1、风险因素风险因素 . 14 - 房地产行业独角兽系列研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 插图目录插图目录 图 1：中国住房租赁市场人口 . 1 图 2：中国住房租赁市场消费额. 1 图 3：自如发展历程 . 3 图 4：自如主要产品线 . 3 图 5：自如客户“自如客”数量累计变化 . 4 图 6：一些典型长租公寓获取或在管房屋规模 . 4 图 7：中国房地产服务行业主要公司估值情况 . 4 图 8：自如 App 即可实现保修、智能门锁、委托、转租等多项功能 . 5 图 9：自如装修风格：木棉 . 6 图 10：自如装修风格：布丁 . 6 图 11：自如装修风格：拿铁 . 6 图 12
2、：自如装修风格：米苏 . 6 图 13：自如搬家服务 . 10 图 14：自如优品服务 . 10 图 15：自如保洁服务 . 10 图 16：自如维修业务 . 10 图 17：新生活方式集成者 . 11 图 18：EQR 投资组合专注于租金涨幅高，且空置率低的区域. 13 图 19：大东建托的核心业务 . 14 图 20：大东建托管理房源数量 . 14 图 21：大东建托管理房源入住率. 14 - 房地产行业独角兽系列研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 表格目录表格目录 表 1：居住需求的机构化供应方. 1 表 2：集中式和分散式公寓主要优缺点比较 . 2 表 3：13 个租赁住房新政
3、试点城市中自如布局的部分 . 2 表 4：融资计划后自如的战略规划 . 4 表 5：自如核心高管 . 5 表 6：自如保洁服务类型 . 6 表 7：自如保洁服务操作和验收标准 . 6 表 8：自如维修项目 . 7 表 9：北京市场上分散式公寓的转租租金涨幅 . 7 表 10：自如发行的资产证券化产品 . 8 表 11：中央层面积极鼓励住房租赁市场发展 . 8 表 12：自如存在三个维度的扩张路径 . 9 表 13：满足一定假设下的长租公寓成本收入模型 . 11 表 14：不同转租租金增幅和增值税率下长租公寓的净利润率 . 11 表 15：2017 年底 EQR 持有的物业组合 . 12 表 1
4、6：EQR 主要财务数据 . 12 表 17：大东建托财务数据 . 13 - 房地产行业独角兽系列研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 居住解决方案的均衡化和长租公寓的崛起居住解决方案的均衡化和长租公寓的崛起 中国特色社会主义进入新时代， 我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活 需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。 在房地产领域，不平衡主要指住房供应体系中商品房部分狂飙突进，保障房得到适当发 展，但适合城市新居民的可租赁品质住宅供给严重不足；也是指在部分三四线区域住房空置 率高， 租金较低， 但在一些热点城市局部地区可租赁房源少， 租金波动幅度大， 租期不稳定。 同样在房地
5、产领域，不充分主要是指住房解决方案往往局限于提高居民的人均居住面积，对 居民的其他住房相关服务需求考虑较少，出租房装修品质差，小业主更不太可能提供什么附 加服务给用户。 以以自如为代表的品质化长租公寓创业企业， 正努力为解决房地产领域不平衡和不充分的自如为代表的品质化长租公寓创业企业， 正努力为解决房地产领域不平衡和不充分的 发展，服务人民美好生活发展，服务人民美好生活而努力。而努力。长租公寓企业通过规模化经营提供较为标准化的装修和成 本较低的物业改造服务，提升租住的生活品质，并提供保洁、维修等配套服务。机构化的住 房租赁解决方案正在逐步成形。 图 1：中国住房租赁市场人口 （亿人） 资料来源
6、：链家研究院 图 2：中国住房租赁市场消费额 （亿元） 资料来源：链家研究院 表 1：居住需求的机构化供应方 分类分类/价格价格 低低 中低中低 中等中等 中高中高 高价高价 长期居住（一个月及以上的居家 型居住） 员工宿舍/ 城中村 老旧小区租赁 白领公寓/青年公寓 /中档小区租赁 高端公寓/高档 小区租赁 短期居住（一个月以下的旅游度 假/商务旅行） 青年旅舍 日租房/招待所/小 区短租房 精品民宿/特色民宿 /快捷酒店 普通星级酒店 豪华 酒店 资料来源：中信证券研究部总结 集中式集中式 vs 分散式分散式 长租公寓根据房源来源形式不同，可以分为集中式和分散式两类。 集中式长租公寓的优点
