1、指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润（EBIT)与项目总投资（TI）的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。ROI部门（行业）平均投资利润率（或基准投资利润率）时，项目在财务上可考虑接受。五、项目投资利税率项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资100%投资利税率部门（行业）平均投资利税率（或基准投资利税率）时，项目在财务上可考虑接受。六、项目资本金净利润率（ROE）项目资本金
2、净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。七、项目测算核心指标汇总表第二节 国民经济评价国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要也可
3、计算经济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值（ENPV），经济换汇成本或经济节汇成本。第三节 社会效益和社会影响分析在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。第十一章 高档商务休闲度假会所项目风险分析及风险防控第一节 建设风险分析及防控措施第二节 法律政策风险及防控措施第三节 市场风险及防控措施第四节 筹资风险及防控措施第五节 其他相关粉线及防控措施第十二章 高档商务休闲度假会所项目可行性研究结论与建议第一节 结论与建议根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术
4、上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见2、对主要的对比方案进行说明3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见6、可行性研究中主要争议问题的结论第二节 附件凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。1、项目建议书（初步可行性报告）2、项目立项批文3、厂址选择报告书4、资源勘探报告5、贷
5、款意向书6、环境影响报告7、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告8、需要的市场预测报告9、引进技术项目的考察报告10、引进外资的名类协议文件11、其他主要对比方案说明12、其他第三节 附图1、厂址地形或位置图（设有等高线）2、总平面布置方案图（设有标高）3、工艺流程图4、主要车间布置方案简图5、其它表目录图1-1 高档商务休闲度假会所新建项目 图1-2 项目选址定位和规模图1-3 项目选址功能定位图图1-4 项目选址规划图图1-5 项目选址功能分区图图1-6 高档商务休闲度假会所新建项目位置图图1-7 高档商务休闲度假会所新建项目平面规划图（草图）图1-8 项目详细进度计划方案
6、 图2-1 高档商务休闲度假会所生产工艺流程图图4-1 高档商务休闲度假会所新建项目占地系数比例分析 图5-1 高档商务休闲度假会所新建项目组织结构图 图5-2 高档商务休闲度假会所新建项目人力资源配置图 图5-3 高档商务休闲度假会所新建项目人力资源方案 图6-1 高档商务休闲度假会所新建项目产品销售流程 图6-2 高档商务休闲度假会所新建项目预计渠道销售范围 图6-3 高档商务休闲度假会所新建项目拟建销售网络 图9-1 高档商务休闲度假会所新建项目项目盈亏平衡图例分析 表目录表1-1 本报告研究范围表1-2 报告误差控制表表1-3 本报告编制依据表1-4 高档商务休闲度假会所新建项目产品型
