1、序随时分析自己的测试任务，分清优先顺序随时分析自己的测试任务，分清优先顺序随时分析自己的测试任务，分清优先顺序 事先作多种准备事先作多种准备事先作多种准备事先作多种准备( ( ( (几套方案、不同测试范围几套方案、不同测试范围几套方案、不同测试范围几套方案、不同测试范围) ) ) ) 风险分析和管理风险分析和管理风险分析和管理风险分析和管理 及时沟通及时沟通及时沟通及时沟通. . . .提早向上级反映提早向上级反映提早向上级反映提早向上级反映 提出建设性改进措施提出建设性改进措施提出建设性改进措施提出建设性改进措施 12 3 3 3 3 缺乏缺乏缺乏缺乏简单易简单易简单易简单易用的测试辅助工具
2、用的测试辅助工具用的测试辅助工具用的测试辅助工具 没任何选择没任何选择没任何选择没任何选择 知道测试辅助工具的重要性，但没到位知道测试辅助工具的重要性，但没到位知道测试辅助工具的重要性，但没到位知道测试辅助工具的重要性，但没到位 不知道所需辅助工具应有何种功能不知道所需辅助工具应有何种功能不知道所需辅助工具应有何种功能不知道所需辅助工具应有何种功能 13 挑战之三：原因和后果挑战之三：原因和后果挑战之三：原因和后果挑战之三：原因和后果 原因原因原因原因： 外部购买的太贵外部购买的太贵外部购买的太贵外部购买的太贵 外部购买的多数不直接适用外部购买的多数不直接适用外部购买的多数不直接适用外部购买的
3、多数不直接适用 公司内部没有技术资源开发公司内部没有技术资源开发公司内部没有技术资源开发公司内部没有技术资源开发 公司内部没有时间开发公司内部没有时间开发公司内部没有时间开发公司内部没有时间开发 技术上不直接支持技术上不直接支持技术上不直接支持技术上不直接支持 后果后果后果后果： 只能依赖手动测试只能依赖手动测试只能依赖手动测试只能依赖手动测试 容易疲劳、精神负担容易疲劳、精神负担容易疲劳、精神负担容易疲劳、精神负担 仓促交付工作，质量差仓促交付工作，质量差仓促交付工作，质量差仓促交付工作，质量差 开发项目开发项目开发项目开发项目编码进度延误编码进度延误编码进度延误编码进度延误 14 十大挑战
4、之三：应对策略十大挑战之三：应对策略十大挑战之三：应对策略十大挑战之三：应对策略 在产品设计阶段，就应考虑到测试所需的辅助工具在产品设计阶段，就应考虑到测试所需的辅助工具在产品设计阶段，就应考虑到测试所需的辅助工具在产品设计阶段，就应考虑到测试所需的辅助工具 支持支持支持支持 研究最佳可用辅助工具，效益分析研究最佳可用辅助工具，效益分析研究最佳可用辅助工具，效益分析研究最佳可用辅助工具，效益分析 分析产品特点，确定辅助工具以应有的功能分析产品特点，确定辅助工具以应有的功能分析产品特点，确定辅助工具以应有的功能分析产品特点，确定辅助工具以应有的功能 自己设计和研发自己设计和研发自己设计和研发自己
5、设计和研发 微软实践：微软实践： 1.1.1.1.设专人开发、维护设专人开发、维护设专人开发、维护设专人开发、维护 2.2.2.2.不断改进自己开发的自动化测试辅助工具不断改进自己开发的自动化测试辅助工具不断改进自己开发的自动化测试辅助工具不断改进自己开发的自动化测试辅助工具 3.3.3.3.各产品团队鼓励自己开发测试辅助工具各产品团队鼓励自己开发测试辅助工具各产品团队鼓励自己开发测试辅助工具各产品团队鼓励自己开发测试辅助工具 4.4.4.4.奖励和推广发明创造奖励和推广发明创造奖励和推广发明创造奖励和推广发明创造 15 4 4 4 4 缺乏具体通用的测试技术缺乏具体通用的测试技术缺乏具体通用
6、的测试技术缺乏具体通用的测试技术 1.1.1.1.黑箱、白箱、灰箱测试黑箱、白箱、灰箱测试黑箱、白箱、灰箱测试黑箱、白箱、灰箱测试 2.2.2.2.安全性测试安全性测试安全性测试安全性测试 3.3.3.3.性能测试性能测试性能测试性能测试 4.4.4.4.自动化测试自动化测试自动化测试自动化测试 16 挑战之四：原因和后果挑战之四：原因和后果挑战之四：原因和后果挑战之四：原因和后果 原因原因原因原因： 软件产品的多样性软件产品的多样性软件产品的多样性软件产品的多样性 软件总是有缺陷软件总是有缺陷软件总是有缺陷软件总是有缺陷 没有可适用于所有软件的测试方法没有可适用于所有软件的测试方法没有可适用