7、在于短期取得盈利的可能性更大。 重资产的集中式长租公寓企业 从政府或其他渠道取得（或自建）整栋（或最少整层）长租公寓。集中式长租公寓的优点在 于居住空间相对更加封闭，安全度舒适度可能更高；配套管理更加容易，成本更低。但集 中式长租公寓的缺点在于房源获得较为困难，企业规模成长较慢，用户数量积累比较慢。集 0 1 2 3 20152020E2025E2030E 0 10000 20000 30000 40000 50000 20152020E2025E2030E - 房地产行业独角兽系列研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 中式长租公寓中的领跑者之一，万科泊寓，到 2017 年底开业房间
8、数仅超过 3 万间，远低于 分散式起家的长租公寓企业自如的规模。 分散式长租公寓的优点在于短期可能获得较多的房源，用户数量积累比较快，缺点则是 管理难度更大，成本可能更高。我们认为，较好的方式是高度重视集中式公寓这一好市场， 争取更多的长租公寓房源；又不放弃分散式长租公寓的业务，力争积累更多用户数量。 表 2：集中式和分散式公寓主要优缺点比较 类型类型 分散式分散式 集中式集中式 潜在房源 潜在物业规模大，面临的竞争主要是行 业内部竞争。 潜在物业规模小，不仅面临行业内部竞争，也面临外行 业比如快捷酒店、医美机构等的竞争。 物业潜在瑕疵 一般都是住宅类物业， 法律瑕疵比较少。 部分物业可能是工
9、业类物业，小产权物业。考验物业的 获取能力。 管理难度 管理成本高，房源分布在各个小区中， 考验管理能力，人房比约为 1：50-1： 100。 管理难度低，一般都是几十、数百套房源统一管理，和 酒店类似，人房比可能会更低，达到 1：200。 盈利难度 盈利能力更弱，面临小区内个人出租房 源的直接竞争，提价能力有限。 盈利能力更强，通过外立面、大堂、公共空间等全面的 设计，对周边普通出租房源的溢价会更高。 资料来源：中信证券研究部整理 自如：长租公寓自如：长租公寓行业的最大独角兽行业的最大独角兽 自如目前已经布局了 9 个城市。在 13 个扩大租赁住房供给新政试点城市中，自如布局 了 7 个，另
10、外还布局了深圳和天津两个大城市。自如已经完成了大多数热点城市的布局，未 来我们判断还会新进入个别城市，在既有布局城市则会加大规模。 表 3：13 个租赁住房新政试点城市中自如布局的部分 13 个租赁住房新政试点城市个租赁住房新政试点城市 自如是否布局自如是否布局 13 个租赁住房新政试点城市个租赁住房新政试点城市 自如是否布局自如是否布局 北京 是 合肥 无 上海 是 郑州 无 南京 是 广州 是 杭州 是 佛山 无 厦门 无 肇庆 无 武汉 是 沈阳 无 成都 是 资料来源：自如 公司规模增长较快， 目前已经为 20 万业主管理 50 多万间房源， 管理资产价值超过 6000 亿元，累计服务
11、自如客（即自如的租客）120 万人。 公司规模的增长伴随服务模式多元化。自如从分散式起步，但以自如寓为代表的集中式 产品，自如驿为代表的短租模式等也成为公司业务重要组成部分。分散式长租公寓，又根据 业主偏好细分为自如友家的合租模式和整租模式， 产品线丰富程度远远超过一般的长租公寓 企业。 - 房地产行业独角兽系列研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 图 3：自如发展历程 资料来源：自如 图 4：自如主要产品线 资料来源：自如 - 房地产行业独角兽系列研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 图 5：自如客户“自如客”数量累计变化 资料来源：自如 图 6：一些典型长租公寓获取或在
12、管房屋规模 资料来源：各公司公告、官网，时间及统计口径略有差异 完成完成 40 亿元融资，估值近亿元融资，估值近 200 亿元亿元 2018 年 1 月，自如完成 40 亿 A 轮融资，由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯 3 家 机构领投，华晟、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投。该融资 金额是截至目前中国长租公寓行业最高单次融资额。 公司也是房地产服务领域市值最大的企 业之一。 图 7：中国房地产服务行业主要公司估值情况 资料来源：Wind，融创中国公告、碧桂园公告、澎湃新闻、 2017 年中国独角兽企业榜单及趋势研究报告 （科技部火炬 中心等） 。链家估值为 2017
