1、. 不可抗力导致房屋毁损损失由谁承担？商品房买卖合同如何履行？2008年5月12日，我国四川以及与四川交界的陕南、甘南部分地区发生了特大地震，造成了非常严重的人员伤亡和财产损失。汶川大地震后重建涉及许多法律问题，其中比较突出的是地震造成的房屋倒塌或损坏后房屋买卖中的法律问题，特别是商品房屋买卖过程中的损失由谁承担的问题。妥善解决这些问题对于灾后重建、对于权利保障、对于社会和谐都有重大意义。地震导致商品房屋毁损、灭失之后，损失承担问题可以分为以下几种情况：第一，商品房已经交付，并已经办理产权证，房屋损毁之后购房人尚欠房屋贷款。这时由于商品房已经完成销售过程，风险应由购房人承担，但银行应当按照国家
2、法律和政策适当减免购房人的贷款，同时取得损毁房屋的残值，特别是土地使用权，以减少银行的损失。第二，商品房买卖中，买房人已经支付房款或部分房款，出卖人还没有交付房屋，房屋损毁后买房人要求履行合同或退款。 合同法第142条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”据此，如果房屋在交付使用之前在地震中损坏，损失应由售房者承担。 合同法第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”由于地震属于不可抗力的自然灾害
3、，售房人不能交付房屋属于因不可抗力不能履行合同，除了退还已交付的房款之外，不承担违约赔偿的责任。在这种情况下可能引发的问题是售房者无力或暂时无力偿还购房者的预付款。这个问题实际上已转化为债务关系，售房者应当在能力范围内尽快偿还；如果短时间不能偿还，应当与购房者协商偿还的期限和利息等事宜；如果根本无力偿还，应当按照民法通则破产法等相关法律处理。 第三，售房人已经交付房屋但还没有办理登记，房屋灭失或者严重毁损，买受人可以要求解除合同、退房退款。根据合同法第142条规定，买卖中风险损失的责任承担在标的物交付时转移。但是，房屋属于不动产，根据城市房地产管理法第36条的规定：“房地产转让、抵押，当事人应
4、当依照本法第五章的规定办理权属登记。”第60条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”房屋的所有权转移是以房屋权属登记为标志，也就是说以是否办理房产证为标准。这就产生一个问题，没有办理房产证但已经交付房屋在地震损毁以后，责任由谁来承担？鉴于房屋买卖中，房地产法中有关房屋买卖的规定是特殊法，而合同法中有关买卖的规定是一般法，根据特殊法优于一般法的原则，在房屋买卖中应当根据房地产法的相关规定处理。据此，没有办理房产证但已经交付的房屋在地震中损毁，应当由售房人承担损失。 但是，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中第11条明确规定：“对房屋转移占有，视为房屋
5、的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定的除外。” 如果依据这部司法解释的这条规定，房屋毁损灭失的风险承担一律以交付为原则，随着房屋的交付，灭失毁损的风险责任同时转移。第四，小产权房买卖后房屋损毁的损失由谁承担？鉴于小产权房是不合法的，不能办理产权证登记，这种情况应当根据合同法的规定处理，以房屋交付为风险转移的标志。但是，如果购房人明知该房屋为小产权房仍然购买的，在房屋交付后损毁，购房人应当承担相应损失；如果售房人隐瞒房屋性质，购房人购买该小产权房屋，在地震中损毁后，应当由售房人承担损失。 由于512汶川大地震中损毁的房屋非常多，由此引发的纠纷也非常多，此类问题不宜采用诉讼的方式处理，而应该由国家统一制定有关的法律政策统筹解决。国家汶川地震灾后恢复重建总体规划对这些问题可以作适当规定，或者由立法机关专门制定灾后恢复重建的法律。.