7、于所有软件的测试方法没有可适用于所有软件的测试方法 测试技术没有固定的规则测试技术没有固定的规则测试技术没有固定的规则测试技术没有固定的规则 测试是一项连续不断进行的实践测试是一项连续不断进行的实践测试是一项连续不断进行的实践测试是一项连续不断进行的实践 后果后果后果后果： 影响测试质量和效率影响测试质量和效率影响测试质量和效率影响测试质量和效率 增加测试难度增加测试难度增加测试难度增加测试难度 需要时间尝试和确定测试方法需要时间尝试和确定测试方法需要时间尝试和确定测试方法需要时间尝试和确定测试方法 17 软件产品的多样性软件产品的多样性软件产品的多样性软件产品的多样性 办公室和商业用软件办公
8、室和商业用软件办公室和商业用软件办公室和商业用软件 ( ( ( (Office and Business ApplicationsOffice and Business ApplicationsOffice and Business ApplicationsOffice and Business Applications) ) ) ) 游戏类软件游戏类软件游戏类软件游戏类软件 （GamesGamesGamesGames） 数据库软件数据库软件数据库软件数据库软件 （DatabaseDatabaseDatabaseDatabase） 互联网互联网互联网互联网/ / / /网站用软件网站用软件网站
9、用软件网站用软件 （Internet/websitesInternet/websitesInternet/websitesInternet/websites） 操作系统软件操作系统软件操作系统软件操作系统软件 （Operation systemOperation systemOperation systemOperation system） 多媒体和动画软件多媒体和动画软件多媒体和动画软件多媒体和动画软件 （Multimedia & Animation Multimedia & Animation Multimedia & Animation Multimedia & Animation ）
10、图像处理和文字出版编辑软件图像处理和文字出版编辑软件图像处理和文字出版编辑软件图像处理和文字出版编辑软件 （Graphics and PublishingGraphics and PublishingGraphics and PublishingGraphics and Publishing） 语音识别（语音识别（语音识别（语音识别（ SpeechSpeechSpeechSpeech） 手写体识别以及拼音输入法手写体识别以及拼音输入法手写体识别以及拼音输入法手写体识别以及拼音输入法 （Handwriting, OCR and User Input Handwriting, OCR and Us
11、er Input Handwriting, OCR and User Input Handwriting, OCR and User Input EditorEditorEditorEditor：IMEIMEIMEIME） 18 软件总是有缺陷软件总是有缺陷软件总是有缺陷软件总是有缺陷 1.1.1.1.软件本身功能的复杂性软件本身功能的复杂性软件本身功能的复杂性软件本身功能的复杂性（Software complexity Software complexity Software complexity Software complexity ） 2.2.2.2.源代码编译过程的系统错误源代码编译
12、过程的系统错误源代码编译过程的系统错误源代码编译过程的系统错误（Compiling and integration Compiling and integration Compiling and integration Compiling and integration error error error error ） 3.3.3.3.编码时的人为程序错误编码时的人为程序错误编码时的人为程序错误编码时的人为程序错误（ Coding/programming errors Coding/programming errors Coding/programming errors Coding/pro