13、 年 1 月数据，易居中国估值为 2017 年 12 月数据，上市公司估值为 2018 年 3 月 27 日收盘市 值，其他公司估值来自于2017 年中国独角兽企业榜单及趋势研究报告 。 表 4：融资计划后自如的战略规划 类型类型 具体内容具体内容 深化全国化布局 在继续深耕北京、上海、深圳三城的同时，开拓 6 座新进入城市，包括杭州、南京、 广州、武汉，成都、天津。为更多自如客和业主提供高品质的居住和服务产品。 加大线下产品研发与创新 引入多样化的设计风格，为客户提供更高品质，更优体验的全线居住产品。 升级周边生活服务及市场化推 广 推进周边生活服务的社会化，让社会大众都能享受到更好的保洁、
14、维修、搬家等服 务。为全国上万名自如服务伙伴配备更专业、更现代化的服务工具。 科技创新 在智能家居、大数据、社区与社交应用等线上产品及科技创新上加大研发，通过科 技创新提升运营管理效率和客户体验。 人力资本建设 加大团队专业能力培训及成长支持投入，引入更多核心专业人才，建立自如管家的 职业培训认证体系。 资料来源：自如 0 20 40 60 80 100 120 140 50 40 10 5 5 4.35 4 1.5 0 10 20 30 40 50 60 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 - 房地产行业独角兽系列研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款部
15、分 5 为什么自如为什么自如会会成为行业第一？成为行业第一？ 核心管理层高度重视线上应用，公司具备互联网文化核心管理层高度重视线上应用，公司具备互联网文化 自如从创立之初期，就积极拥抱移动互联。2015 年中，自如关闭 PC 预定签约，全面 实现 App 移动签约， 线下纸质签约方式逐步退出历史舞台， 实现了租房与服务全流程互联网 化、移动化，也就意味着整个租房流程中，只有看房是线下服务，其他流程全部线上化。 图 8：自如 App 即可实现保修、智能门锁、委托、转租等多项功能 资料来源：自如 App 我们认为全流程的互联网化、移动化的转变是基于业务模式的管理创新和重要突破。与 传统行业， 分散
16、式长租公寓员工分布可能更为分散， 流程管控难度极大。 通过移动互联模式， 能够有效的提升管理精度和管理效率，降低运维成本。 表 5：自如核心高管 姓名姓名 主要经历主要经历 左晖 董事长， 实际控制人。 左晖先生此前曾在北京超想电脑、 北京天持商贸担任高级管理职位， 拥有北京大学 EMBA 学位，并于 2001 年创立链家集团。链家已经成为中国最大的房地产交易平台，拥有中国最具价值的房地产线 上网站。 熊林 熊林，CEO。熊林先生此前曾在联想集团、神州数码、IBM 任职，拥有清华大学 MBA 学位，2010 年加入链 家。 资料来源：中国经营报 坚持坚持高高品质品质战略战略，用户满意度至上，用
17、户满意度至上 自如坚持高品质战略，通过不同装修风格下的统一配置，打造优质居住品牌。同时加强 入住后的服务和管理，全渠道保障居住体验。统一改造风格，打造标准化产品。自如的设计 风格分为木棉、米苏、拿铁、布丁等风格，给消费者可选空间，设计产品也持续迭代，目前 已经到 V5.0。自如房屋的基本配置包括床；衣柜；书桌；Wi-Fi；洗衣机；热水器；空调； 微波炉和智能锁等，满足日常居住和生活需求。 - 房地产行业独角兽系列研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 图 9：自如装修风格：木棉 资料来源：自如官网 图 10：自如装修风格：布丁 资料来源：自如官网 图 11：自如装修风格：拿铁 资料来源
18、：自如官网 图 12：自如装修风格：米苏 资料来源：自如官网 入住后的服务和管理更为关键。 根据自如官网限制， 目前自如有 580 人的管家团队， 300 人的维修团队，1100 人的保洁团队，以及 100 人的客服团队，保障居住体验。优质的居住 环境和居住体验是业务的重要护城河，也是低空置率的另一重要保证。自如的房源需求比较 旺盛，甚至催生自如房源帮抢的服务。 表 6：自如保洁服务类型 产品名称产品名称 定义及服务内容定义及服务内容 自如深度保洁 是指自如房屋装修配置完成后的第一次保洁，包括厨房、卫生间及各个居室的墙面、地面、窗户、 玻璃的清洁，以及实木地板打蜡及预防性专业消毒服务。 自如双