7、号及产能一览表表1-5 高档商务休闲度假会所新建项目项目概况表1-6 高档商务休闲度假会所新建项目项目资金来源与使用计划表1-7 高档商务休闲度假会所新建项目综合经济技术指标表2-1 高档商务休闲度假会所新建项目主要产品型号及计划产能表2-3 高档商务休闲度假会所新建项目主要产品和规格表2-4 高档商务休闲度假会所新建项目表2-5 高档商务休闲度假会所新建项目产品规格表3-1 2007-2014年我国高档商务休闲度假会所产量表3-2 2014-2019年我国高档商务休闲度假会所产量预测表表3-3 高档商务休闲度假会所新建项目战略规划一览表 表3-4 2014-2019年高档商务休闲度假会所新建
8、项目产品产量预测 表4-1 高档商务休闲度假会所新建项目主要建构筑物一览表表4-2 高档商务休闲度假会所新建项目投资强度分析表4-3 高档商务休闲度假会所新建项目项目建筑系数分析 中投信德产业研究中心专业编写下列类型可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告具体包括：1.用于报送国家发改委立项、核准或备案的可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告。2.用于银行贷款的可行性研究报告、项目建议书、资金申请报告。3.用于融资、对外招商合作的可行性研究报告。4.用于申请国家政策资金的可行性研究报告。5.用于IPO上市募投的可行性研究报告。6.用于园区评价定级的立项报告及可行性研究报告。7.用于企业工程建
9、设指导的可行性研究报告。8.用于企业申请政府补贴的可行性研究报告具有国家发改委颁发的甲级工程咨询资质证书，拥有一支专业、经验丰富的项目投融资咨询团队。同时我们还具有丰富的项目可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告、资金申请报告及商业计划书项目经验。七、可研报告资料提供清单：1、项目的基本信息项目名称项目承办单位项目承办单位概况法人代表介绍主要股东持股情况主营业务介绍近几年财务状况（企业资产、营业收入、利润等）3-5年发展规划项目拟建设地点项目占地面积项目性质（新建/扩建/技改等）项目实施时间安排（是否分期实施/项目实施起止时间）项目总投资项目资金来源（是否有银行贷款，如有，贷款金额或者比例）
10、项目年产量、年销售收入项目目前的进展情况项目发起的缘由2、项目的主要产品产品名称及规格（多种产品时应逐一列出）产品生产采用标准产品价格的制定产品优势概括3、项目的生产资源原辅料项目所需原、辅料名称（应逐一列出）项目每年所需原、辅料数量项目所需原辅料来源能耗项目所用燃料品种项目每年所用燃料品用量项目总装机功率或年用电量项目供电来源项目需用的电力设施项目年用水量项目水源及供应情况项目其他能源需求情况项目其他能源来源工艺及设备项目生产工艺简述项目单位技术优势项目使用的设备名称及数量（包括生产设备、检测设备等）4、项目（现有设施）的土建工程项目主要建设方案生产车间建筑面积（已有/新建？）配套工程（已有
11、/新建？）（包括办公楼、职工食堂宿舍等）道路、绿化等（已有/新建？）土建工程的造价估算5、项目的环境与劳动保护项目主要污染物（废水/废气/废固/噪声等）项目的主要污染物处理方案劳动安全、卫生设施消防设施6、项目的工作人员企业组织机构（图）企业工作制度（工作时间安排）项目所需人员总数其中所需工人数量其中工程技术人员数量其中管理人员数量其中后勤、服务人员数量职工年平均工资估算职工的培训计划职工的培训费用估算7、对项目的补充说明或编写要求一、二、三、八、国家发改委对工程咨询31个专业所包括内容九、资质证书样本30鹿迪鞋业商贸城可行性研究报告项目总论4一、项目概况4二、可行性研究的结论4第一章 项目提
12、出的背景及必要性分析5一、项目提出的背景5二、项目建设的必要性9第二章 项目市场研究11一、武汉市鞋业市场发展现状与趋势分析（宏观）111、武汉市鞋业市场现状112、鞋业市场的发展趋势13二、项目微观状况分析131、项目的区位特征132、项目潜在的客户群体、市场容量及购买心理分析14第三章 项目环境分析17一、地块环境171、土地性质综述172、地块周围景观173、地块周围的交通条件174、地块周围的配套设施17二、项目地块的优劣分析（SWOT分析）181、优势分析182、劣势分析183、项目的机会分析194、项目的威胁分析19三、结论20第四章地块建设条件20一、工程概况201、项目选址20
