1、、家庭要有足够的经济能力支持学生完成学业，甚至是为将来的出国深造 做准备。 录取方式：就读颁发境外学位证书的中外合作办学机构或项目的学生，可在 入学一个月后凭本人、查询所获境外学位证书认证注册信息。如届时查不到本 人的相关信息， 则所获境外学位证书将不予认证。对于非学历教育项目， 考生无 须参加全国统一高考、填报高考志愿，只参加该校举办的入学考试即可。在中 方学校修得相应学分后， 通过语言考试后再被合作学校录取，毕业后可获得外方 学校颁发的文凭。修读这类项目，能否被合作学校录取，以及能否在合作学校 完成学业正常毕业， 获得毕业学位证书均取决于学生自身实力，国外教育都是宽 进严出的。达不到要求，
2、则不能毕业。 18、定向招生 定向招生是指在招生时就明确毕业后的就业方向的招生办法。其目的是为了 鼓励学生到农村及比较艰苦的地区工作，“ 定向招生、定向分配 ” 。考生自愿填报 有关高校定向就业招生志愿并按有关政策录取，一旦被录取为定向生， 须在入学 注册前与高校及定向就业单位签订定向就业协议。 关于定向招生， 有一个误区，很多人理解为指定在某个省招生或者指定招收 某些学生，类似 “ 点招” 。实际上，此处的定向生指的是毕业以后必须到指定的地 区或者行业就业。 “ 定向” 定的是就业。 适合人群：毕业后有意向在艰苦地区、艰苦行业就业的同学。 定向生一般可以获得降分录取，和减免学费的优惠。 目前
3、，多数高校已基本 停止招收定向生。 19、高职院校单招单考 高职单独招生以前指的是面向中专、技校、职高毕业生考试和录取都单独进 行的高考，现在普通高中毕业生也可报考高职单独招生。普通高考高职和单考单 招高职的考试科目均为 “3+X ”，“3”同样包括语、数、外三科，均实行统考，各科 满分都为 150 分，只是考试试卷不同。 “X”也有不同。普通高考的 “X”指文综(史 地政)或理综 (物化生 )，单独招生的高职考试中的“X”指的是一科综合专业课或专 业基础课、职业技能课两科，由招生院校自主命题和考试。 适合人群：职高、中专、技校学生或掌握专业技能的学生。 如何报考：文化课语、数、外的考试时间与
4、普通高考一致，在6 月 7 日和 8 日进行，但考试容和要求一般会简单一些。专业课加试一般在高考之后进行，由 招生学校负责组织。 录取方式：高职单考单招实行单独录取，根据考生语文、数学、外语考试成 绩，按招生计划数的一定比例划定统一的录取控制分数线。招生院校在控制分数 线以上，结合考生综合专业课或专业基础课、职业技能课成绩， 按志愿从高分到 低分择优录取。 第五大类： 20、成人类 主要有成人高考、高等教育自学考试、广播电视大学、网络教育等。适合高 考落榜或因为其他种种原因丧失学习机会的社会人员，和需要提高学历层次的在 职人员。 成人高考 成人高等学校招生统一考试的简称成人高考，是我国成人高等
5、学校选拔合格 的毕业生以进入更高层次学历教育的入学考试，属于国民教育系列，列入国家招 生计划，参加全国招生统一考试，各省、自治区、直辖市统一组织录取。成人高 考分为专科起点升本科 (简称专升本 )、高中起点升专科 (简称高起专 )和高中起点 升本科 (简称高起本 )三个层次。 高等教育自学考试 就是我们所说的 “ 自考” ，是个人自学、社会助学和国家考试相结合的高等教 育形式。是通过国家考试促进广泛的个人自学和社会助学活动，贯彻宪法鼓励 自学成才的有关规定， 造就和选拔德才兼备的专门人才，提高全民族的思想道德 素质和科学文化素质，以适应社会主义现代化建设的需要。 广播电视大学 电大即中央广播电
6、视大学以及地方各级广播电视大学，简称“ 电大” 。中央广 播电视大学是采用计算机网络、卫星电视等现代传媒技术， 运用印刷教材、 音像 教材、多媒体课件、 网络课程等多种教学媒体， 面向全国开展远程教育的教育部 直属高等学校。 网络教育 也称远程教育， 是成人教育学历中的一种。 是指使用电视及互联网等传播媒 体的教学模式，通常是业余进修者。 由于不需要到特定地点上课， 因此可以随时 随地上课。学生亦可以透过电视广播、互联网、辅导专线、课研社、面授(函授) 等多种不同管道互助学习。 招生对象不受年龄和先前学历限制，为广大已步入社 会的群众提供了学历提升的机会。 祽祽钢支撑的试拼工作 2、支撑架 设
