20
22、01年内外销并轨政策，取消居民存量住房不能卖给境外对象的限制。目前上海的存量房交易量逐年大幅增长，1996年全市存量房交易仅82万平方米，2000年达到778.52万平方米；2001年仅1-10月的交易量就达1105.29万平方米，同比新增86.7%；1996上海的新建商品房与存量房交易量之比为7:1，2000年为2:1，2001年前三个季度已达到1.59:1。据统计，2001年上半年起上海的三分之一区县存量房的交易量（套数）已超过新建商品房的交易量。3. 房地产价格逐步企稳回升上海房地产价格与供求关系密切相关。建立于1995年2月的中房上海指数从90年代上半期房地产业发展的高峰开始滑坡。19
23、95年2月至1999年2月，前24个月里中房上海指数从942点下滑至888点，总共下跌54点，跌幅5.73；后24个月，中房上海指数下跌至713点，下跌175点，跌幅达19.71。这显示供求矛盾在1997年和1998年有所扩大。主要原因是1997年下半年爆发的亚洲金融危机对上海房地市场产生巨大冲击。中房上海指数从1995年2月的942点到1999年10月的691点，历时56个月连续下跌，累计跌幅达26.64，自1999年11月开始止跌回升。1995年2000年中房上海指数走势图1999年，上海房地产市场价格开始筑底，并在年底出现止跌。2000年，中房上海指数开始出现缓慢回升。2001年中房上海
24、指数迅速上升,至11月底升幅已达8.71，表现出极为强劲的走势，上海房地产市场正步入一个全新的发展阶段。4. 住房消费服务体系进一步完善目前上海在构筑住房消费服务体系正处于加速构建之中。房地产增量市场：以“金丰易居”为代表的房地产固定市场，在上海各个区域均有设置，初步实现居民购买新建商品房的一条龙服务； 房地产存量市场：上海已建立了覆盖全市的房地产置换连锁经营网，其载体主要是大型房地产中介企业，如“上房置换”有250多家连锁店、新澳300多家连锁店、智恒有80多家，极大地方便存量房的购销和交换； 房屋租赁市场：上海房地产经纪机构和运行机制不断完善。“租屋中心”、“网上房屋租赁”、“存房中心”等
25、专营房屋租赁机构纷纷涌现，其中由上海房屋置换公司在全市设立的“金丰易居”，在全市有250多个连锁店，并计划用35年时间，在全国30至50个城市建立2000个网点。国外著名的房屋租赁公司并始进军上海租赁市场。日前，全球房地产中介机构21世纪不动产宣布正式入驻上海，并计划用5年时间在全国30个区域中发展2000家特许加盟店。 网上房地产交易市场:上海市房地产交易中心已建立了“上海房地产网上交易中心”，并以其为主平台，推动房地产交易电子化、网络化进程。 房地产信贷市场：上海各家银行住房消费信贷业务迅速发展，包括转按揭在内的新型信贷品种不断推出，同时房地产信贷证券化业务也即将启动。5. 市场经营主体逐
26、步成熟上海房地产市场经过近10年的发展，市场经营主体已逐步成熟，房地产开发、物业管理、咨询策划、中介代理、评估拍卖、会计审计都已形成一定规模，并各自出现一些代表性企业。房地产开发企业成为市场大军。到2000年底，上海共有房地产开发企业3410多家，从业人员达8万之多。从1991年至2000年，由房地产开发企业开发的商品房销售，平均每年以39.25以上速度递增。与此同时，以开发企业为主的上海房地产业增加值也迅速增加。2000年达240亿，占全市GDP的比重由1991年的1.36上升至5.3，房地产开发企业为上海经济发展作出了重要的贡献。市场主体进一步规范。2000年，上海熄谀屓搀谀屓讀缁蜰H缀窒
27、埛拃吀椀甂攃攐攐焐蔐贐贐贐瞕術徙耀搀漀挀搀挀昀戀昀昀愀昀愀愀搀搀戀最椀昀瞕術徙耀搀漀挀尀尀昀戀挀搀搀搀愀攀戀昀攀戀搀愀搀昀漀洀圀瘀儀吀吀圀昀瀀欀一最搀洀唀唀搀娀戀唀稀礀搀圀匀椀琀椀堀匀夀最甀戀匀瞕術耀敶攀戀搀戀戀搀愀搀搀愀攀愀戀屝遒瞕S乥襖禋尀退眀搰瞕術靛歏饘屝羕靛虑蒉鞋塏歝饘毿饘術靛葏衎欰饘瞕佑盿湑呖颕苿酧卢汢蕓睎偵偵魎邍沐艸蝎捥蝥響遒瞕潏櫿睬欀饘琀胿幢谀潏湑耰葠腎屝蕏沍瑓卥聏詔000000000蒐虶屝O000000000000000000000000000000000000000000000葠屝屝腟癢屝筟貘葢桎答貘b葫筧貘b葫噑葧屝祏蕖葑祶0000000000000000000000000