13、gramming errors ） 4.4.4.4.设计规范文档本身的问题设计规范文档本身的问题设计规范文档本身的问题设计规范文档本身的问题（Poorly documented spec and Poorly documented spec and Poorly documented spec and Poorly documented spec and design design design design ） 5.5.5.5.人为的的信息交流失误人为的的信息交流失误人为的的信息交流失误人为的的信息交流失误（ Poor communication among testers, PM Poor
14、 communication among testers, PM Poor communication among testers, PM Poor communication among testers, PM and programmersand programmersand programmersand programmers） 6.6.6.6.过于紧凑的时间表和压力大的工作环境过于紧凑的时间表和压力大的工作环境过于紧凑的时间表和压力大的工作环境过于紧凑的时间表和压力大的工作环境（Tight schedule and Tight schedule and Tight schedule a
15、nd Tight schedule and high pressure working environmenthigh pressure working environmenthigh pressure working environmenthigh pressure working environment） 7.7.7.7.改变设计要求改变设计要求改变设计要求改变设计要求（Changed design requirement Changed design requirement Changed design requirement Changed design requirement ） 8
16、.8.8.8.在软件开发辅助工具中的缺陷在软件开发辅助工具中的缺陷在软件开发辅助工具中的缺陷在软件开发辅助工具中的缺陷（ Flaws in the software Flaws in the software Flaws in the software Flaws in the software development tools development tools development tools development tools ） 19 十大挑战之四：应对策略十大挑战之四：应对策略十大挑战之四：应对策略十大挑战之四：应对策略 研究和比较可用技术研究和比较可用技术研究和比较可用技术研究
17、和比较可用技术 提高灵活使用现有技术的能力提高灵活使用现有技术的能力提高灵活使用现有技术的能力提高灵活使用现有技术的能力 学习、应用和推广最佳实践学习、应用和推广最佳实践学习、应用和推广最佳实践学习、应用和推广最佳实践 自我改进、团队互助自我改进、团队互助自我改进、团队互助自我改进、团队互助 经常交流、研讨适合自己产品的最佳测试技术经常交流、研讨适合自己产品的最佳测试技术经常交流、研讨适合自己产品的最佳测试技术经常交流、研讨适合自己产品的最佳测试技术 我们有空间发展和改进！我们有空间发展和改进！ 20 5 5 5 5 很难清楚了解用户需求和期望很难清楚了解用户需求和期望很难清楚了解用户需求和期
18、望很难清楚了解用户需求和期望 希望做到想用户所想，但做不到希望做到想用户所想，但做不到希望做到想用户所想，但做不到希望做到想用户所想，但做不到 希望产品发行后用户满意度高，但不知怎样才希望产品发行后用户满意度高，但不知怎样才希望产品发行后用户满意度高，但不知怎样才希望产品发行后用户满意度高，但不知怎样才 能做到能做到能做到能做到 21 挑战之五：原因和后果挑战之五：原因和后果挑战之五：原因和后果挑战之五：原因和后果 原因原因原因原因： 没发行的新功能设计保密没发行的新功能设计保密没发行的新功能设计保密没发行的新功能设计保密 缺少和用户直接接触的时间和机会缺少和用户直接接触的时间和机会缺少和用户