7、 支撑端部与喷锚面接触面是否平整、拼接严密 支撑钢牛腿焊接焊缝饱满，焊缝高度不小于 8mm ，电焊渣及时敲除 支撑轴线竖向偏差：30 支撑轴线水平向偏差：30 支撑两端的标高差和水平面偏差：不大于 20 和支撑长度的 1/600 支撑的挠曲度：不大于1/1000 支撑与立柱的偏差：30 钢管支撑接头采用法兰与螺栓连接，螺栓必须拧紧， 并进行复拧，不得遗漏，对接螺丝无松动扭力且达到 应力施加满足设计要求 3、成品保 护 支撑上杂物、弃土需清理干净，防止坠落伤人 下层钢支撑安装时，挂设人工牵引绳，防止碰 撞上层支撑 6、安全、环保及文明施工措施 (1) 实行施工现场平面管理制度，各类临时施工设施、
8、 生活设施均按经审定的施工 组织设计和总平面布置图实施。 (2) 工程材料、制品构件分门别类、有条理地堆放整齐；机具设备定机定人保养， 保持运行整洁，机容正常。 (3) 运输车辆进出主干道定期洒水清扫，以减少由于车辆行驶引起的地面扬尘污 染。 (4) 施工区域或危险区域有醒目的安全警示标志，设置安全通道， 并定期组织专人 检查。 (5) 施工现场合理设置出入口， 用混凝土进行硬化， 出入口设置符合标准和规范的 运输车辆冲洗和排水设备。施工道路出入口和交叉口设置交通指令标志，夜间设置示 警灯及照明灯，保证车辆和行人的安全。 (6) 施工现场设置以排水沟、 集水池和污水处理场为主的临时排水系统，施
9、工废水 经排水沟引流、集水池沉淀和污水处理场处理后，方可排到市政污水处理系统。 (7) 施工现场坚持日做日清，工完场清，严禁乱堆乱放建筑垃圾。 (8) 施工现场人员挂牌，持证上岗；施工人员穿戴统一的工作服。 (9) 合理布置场地。各项临时设施符合规定标准，做到场地整洁、道路平顺、排水 畅通、标志醒目、生产环境达到标准作业要求。 7、成品保护措施 土方开挖应选择合适的挖土机械，在基坑上开挖采用抓斗施工时，抓斗起落应防 止碰撞支撑系统。钢支撑堆放高度不超过2 层。 8、其他应注意的问题 1、钢支撑型号均采用 A609 ，t=16mm ，外涂颜色要统一采用红色，不得涂刷宣传标 语； 2、作业班组每天
10、要派人巡视已架设好的钢支撑受力等情况。 附件及附图： 1、董家路站 D口一期钢支撑平面布置图及轴力计分布图； 2、董家路站 D口一期 1-1剖面图； 3、董家路站 D口一期轴力施加参数表。 交底人：复核人：质检员： 现场管理人员： 接收人： 1 地块收购可行性研究报告 1. 项目背景 1.1.报告编制目的 1、 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地 块的市场价值进行合理的评估。 2、 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。 3、 结合市场的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、 对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提
11、出建议。 1.2.项目概况 1.2.1.地块基本条件 基地位于南京城东板块白下区，位于光华路以北、 友谊河以西、 解放军理工大学以东。 地块目前为南京总参干休所小区用地，因此较为平整。 地块编号： 项目四至： 光华路以北、友谊河以西、解放军理工大学以东； 用地面积： 50 亩； 实际出让面积：33350 平方米； 规划用地性质：住宅 建筑容积率：1.7 ； 建筑面积： 56695 平方米； 2 1.2.2.土地交付条件及土地使用权出让年限 土地交付条 件: 拆成自然平整；外部条件（道路、水、电、气等）均以现状为 准； 土地使用权出让年限：70 年； 1.2.3.项目资源分析 方向资源照片 东
12、东面为友谊河，河边坡岸、景观已做 好，水体水质较好，但缺少特色和维 护 南 南面是光华路，光华路南侧是四方新 村，光华路北侧为三层涮羊肉馆、总 参南京干休所接待处（正在经营中） 西 西面南端现有一加气站和加油站，主 要和解放军理工大学紧临 北地块北面现为南京总参干休所小区 3 1.2.4.基地资源评估表 结论： 地块属城东板块，虽可见到紫金山，但周边距绕城公路、宁芜铁路都很近，区位 形象很受影响。 地块所属位置属城郊结合部，本案南面直对城东最大的拆迁安置小区之一四 方新村，人员复杂、外来人口众多，是拆迁户及外地来宁务工人员居住地，社会治 安、环境一般。 外部市政配套较齐全，但商业配套较分散，教
