1、纳或者解缴税 款，纳税担保人未按照规定的期限缴纳 所担保的税款，由税务机关责令限期缴 纳，逾期仍未缴纳的，经县以上税务局( 分局)局长批准，税务机关可以采取( )措施。 涉税风险常识 n强制执行; n税收保全; n刑事拘留; n没收财产 涉税风险常识 出租车司机张某打电话给税务所长： 如不答应减免应缴未缴的3万元税款，就 伺机将其撞死。张某的这种行为属( ) 。 n骗税行为; n抗税行为; n偷税行为; n逃税行为 涉税风险常识 年月，某公司因财务人 员调动进行帐目清理时发现有两笔收入 用错了税率，多缴了税款，一笔系 年月的，另一笔系年 月的，马上向税务机关提出退税。根据 征管法规定，（ ）退
2、还。 涉税风险常识 高等学校和中小学的各修班、培班的所得，免征收企所得税。 某企一分二，并各自理了新的 照，因此可以享受有关新企的所得税税收惠政策。 所有的企都可按定享受国家关于就服企的有关部所得税税收政策。 大也享受校企的有关所得税税收惠政策。 事位、社会体、民非企位接受的社会各界的捐收入免征企所得税。 事位从其所属独立核算 位的税后利中取得的收入免征企所得税。 社会体取得的各政府的助免征企所得税。 涉税法律责任界定与风险控制 n一、 偷税、漏税、骗税、抗税、逃避追缴欠税、虚构 计税依据、虚报亏损、虚开或取得虚开的增值税专用 发票行为及其法律责任政策界定 n二、立案标准与税务行政处罚尺度 n
3、三、纳税人善意取得虚开的专用发票如何判定与处理 n四、 涉税风险自测评估方法与程序 n五、税务筹划风险分析与防范 n六、税务敲诈风险管理 纳税人权益维护 n纳税人在纳税检查中的权利 n税收管理政策执行不当情形与维权策略 n高管人员如何规避涉税刑事法律责任 n偷税罪认定与处罚的立法漏洞与司法争 议 n虚开增值税专用发票罪认定中的立法漏 洞与司法争议 税收筹划风险 n一是决策者存在认识误区，片面认为税收筹划是财务人员的事情，与其他部门无 关，或认为只要与税务局的关系好，有事可以通过疏通摆平等，盲目操作，很容 易形成纳税风险。 n二是不依法纳税的风险，即企业日常的纳税核算从表面或局部看是按规定操作了
4、 ，但是由于对有关税收政策把握不到位，实质上形成偷税，从而遭受税务处罚。 n三是在系统性税收筹划过程中对税收政策的整体性把握不够，形成税收筹划风险 。如在企业改制、兼并、分设过程中的税收筹划涉及多种税收优惠，如果不能系 统理解，就很容易出现筹划失败的风险。 n四是对有关税收优惠政策的运用和执行不到位的风险，如因“四残”人员比例不足 而享受了福利企业优惠，因利用再生资源的比例不足而享受了有关环保方面的税 收优惠等。 n五是筹划成果与筹划成本得不偿失的风险，如对企业的情况没有全面比较和分析 ，或者筹划方向与企业的总目标不一致，从表面上看有成果，而实际上企业并没 有从中得到实惠等。 树立风险意识，立
5、足事先防范。 n在接受委托时，要向委托人和接受筹划的纳税人说明 税收筹划的潜在风险，并在委托合同就有关风险问题 签署具体条款，从而对风险有一个事先约定，减少可 能发生的经济纠纷； n在进行税收筹划过程中，要注意相关政策的综合运用 ，从多方位、多视角对所筹划的项目的合法性、合理 性和企业的综合效益进行充分论证。 n作为委托人和纳税人本身也要对税收筹划的风险有正 确的认识，应该缴的税还是要缴的，税收筹划只能在 一定的政策条件下，并且在一定的范围内发生作用， 不能对其要求过高。 准确理解和把握税收政策的内涵 为了能够及时调节经济体现国家的产业政 策，税收政策处于不断变化之中，税收筹划从 某个角度讲，
6、就是利用税收政策与经济实际适 应程度的不断变化，寻找纳税人在税收上的利 益增长点，从而达到利益最大化。因此，进行 税收筹划就是要不断研究经济发展的特点，及 时关注税收政策的变化趋势。此外，要注意全 面把握税收政策的规定性，切勿抓住一点，不 及其余，否则也会功亏一篑。事实上，全面、 准确地把握政策是规避税收筹划风险的关键。 充分了解当地税务征管的特点和具体要求 进行税收筹划，由于许多活动是在法律的边界运 作，税收筹划人员很难准确把握其确切的界限，有些问 题在概念的界定上本来就很模糊，比如税收筹划与避税 的区别等，况且各地具体的税收征管方式有所不同，税 收执法部门拥有较大的自由裁量权。这就要求从事