13、2、经济指标203、建设目标21二、建筑布局21三、交通组织21四、给排水设计221、生活给水系统222、排水系统223、消火栓系统234、喷淋系统23五、电气设计23六、电气消防24七、通风系统24第五章 项目投资经营方案25一、投资组合方式25二、资金运作方式25第六章 项目投资估算及资金筹措计划25一、项目的主要经济技术指标25二、项目投资测算26三、资金筹措计划27第七章 项目财务效果评价28第八章 项目不确定性分析30一、项目静态盈亏平衡分析30二、单因素敏感性分析30第九章 项目效益评价31一、项目社会效益评价32（一）、项目对社会发展的适应性32（二）、目前对人和社会的影响33二
14、、项目环境效益评价33项目总论一、项目概况项目名称：华中鞋业商贸城建设项目建设性质：新建建设地点：武汉市江汉区姑嫂树区域建设单位：武汉鹿迪投资有限公司联 系 人：陈秉西电 话：027-82766080电子邮件：二、可行性研究的结论 项目财务指标投资利润率=利润总额/总投资额*100%=14559.1/30371.8=48%;投资净利润率=净利润/总投资额*100%=9754.6/30371.8=32.1%;自有资金回报率=净利润/企业自有资金=9368.5/13320=70.3%;税后静态投资回收期=1.68税后动态投资回收期=1.73从静态的财务指标上来看，项目是可行的，具有较好的开发前景；
15、从动态的环境因素来看，国家宏观金融政策的紧缩，人民币利率提高，给项目建设、销售带来了一定的阻力；但同时政府深度支持、大兴路拆迁改造以及大部分股东作为核心商户在老市场的号召力等诸因素为本案的成功开发创造了有利条件。从综合的因素来看，本案是机遇与风险并存，机遇与挑战并存，只要能采取一定措施吸引住核心商户并帮助核心商户留住核心终端，解决了本案开发的核心障碍，则本案就能开发成功，实现其正常的财务效益。第一章 项目提出的背景及必要性分析一、项目提出的背景鞋类商品作为人民群众必需的生活消费品，有着巨大的市场，十年前全国人均消费仅为35元,目前,这个数字已经达到180元(在国内发达地区人均消费已经达到320
16、元)。我国是世界鞋业产销第一大国，现有7200多个制鞋企业，已形成广东、福建、温州、成都、重庆等五大鞋类生产集散地，在我们这个年产60亿、年消费25亿双鞋的国度里，鞋类交易平台的建设有着非常重要的意义。武汉位于我国腹地，素有“九省通衢”之称，是华中地区的中心城市，长江中游最大的流通中心之一，为内陆最大的交通枢纽，其铁路、公路、水运、航空交通网络十分发达。全市总面积8467平方公里，总人口830多万，居民人口660多万。武汉市周围400公里范围内有45个中等以上的城市，1.83亿人口，占全国人口总数的21.3%。武汉在历史上一直是我国内地最繁华的内外商贾云集的商埠，最大的商品集散中心。改革开放以
17、来，武汉市各种物流贸易商业形态不断涌现，以汉正街为代表的各类综合性或专业性市场更是蓬勃发展，市场交易活跃，成为华中地区最引人注目的商品集散地。据统计，2002年武汉市实现社会消费品零售总额770亿元，居全国15个省级城市第2位，各类批发市场交易额达700多亿元。著名的国家级汉正街小商品市场，有30多个室内专业市场，经营6万余种商品，日均客流量20万人次，年销售额180亿元，占全市批发零售总额的12.2%。深厚的商业文化底蕴、独特的区位优势、巨大的消费市场、良好的经营氛围，形成了武汉在华中地区物流领域集聚与辐射的独特优势。大兴路鞋业批发一条街始建于一九九三年八月，当时由在清芬路从事鞋类批发经营活
