1、赕聨(鵑栀讀缁H缀窒椀霂眃會朎朎脎锎鴎鴎鴎琀虖屝瀀搀昀挀搀愀愀昀挀搀昀愀挀挀戀攀挀搀戀最椀昀琀虖屝瀀搀昀尀尀搀昀搀挀攀攀戀愀挀搀搀昀愀戀最吀倀欀焀圀倀匀刀倀圀挀最儀愀刀瀀挀漀渀堀礀最刀礀礀瘀儀虖屝桾琀琀瀀猀眀眀眀眀攀渀欀甀渀攀琀挀漀洀椀氀攀刀漀漀琀尀圀攀渀欀甀渀攀琀椀氀攀刀漀漀琀尀昀攀戀愀攀攀搀昀戀挀攀戀昀戀琀虖屝琀虖虎硞砀萀艶砀砀箍麄獾蹑婎結梑祔屝葏幼杣褠桛轹萠齶佾鹒鍛絢梑祔屝渰豎桛砀砀焀蕣鹫罘衠鹫罘琰梑砀砀轹镞褀桛譑镮梑砀砀伀錰絢祔屝蔠梑獗轧攰豞悌驙虛栰瑬蕣鹟罘琰艎瑬給陖蒐號葙砀砀瑓卥蕣灎豥衮麍罘雿蕓煚潜褰靷歓潾蕣灎聫瑟鹢罘瘰荓蒏潶蕣灎豥衮橬譾艹蕣灎蹏桓蒏酽潎愰兎晖葫慒煎荔艹蕣灎谀卢魎懿兎
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3、讀缁蜰H缀窒椀錂漃餃贕琀螋屝屝瀀搀昀挀昀搀挀搀戀攀攀昀搀攀最椀昀琀螋屝屝瀀搀昀尀尀搀挀愀搀愀愀攀戀昀愀攀挀搀昀圀夀漀匀渀漀昀洀甀眀一挀儀氀伀猀眀倀礀搀吀愀椀欀氀戀甀礀欀挀瀀氀琀眀螋屝屝桒琀琀瀀猀眀眀眀眀攀渀欀甀渀攀琀挀漀洀椀氀攀刀漀漀琀尀圀攀渀欀甀渀攀琀椀氀攀刀漀漀琀尀愀搀昀昀昀愀愀挀戀愀挀戀琀螋屝屝琀晜螋屝套葜虶攀屝仿鹢啟屝屝塢晷恛奎妀晥坎駿絑晙恛靟卟蒎貋獬顎榉暋饎饬號_啟癸屝塢晎恛豎葔鹒屝堀葔筏豑罏塢W驎桛蕧罢g驎豞煔魔葒盿魒奮窀杦眰奙鮛葒屝奓啓葟蒅魶谀葧蘀咘妈痿砀砀晜螋犚奞塢癸顎晜屛蝏汿鹘癸腎屝嫿筽獬奦晥鹛蒍潦睧驭葓杙葞罢k屝塢奥晥鸀夠螋瀠夠夠螋瀠夠螋黿螋奥晥葛乶汎獎衏腦玉晬鮀葒唀暑葵鹷
4、卛豏螋筽葑筗奘晥靎捷萀麄奘晥拿奢晥一艧奛补夠晥奣罗奧妀晥鹛斐扫葢葥v蒍奶晥夰晥聛豝奔晥屛蒘祲谀桔奦晥穛葓驺臿祧牲蒂筟斐扫葝奶晥琀屝塢蕨İ妐0扻豟鉶晎恛妚晥獬屝塢套晥豨祔牲齎塢晎痿奟讉昀螋瘀留穭杦繗涚奘晥技葝奶晥豨奔晥啟颋癸妚夠癸屝葛N豎庍屝虛咘腹g啟奜妀晥癸葺臿尀塢癸脀躍屝葛颋癸佝屓屝塢謠偢祎傘颋癸褀Q翿瑏屝卷驭葓晶癸鯿襒塢媀岃遬鑥屝塢T扥虗咘奛葞號黿扥蒗罢S扥屝塢膏晎她晥葛貀剔璗夀罢蒕癞晧瑛屝啟鉞堀T瑎鉞蹜鉛蹜舀蒂饤g驎蒑奶晥譨奓晥螋屝鹵鸀著敎邃齜敎卫女屝夀妀晥夰晥癸扥蒗獭燿奎窀杦屝蕛屝冏獾叿穥偺妈晥暋饤螋扥蒗屝婛啟兜蒋臿屝塢膐魣奏晥靟匀蝏姿晥轛她晥譨屝塢驔婥蕛翿虎咘豎屝塢啔她妀晥癸鱢葧猀盿
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6、退稄i縀$营2020朋友升职简短祝福句子【精选汇编】(最新).pdf1a691211d3544378bd82ae9c4e6af8ad.gif2020朋友升职简短祝福句子精选汇编最新.pdf2021-3273c2233ec-f109-4f45-a800-7108c888672eaGQK4XgUXjcfNGVUwQtm+csKc8yFbS03lYn8tAKBJ2dOU5qYMjIs1g=精选汇编,2020,朋友,升职,简短,祝福,句子,精选,汇编,最新https:/ 2020朋友升职简短祝福句子 1. 新年迎来新气象，事业腾飞降嘉祥！祝君青云上高楼，更进一步层层叠！ 欣闻佳音，恭祝顺达！ 2. 闻