7、税收 筹划者在正确理解税收政策的规定性，正确应用财会知 识的同时，随时关注当地税务机关税收征管的特点和具 体方法。事实上，如果不能适应主管税务机关的管理特 点，或者税收筹划方案不能得到当地主管税务部门的认 可，就难以体现它应有的收益。 实现企业整体效益最大化 n必须遵循成本效益原则，才能保证税收筹划目标的实 现， n企业进行税收筹划，不能仅盯住个别税种的税负高低 ，要着眼于整体税负的轻重。一项成功的税收筹划方 案必然是多种税收方案的优化选择的结果，优化选择 的标准不是税收负担最小而是在税收负担相对较小的 情况下，企业整体利益最大。 n选择税收筹划方案时，不能把眼光仅盯在某一时期纳 税最少的方案
8、上，而应考虑服从企业的长期发展战略 ，选择能实现企业整体效益最大化的税收筹划方案。 提高税收筹划的权威性和可靠性 税收筹划是一门综合性学科，涉及 税收、会计、财务、企业管理、经营管 理等多方面知识，其专业性相当强，需 要专业技能较高的专家来操作。因此， 对于那些综合性的、与企业全局关系较 大的税收筹划业务，最好是聘请税收筹 划专业人士如注册税务师来进行，进一 步降低税收筹划的风险。 全面把握经营过程中所面临的各种风 险是企业稳定发展的基础。现代风险管 理理论认为，在日趋激烈的商业竞争中 ，未来只能属于有着良好风险管理机制 的公司。 风险误区 n企业为了节约税收支出，而忽略了筹划可能潜在的风险，
9、给企业 带来更大的损失或失去获利的机会。税务筹划应当趋利避害，使 企业税务筹划主体在获得利益的同时，尽可能地规避由此而产生 的风险。 n当税务筹划风险不能保证被彻底排除的情况下，则应进行利弊权 衡，决定是否应采用这种筹划方法。 n有的企业纳税意识淡薄或者对税务筹划有误解，认为税务筹划的 目的就是尽可能的少缴或不缴税，这种筹划行为存在很高的风险 ，可能给企业带来更大损失。筹划人员也可能因为要承受来自岗 位和理财目标方面的压力，由此承受心里负担和精神压力，在此 情况下，税务筹划也可能导致失误的风险。 风险评估方法 n杜邦分析 n纳税评估分析 n征信体系分析 咨询答复 n基本规定： 中华人民共和国企
10、业所得税法实施条例第四十三条“企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出， 按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5”。这一做法虽然找到多方面的反对与 责难，其实，在业务招待费的问题上，确实不好管，不仅中国不好管，也是个国际性的难题。新规定借鉴了 国际上企业业务招待费支出在税前“打折”扣除的做法。 总体分析： 比例与打折两方面的限制都值得关注，对于多数企业来说，业务招待费的纳税调整似乎在所难免。无论是从 其范围的确定还是其计算基数的明白，总是争议不断，全国范围来说也没有一个明确的说法。其实，这样的 情况下，企业的内部控制制度非常重要，往往发挥关键的作用。然而，在既有环境
11、下，还有一个纳税调整临 界点的问题，可以关注下。 具体说明： 假设企业2008年销售（营业）收入=M，2008年业务招待费= Y，则2008年允许税前扣除的业务招待费 =Y60%且M5，只有在Y60% = M5的情况下，即Y=M560%，也就是Y=M8.33的时候，业 务招待费在销售（营业）收入的8.33的临界点时，企业可最大程度的扣除实际发生的业务招待费。 一般情况下，企业的销售（营业）收入是可以测算的，我们假定2008年企业销售（营业）收入= 10,000万 元，则允许税前扣除的业务招待费最高不超过10,0005=50万元；同时考虑60%“打折”的问题，也就是说如 果财务预算全年业务招待费
12、Y=50万元 / 60% =83万元的话，业务招待费的纳税调整会最小。 如果企业实际发生业务招待费为100万元，大于计划的83万元，即大于销售（营业）收入的8.3，则业务招 待费的60%（即60万）可以扣除，但是另一方面销售（营业）收入的5只有50万元，实际调整增加100- 50=50万元，假设税率25%，涉及所得税=5025%=12.50万元，即实际消费100万元而付出了112.50万元的 代价。 如果企业实际发生业务招待费为40万元，小于计划的83万元，即小于销售（营业）收入的8.3，则业务招 待费的60%（即24万）可以扣除，但是另一 方面销售（营业）收入的5为50万元，实际调整增加40