19、直接接触的时间和机会缺少和用户直接接触的时间和机会 缺乏用户使用研究（缺乏用户使用研究（缺乏用户使用研究（缺乏用户使用研究（Usability studyUsability studyUsability studyUsability study）专家）专家）专家）专家 后果后果后果后果： 有时对用户期望行为判断错误有时对用户期望行为判断错误有时对用户期望行为判断错误有时对用户期望行为判断错误 遗漏重要用户使用场景测试遗漏重要用户使用场景测试遗漏重要用户使用场景测试遗漏重要用户使用场景测试 影响用户满意度影响用户满意度影响用户满意度影响用户满意度 22 十大挑战之五：应对策略十大挑战之五：应对策
20、略十大挑战之五：应对策略十大挑战之五：应对策略 用户访问用户访问用户访问用户访问 市场调查市场调查市场调查市场调查 积极参加用户试用产品研究（积极参加用户试用产品研究（积极参加用户试用产品研究（积极参加用户试用产品研究（usability usability usability usability studystudystudystudy） 研究用户发现的缺陷研究用户发现的缺陷研究用户发现的缺陷研究用户发现的缺陷(OFFBUG)(OFFBUG)(OFFBUG)(OFFBUG) 收集用户文档收集用户文档收集用户文档收集用户文档 帮助产品售后服务支持帮助产品售后服务支持帮助产品售后服务支持帮助产品
21、售后服务支持 访问用户答疑网站访问用户答疑网站访问用户答疑网站访问用户答疑网站 23 6 6 6 6 缺乏缺乏缺乏缺乏可可可可明确明确明确明确衡量衡量衡量衡量测试质量测试质量测试质量测试质量达标的度量达标的度量达标的度量达标的度量 什么条件下可认为测试的产品和功能达到质量标准？什么条件下可认为测试的产品和功能达到质量标准？什么条件下可认为测试的产品和功能达到质量标准？什么条件下可认为测试的产品和功能达到质量标准？ 多是经验积累，并非科学可靠多是经验积累，并非科学可靠多是经验积累，并非科学可靠多是经验积累，并非科学可靠 很多数量化的度量并非全面和准确很多数量化的度量并非全面和准确很多数量化的度量
22、并非全面和准确很多数量化的度量并非全面和准确 比如：比如：比如：比如： 缺陷数量变化趋势、自动化脚本代码覆盖率缺陷数量变化趋势、自动化脚本代码覆盖率缺陷数量变化趋势、自动化脚本代码覆盖率缺陷数量变化趋势、自动化脚本代码覆盖率 测试案例测试案例测试案例测试案例100%100%100%100%通过也不意味着测试完毕通过也不意味着测试完毕通过也不意味着测试完毕通过也不意味着测试完毕 测试脚本运行测试脚本运行测试脚本运行测试脚本运行100%100%100%100%通过也不等于该功能测试完毕通过也不等于该功能测试完毕通过也不等于该功能测试完毕通过也不等于该功能测试完毕 24 挑战之六：原因和后果挑战之六
23、：原因和后果挑战之六：原因和后果挑战之六：原因和后果 原因原因原因原因： 不定性：不定性：不定性：不定性：产品质量涉及很多不定因素，很难准确度量产品质量涉及很多不定因素，很难准确度量产品质量涉及很多不定因素，很难准确度量产品质量涉及很多不定因素，很难准确度量 难定量化性：测试功能的质量本身就难定量化难定量化性：测试功能的质量本身就难定量化难定量化性：测试功能的质量本身就难定量化难定量化性：测试功能的质量本身就难定量化 复杂性：产品本身太多功能有互动作用复杂性：产品本身太多功能有互动作用复杂性：产品本身太多功能有互动作用复杂性：产品本身太多功能有互动作用 后果后果后果后果： 缺少质量管理和决策的
24、依据缺少质量管理和决策的依据缺少质量管理和决策的依据缺少质量管理和决策的依据 已有的度量，如分析或使用不当，会导致错误结论和判断已有的度量，如分析或使用不当，会导致错误结论和判断已有的度量，如分析或使用不当，会导致错误结论和判断已有的度量，如分析或使用不当，会导致错误结论和判断 测试人员必须靠经验和理解判断何时何条件下认为测试完测试人员必须靠经验和理解判断何时何条件下认为测试完测试人员必须靠经验和理解判断何时何条件下认为测试完测试人员必须靠经验和理解判断何时何条件下认为测试完 成成成成 25 十大挑战之六：应对策略十大挑战之六：应对策略十大挑战之六：应对策略十大挑战之六：应对策略 找出可用质量