18、动的七十多家温州籍经营户在现任江汉区个协温州鞋业协会会长陈秉西的带动下自发组织筹资，在大兴路61号武汉球墨铸造公司原厂址内改建创办了武汉市第一家鞋类专业批发市场，从而带动了大兴路鞋业批发一条街的形成。经过十年来的发展，现在大兴路地区有大小鞋类批发市场7个，拥有经营门面800余间，经营户1628户，经营品种齐全，国内外知名品牌如吉尔达、红蜻蜓、老人头等在此均设有总代理处，年销售额达15亿元，幅射湖北省周边六个省市，已成为华中地区鞋类产品的销售、集散中心。然而受市场经营条件限制，大兴路地区鞋业批发市场群与武汉市652个商品交易市场一样，集中在市中心区，占据黄金地段，其建场当初就遗留下的许多问题逐渐
19、显现出来。主要表现在：a.市场硬件设施差，安全隐患严重大兴路地区位于武汉市城市中心，属市民集居密度一类区，人口密度大，城市道路交通本身就满负荷。由于大兴路地区鞋业批发市场群的存在，使得该地区更是人货为患，行人出行都感困难，交通严重堵塞。同时，现有的市场经营用房大多为砖混或砖木结构老厂房改建而成，缺乏统一规划，杂乱无章，耐火等级差，加之现有市场普遍存在人货混居的现象，鞋类产品是易燃物品，一旦燃烧产生有毒气体，对人身安全造成极大危害，这都给防火安全埋下了极大的隐患。虽经过历年来的多次整改，均未能得到彻底解决，市场的管理者及经营者在担心害怕中度日，一旦出现问题后果不堪设想。b.市场缺乏发展现代商业、
20、物流业的空间现在大兴路地区鞋业批发市场群的环境和空间显然不能满足现代商业、物流业要求。仅从物流、仓储配送方面来看，鞋类产品的产地来自温州、广东、福建等外省市，货物销售幅射全省各地及周边六省市，鞋类产品包装体积大、流量大，目前年吞吐量约150万m3，折标准集装箱2.6万箱，受城市交通管制限制，运输车辆不能及时进入城区，装卸转运入库作业受阻，货物出库发送也难以及时疏运出去。由于物流渠道不畅，大宗批发业务受到极大影响，至使一些外省的经销商被迫转往郑州、合肥、南昌、长沙等地购货，客源大量流失，这是近两年大兴路地区鞋业批发市场群不能像以前那样迅速发展的重要原因。c.影响城市环境卫生，治安形势严峻大兴路地
21、区位于中心城区，是市民集居区，人口密度大，现有经营者及服务人员达万余人，大多属外来人口，给公安机关的治安管理带来极大的压力。同时也带来一系列社会问题，如计生管理、暂住人口管理等问题。由于在这狭小的地区集居如此大密度的人口和大量的流动人员，所产生的生活垃圾、城市噪声等严重影响者市民的正常工作、生活、学习及城市环境卫生。d.市场散乱，缺乏统一管理现有市场各主办单位各自为政，个别市场的主办者，仅为了市场的经济效益，而缺乏相关的服务，如保洁、保安工作等，疏于管理以致经营者或消费者利益受损害的事件时有发生，而得不到有效的保护。同时，市场分布散乱，难以形成规模效应，特别是产品按行入市问题无法解决，也加大了
22、政府职能部门的监管难度。e.经营成本较高，经营效益受影响老城区物业租赁成本高，一些店铺年租达15万元，相当于购买本项目店铺的首期付款，经营成本较高，经营效益受影响较大。以现有周边环境条件更谈不上发展商品展示、信息服务、办公设施、服务设施等现代商业所必需的配套条件，基本上限制了现有鞋业市场进一步的发展空间，久而久之，势必在竞争中遭到淘汰。f.拆迁在即，现在的市场将面临消失根据现行的城市发展规划，该地区是武汉市“两江四岸”规划的重点拆迁区域之一，现有的市场群多数位于该规划区域内，拆迁在即，现在的市场将面临消失的危险。即将出台的武汉市商品交易市场管理条例，针对上述问题也同时明确对在城市中心区建设大型
23、交易市场加以限制，鞋类交易批发市场不可能继续在该地区重建，只有将现有的市场迁出中心城区，才能谋求长期稳定的发展。g.类似问题普遍存在于江汉区其它鞋类、鞋料批发市场通过对汉正街、清芬路为代表的武汉其他鞋类、鞋料市场经营户规模调查显示，江汉区分布有其它十三个鞋类、鞋料批发市场，942户一级批发商，他们同样面临地处闹市区，物流不畅，经营空间进一步拓展困难等诸多问题，与大兴路地区鞋业批发市场相比，规模更小，更加分散，现有经营环境完全不能满足现代商业及物流业发展的需要。在激烈的市场竞争中，由于软硬件环境的不配套，处于竞争劣势状态，迫切需要谋求新的发展空间，保持华中地区鞋业、鞋料批发零售的龙头地位。针对上