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29、源装备QA-20050905-HENRY.doc2020-847b5f9219-1e35-41ac-8218-2579e3aa1c14665VdVE02C5iAaHz2idn7u5OyPwSw+hTV5PJdn4vgbIXmIs7GlZ6YGHvYULrAP0+长城,战略,安瑞科,能源,装备,20050905,HENRYeb79c8feca88b2405fd3b624f9925be5貂q貃q常貄q烈貅q小小哈利波特0002000003学习计划202008040518363227km491F1A0F5dMsRnACTtVZRGS7sQZ7nXtKby+nhvLc+IFK/sUHt3N+LLOOM
30、KpKX安瑞科能源装备控股有限公司 模拟问答 第16页 ENRIC ENERGY EQUIPMENT HOLDINGS LIMITED 安 瑞 科 能 源 装 备 控 股 有 限 公 司 I 集团背景及业务发展 1. 请简介集团的核心业务? 1、安瑞科的定位：燃气装备集成业务服务商、关键燃气设备制造商，以集成业务拉动关键设备制造，以制造的关键设备支持集成业务。 2、行业简介： 燃气增长：中国能源消费C怖蜀甀真熺鸀匀傈S瘀8獎獥瑖琀獎獥琀獎獥蓿琀獎獥黿罘螕梉栀睎b払塎灢噎打荫馍敥遧琀睎璋瑞İ睎豢睝琀箋蒋抍獎獥琀獎獥琀獎獥瑑睎W麐葒腎龉睎乾啓獬琀睎倀腝踀湨琀葞筒睎敥獬盿乾啓祜腲N給晬静衵T斏睎著v
31、摗澀靎啓葜貐攀升至85.1，日均租金价格已从一季度的每平方米0.650.68美元升至0.75.美元。其次，楼宇品质也是影响写字楼身价的主要因素。一些楼高、物业管理、使用率、通讯设备等各方面均达到国际标准的智能化高档甲级写字楼，尽管已开出了日租金每平方米1.2美元以上的高价，但始终保持100的入住率。目前，写字楼的楼层面积以2000平方米左右最受欢迎。 据预测，到2002年底，上海还将有大约60万平方米的甲级写字楼进入市场。5. 三级市场规模迅速扩大目前本市商品房三级市场销量、房价均有上升，存量房交易量大幅度上升。今年1-9月，存量房交易比去年同期增加90.9，为1012.7万平方米，存量房交易
32、量与新建商品房销售量的比例已达1:0.63，其中住宅占741。已售公房上市出售成交51156套，交易面积266.8万平方米，占总存量交易面积的26.3，比去年同期增加78.7。上市平均出售价为13.42万元/套，平均出售单价为2574/平方米，比去年同期增加285元，平均建筑面积为52.15平方米。已售公房上市出售的登记面积和单位上涨幅度已超过了商品房二级市场。徐汇区存量房地产买卖市场占有率从1997年的10%，上升到2001年的52%，（套数），成为上海房地产市场中第一个实现三级市场销量超过二级市场销量的地区。其中已售公房上市出售占主导地位。6. 个人购买商品房比重继续攀升1-9月份，商品房
33、销售登记中属个人购买137116套，占95.1，比去年同期上升2.1个百分点，预售中属个人购买104130套，占97.9，比去年同期上升1.4个百分点。今年前10个月，上海个人住房借款新增额为278.58亿元，同比多增97亿元，同比增长54%，其中商业银行个人住房按揭借款新增额为81亿元，占83.57%；个人住房借款的总计余额为830亿元，当年累计借款额达390亿元。7. 上海楼市对港澳台产生巨大吸引力目前，港台人士对上海高档楼盘的需求越来越大。今年8月1日，上海取消海外人士购房限制后，上海境外销售楼盘迅速增长。由于高档住宅吸纳量的增大，对拉高总体房价产生了一定的作用。据悉，上海已成为港澳台购
34、房者在大陆置业的首选地。香港新意网资料显示，68的香港市民认为上海是最具投资价值的城市，部分市民更是大胆估计，未来3年上海楼价将上升1至2成。目前，大约有3万香港人在沪居住或工作，而现在香港人每年购买的上海住宅仅100套左右，很小的比例意味着广阔的上升空间。上海的房价与港澳台地区相比，现在大致只有当地的1020%。与90年代初“上海房”引起的境外抢购热潮所不同的是，目前投资者的盲目性已大大降低，其中大部分是熟悉上海市场，注重投资升值回报投资者。香港等地按市的低迷，使他们的注意力转向价格相对较低的上海市场。据初步统计，二季度以来，上海到香港展示推销的楼盘有8个，总面积近30万平方米，这些接盘多为