7、君升职我心喜，短信忙把祝福递：奋斗满满无休止，今日升迁正当时； 财源滚滚扑面来，官运通达为君开；平安健康家中住，美满幸福不停步。祝升职 快乐！ 3. 哥们，听说你最近春风得意，步步高升。恭喜，恭喜！ 4. 微微笑，幸福绕，甜蜜生活乐逍遥；微微笑，烦恼消，钞票?赕聨嬀(鵑栀讀缁蜰H缀窒椀伂唃鬃愉甉紉紉紉晙捹晟顎h瀀搀昀挀挀戀搀昀戀戀攀最椀昀晙捹晟顎h瀀搀昀尀尀搀昀搀攀戀攀愀搀戀昀搀昀攀甀儀瀀匀伀昀氀一挀戀渀瘀一甀甀挀圀眀圀瀀吀樀甀攀氀栀瀀稀欀刀最晙捹晟顎桥琀琀瀀猀眀眀眀眀攀渀欀甀渀攀琀挀漀洀椀氀攀刀漀漀琀尀圀攀渀欀甀渀攀琀椀氀攀刀漀漀琀尀愀挀攀昀愀搀攀挀愀戀葶晔葝魒绿晒恛葎鬀腹葎晶恛谀慛晔扒砀砀
8、鐀賿鑎女洀敟烿瀀琀昀氀愀猀栀吰葏顎獶蔀吰萰栠魑呒籗迿婨聿虒扎斏葙顎晥葛R葎腥恎葎扎扎藿晔敎N晔晔葠蕶鉶蚋葎虒葎葭皐魔蕎扭聛啻葠啓华豠扥敧楧幼葭联华敧卧扟貗蒌慠敧屝筹萀联蹗葐敧葧卵葳豠昰葝苿啙鹏晔晔鑗婨晔蔰塛猀琀椀氀氀猀琀愀渀搀椀渀最奵瘀儀稀搀夀渀圀樀圀圀倀堀渀猀挀栀唀愀倀焀戀甀圀漀挀爀唀最唀匀猀渀琀最攀伀眀嘀嘀樀倀瘀稀圀氀葶晔葝魒绿晒恛葎鬀腹葎晶恛谀慛晔扒砀砀鐀賿鑎女洀敟烿瀀琀昀氀愀猀栀吰葏顎獶蔀吰萰栠魑呒籗迿婨堁销唀鐀蘌?儀縐笰膔縐胔-鈀渀怀退笰i縀$葃2020年上半年英语四级考试阅读理解精选汇编(最新).pdfb147b5ad19f64a0c9fe4607964e588f4.gif2020
9、年上半年英语四级考试阅读理解精选汇编最新.pdf2021-32720692c38-9add-4d26-acc6-fffad8635727wEF6MVTBxHg3XeUKemIZ06ov3h3Jzu8Ryhfo7QyBvt7Szl1h7e1zhw=2020,上半年,英语四,考试,阅读,理解,精选,汇编,最新https:/ 2020年上半年英语四级考试阅读理解/strong> In bringing up children, every parent watches eagerly the childs acquisition (学会) of each new skill- the firs
10、t spoken words, the first independent steps, or the beg?09赕聨(鵑紀栀讀缁H缀窒尀椀鼂笃伄伄伄伄伄伄伄伄伄伄伄伄伄伄伄伄琀璏譓屎蝏鑥瑎瀀搀昀昀挀戀愀愀愀戀昀攀最椀昀琀璏譓屎蝏鑥瑎瀀搀昀尀尀挀搀愀戀挀挀昀戀攀搀瘀一洀瘀眀漀堀椀搀嘀嘀洀甀儀瀀倀夀吀伀最戀娀洀砀倀渀眀稀儀砀瘀伀匀璏譓尀蝏琀桥琀琀瀀猀眀眀眀眀攀渀欀甀渀攀琀挀漀洀椀氀攀刀漀漀琀尀圀攀渀欀甀渀攀琀椀氀攀刀漀漀琀尀愀昀挀戀挀挀挀搀戀攀昀戀搀昀猀琀椀氀氀猀琀愀渀搀椀渀最奵儀娀欀氀砀攀唀嘀砀最渀一椀夀倀甀砀礀漀夀愀眀渀眀匀刀嘀一甀最氀匀砀最洀搀栀愀攀洀琀刀爀堀销唀鐀蘌?儀縐笰膔縐胔-鈀渀
11、怀退笰i縀$葃2020年上半年英语四级考试阅读理解精选汇编(最新).pdfb147b5ad19f64a0c9fe4607964e588f4.gif2020年上半年英语四级考试阅读理解精选汇编最新.pdf2021-32720692c38-9add-4d26-acc6-fffad8635727wEF6MVTBxHg3XeUKemIZ06ov3h3Jzu8Ryhfo7QyBvt7Szl1h7e1zhw=2020,上半年,英语四,考试,阅读,理解,精选,汇编,最新https:/ 2020年上半年英语四级考试阅读理解/strong> In bringing up children, every p