24、述问题，2003年6月，江汉区个协温州鞋业协会经过充分调研，形成兴建“华中鞋业商贸城”的动议。江汉区政府、江汉区新华工业区指挥部等方面对此议进行了认真研究，充分肯定了兴建该项目的意义。并获得了武汉市及江汉区计委、城市规划部门等对此项目的肯定，并就项目选址等提供了支持。二、项目建设的必要性a.是进一步加快武汉市建设国际性大城市的需要大兴路地区鞋业批发市场群位于“二江四岸”改造的重点区域，根据城市总体规划和商业布局总体规划，该区域应建成高起点的旅游观光、娱乐休闲、大型购物的现代化都市商务区和高尚的滨江生活区。该鞋业批发市场商品单一、附加值低、人流物流大，市场布局和经营混乱，不仅自身生存发展受到严重
25、制约，更不符合城市建设发展的大局。因此，迁建鞋业批发市场，腾出黄金地段，才能改善城市环境，提升城市品味。b.是江汉区实现城市新区商业化改造的需要本项目建设拟选址在城乡结合部的姑嫂树村内，该地区为市区城中村，按江汉区城市发展规划要求，是应重点拆迁改造、建设成商业区，由于该区域民居密度高、拆迁量大，区域内还有12家集体企业，濒临破产，缺乏资金进行企业改革，增加了这一地区的改造费用，一般项目无法承受其土地开发成本，致使这一地区的城市改造问题迟迟不能推行。本项目的建设为这一地区的拆迁改造和企业改革提供了契机。老市场的搬迁与新商贸城的建成，将使两地彻底告别污水横流、垃圾遍地、空气混浊的生活环境，有利于促
26、进城市区间协调发展，满足城市管理和发展的需要，综合效益明显。c.是江汉区乃至武汉市加快发展第三产业的需要加快发展第三产业，改善三产业结构是武汉市“十五”计划的重点，物流业是第三产业的重点，大力发展非公有制经济是带动武汉经济快速发展的重要举措之一。商贸业是江汉区的支柱产业,根据江汉区政府加快发展第三产业，改造、提升传统市场，创新商业形态的要求，项目建设实施后，将显著地改善招商引资的软硬环境。本项目置业的业主绝大部分是外地客商，使这些客商从租赁房屋经营，到购买商铺、住宅，把家安在武汉，把事业基础留在武汉，并以商引商，加快武汉引进市外资本起到重要作用，预计会给新区内引外联投资20多亿元。同时，吸纳大
27、兴路地区鞋业批发市场群以外鞋类、鞋料经营户入驻。使华中鞋业商贸城真正成为立足于武汉，辐射湖北及周边华中地区的鞋业及鞋料批发、零售一级市场，增加市场集聚及辐射能力，大幅度扩大市场规模。并在此基础上，吸引外国品牌进入市场，将境外先进的管理模式及资本与现代化的经营场所和市场资源相结合，促使武汉市重整鞋业市场资源，拓展功能，提升品味，高位发展，吸引更多的企业特别是有实力的知名企业入市经营，使武汉真正成为华中地区鞋类商品的集散地，进一步巩固和提高武汉在华中地区鞋业物流的龙头地位，推动整个武汉市鞋业市场的可持续发展。d.是适应现代商业、物流业发展趋势的需要鞋类商品作为人民群众必需的生活消费品，有着巨大的市
28、场，武汉市鞋类、鞋料批发市场从无到有，从小到大，到现在，经营户从不足100户发展到2600余户，这些市场集中了来自温州、广东、江苏、上海等国内外知名品牌，众多知名企业纷纷在此设有总代理、总经销。这些市场立足于武汉，辐射湖北全省及周边6个省市，年销售额约为20亿元人民币。成为了华中地区最大的鞋类商品销售集散中心。同时，也成为武汉市重要的专业批发市场。据预测，今后十年，武汉鞋业交易市场的发展速度将大大超过前十年，其进出交易规模将达到85亿元，成为武汉市最具潜力的商品交易市场。但现代商业、物流业要求商品的交易市场同时具有商品展示、批发零售、专卖营销、区域连锁、仓储配送、办公服务、游购娱配套等“七位一
29、体”的综合服务功能，现有大兴路地区鞋业批发市场以及武汉其他鞋业市场的经条件均离此要求相差甚远，市场环境和服务功能完全不能适应今后武汉鞋业市场发展的需要。 综上所述，建设华中鞋业商贸城项目是广大鞋业商户的迫切需要，也是进一步调整市场布局，加速发展城市经济，改善城市面貌的重要举措，建设是十分必要的。第二章 项目市场研究一、武汉市鞋业市场发展现状与趋势分析（宏观）1、武汉市鞋业市场现状武汉市鞋业批发市场主要分布在大兴路及汉正街等地区。大兴路鞋业批发市场位于汉口中心区，该市场立足武汉、辐射湖北全省及周边6个省市（包括湖北、湖南、四川、重庆、安徽、江西等地区），2003年销售额15亿元，涵盖人口2亿人。