35、港台。新加坡等地的房产巨头在沪开发的高档项目。8月底，香港某地产巨头在上海开发的首个豪宅项目，在香港以每平方米16000至18000元推出10个单位，结果一售而空。近期浦东汤臣高尔夫别墅6期34幢独立别墅，尽管最高价达到2000万人民币，但也销售一空；金桥云间绿地首批总价400万元人民币一套的独立别墅销售不久仅剩3套；黄浦江沿岸世茂滨江花园和菊园吸引了大批“海外客”。多个上海楼盘香港、台湾、新加坡同时开盘。目前上海已初步形成三大主要高档涉外房地产区域：浦东陆家嘴金融区、长宁古北新区和徐家汇地区，这里集中了大量原外销房和高档内销房项目，其中浦东销量占总量28，长宁占24，徐家汇占12。 8. 上
36、海房产市场向周边地区辐射 “上海房”的买方市场不断向外延伸。 今年以来，多批温州购房团相继来沪购房。而上海房产代理商也借机在温州、宁波等地，为购房者办理“一条龙”购房手续，吸引了大批当地购房者。在上海各类人气旺盛的房展会上，来自外省市的“上海购房团”队伍正日益庞大。静安区某楼盘的销售头把“交椅”已被浙江购房者稳坐。据统计，2000年外省市居民在上海用个人名义购买新建商品房的数量，已占到当年个人购买新建商品房总量的10左右，预计2001年这个比例会进一步上升。9. 上海房地产市场吸引大量境外投资据统计，1992年，上海市外销房的总量只有4.5万平方米，到2001年7月已拥有435万平方米。有91
37、个国家和地区近2.8万家企业在上海投资建设各类项目。投资者主要是来自美国、日本以及港澳台地区的客商。如东方海外集团在投资开发三大“东方”系列高档住宅后，正考虑开发一批新的项目。汤臣集团则进一步储备土地并定下未来10年发展计划。2001年7月，中信泰富在上海市中心最大的聚居区老西门，签下了首块6.89万平方米土地的建设项目合约。8月份，香港和记黄埔用3.9亿元以蒙托亚（香港）有限公司的名义，从中华企业的控股子公司上海古北（集团）有限公司手中，买下上海古北新区地块面积约5万平方米，建造15万平方米的住宅楼和商住楼。和黄在上海已先后投资了梅龙镇广场、浦东的别墅，这是首次真正进军中档的大型住宅。 香港
38、四大房地产商之一的新世界集团是在上海土地储备最多的香港房地产商，也是投入内地房地产业资金最多的香港房地产开发商。预计未来三年，香港新世界集团属下的新世界中国地产有限公司将投入9个项目，累计投资总额达到80多亿人民币，。 此外，中远国际继香港丽园（项目分两期发展，兴建1376个单位）之后，正在上海筹建第二个住宅发展项目，其总投资额不少于7.6亿元。嘉华国际透露，目前有2-3个项目正在商洽中，主要是内销住宅项目，预计总投资额达20亿元30亿元人民币。10、浦东房地产市场领先全市今年19月，浦东商品房销售达3.2万套，面积330万平方米，成交金额超过114亿元，同比分别增长42、44和32。房价涨幅
39、上，浦东居领先位置，上涨了1020。此外，浦东的写字 楼也是人气鼎盛，平均出租率超过80。三、对近期上海市商品房市场的预测今后一段时间，上海商品房价格总体趋势是稳中有升，升势平缓,地域及品质差异对房价的影响进一步加大.尽管下半年上海房价上升势头明显放缓, 但当前房价仍处于上升阶段，总体上升趋势不会改变.当前制约房价大幅上升的最主要因素是供求关系。随着去年下半年以来新楼盘的大量上市以及新开工住宅面积的大量上升，供需矛盾将得到很大程度的缓解。第四季度批准预售面积与已登记预售面积之比为1：0.91，而前三季度两者之比为1：1.26，出现了供大于求的现象，房价难有大涨的空间。此外购买力的限制也将从整体上控制房价的迅速上升。2000年本市城市居民人均可支配收入为1171.01元，按家庭平均人口2.8人计算，2000年上海家庭年平均收入为32810元，若以每套住房90平方米，2000内销售商品房平均成效价3500元/平方米计算，房价为30万元左右，是家庭年均收入的10倍左右，而据世界银行的数据研究，住宅价格一般就为家庭年收入的