25、度量，对比分析找出可用质量度量，对比分析找出可用质量度量，对比分析找出可用质量度量，对比分析 研究适用于自己产品质量的度量研究适用于自己产品质量的度量研究适用于自己产品质量的度量研究适用于自己产品质量的度量 明确使用数量化度量时的注意事项明确使用数量化度量时的注意事项明确使用数量化度量时的注意事项明确使用数量化度量时的注意事项 数量化度量和经验判断并用数量化度量和经验判断并用数量化度量和经验判断并用数量化度量和经验判断并用 Good enoughGood enoughGood enoughGood enough 注意：注意：注意：注意：测试完成与否有很大程度上的经验判断因素，所以单测试完成与否
26、有很大程度上的经验判断因素，所以单测试完成与否有很大程度上的经验判断因素，所以单测试完成与否有很大程度上的经验判断因素，所以单 一依赖定量化的度量是不正确的一依赖定量化的度量是不正确的一依赖定量化的度量是不正确的一依赖定量化的度量是不正确的 建议：建议：建议：建议：参考另一讲座：参考另一讲座：参考另一讲座：参考另一讲座：“ “软件产品质量度量软件产品质量度量软件产品质量度量软件产品质量度量 ” ” 26 7 7 7 7 很难确定一个测试案例是否执行完毕很难确定一个测试案例是否执行完毕很难确定一个测试案例是否执行完毕很难确定一个测试案例是否执行完毕 理解内容，但测试的深度和广度相差太多，很难确理
27、解内容，但测试的深度和广度相差太多，很难确理解内容，但测试的深度和广度相差太多，很难确理解内容，但测试的深度和广度相差太多，很难确 定测试范围和所需时间定测试范围和所需时间定测试范围和所需时间定测试范围和所需时间 举例：验证不同地区语言设定条件下，举例：验证不同地区语言设定条件下，举例：验证不同地区语言设定条件下，举例：验证不同地区语言设定条件下，Microsoft Microsoft Microsoft Microsoft ExcelExcelExcelExcel的日期函数的日期函数的日期函数的日期函数=TODAY()=TODAY()=TODAY()=TODAY()随之变化随之变化随之变化随
28、之变化 有些包括很多子案例有些包括很多子案例有些包括很多子案例有些包括很多子案例 注意注意： 写出的测试案例覆盖的测试可能只是应该测试范围的写出的测试案例覆盖的测试可能只是应该测试范围的写出的测试案例覆盖的测试可能只是应该测试范围的写出的测试案例覆盖的测试可能只是应该测试范围的 一小部分！一小部分！一小部分！一小部分！ 27 挑战之七：原因和后果挑战之七：原因和后果挑战之七：原因和后果挑战之七：原因和后果 原因原因原因原因： 测试案例测试案例测试案例测试案例格式不同格式不同格式不同格式不同 内容覆盖的测试范围差异很大内容覆盖的测试范围差异很大内容覆盖的测试范围差异很大内容覆盖的测试范围差异很大
29、 有些太笼统有些太笼统有些太笼统有些太笼统 有些包括很多子案例有些包括很多子案例有些包括很多子案例有些包括很多子案例 测试人员理解能力不同测试人员理解能力不同测试人员理解能力不同测试人员理解能力不同 时间不允许测试很细时间不允许测试很细时间不允许测试很细时间不允许测试很细 后果后果后果后果： 很难估计所需测试时间和所需资源很难估计所需测试时间和所需资源很难估计所需测试时间和所需资源很难估计所需测试时间和所需资源 对执行完测试案例的解释可能造成误解对执行完测试案例的解释可能造成误解对执行完测试案例的解释可能造成误解对执行完测试案例的解释可能造成误解 不同测试人员所需时间和测试范围相差甚远不同测试