30、经过十余年的发展，已成为周边地区鞋类商品的集散中心。但随着鞋业市场的飞速发展以城市功能的提升，市场对城市交通、形象方面带来了较大影响，其自身发展也由于区位、用地、交通条件等受到限制，主要表现在：1）符合城市规划布局。武汉市“两江四岸”工程即将改造大兴路以南的市场用地为商贸城（已挂牌出让，正在拆迁），7个市场中的4个市场拆迁在即，需要另觅经营场所。2）交通运输受到限制。由于几个市场均位于中心城区，周边居民高度集中、交通流量大，境外大型货车进入市区受到严格的交通管制，外地货物无法及时进入城区，内部货物也不能及时输出到周边省市，市场交易已无法适应现代专业批发市场流通速度的日益提高的要求、物流不畅。3
31、）市场规模小，发展受到制约。因建成年代较早，受当时各种条件限制，市场容量较小，经营面积及仓储面积较小，难以形成规模效应。同时大兴路市场的货流主要通过10米宽的道路停车、卸货、装货和疏散，并和市内人流混杂，物流及疏散用地严重不足，不能适应日益发展壮大的需要。4）市场硬件设施差，市场安全隐患严重。现在经营场所经营条件十分简陋，人货混居，同时鞋类产品又是易燃有毒产品，消防隐患严重，被列为武汉市重点消防隐患地区。5）配套服务设施不完善。市场管理混乱，配套设施不足。基于上述诸多方面的矛盾与问题，加之中心区租金年年上涨，经营成本增加，已严重制约了现在大兴路鞋业批发市场的进一步规范与发展。武汉市主要鞋业批发
32、市场分布于大兴路以外的还有汉正街、清芬路等地区，鞋料市场分布在汉西、乔口等地区，由于这些批发市场均位于老城区中心地段，也面临着和大兴路市场类似的问题，市场规模小且分散，设施简陋、品位低下、管理落后，已严重制约了市场的扩大与发展。在市场经济下，市场的集聚与发展，专业市场的创新整合，是市场发展的唯一出路。同时从武汉市的商业市场分析，实现商品交易市场合理布局，创新商业形态，提升市场功能与品位，实现可持续发展，已成为建设国际性大城市的必由之路。2、鞋业市场的发展趋势通过对全国有名的小商品城-浙江义乌的考察研究，我们发现我国的批发市场发展正处于由平面扩张为主转向提升内涵为主的转型时期，现代批发市场呈现出
33、由小规模、分散化经营向规模化、集约化、专业化经营转变的趋势，市场规模呈现出由小到大，区位从城区中心到城区边缘移动的变化趋势。商品档次、市场品位逐步提高，配套设施逐步完善，交易手段逐步向网络化、信息化转变。因此，本项目应顺应新型批发市场的发展趋势，通过对武汉现有鞋业批发市场的整合，改造、提升传统市场，创新商业形态，走规模化、集约化的新路。因此，项目应立足大兴路鞋类市场群扩容性搬迁，考虑华中地区鞋类、鞋料市场集聚性发展的需要，力求新建市场的功能提升和品位提升。二、项目微观状况分析1、项目的区位特征江汉区位于武汉市东北部，东邻黄陂区，南傍长江，与武昌区和青山区隔江相望，西接江岸区，北与东西湖区接壤。
34、全区户籍人口61.28万人，土地面积64.24平方公里，是武汉市的政治、文化、信息中心，市委、市政府及市直属机关90%设在该区内，是武汉商贸的重要组成部分。这里汇集有武商、武广、中百、沃尔玛等国内国际知名的零售企业。著名的国家级汉正街小商品市场，有30多个室内专业市场，经营6万余种商品，日均客流量20万人次，年销售额180亿元，占全市批发零售总额的12.2%。深厚的商业文化底蕴、独特的区位优势、巨大的消费市场、良好的经营氛围，形成了江汉区在武汉乃至华中地区物流领域集聚与辐射的独特优势。90年代以后，全国的金融机构纷纷选址江汉区建设大道，形成了建设大道金融一条街，这里高楼大厦云集，高档写字楼、酒
