1、 第三章房地产估价的法律基础和估价 第一节估价的法律基础 一、中华人民共和国宪法 中华人民共和国宪法修正案 ?城市的土地属于国有。 ?农村与城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。 ?国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。 ?任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权 可以依照法律的规定转让。 二、中华人民共和国民法通则 ?第五章“民事权利”，第一节“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”， 第71条至第83条，界定了财产与土地财产的法律地位和财产所有者的法律权 利。国家、集体和个人的合法财产不可侵犯。 ?财产权是指所有人依法对
2、自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。 三、中华人民共和国土地管理法 ? 第一章 总则 ? 第二章 土地的所有权与使用权 ? 第三章 土地利用总体规划 ? 第四章 耕地保护 ? 第五章 建设用地 ? 第六章 监督检查 ? 第七章 法律责任 ? 第八章 附则 第二条 ?中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群 众集体所有制。 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。 土地的使用权可以依照法律的规定转让。国家依法实行国有土地有偿 使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 第四条 ?国家实行土地用途管制制度 国家编制土地利用总体规划，
3、规定土地用途，将土地分为农用地、建 设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕 地实行特殊保护。 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施 用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。 第八条 ?城市市区的土地属于国家所有。 农村与城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农 民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第十一条 ?农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确 认所有权。 农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造 册，核发证书，确认建设用地使用权。 单位和个人依法
4、使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造 册，核发证书，确认使用权； 第四十四条 ?建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续。 第四十五条征用下列土地的，由国务院批准： ?基本农田； ?基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； ?其它土地超过七十公顷的。 第四十七条征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿 ?征用耕地的土地补偿费：该耕地前3年平均产值的 6-10倍； ?征用耕地的安置补助费：按需要安置的农业人口数算计算；补助标准为该耕地 前3年平均产值的 4-6倍； ?其它地上附着物和青苗补偿费： 第五十四条下列用途可以划拨方式取得土地 ?国家机关用地和军事用地； ?城
5、市基础设施用地和公益事业用地； ?国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； ?法律、行政法规规定的其它用地。 四、中华人民共和国城市房地产管理法 ?第一章 总则 ?第二章 房地产开发用地 ?第三章 房地产开发 ?第四章 房地产交易 ?第五章 房地产权属登记 ?第六章 法律责任 ?第七章 附则 第七条土地使用权出让 ?土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用 者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 出让方式 ?拍卖 ?招标 ?协议 第二十二条土地使用权划拨 ?土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、 安置等费用后将该幅土地交
6、付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用 者使用的行为。 ?以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限 的限制。 第三十三条、三十四条、五十八条 ? 国家实行房地产价格评估制度。 ?国家实行房地产成交价格申报制度。 ?国家实行房地产评估人员资格认证制度。 五、中华人民共和国城市规划法 ?第一章 总则 ?第二章 城市规划的制定 ?第三章 城市新区开发和旧区改建 ?第四章 城市规划的实施 ?第五章 法律责任 ?第六章 附则 六、中华人民共和国土地管理法实施条例 ?是根据土地管理法制定的技术性的规范 ?土地利用总体规划的规划期限一般为15年 ?土地利用等级每 6年调整
7、1次 ?国有土地有偿使用的方式包括：国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土 地使用权作价出资或者入股 七、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 ?第一章 总则 ?第二章 土地使用权出让 ?第三章 土地使用权转让 ?第四章 土地使用权出租 ?第五章 土地使用权抵押 ?第六章 土地使用权终止 ?第七章划拨土地使用权 ?第八章附则 条例规定 ?国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制 度。土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动， 合法权益受国家保护。 土地使用权出让最高年限按下列用途确定 ?居住用地 70年； ?工业用地 50年；
8、?教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； ?商业、旅游、娱乐用地 40年； ?综合或者其他用地 50年 土地使用权转让 ?土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换 和赠与。 土地使用权终止 ? 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失 等原因而终止。 七、中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 ?调节土地的级差收益 ?土地使用税每平方米税额如下（元） 大城市： 0.5-10 中等城市： 0.4-8 小城市： 0.3-6 县城、建制镇、工矿区：0.2-4 八、中华人民共和国土地增值税暂行条例 ?转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物并取得
9、收入的单位或个人，为土 地增值税的纳税义务人。 土地增值税实行四级超率累进税率 （增值额 A= 收入- 扣除项目金额 B） 九、其他法律法规 ?中华人民共和国担保法 ?中华人民共和国公司法 ?中华人民共和国证券法 ?中华人民共和国合同法 ?中华人民共和国招标投标法 ?中华人民共和国会计法 第二节估价的原则 土地估价的原则 一、替代原则 ?土地价格由具有相同性质的替代性的土地的价格决定； ?土地价格是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定 的价格； ?土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。 二、预期收益原则 ?土地价格受预期收益形成因素的变动所左右。 三、最有效使用原则
10、 ? 土地的价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的 四、报酬递增、递减原则 ?根据经济学的边际效益递减原则确定 ? 在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在一定的最优 组合，超过一定限度，每一要素的继续增加，其收益却不会成比例地增加。 五、需求与供给原则 ?一般商品的价格，取决于需求与供给关系的均衡点。土地供给有限和垄断、信 息不公开、替代有限，竞争主要在需求方面。 六、竞争和超额利润原则 ? 竞争主要是在需求者之间进行。 七、贡献原则 ?地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献有优先性和特殊性。 八、变动原则 ? 影响地价的因素多变，掌握因果关系和变动规律，预测未来土地价格。 九、协调原则 ?与周围环境相协调。 房地产估价的原则 ?合法原则 ? 最高最佳使用原则 ?替代原则 ?估价时点原则 ?公平原则 第三节房地产估价方法 基本估价方法（土地） 收益还原法 市场比较法 剩余法 成本逼近法 应用估价法（土地） 路线价估价法 标准宗地估价法 基准地价系数修正法