13、-24=16 万元，假设税率25%，涉及所得税=1625%=4万元，即实际消费40万元则而付出了44万元的代价。 咨询答复 n避免被“视同销售”而课税的纳税筹划 由于有的税务机关要求对凡企业出厂移送 各地分公司的货物，均在移送当天计算并申报 增值税销项税额，但各地分公司可能要过一段 时间才真正实现对外销售给客户，一段时间后 才有可能部分或全部收回货款和税金，这样导 致企业本部提前垫付了资金。本方案试图通过 纳税筹划合法地使收回货款与计算销项税额同 步进行。 总、分支机构之间货物移送实务避税 n 异地分支机构不向购货方开票，不向 购货方收款。这种情况下，分支机构只 是履行内部往来的实物传送过程，
14、由总 机构统一向总机构所在地缴纳增值税， 征税环节应该是总机构实现销售的环节 ，纳税义务发生时间应该是总机构向购 买方收讫销售款或取得收款凭据的当天 。 评价 销售活动中，总机构收款、开票的 工作量很大。为了满足税务管理的要求 ，可以由总机构派员长驻分支机构承担 收款、开票事务。跨省区使用空白发票 ，需要履行严格的报批手续。 方法2 n改变存货所有权及流转路径，变“总机构 向非独立核算的分支机构移送自有货品 用于销售”为“独立核算”的分支机构购料 委托加工、收回成品设仓自管或委托总 机构有偿保管再行销售。 操作要点 n a.在税务登记方面，分支机构变更核算方式为“独 立核算”； n b.分支机
15、构以自己的名义购料寄存“总仓”或另仓储 存； n c.分支机构以自己的名义与加工方签订加工合同 或双方以事实成立并履行加工合同； n d.分支机构支付与加工有关的费用并索取发票入 账； n e.分支机构收回加工商品寄存总仓或另仓储存。 评价 n法律依据：分支机构在经营范围内可以自己的名义对 外开展民事活动并独立核算，法律法规及总机构规章 另有规定的除外 n特别适用于不能取得增值税专用发票的材料采购和委 托加工业务，实务中可以结合集团公司法律框架建设 如区域子公司、分公司的布局进行统筹。 n上述方法可以根据各分支机构的具体条件选用。 以资金结算网络方式收取货款 n借鉴财务管理中现金日常控制的集中
16、银行法,以 资金结算网络方式收取货款 n企业集团总机构所在地金融机构签订协议建立 资金结算网络，以总机构的名义在全国各地开 立存款账户（开立的账户为分支机构所在地账 号，只能存款、转账，不能取款），各地实现 的销售，由总机构直接开具发票给购货方，货 款由购货方直接存入总机构的网上银行存款账 户。 评价 n纳税人以总机构的名义在各地开立账户 ，通过资金结算网络在各地向购货方收 取销货款，由总机构直接向购货方开具 发票的行为，不具备国家税务总局关 于企业所属机构间移送货物征收增值税 问题的通知规定的受货机构向购货方 开具发票、向购货方收取货款两种情形 之一，其取得的应税收入应当在总机构 所在地缴纳
17、增值税。 评价 n可以避免公司本部提前垫付税金，加速 收款，获取资金时间价值； n有利于实现财务集中控制； n各地销售分公司增值税税金改为在公司 本部缴纳； n加强对分支机构资金的管理，提高资金 运转效率。 部分经典事例分析与思考 n直销案件 n骗票案件 n稽查选案 n举报管理 THANKS！ 形态：内侧2/3突向前，外侧1/3突向后， 上面平坦，下面粗糙。 肩峰端 胸骨端 Fracture of the Clavicle 50 肩峰 喙突 关节盂 肩胛下窝 肩胛冈 盂上结节喙突 关节盂 肩峰 盂下结节 肩胛冈 冈上窝 冈下窝 肩峰 喙突 外侧缘 上角 下角 内侧 缘 肩峰喙突 关节盂 外侧缘