13、育资源档次不高，内部资源缺乏； 地块位于城东板块，虽随着城市的不断发展目前也属主城区，但本案目前周边现 状多为外地来宁的打工着居住，且实际离新街口主城区也较远，无法与月牙湖及紫 金山半快相提并论，是属于城东半快中相对比较差的位置。 地块南侧的商业如羊肉馆等经营虽好，但档次不高，对项目建成后的出街形象造 成一定影响。 根据基地分项评估，综合评估基地级别为中等。本案位于城郊结合部，各项开发 条件一般，项目价值有待进一步挖掘。 权比细目优良中等一般较差 土地级别 自然景观 环境污染 交通情况 生活配套 学区情况 社会治安 社会人文 区位形象 人工开发 4 2. 项目开发经营环境分析 2.1.1.20
14、08 年全国房地产市场回顾 2008 年房地产市场全年维持衰退态势。此轮房地产市场调整始于2007 年第 4 季度，由 珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身 调整和世界金融危机影响的结果。经过 1 年的调整期， 当前房地产市场已经出现供大于求的 状况， 70 大中城市房价自8 月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。 2008 年房地产市场运行状况呈现以下六个特征： a)房屋交易量持续下降，空置面积较快增加。 2008 年 1-11 月，商品房销售面积49148.38 万平方米， 同比减少18.3%， 增幅减少48.8 个百分点。 四十
15、个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售面积同比下降40% 以上。同时， 商品房空置面积结束自2007 年下半年以来的负增长，截止11 月底，商品房空置面积为 13599.93 万平方米，同比增加15.3%。 b)房地产开发投资意愿下降。 受需求市场低迷的影响，08 年 4 月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均为 同比负增长。 2008 年 1-10 月房地产开发企业购置土地面积为29596.42 万平方米，同比减 少 5.6%，增幅比去年同期减少22.5 个百分点； c)房价出现近10 年来首次下降。 08 年 8 月份 70 大中城市房价出现近10 年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价
16、下降城市 的数量逐步增多。从环比看，2008 年 70 大中城市房屋销售价格下降0.3%。 d)加大住房保障建设。 2008 年，加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长 的重要措施之一， 经济适用房投资增加和廉租房建设的加快，对商品房市场存在一定的冲击。 5 2.1.2.2009 年国内房地产市场趋势预测 a)商品房屋空置面积会有较大幅度增加。 b)房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。 c)房地产开发企业并购重组将会增加。 d)2009 年年底房价将止跌企稳。 虽然国际大环境和国内小环境的经济发展不容乐观，但中国 “保增长” 的 4 万亿资金投 入
17、、 08 年底各项推动房地产产业发展的利好信息的推行，房地产刚性需求以及大量民间资 本等， 都对 09 年房价的稳定起到积极作用。预计随着2009 年第 3 季度宏观经济的回暖，房 地产市场将有可能在09 年底真正止跌企稳。 2.1.南京市房地产市场分析 2.2.1.2008 年南京整体市场情况分析 a)成交量全方位大幅萎缩。 2008 年全市商品住宅累计成交42401 套，与 2007 年相比，环比下滑53.3%，全市各大 区域全方位大幅萎缩，虽然江北、 江宁及河西新三区市场价格调整的幅度较传统中心高，但 仍无法拉升全市成交量。 6 备注：消化率、余房消化周期均按2008 年成交套数计算。
18、b)浦口、江宁、河西新三区主导全市住宅供求的2/3 。 从房源总量来看， 全年排名前三位的浦口、江宁、河西分别为26851 套、 23159 套和 13054 套，分别占全市总量的28% 、24% 和 13% ，累计占全市总量的65% 。从成交量来看，成交套数 排名前三位的浦口、江宁、河西分别为12402 套、10948 套和 6279 套，分别占全市总量29% 、 26% 和 15% ，累计占全市总量的70% 。浦口、江宁、河西新三区年度供应量大、在年底价格大 幅下调的前提下，虽实现了一定的销售，但与07 年同比浦口、江宁、河西三区也均下降了 45% 、57% 、43% 。 c)河西、江宁、