30、人员所需时间和测试范围相差甚远不同测试人员所需时间和测试范围相差甚远不同测试人员所需时间和测试范围相差甚远 28 十大挑战之七：应对策略十大挑战之七：应对策略十大挑战之七：应对策略十大挑战之七：应对策略 事先明确执行测试案例的目的和可用时间事先明确执行测试案例的目的和可用时间事先明确执行测试案例的目的和可用时间事先明确执行测试案例的目的和可用时间 对外包测试项目更是要了解客户期望对外包测试项目更是要了解客户期望对外包测试项目更是要了解客户期望对外包测试项目更是要了解客户期望 原则：对产品对用户负责！原则：对产品对用户负责！原则：对产品对用户负责！原则：对产品对用户负责！ 沟通！不清楚就问沟通！
31、不清楚就问沟通！不清楚就问沟通！不清楚就问 充分发挥测试水平：即最大可能全面地测试充分发挥测试水平：即最大可能全面地测试充分发挥测试水平：即最大可能全面地测试充分发挥测试水平：即最大可能全面地测试 实现测试的自动化实现测试的自动化实现测试的自动化实现测试的自动化 29 8 8 8 8 很难找最佳时间作自动化测试很难找最佳时间作自动化测试很难找最佳时间作自动化测试很难找最佳时间作自动化测试 自动化测试运行结果是非常重要的产品质自动化测试运行结果是非常重要的产品质自动化测试运行结果是非常重要的产品质自动化测试运行结果是非常重要的产品质 量度量量度量量度量量度量( ( ( (指标指标指标指标) )
32、) )之一，没有合理的自动化测之一，没有合理的自动化测之一，没有合理的自动化测之一，没有合理的自动化测 试覆盖率，很可能造成重要缺陷的遗漏，试覆盖率，很可能造成重要缺陷的遗漏，试覆盖率，很可能造成重要缺陷的遗漏，试覆盖率，很可能造成重要缺陷的遗漏， 进而造成产品质量差进而造成产品质量差进而造成产品质量差进而造成产品质量差 功能不够稳定时，没有可能，功能稳定是其他测功能不够稳定时，没有可能，功能稳定是其他测功能不够稳定时，没有可能，功能稳定是其他测功能不够稳定时，没有可能，功能稳定是其他测 试任务也需要执行试任务也需要执行试任务也需要执行试任务也需要执行 设立编写自动化脚本的环境很费时间和精力设
33、立编写自动化脚本的环境很费时间和精力设立编写自动化脚本的环境很费时间和精力设立编写自动化脚本的环境很费时间和精力 编写自动化脚本、调试和纠错似乎比手动测试时编写自动化脚本、调试和纠错似乎比手动测试时编写自动化脚本、调试和纠错似乎比手动测试时编写自动化脚本、调试和纠错似乎比手动测试时 间多间多间多间多 30 挑战之八：原因和后果挑战之八：原因和后果挑战之八：原因和后果挑战之八：原因和后果 原因原因原因原因： 功能稳定程度不够功能稳定程度不够功能稳定程度不够功能稳定程度不够 自动化辅助工具没能到位自动化辅助工具没能到位自动化辅助工具没能到位自动化辅助工具没能到位 自动化辅助工具需很长时间安装和调试
34、自动化辅助工具需很长时间安装和调试自动化辅助工具需很长时间安装和调试自动化辅助工具需很长时间安装和调试 手动测试都来不及手动测试都来不及手动测试都来不及手动测试都来不及 编写自动化脚本太花时间编写自动化脚本太花时间编写自动化脚本太花时间编写自动化脚本太花时间 没有认识到实现自动化测试的必要性和重要性没有认识到实现自动化测试的必要性和重要性没有认识到实现自动化测试的必要性和重要性没有认识到实现自动化测试的必要性和重要性 后果后果后果后果： 没有自动化脚本持续运行，很难保证已测过的功没有自动化脚本持续运行，很难保证已测过的功没有自动化脚本持续运行，很难保证已测过的功没有自动化脚本持续运行，很难保证
35、已测过的功 能保持正常工作，因此很难保证总体测试质量和能保持正常工作，因此很难保证总体测试质量和能保持正常工作，因此很难保证总体测试质量和能保持正常工作，因此很难保证总体测试质量和 产品的稳定性产品的稳定性产品的稳定性产品的稳定性 31 十大挑战之八：应对策略十大挑战之八：应对策略十大挑战之八：应对策略十大挑战之八：应对策略 原则：一定要想办法实现自动化测试！越多越好！原则：一定要想办法实现自动化测试！越多越好！原则：一定要想办法实现自动化测试！越多越好！原则：一定要想办法实现自动化测试！越多越好！ 明确自动化测试的好处和重要性明确自动化测试的好处和重要性明确自动化测试的好处和重要性明确自动化