19、周保洁 是指“自如 友家”公共区域内的每月二次的保洁，包括厨房、卫生间及公共区域的墙面、地面及家具 家电表面的清洁。保洁的特点：专户专用一次性清洁毛巾、简易疏通、预防性消毒、一季度擦一次 公共区域玻璃，一季度高温蒸汽消毒，三天质量不满意，无条件返工 自如月度保洁 是指“自如 整租”每月一次的保洁，包括厨房、卫生间、卧室及公共区域的墙面、地面及家具家电表 面的清洁。保洁的特点：专户专用一次性清洁毛巾、简易疏通、预防性消毒、一季度擦一次公共区 域玻璃，一季度高温蒸汽消毒，三天质量不满意，无条件返工 自如退租保洁 是指客户退租（单间或全套）后的所退房屋及公共区域的保洁，包括：所退房屋及厨房、卫生间的
20、 墙面、地面、窗户、玻璃的清洁。 自如消杀保洁 是指杀蟑螂、蚂蚁、老鼠等害虫的保洁。 资料来源：自如官网 表 7：自如保洁服务操作和验收标准 服务项目服务项目 操作流程操作流程 验收标准验收标准 地 面 清洁或清洁二遍 正、侧面逆光眼观：无污迹、无脚印、光亮、无胶迹。 墙 面 掸尘二遍 正、侧面逆光眼观：无污迹、无脚印。手摸：无尘土。 玻璃及窗 框 撕保护膜、吸尘、清洁 正、侧逆光眼观：无尘土、无污迹、无水迹、无手印、 光亮。 - 房地产行业独角兽系列研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 服务项目服务项目 操作流程操作流程 验收标准验收标准 卫生间 清洁二遍、预防性专业消毒；包括：墙
21、面、地 面、吊顶、镜子、面盆、洁具、配件等 正、侧逆光眼观：无尘土、无污迹、无水迹、无手印、 光亮。手摸：无污渍。 厨 房 清洁二遍；包括：墙面、地面、吊顶、台面、 配件等 正、侧逆光眼观：无尘土、无污迹、无水迹、无手印、 光亮。手摸：无油渍。 木质品 清洁二遍；包括：衣柜、门、窗套、暖气罩、 踢脚线等木器 内部手摸：无尘土、无胶迹；外部手摸：无尘土、无胶 迹；正、侧面逆光眼观：无污迹、无脚印、光亮。 消 毒 所有居室厨房卫生间用专业消毒药剂喷洒擦拭 一遍；包括：洁具、墙面、地面等 空气中有消毒水味道。 家 电 表面清洁二遍（不拆洗） 正、侧面逆光眼观：无污迹、光亮。手摸：无尘土。 资料来源：
22、自如官网 表 8：自如维修项目 维修类别维修类别 维修项目维修项目 主体 门及门套、窗、地面、墙面、顶棚、防水、管道 水暖 马桶、卫浴、地漏、洗手池、洗菜池 电路及灯具 线路、开关、插座、灯具 电器 空调、冰箱、洗衣机、热水器、油烟机、灶具 家具 床、桌椅、柜 疏通 疏通 锁具 锁具 资料来源：自如官网 客观上说，自如的高品质战略意味着公司现阶段盈利难度比较大。因为分散式公寓的整 体改造转租，的确是可以提高租金的水平，但却不可能推动租金水平的大幅度提升（一般在 10%-30%） 。所以，分散式公寓在短期盈利的关键是控制装修成本，削减服务人员，利用租 客和业主之间的信息不对称，赚取价差。 表 9
23、：北京市场上分散式公寓的转租租金涨幅 成交时间成交时间 小区小区 户型户型 面积面积 平米平米 月租金月租金 元元 租金单价租金单价 元元/平米平米/月月 成交方式成交方式 长租公寓长租公寓 转租租金增幅转租租金增幅 2017/7/10 远见名苑 一室一厅 54 5100 94 普通租赁 19.28% 2017/7/8 远见名苑 一室一厅 43 4860 113 长租公寓 2017/5/26 远洋德邑 洗涤脱硫设备建设项目 可行性研究报告 洗涤脱硫设备建设投资项目申请报告江苏X X新材料科技有限公司编制工程师 范兆文二零二零年 第6页目 录第一章 总 论11.1项目概要11.1.1项目名称11
24、.1.2项目建设单位11.1.3项目建设性质11.1.4项目建设地点11.1.5项目负责人11.1.6项目投资规模11.1.7项目建设规模21.1.8项目资金来源21.1.9项目建设期限21.2项目承建单位介绍31.3编制依据31.4编制原则41.5研究范围41.6主要经济技术指标51.7综合评价6第二章 项目背景及必要性分析72.1项目提出背景72.2建设项目的提出82.3项目建设必要性分析92.3.1积极响应我国新时期绿色发展理念号召的现实举措92.3.2顺应我国洗涤脱硫设备快速发展的需要102.3.3发展新型产业是经济可持续发展战略的要求102.3.4加快洗涤脱硫设备产业的发展是促进转型