18、 肩胛下窝 (1)位置：贴于胸廓后外面 (2)形态： 2、肩胛骨 51 肱骨小头 肱骨头 小结节 大结节 外科颈 肱骨体 内上髁 外上髁 肱骨滑车 尺神经沟肱骨滑车 鹰嘴窝 外上髁 冠突窝 桡神 经沟 解剖颈 大结节 上端：肱骨头 解剖颈 大结节 小结节 外科颈 干：桡神经沟 下端：肱骨小头 肱骨滑车 内上髁 外上髁 尺神经沟 鹰嘴窝 （二）自由上肢骨 1、肱骨 （1）位置：位于臂部。 52 环状关节面 桡骨头 桡骨颈 桡骨粗隆 桡骨体 尺切迹 茎突 鹰嘴 滑车切迹 冠突 尺骨粗隆 尺骨体 尺骨头 茎突 桡切迹 上端：鹰嘴 滑车切迹 桡切迹 下端：尺骨茎突 尺骨头 上端：桡骨头 桡骨粗隆 下端
19、：桡骨茎 突 尺切迹 2、前臂骨 （1）桡骨 （2）尺骨 Fracture of the distal end of the radius 54 舟月三角豆 大小头状 钩 3手骨 月骨 豌豆骨 三角骨 钩骨 掌骨底 手舟骨 头状骨 大多角骨 小多角骨 指骨底 指骨体 指骨粗隆 掌骨体 掌骨头 近节指骨 中节指骨 远节指骨 腕骨 8 远侧列： 大多角骨、钩骨 头状骨、小多角骨 掌骨 5 底、体、头 指骨 14 近节指骨 中节指骨 远节指骨 近侧列： 手舟骨、月骨 三角骨、豌豆骨 二、下肢骨 （一）下肢带骨： 髋骨：由髂骨、耻骨、坐骨融合而成。 坐骨大切迹 坐骨棘 坐骨小切迹 耳状面 髂嵴 髋臼
20、坐骨结节 髂前上棘 弓状线 耻骨梳 耻骨结节 闭孔 耻骨联合面 （二）自由下肢骨： 1、股骨 股骨头 股骨头凹 股骨颈 小转子 粗线 臀肌粗隆 内侧髁 外侧髁 髁间窝 大转子 Fracture of the femoral neck 2.髌骨 3.胫骨 4.腓骨 上端内侧髁 外侧 髁 胫骨 粗隆 下端内踝 上端腓骨头 腓 骨颈 下端外踝 内侧髁 外侧髁 胫骨粗隆 内踝 腓骨头 腓骨颈 外踝 髌骨 胫骨体 59 (1)跗骨 7 (2)跖骨 5 (3)趾骨 14 距骨 跟骨 足舟骨 骰骨 内侧楔骨 中间楔骨 外侧楔骨 近节趾骨 跟骨 距骨 足舟骨骰骨 中间楔骨 内侧楔骨 跖骨底 跖骨体 跖骨头 中
21、节趾骨 远节趾骨 第五跖骨粗隆 外侧楔骨 4、足骨 ： 60 复习思考题 v骨的分类、构造如何？ v椎骨的一般形态如何？ v胸骨分几部？肋的概念？ v鼻旁窦包括哪些？各开口于何处？ v名词解释： 胸骨角 翼点 课程导读 课程意义 课程内容 主要法规 参考教材 课程定位 教学目标 课程意义 房地产法是个人生活中一部很重要的法律。 房地产法离我们有多远？ 生活中的法律 宪法 婚姻法 义务教育法 劳动法 民法 合同法 消费者权益保护法 交通法规 税法 刑法 房地产对个人生活的影响 决定工作地点的选择； 决定个人财富的数量。 北京限购规定 自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍 居民家庭(含驻
22、京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效 北京市工作居住证的家庭，下同)、持有本市有效暂住 证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保 险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新 建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户 籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、 无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社 会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停 在本市向其售房。 n传媒大学大四学生炒房资产达500万元！ n德国房价缘何十年不涨？ 课程定位 “消费者” 投资客 开发商 课程目标 掌握房地产法基本概念 熟悉房地产法基本制度
23、理解房地产法基本原理 参考教材 作 者： 李延荣，周珂 著 出 版 社： 中国人民大学出版社 出版时间： 2008-7-1 课程内容 第一讲 房地产法律制度导论 第二讲 房地产用地法律制度 第三讲 房地产开发法律制度 第四讲 房地产交易法律制度 第五讲 物业管理法律制度 第六讲 房地产金融法律制度 第七讲 房地产投资法律制度 第八讲 房地产交易法律实务 第九讲 商品房预售合同讲解 课程安排 省心舒心 放心 购房 主要法律 宪法 土地管理法 城市房地产管理法 国有土地使用权出让和转让暂行条例 城市房地产开发经营管理条例 国家计委关于重申严格执行基本建设程序和审批规定的通知 城乡规划法 合同法 商
