1、房地产市场及调查浅析 一、市场调查定义 1、狭义的市场调查 就是指以本身商品的消费者为对象，用科学方法收集消费者购买以及使用 商品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究的手段。 2、广义的市场调查 广义的市场调查，其调查对象除了消费者，还包括所有一切市场上的营销 活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者的一切与市场营销 有关的问题的资料，并予以分析研究的方法。 二、市场调查的种类 依照调查方式的不同，我们将市场调查分为以下四种类型。 1、询问调查法 指将所要调查的事项，采取面对面、电话或书面的形式向被调查者提出询 问并获得所需资料的过程。此种方法可以分以下三种。 (1)事实的询问
2、 (2)意见的询问 (3)动机的询问 2、观察调查法 所谓观察调查法是指由调查人员或机器在调查现场从旁边观察消费者的动 作，而以该动作的聚积作为调查结果。 3、实验调查法 实验调查法是通过调查某种小规模的推销方法事件是否能够收到预期销售 效果的调查手段。 4、统计分析 所谓统计分析法，就是指依据公司内外的现成资料，利用统计理论，分析 市场及销售变化情况，供决策当局参考的调查方法。 (1)趋势分析 (2)相关分析 三、市场调查的程序 一般而言，市场调查的主要程序，步骤可以划分如下： 初步调查 决定收集资料的方法 设计调查 选样 资料整理与分析 报告的准备与提出 下面就此程序的每一步骤进行讨论 1
3、、初步调查 (1)情况分析。在拟订正式调查计划之前，市场调查人员必须对公司的历史、 产品竞争者、分配渠道与方法、消费者购买习惯、广告销售和促销方法等 情况详加了解，从中找出问题的重点，并深入研究中间的因果关系。 (2)非正式调查。非正式调查又称预备调查。是对日前调查范围有关的一切资 料的分析，如同业与政府的资料，专家的意见或消费者的意见。 (3)确定研究范围。经过情况分析与非正式调查后，可使假设减少到几个甚至 一个，从而确定出研究的计划与范围。 2、决定收集资料的方法 资料可分为两类，初级资料（或原始资料） 。指专为某项计划而收集或实验 而得的资料；次级资料（或二手资料） ，指原始资料经过整理
4、后所形成的可 为他人利用的资料。 (1)次级资料的来源 A、政府机关、金融机构所统计、公布的资料 B、同业公会、商会及各种职业团体所公布的资料。如建工集团、房管机构等。 C、市场研究机构。如中信、中行经济研究所、规划研究所等。 D、广告代理商或各种广告媒体所发布的资料。 E、国内、外大学的出版物。 F、各种基金会所实行的研究计划及报告。 G 、国内外公共图书馆所公布的资料。 H、公司本身有关的各种资料。 (2)原始资料的收集方法 A、调查法：人员调查法；电话调查法；通讯调查法 B、观察法 3、设计调查法 在调查法中，将调查表设计得周密理想是最为重要的一环。 4、选样 由于消费者的数目庞大，如果
5、要调查全部消费者，事实上是行不通的，在 时间与金钱上不经济。因此在全部消费者中，选择一部分具有代表性的进 行调查的方法称为选样或抽样。 (1)问单随机抽样 (2)计划抽样法 (3)分层抽样法 5、资料整理与分析 (1)编辑 (2)编号 (3)制表 (4)分析与解释 6、房地产市场调查报告纲要 一般而言， 房地产市场调查人员所拟写的市场调查报告应当包含以下内容： (1)前言 (2)当前市场分析 (3)区域市场调查分析 (4)主要个案分析与比较 (5)本案基地与环境分析 (6)规划分析与建议 (7)价格与贷款政策 (8)推出时机分析 (9)结论 7、我司房产市场调查表单 (1)踏街表 (2)个案市调表 (3)市调分析表 详见具体表单