35、店、酒吧应有尽有，集商贸、金融、办公、休闲于一体，成为武汉市对外交往的一张城市名片。更进一步提升了江汉区作为武汉商贸中心的地位。2、项目潜在的客户群体、市场容量及购买心理分析1）目标客户群体l大兴路市场群现有的经营户；l大兴路以外的鞋类鞋料市场经营户；l国内外品牌代理商及投资置业的人群。2）市场容量分析武汉市鞋业批发市场是华中地区最大的流转型鞋业交易市场，大兴路地区鞋业批发市场，现在营业面积30000平方米，经营户数1628户，从业人员近万人，2003年实现市场成交额15亿元人民币，上缴税金3000万元；汉正街、清芬路为代表的武汉其他鞋业鞋料市场经营户规模大致是汉口现有鞋城经营户541户，武汉
36、鞋料批发市场现在经营户401户，两个具有代表性的鞋类市场群经营户户数共计942户，2003年实现市场成交额5亿元人民币，上缴税金1000万元。从三个代表性的市场的经营户来看，其总数约为2600户，考虑到大兴路的改造搬迁以及新建市场对大兴路以外市场经营户的吸引，其潜在客户至少有2000户，可见其市场容量是相当可观的。潜在的客户群体预测：以现有经营户为主，基本转入新市场以集资股东为核心，江汉区鞋业个协组织现有需拆迁的1628户鞋业专营经营户，以业主购买和租赁方式进入新华中鞋业商贸城。表3-1 大兴路地区鞋类市场群经营户群搬迁部分统计表市场名称经营户户数市场名称经营户户数大兴路市场201大兴鞋城93
37、金兴童鞋城142万宝鞋城167鼎力鞋城417万商鞋城42银河鞋城566(1-3层)合 计1628户大兴路地区以外的鞋类、鞋料市场群入驻部分华中鞋业商贸城项目的建设并不是仅限于大兴路地区鞋业批发市场的拆迁改造工程，而是通过该项目的运作，发挥市场的集聚效应和规模效应，吸引武汉及其周边地区的鞋业鞋料经营户进入市场，建立一个立足于武汉，辐射周边华中地区的鞋业及鞋料批发、零售一级市场。对以汉正街、清芬路为代表的武汉其他鞋业鞋料市场经营户调查显示，大约有45%的经营户迫切希望迁入，预测情况见表3-2、3-3：表3-2 武汉大兴路地区以外的鞋城现有经营户基本情况市场名称经营户户数市场名称 经营户户数新兴鞋业
38、批发市场60紫阳平价鞋城15新涛鞋城70新华鞋城30浙江鞋城76晴川桥鞋城60八宝鞋城100昌隆鞋城50鹿城鞋城30盛源鞋城30合 计541户表3-3 武汉鞋料批发市场现有经营户户数基本情况市场名称经营户户数汉来市场172硚口市场43清芬路市场186.合 计401以上两个具有代表性的鞋类市场群经营户户数共计942户。同时由于“华中鞋业商贸城”项目的建设不是大兴路地区鞋业批发市场群的简单复制，其目标定位是将此项目按照未来鞋业批发零售市场的发展目标和现代物流的发展方向，要求集贸易、物流、信息、服务于一体，形成完整配套体系的大型专业鞋业商贸中心。运用本项目完善的市场网络和经营设施条件，预计可以吸引国
39、内外知名品牌及代理商进驻量大为增加，预计将增加10%。从以上统计的数据来看，预计将有2600户的潜在客户群体。可见其潜在客户群体还是相当庞大的。3）目标客户群体的购买心理分析通过对上述市场的经营户的调查研究，我们发现，在这些潜在的客户群体当中主要存在着以下几种购买心理：a)由租户向业主转变的要求。现有大兴路地区除鼎力鞋市外，其他六个市场的经营户均以租赁方式取得商铺的经营权， 25平方米左右的经营铺面，年租金一般在3-5万元，且租赁费用呈逐年上升的趋势。现在因龙王庙改造，大兴路鞋市一间25平米的铺面转租金竟高达10万元/年以上，而且还十分抢手，造成经营者经营成本的大幅上升，因此，经营户中大多数人
40、都想有自己的置业。b）、置业投资。现在由于股市的行情低迷，房地产行业以其高增长、高回报吸引了广大的投资者，而在众多的房地产产品当中，商铺更是成为众多投资者追捧的对象。从大兴路鞋市商铺的市场表现以及我们的调查结果来看，众多的潜在客户都表示了明确的投资意向。如一间60平方米的商铺，售价8000元/平方米计，售价为48万元，若用于租赁经营，以每年8万元计，不考虑资金的时间价值，其静态回收期只有6年，其回报率是相当可观的。精明的投资者当然不会错过。可见，稳定的客户群体及众多的置业投资者是本项目成功的最大保证。第三章 项目环境分析一、地块环境1、土地性质综述项目选址于武汉市江汉区新华下路与潇湘路交界的原