24、品房销售管理办法 物权法 物业管理条例 住房公积金条例 第一讲 房地产法导论 第一节 房地产基本知识 第二节 房地产法基本制度 第三节 房地产法的特点和地位 第一节 房地产基本知识 一、建筑物分类 二、基本术语 一、建筑物分类 （一）按用途分 1、民用建筑：居住建筑与公共建筑 2、工业建筑 相应的，房地产业就有住宅地产、商业地产、办公地产旅 游地产、工业地产之分。 麦当劳商业模式-房地产公司 麦当劳的全美万家店铺中，的所有权是属于麦当 劳的，另外是由总公司向土地所有者租来的，麦当劳 租地时定死租价，不允许土地所有者在租约内加上“逐年定 期涨价”条款，但在出租给加盟者时，却把所有的保险费、 税费
25、加了进去，并根据物价上涨情况，理直气壮地向加盟分 店逐年收取涨价租金。这其中的差价有至成。当餐厅生 意达到一定水准后，各店还要缴付一定营业额百分比给麦当 劳，叫做“增值租金”。麦当劳不仅由此赚到了的利润 ，而且还可以通过房地产来控制加盟者完全依附于总部。在 麦当劳的收入中，有来自直营店，有来自加盟 店，而总收入的来自房租。 麦当劳特许加盟案 依据麦当劳的要求，所有加盟麦当劳连锁快餐店的加盟 者必须租赁麦当劳的房屋才能开业。加盟者Principe认为， 特许经营的关键在于特许权人将商标、商号、商业秘密等知 识产权和经营管理技术授权给加盟者使用，而不在于是否出 租房屋。因此，麦当劳的行为属于一种搭
26、售行为。 法院认为，像麦当劳这样的特许权人给加盟者提供的是 一套完整的经营管理方案。例如，麦当劳的管理学校中教授 各种各样的经营技能，包括烤制汉堡和制定金融计划。学员 毕业之后被派往各个加盟店工作。加盟店开业之前，要经过 专家的市场调查并且挑选最佳位置。加盟店开业经营之后， 每年麦当劳还会派人前往加盟店进行调研，同加盟店讨论经 营中的问题。此种广泛的监督与控制是麦当劳特许经营的一 部分。由此可见，加盟店不仅仅只是使用商标，并且有保证 成为成功商业体系中的一分子。将特许协议视为仅仅是商标 许可协议是错误的。 最终，法院认为，被诉称的被搭售商品在公众心目中 是不是与商标联系在一起，不是考虑的重点，
27、考虑的着眼点 应该是上述商品是否是特许经营整个体系的组成部分。如果 商品是体系的不可或缺的一部分，它们就是一个商品，就不 存在搭售。麦当劳特殊的建筑物与其商标相联系，并且是专 家选定的保证经营成功的特许经营方式的组成部分，所以其 要求加盟者租赁房屋不构成搭售。 （二）按建筑结构分 木结构 土木结构 砖木结构 砖混结构 钢筋混凝土结构 钢结构 其他结构 （三）按建筑结构承重方式分 承重墙结构 框架结构 排架结构 其他 （四）建筑高度 分 低层住宅：1-3层 多层住宅：4-6层 中高层住宅：7-9层 高层住宅：10层以上 官书院小区7楼二手房转让 住宅设计规范 4.1.6 七层及以上的住宅或住户入
28、口层楼面距室外设计地面 的高度超过16以上的住宅必须设置电梯。 底层作为商店或其它用房的多层住宅，其住户入口层楼面 距该建筑物的室外设计地面高度超过16m时必须设置电梯； 底层做架空层或贮存空间的多层住宅，其住户入口层楼面 距该建筑物的室外地面高度超过16m时必须设置电梯； 顶层为两层一套的跃层住宅时，跃层部分不计层数。其项 层住户入口层楼面距该建筑物室外设计地面的高度不超过 16m时，可不设电梯； 住宅中间层有直通室外地面的出入口并具有消防通道时， 其层数可由中间层起计算； 参考资料楼层修正系数（北京地税局 ） （一）楼型为多层的楼层修正 多层是指总层数在七层及七层以下楼房。二手住 房的基准