36、测试的好处和重要性 提出你的要求！提出你的要求！提出你的要求！提出你的要求！ 提早计划提早计划提早计划提早计划 借用现有资源借用现有资源借用现有资源借用现有资源 合并有关联的测试合并有关联的测试合并有关联的测试合并有关联的测试 多选择多问多选择多问多选择多问多选择多问 形成日常测试任务形成日常测试任务形成日常测试任务形成日常测试任务 每周一两天每周一两天每周一两天每周一两天 32 9 9 9 9 测试所需文档经常不全测试所需文档经常不全测试所需文档经常不全测试所需文档经常不全 缺少功能设计文档缺少功能设计文档缺少功能设计文档缺少功能设计文档 功能设计文档不够详细或有遗漏部分功能设计文档不够详细
37、或有遗漏部分功能设计文档不够详细或有遗漏部分功能设计文档不够详细或有遗漏3) (63) 税项及其他税项及其他税项及其他税项及其他 (39) (108) 非控股股东权益非控股股东权益非控股股东权益非控股股东权益 (26) (17) 合计合计合计合计 (1,382) (1,126) 截至截至截至截至12月月月月31日止年度之营业额日止年度之营业额日止年度之营业额日止年度之营业额 2016年年年年 港币百万元港币百万元港币百万元港币百万元 2015年 港币百万元 营业额营业额营业额营业额 瑞安建业及附属公司瑞安建业及附属公司瑞安建业及附属公司瑞安建业及附属公司 建筑及楼宇保养工程 4,711 5,6
38、06 房地产 634 306 其他 4 合计 5,345 5,916 合营企业及联营公司合营企业及联营公司合营企业及联营公司合营企业及联营公司 房地产 1,535 308 其他 37 55 合计 1,572 363 合计合计合计合计 6,917 6,279 - 完 1 即时发布即时发布即时发布即时发布 瑞安建业公布瑞安建业公布瑞安建业公布瑞安建业公布 2016 全年业绩全年业绩全年业绩全年业绩 重建动力重建动力重建动力重建动力 迈步向前迈步向前迈步向前迈步向前 （香港，2017 年 3 月 24 日）瑞安建业有限公司（ 瑞安建业或集团 ，股份代号：983） 今天公布截至 2016 12 月 3
39、1 日止度之业绩。 业绩摘要业绩摘要业绩摘要业绩摘要 ? 总营业额为港币 53 亿元（2015 ：港币 59 亿元）。 ? 股东应占亏损为港币 13.82 亿元（2015 ：港币 11.26 亿元）。 ? 每股基本亏损为港币 2.86 元（2015 ：港币 2.33 元）。 ? 资产总值为港币 92 亿元（2015 ：港币 123 亿元）。 ? 资产净值为港币38 亿元 （2015 ： 港币55 亿元） ， 每股资产净值为港币7.9 元 （2015 ： 港币 11.4 元）。 ? 净负债比率为 33.5%（2015 ：21.0%）。 ? 董事会议决不派发末期股息（2015 ：无）。 业务摘要业
40、务摘要业务摘要业务摘要 ? 资产变现计划资产变现计划资产变现计划资产变现计划取得新进展取得新进展取得新进展取得新进展：集团于年内完成出售三项房地产项目，包括以约港币 3.64 亿 元出售沈阳项目二期余下的20%权益、 以代价约港币4.62亿元出售位于贵州遵义的地块， 及以约港币 1.65 亿元出售集团所持有南京水泥厂合营企业 60%权益中的 35%。三项出 售套现共约港币 10 亿元，集团的资产变现计划已迈进最后阶段。 ? 出售房地产库存出售房地产库存出售房地产库存出售房地产库存：于成都瑞安城中汇及南京瑞安翠湖山，住宅库存已几近售罄，连同其他 项目售出的住宅单位、 办公室单位及车位， 房地产项
41、目的合约销售总额约为人民币 12 亿元。 集团已于 2016 年 12 月签订协议，以人民币 2.31 亿元整售成都瑞安城中汇设有 504 个家 居办公式单位的大楼。 ? 资产估值偏低及人民币转弱资产估值偏低及人民币转弱资产估值偏低及人民币转弱资产估值偏低及人民币转弱，导致房地产业务导致房地产业务导致房地产业务导致房地产业务亏损扩大亏损扩大亏损扩大亏损扩大：市场竞争炽热，导致我们部份 位于二至三线城市的物业估值及售价均较账面成本低。此外，过去两年人民币贬值造成 汇兑亏损，集团的房地产资产受减值损失影响。加上我们商场的营运净亏损、销售和市 场推广开支、经费开支及税款，房地产业务录得港币 12 亿