12、arent watches eagerly the childs acquisition (学会) of each new skill- the first spoken words, the first independent steps, or the beg?万科物业：万科物业：社区、商企、城市社区、商企、城市空间空间服务服务三驾马车三驾马车齐驱的齐驱的 龙头物管公司龙头物管公司 行业专题报告 行业研究 房地产行业房地产行业 2020.08.18/推荐 行业相对指数表现：行业相对指数表现： 数据来源：wind 方正证券研究所 相关研究相关研究 请务必阅读最后特别声明与免责条款 全国单月均
13、价破万元， 核心指标持续亮眼； 一二线城市新房二手房高频成交大增，三线 城市负增长2020.08.17 销售投资持续亮眼，单月均价破万；市场 分化加剧2020.08.14 证监会发布公募 REITs 指引，利好物流地 产及产业园区相关标的2020.08.09 政治局会议重提“房住不炒”，百强房企 年内累计销售额同比回正2020.08.02 新房二手房成交均上涨；房地产工作座谈 会表态维稳、调控继续差异化精准化 2020.07.26 综合实力稳居行业龙头，三驾马车业务抢占未来物业主赛道，综合实力稳居行业龙头，三驾马车业务抢占未来物业主赛道， 助推公司高速增长。助推公司高速增长。2019 年万科并
14、表的物业收入达 127 亿元； 万科物业合约面积达 6.4 亿平方米、 在管面积达 4.5 亿平方米， 综合实力领跑全行业。业务上形成社区、商企和城市空间三驾 马车结构，抢占物业行业未来主赛道，目前社区空间服务业务 营收占比 69%，未来营收提升空间广阔。 社区空间服务： 内生外延双轮驱动， 形成高质量增长。社区空间服务： 内生外延双轮驱动， 形成高质量增长。 2017-2019 年公司住宅项目数量由 1787 个增至 2663 个，提升显著。横向 看，公司的物管面积不断提升，一方面是万科集团销售强劲， 近6年合计1.84亿平销售面积将持续支持提升公司物业合同面 积；另一方面公司通过睿服务、收
15、并购及品牌全委等多种合作 方式积极外拓，2019 年市场化项目面积占比约 50%。纵向看， 公司业务不断深化，一方面强大的社区增值服务充分保证了业 主资产增值保值，业务增长质量高；另一方面非业主增值服务 则在集团业务的带动下，后续发展强劲。 商企商企空间空间服务服务：强强联手铸造行业巨头，强强联手铸造行业巨头，业务高速增长带动公业务高速增长带动公 司整体业绩提升。司整体业绩提升。公司商企业务上 FM 和 PM 业务双轮驱动，未 来业务规划明确。商企业务 14-19 年营收 CAGR 高达 88%，远高 于社区业务的 37%，从饱和收入角度看，2019 年非住和住宅业 务饱和收入的比例为 38%