29、房屋标准为多层的3层，因此设定3层的基础 指数为100，其他楼层修正系数情况如下： 楼层1234567 修正系数 （） 949710098959490 （二）楼型为高层的楼层修正 高层是指总层数在七层以上楼房。二手住房的基准房屋 标准为高层的次顶层，因此设定次顶层的基础指数为100， 其他楼层修正系数情况如下： 21层及以上楼层每下降1层，修正系数下调8； 1120楼层每下降1层，修正系数下调1； 10层及以下楼层每下降1层，修正系数下调1.5； 顶层的修正系数为95。 二、基本术语 （一）建筑形态 1、塔楼: 楼房平面的长度和宽度大致相同 2、板楼：楼房平面的长度明显大于宽度 （二）户型建筑
30、形式 1、平层 所有的住宅功能位于同一平面上的户型。 2、错层 户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层 ，适合大面积住宅。 3、复式 概念上是一层，但层高较普通房屋（通常是2.7米）高，可 在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下 4、跃层 套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。 （三）户型居室数量 一居 两居 三居 （四）地块空间指标 1、容积率 总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。 2、建筑密度 是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。 3、绿化率 规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积比。 4、楼间距 （五）面积指标 1、建筑面积 是指房屋外墙（柱）
31、勒脚以上各层的外围水平投影面积，包 括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构 牢固，层高 2.20 米 以上（含 2.20 米 ）的永久性建筑。 2、套内建筑面积 成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳 台建筑面积之和。 3、公摊面积 （1）各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电 室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及 为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。 （2）套(单元)与公共建筑空间之间包括山墙)墙体水平投影 面积的一半。 山东现史上最牛公摊超50% 套内面积缩水一半 （六）房屋空间指标 1、进深 一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长
32、度)。 2、开间 住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度。 3、层高 房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度。 4、净高 一间房屋内楼板面与屋顶的高度。 “宽house”广告 你愿意刘易斯在你家跑步吗？ 楼盘链接 东亚上北中心 尚城 龙城花园 第二节 房地产法基本制度 一、基本制度 （一）房地产用地制度 （二）房地产开发制度 开发主体制度、立项制度、规划制度、拆迁制度、建设制度 （三）房地产交易制度 转让、租赁、抵押 （四）物业管理制度 （五）房地产金融制度 资本制度、融资制度、税费制度、住房公积金制度 二、主要法律渊源 宪法 土地管理法 城市房地产管理法 国有土地使用权出让
33、和转让暂行条例 城市房地产开发经营管理条例 国家计委关于重申严格执行基本建设程序和审批规定的通知 城乡规划法 合同法 商品房销售管理办法 物权法 物业管理条例 住房公积金条例 第三节 房地产法的特点和地位 一、特点 （一）专业性 相对于民法、刑法、经济法、行政法、诉讼法等 一般法律而言，是一般法与特别法的关系 （二）地域性 （三）应用性 基础法律制度：物权法、合同法、行政法、经济法 （四）综合性 1、涉及多个学科 法学 经济学 工程科学 行政管理科学 2、涉及多个部门 房地产行业管理部门 投资管理部门 土地管理部门 金融管理部门 市场管理部门 二、房地产法的地位 （一）部门法划分与房地产法 （