25、升级的迫切需要112.3.5提升企业竞争力水平，有助于企业长远战略发展的需要122.3.6增加就业带动相关产业链发展的需要122.3.7促进项目建设地经济发展进程的需要122.4项目建设可行性分析132.4.1政策可行性132.4.2市场可行性162.4.3技术可行性162.4.4管理可行性172.5分析结论17第三章 行业市场分析183.1我国本行业发展前景分析183.2我国此行业发展状况分析193.3我国洗涤脱硫设备发展趋势分析203.4我国洗涤脱硫设备行业发展现状分析213.5本项目产品市场前景分析223.5.1洗涤脱硫设备223.5.2洗涤脱硫设备分析243.6市场分析结论26第四章
26、项目建设条件274.1地理位置选择274.2区域投资环境274.2.1区域位置概况274.2.2区域地形地貌条件284.2.3区域气候条件284.2.4区域交通区位条件284.2.5区域经济发展条件29第五章 总体建设方案305.1总图布置原则305.2土建方案305.2.1总体规划方案305.2.2土建工程方案315.3主要建设内容325.4工程管线布置方案325.4.1给排水325.4.2供电345.5道路设计365.6总图运输方案375.7土地利用情况375.7.1项目用地规划选址375.7.2用地规模及用地类型37第六章 产品及技术方案396.1主要产品方案396.2产品标准396.3
27、产品价格制定原则396.4产品生产规模确定396.5项目产品生产工艺406.5.1工艺设计指导思想406.5.2 项目产品生产工艺流程40第七章 原料供应及设备选型427.1主要原辅料消耗427.2主要设备选型427.2.1设备选型原则427.2.2主要设备明细43第八章 节约能源方案448.1本项目遵循的合理用能标准及节能设计规范448.2建设项目能源消耗种类和数量分析448.2.1能源消耗种类448.2.2能源消耗数量分析448.3项目所在地能源供应状况分析458.4主要能耗指标及分析458.5节能措施和节能效果分析468.5.1工业节能468.5.2节水措施468.5.3建筑节能478.
28、5.4企业节能管理488.6结论48第九章 环境保护与消防措施499.1设计依据及原则499.1.1环境保护设计依据499.1.2设计原则499.2建设地环境条件499.3 项目建设和生产对环境的影响509.3.1 项目建设对环境的影响509.3.2 项目生产过程产生的污染物519.4 环境保护措施方案519.4.1 项目建设期环保措施519.4.2 项目运营期环保措施529.4.3环境保护措施评价549.5绿化方案549.6消防措施549.6.1设计依据549.6.2防范措施559.6.3消防管理569.6.4消防措施的预期效果56第十章 劳动安全卫生5710.1 编制依据5710.2概况5
29、710.3 劳动安全5710.3.1工程消防5710.3.2防火防爆设计5810.3.3电力5810.3.4防静电防雷措施5810.4劳动卫生5910.4.1防暑降温5910.4.2照明5910.4.3防烫伤5910.4.4噪声5910.4.5个人防护5910.4.6安全教育及防护59第十一章 企业组织机构与劳动定员6111.1组织机构6111.2劳动定员6111.3人力资源管理6111.4福利待遇62第十二章 项目实施规划6312.1建设工期的规划6312.2建设工期6312.3实施进度安排63第十三章 投资估算与资金筹措6413.1投资估算依据6413.2建设投资估算6413.3流动资金估
30、算6513.4资金筹措6513.5项目投资总额6513.6资金使用和管理68第十四章 财务及经济评价6914.1总成本费用估算6914.1.1基本数据的确立6914.1.2产品成本7014.1.3平均产品利润7114.2财务评价7114.2.1项目投资回收期7114.2.2项目投资利润率7214.2.3不确定性分析7214.3经济效益评价结论75第十五章 风险分析及规避7715.1项目风险因素7715.1.1不可抗力因素风险7715.1.2技术风险7715.1.3场风险7715.1.4金管理风险7815.2风险规避对策7815.2.1不可抗力因素风险规避对策7815.2.2技术风险规避对策7815.2.3市场风险规避对策7815.2.4资金管理风险规避对策79第十六章 招标方案8016.1招标依据8016.2招标内容8016.3招标程序80第十七章 结论与建议8517.1结论8517.2建议85附 表86附表1 销售收入预测表86附表2 总成本表87附表3 外购原材料表88附表4 外购燃料及动力费表90附表5 工资及福利表91附表6 利润与利润分配表92