16、：62%，要高于实际的营收比例，未来 商企业务收入的提升空间较大。 万科物业与戴德梁行在 2019 年 成立合资公司，优势互补，商企项目达 1009 个，已是大中华区 商企物管领域规模最大的公司。 城市空间服务：城市空间服务： 国内首家承接项目的公司， 并已在国内首家承接项目的公司， 并已在 2 2019019 年实现年实现 收入，积极打造“大物管”概念。收入，积极打造“大物管”概念。公司 18 年获得了第一个在横 琴的城市空间服务项目，19 年、20 年又相继签约 9 个项目，我 们估算整体覆盖面积超 3500 万平方千米，涉及 600 万人以上。 项目落地的规模化标志着公司在城市空间管理能
17、力进一步升级 至可以复制的地步，预计未来 2 年项目数将继续增加至 17 个， 我们以 19 年横琴项目 5 亿收入估算，2022 年全面落地后城市 物业服务将创造营收 85 亿元，如果成功落地 30 个，该业务收 入或达 150 亿，将大概率超过万科住宅物业，成为公司最大的 业务单元。 投资建议：投资建议： 万科物业尚未上市，但目前已先于同业获得了“社区、商企、万科物业尚未上市，但目前已先于同业获得了“社区、商企、 城市空间”三大业务的门票，把握了先发优势。城市空间”三大业务的门票，把握了先发优势。 公司的社区公司的社区空间业务依托母公司又积极开展市场化拓展，真正空间业务依托母公司又积极开展
18、市场化拓展，真正 实现内生外延，未来能够形成高质量可持续的发展。商企空间实现内生外延，未来能够形成高质量可持续的发展。商企空间 业务通过与戴德梁行强强联手打造行业巨头，从上层管理思维业务通过与戴德梁行强强联手打造行业巨头，从上层管理思维 到实际落地拓展形成了“先进理念到实际落地拓展形成了“先进理念+ +本土深耕”的深度渗透，在本土深耕”的深度渗透，在 大中华区实现覆盖面积的绝对优势。城市空间服务占优“大物大中华区实现覆盖面积的绝对优势。城市空间服务占优“大物 管”概念，从城市管理规划到颗粒化服务体现出公司对业务的管”概念，从城市管理规划到颗粒化服务体现出公司对业务的 运营和掌控能力；同时领先行
19、业实现收入，运营和掌控能力；同时领先行业实现收入，项目复制可期。项目复制可期。 我们认为，公司在“大物管”上的提前布局抢占我们认为，公司在“大物管”上的提前布局抢占了行业的主赛了行业的主赛 道，是行业的绝对龙头，随着公司不断的开拓新蓝海，道，是行业的绝对龙头，随着公司不断的开拓新蓝海，预计未预计未 来物管业务的收入增长空间巨大。来物管业务的收入增长空间巨大。 备注：由于公司未独立上市，根据合规要求暂不单独做盈利预 测与估值，对于万科 A 的估值，可参考我们在 2018 年 10 月 24 日发布的深度报告万科 A（000002.SZ）：大道当然，做行业 新时代的引领者，以及其他点评报告。 风险提示风险提示： 项目拓展不及预期；物业费收缴情况不及预期；商企合作融合 受阻；城市空间服务项目推进受阻。 mNsRqOuNqRqQoRsRtMqMoPbR9R7NtRmMmOnNjMpPxPeRrQzR9PnPmPNZoOrMuOqNmM 目录目录 1 服务和业务模式持续变革，物管龙头地位稳固 . 6 1.1 服务和业务持续变革，引领物管行业 . 6 1.2 物业板块业绩贡献较高，团队人员经验丰富 . 7 1.3 在管面积 4.5 亿平，稳居行业首位，资产管理规模超 9 万亿，综合实力遥遥领先 . 9 1.4 公司未来住宅、商企及城市空间服务业务“三轮驱动” .