34、二）房地产法与相关法律 宋庄艺术家陷房产困局 华腾新天地大厦即将开盘 华腾新天地大厦，位于东四环路窑洼湖桥西北角，位置 得天独厚，为CBD东南区域地标性建筑，交通极为便利，发 展潜力无限。 3.5-6米标准写字层高、6米超高精装大堂、现代 风格写字楼立面、160-1600平方米自由组合办公空间，满足 企业发展中日益提升的办公环境和形象需求。 70年商务产权，可支持7成25年银行按揭，降低企 业入住门槛。 准现房销售彰显项目实力！ 小产权的房子能买吗？ 大家觉得小产权的房子能买吗？ 看到个广告，沙河那里什么新礼新村建的房子，是村里 的宅基地。77平米的才30多万，8090平米的40多万。听那 个
35、销售说，有村发的产权证，如果遇到拆迁，会分到国家给 的补偿款。 大家觉得怎样？ 心里有点范嘀咕。可是大产权的房子 又太贵。100200万的房子谁买得起啊。 比较关心的土地问题 什么样的土地上建商品房是合法的？ 如何审查土地的合法性? 土地到期后房子是不是就收归国有？ 小产权的房子到底能不能买？ 省心舒心 放心 购房 第二讲 房地产用地法律制度 第一节 我国土地制度概览 第二节 房地产开发用地管理制度 第三节 房地产开发用地流转制度 第四节 土地制度法律实务 第一节 我国土地制度概览 一、土地制度法律渊源 二、主要制度 一、土地制度法律渊源 （一）宪法：土地所有制度、土地流转制度 （二）法律：物
36、权法、土地管理法、城市房地产管理法、农村土 地承包经营法 （三）行政法规：国有土地使用权出让和转让暂行条例 （四）部门规章： （五）地方性法规： （六）司法解释 1、最高人民法院印发关于审理房地产管理法施行前房地产开 发经营案件若干问题的解答的通知 2、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适 用法律问题的解释 宪法 第十条 城市的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以 外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所 有。 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行 征用。 任何组织或者个人不得侵占、买卖、（出租）或者以其他 形式非法
37、转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。 一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。 土地管理法目录 第一章 总则 第二章 土地的所有权和使用权 第三章 土地利用总体规划 第四章 耕地保护 第五章 建设用地 第六章 监督检查 第七章 法律责任 第八章 附则 城市房地产管理法目录 第一章 总 则 第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第二节 土地使用权划拨 第三章 房地产开发 第四章 房地产交易 第一节 一般规定 第二节 房地产转让 第三节 房地产抵押 第四节 房屋租赁 第五节 中介服务机构 第五章 房地产权属登记管理 第六章 法律责任 第七章 附 则 农村土地承包法目录 第一
38、章 总 则 第二章 家庭承包 第一节 发包方和承包方的权利和义务 第二节 承包的原则和程序 第三节 承包期限和承包合同 第四节 土地承包经营权的保护 第五节 土地承包经营权的流转 第三章 其他方式的承包 第四章 争议的解决和法律责任 第五章 附 则 二、主要土地制度 （一）基本制度： 1、土地公有制度 2、合理利用和保护耕地基本国策 3、土地用途管制制度 （二）物权制度 （三）土地利用规划制度 （四）耕地保护制度 （五）建设用地制度 农用地 建设用地 未利用地 耕地 其他农用地 基本农田 其他耕地 最严格的土地制度！ 18亿亩耕地红线！ 一、性质：国有建设用地 （一）所有权：国有土地 （二）用