42、元亏损（2015 年：港币10 亿元 亏损）。 2 ? 优化零售组合优化零售组合优化零售组合优化零售组合：面对中国内地的零售空间供应过剩，我们正着手优化四个商场的设计和 租户基础， 致力改善客流量及租金水平， 藉此提升资产价值， 为寻找整售机会做好准备。 ? 建筑业务保持竞争力建筑业务保持竞争力建筑业务保持竞争力建筑业务保持竞争力： 建筑业务录得经营溢利港币 7,500 万元 （2015 年： 港币 1.08 亿元） ， 盈利下降主要是由于营业额减少、建筑物料价格波动，加上劳工成本急升所致。年内取 得的新合约总值港币 47 亿元（2015 年港币 37 亿元）。兴建房屋、装修及维修保养工 程市
43、场的前景良好，我们定必把握当中的投标机遇。 ? 加快去杠杆化步伐加快去杠杆化步伐加快去杠杆化步伐加快去杠杆化步伐： 集团的银行贷款净额由2013年的港币45亿元减至现时港币13亿元， 在债务负担及借贷能力改善下，公司能灵活重建优势。 业务回顾业务回顾业务回顾业务回顾 房地产业务房地产业务房地产业务房地产业务 重塑业务方向及优化商场重塑业务方向及优化商场重塑业务方向及优化商场重塑业务方向及优化商场 2016 年中国的住宅物业市场表现仍然参差，一线城市的楼市畅旺，但中小城市的楼价受压。 二至三线城市出现房屋供应过剩，为我们的项目价格及收入构成相当压力。集团乘着 2016 年 初市况良好，加紧推售余
44、下单位。 成都瑞安城中汇共有 333 个住宅单位于年内签约售出；南京瑞安翠湖山第二期单位于去年 7 月推出预售，市场反应理想，在推出的 187 个单位中，共 169 个单位已预售或获认购，销售 总额约为人民币七亿元。 集团自 2013 年起推行资产变现计划，相当部份的房地产资产组合经已出售，应占总楼面面积 由当时的 210 万平方米减至目前约 40 万平方米。 项目项目项目项目 用途用途用途用途 瑞安建业瑞安建业瑞安建业瑞安建业 所占的权益所占的权益所占的权益所占的权益 集团应占可发展集团应占可发展集团应占可发展集团应占可发展 总楼面面积总楼面面积总楼面面积总楼面面积 （平方米平方米平方米平方
45、米） 成都瑞安城中汇 综合 81% 184,200* 重庆创汇首座 零售及车位 100% 31,500* 广州瑞安创逸 车位 100% 5,300* 南京瑞安翠湖山 住宅及车位 50% 67,200 沈阳项目一期 写字楼、 零售及车位 100% 88,300* 天津威尼都 零售 45% 44,800 总计总计总计总计 421,300* * 上述总楼面面积不包括已售出及交付，以及大连知识型社区项目的楼面面积 3 为提升资产价值，我们正着手为四个位于成都、重庆、沈阳和天津的商场进行优化及重新定 位。成都瑞安城中汇的商场总楼面面积为四万平方米，预计于今年 7 月开幕；招商活动经已 展开，吸引不少商家
46、的兴趣。于重庆，创汇首座商场于 2016 年 12 月的出租率为 64%；我们 将逐步进行改善工程，以提升顾客的购物体验。 沈阳天地商场正重新规划定位及重组租户组合， 我们的目标是于 2017 年下半年提升租金收入 及客流量。天津威尼都为特卖购物中心，总楼面面积共 9.81 万平方米，多家国际知名品牌包 括 Uniqlo 及 H&M 于项目优化后进驻，2016 年 12 月的出租率为 72%，年内的客流量增加 达 50%。 建筑业务建筑业务建筑业务建筑业务 强化管理以增加项目盈利强化管理以增加项目盈利强化管理以增加项目盈利强化管理以增加项目盈利 集团建筑业务于 2016 年录得溢利港币 7,5
47、00 万元（2015 年港币 1.08 亿元），利润下降主 要由于建筑物料价格波动、劳工成本急升，加上香港及澳门的营业额减少所致。年内营业额 为港币 47 亿元（2015 年港币 56 亿元）。于 2016 年 12 月 31 日，集团持有的手头合约总 值为港币 186 亿元，未完成的合约价值为港币 97 亿元，于 2015 年 12 月 31 日两者分别为港 币 184 亿元及港币 95 亿元。 年内取得六份总值约港币 39 亿元的主要新工程合约，包括石硖尾邨第三、六及七期公屋发 展计划建筑工程、 两份为教育局负责的资助学校、 楼宇、 土地及其他物业进行改建、 加建、 保养及维修之定期合约、启德发展区居者