41、武汉东风锅炉厂厂址内，项目净用地约55亩，规划建筑面积约7.3万方，建成以后将能容纳1500户左右的经营户进场经营。2、地块周围景观本案的北面和南面是一些老的工业厂房和由老厂房改成的管材批发市场，视觉环境较差，但西面是中高档小区新华家园，临街为好美家、三五酒店、武商量贩店、招商银行、工商银行等，商业氛围较为浓厚，炫目的立面装潢，独特的建筑模式，为本案丰富了区域的视觉环境，提升了区域层次。3、地块周围的交通条件本案北接张公堤，南连发展大道，向东通金桥大道，具备较好的货运条件。对大物流的形成具备客观条件。4、地块周围的配套设施本案对面就在于武商量贩店，好美家、三五酒店和银行以及成片的居民区，生活及
42、商业配套设施相对齐全。而且本案的周围有新华路管材批发市场、潇湘路装饰建材市场等批发市场，对本案聚集人流、加速形成大物流条件具有一定的促进作用。二、项目地块的优劣分析（SWOT分析）1、优势分析地理位置优势：该地块处于城郊结合部，交通方便，运输条件较好，是现代大型物流中心布局的理想区域。核心商户优势：我们的股东就是核心商户的一部分，并在大兴路的核心市场老市场具有相当的号召力。成本优势：相对于市中心的大兴路，项目的土地成本较低，具有较大的成本优势。配套优势：周边分布大型便民超市武商量贩店和唐家墩购物广场、三五酒店、市中心医院；四家银行招商银行、工商银行、中国光大银行、中国信合，现在的配套方便市场的
43、形成。政府的支持：此项目是湖北、浙江两省的签约项目，受到了武汉市市委市政府的高度重视与支持，被列入江汉区重点建设项目。政府的支持的项目成功的最大保障。2、劣势分析物流组织困难：大兴路的物流组织完全依赖于汉正街，且托运一般为多种商品组合，依靠鞋城重组物流困难较大，而依然依赖汉正街的物流又诸多不便。 客流组织困难：大兴路的客流组织也依赖于汉正街，客流的组织体系较为完善，而本案脱离了汉正街，要重新组织客流存在较大的困难。脱离了汉正街的品牌影响：汉正街商品种类丰富，方便多元化经营户打货，脱离汉正街后，必然要损失部分多元化经营的客户。重塑鞋业批发市场品牌：到大兴路打鞋已成为客户的一种习惯，如果大兴路鞋业
44、批发市场继续存在，我们市场将难以生存，我们与大兴路市场是你死我活的竞争关系。项目地块规模偏小，相应的配套设施难以全部满足，周边虽然会自然形成相关配套，但没有整体规划，且具有落后性。3、项目的机会分析正值大兴路改造契机：大兴路南面的四个鞋市场已经确定要拆迁，为我们介入鞋城的建设提供了机会。龙王庙商贸中心定位集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的大型主题购物广场，其建筑形式为地上十层，地下二层，经营可能性往零售转型。龙王庙商贸中心成本很高，其售价或租价必然很高，而鞋类批发商户能够承受的成本不如服装，其可能放弃鞋类批发一块。4、项目的威胁分析龙王庙的拆迁改造是逐步进行的，并未形成市场大的动荡，要吸引那部分商
45、户离开大兴路存在着一定的困难。老市场的改造没有确定日期，商户都愿意继续在此经营，而不愿变动，银河市场经营稳定且规模大，诸多因素将商户稳定在大兴路经营。本案的竞争对手龙王庙的定位虽然可能往零售转型，可也不能确定不会做批发市场。本案的竞争对手康奈国际鞋城与鼎力市场商会合作，可能对本项目动员鼎力市场的商户存在不利影响。三、结论通过以上的分析我们可以看出，本案是机会与风险并存，其运作成功的关键取得政府的深度支持和如何吸引核心商户。本案同大兴路市场群的关系基本上是你死我活的竞争关系，如果政府有深度的政策支持，如采取掐断大兴路市场的货运条件、以消防未达标为由限制市场的发展等举措，限制老市场支持本案的发展，否则大兴路鞋城的搬迁将非常困难，本案的运作也将存在较大的风险。同时如何吸引核心商户也将是本案面临的一个较为棘手的问题，一方面大兴路部分市场的拆迁给本案的建设带来机遇，但另一方面是如何吸引核心商户和帮助客户留住核心终端的问题，如果不能帮助核心商户留住核心终端，同时大兴路又难以