39、途：建设用地 第二节 房地产开发用地管理制度 （一）分类年限 居住用地七十年； 工业用地五十年； 教科文卫体用地五十年； 商业、旅游、娱乐用地四十年； 综合或者其他用地五十年。 二、出让年限 土地使用权到期， 房子是不是就不归我了？ （二）到期处理（物权法第一百四十九条） 1、住宅建设用地：使用权期间届满的，自动续期。 2、非住宅建设用地：使用权期间届满后的续期，依照法律 规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的 ，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政 法规的规定办理。 深圳做法 到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用 途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地
40、使用年期。延 长方式包括补交地价签订土地出让合同或支付土地租金签订 土地租赁合同。 在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余 年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准 地价的35%并按约定年期修正，补交地价一次性支付；土地 租金按年支付，其标准由市国土管理部门定期公布。 第三节 房地产开发用地管理制度 一、一级市场土地使用权法律制度 二、二级市场土地使用权法律制度 一、一级市场 （一）供应主体 城市政府： 市、县人民政府 （二）土地来源 1、集体土地：征用 2、原有国有土地：拆迁、收回 （三）土地储备制度 1、储备主体制度 2、土地一级开发制度 （四）土地计划供应制度 （五
41、）供应方式制度 1、划拨 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 政府重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 法律、法规规定的其他用地，如宗教用地、外事用地 2、出让竞价方式 （1）范围 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及 同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者 挂牌方式出让。 （2）类型 招标出让：出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定的 公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标 结果确定土地使用者的行为。 拍卖出让：出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、 地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 挂牌出让：出让人发布挂
42、牌公告，按公告规定的期限将拟 出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受 竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的 出价结果确定土地使用者的行为。 （3）竞价方式的比较 适用范围 优缺点 （4）土地预申请制度 单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出“成 交价格申报”申请，并承诺愿意支付的土地价格。出让人认 为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当及时以招标拍 卖挂牌方式出让该宗地。提出“土地成交价格申报”申请的 单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报 价不低于其承诺的土地价格。 （5）土地竞价方式的完善 如：向上竞地价，谁地价出得高给谁； 往下竞房价，房价报低者得标。 国有建设用地使