19、浦口新三区销售的消化率达到45% 以上，传统各区消化率城南为首 河西、江宁、浦口新三区的消化率分别为48.1%、47.3%、46.2%，排名全市前三位。新 三区是在08 年底部分楼盘大幅降价的刺激下，成交量大幅回升，呈现典型的“降价保量” 特征， 取得显著的促销成效。城区市场由于绝对供应量不大，价格相对坚挺，因此其消化率 急剧降低，明显落后于新三区，呈现出“有价无市”的格局。城区市场中，销售形势相对较 7 好的是城南，消化率达到42.4%，其他各区的消化率只有30% 左右，位于绝对市中心的城中 板块只有25.1%。 d)存量房增多，供求关系短时间很难逆转，销售压力和价格压力并存。 截止 200
20、8 年底，全市存量房源按当年的消化速度还需消化15.7 个月，因此09 年销售 形势不容乐观。受经济危机导致购买力下降的影响，09 年成交量是否能在08 年基础上回升 还尚待观察，销售压力和价格压力在09 年并存。 全市各区的销售率，其中浦口、 江宁、河西新三区的存量房源的绝对数量高，与其他各 区相比，其“上市多、卖的多、剩的多”，因此新三区的市场消化率依然明显高于城区市场。 e)低档房源和高档房源走势相对教好，中档房源成交比例下降。 受市场调整影响， 全市商品房销售价格明显向下，低档房源和高档房源的走势相对较好。 4000 元 / 以下的低档房源集中在江北，此板块楼盘纷纷大幅降价，成交持续上
21、升； 4000-5000元/ 的中档房源集中的江宁板块，虽然此板块楼盘也有大幅促销，但成交比例 8 明显下降；而8000 元/ 及以上的城中新盘以及河西部分楼盘由于价格明显下调，令8000 元/ 以上高档房在年底出现翘尾。 f)总体供求失衡，利好政策及降价促销，成交年底翘尾。 2008 年 3-12 月份，全市住宅供求比达到1.72 ，供求关系处于明显的供严重大于求的失 衡状态，供求失衡是今年房价重心向下调整的直接影响因素。08 年 10 月份以后，在政策刺 激和楼盘大幅降价的双重促进下，08 年年底和09 年初成交量放大，呈现阶段性回暖。 2.2.2.2008 年南京房地产市场政策回顾 20
22、08 年对南京房地产业来说是充满挑战和压力的一年，2008 前半年延续2007 年楼市调 控政策以调整结构，抑制房价过快增长，防止房地产投资再度过热为主要目标；下半年随国 内外经济形势恶化，需求走弱， 房地产成交量一蹶不振，国家楼市调控方向逐渐转变为防止 楼市过冷， 确保房地产行业健康稳定发展为主要目标。中央多次降息、 降低交易费税和二套 房贷款部分松动等政策变化，再加上南京市政府更加具体和直接的救市细则出台，对维护市 场稳定，挽救市场信心起到了一定的作用。 现将 2008 年南京房地产政策汇总如下： a)关于进一步加强房地产经纪行为和存量房交易资金管理的若干规定 2008 年 8 月 27
23、日，南京市工商行政管理局、南京市房产管理局、南京市公安局、中国 人民银行南京分行营业管理部近日联合出台了关于进一步加强房地产经纪行为和存量房交 9 易资金管理的若干规定，从 2008 年 9 月 1 日起正式实行。 b)关于调整享受优惠政策普通住房标准的通知 2008 年 10 月 7日，根据国务院办公厅转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工 作的意见（国办发 2005 26 号）和南京市政府办公厅关于保持房地产市场稳定健康发 展的意见（宁政办发 2008106 号）文件精神，现结合我市实际，调整享受优惠政策普 通住房的标准如下：一、享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率
24、在 1.0 （含）以上、单套建筑面积在144 平方米（含）以下。二、本标准自2008 年 10 月 1 日起执行，与本通知精神不一致的，按本通知规定执行。 c)关于保持房地产市场稳定健康发展的意见 2008 年 9 月 19 日南京市政府印发 关于保持房地产市场稳定健康发展的意见。 意见 的主要内容包括：进一步优化住房消费环境，适当调整普通商品住房税收优惠政策标准，抓 紧研究并适时出台提高公积金贷款额度，加大住房补贴的发放力度( 最高为房款总额1%)； 进一步优化房地产业投资发展环境，加大金融扶持力度，推进房地产信贷产品创新和担保方 式创新， 全力保障个人购买自住住房的贷款需求；适当调整出让土
25、地规模，不断优化土地出 让条件，吸引有实力的开发企业参与开发建设等。 2.1.3.2009 年国内宏观环境展望 2009 年上半年中国经济由于受全球经济衰退、国内经济增速下滑、固定资产投资小幅 回落、居民消费回落、资产市场持续低迷的影响，预计将延续2008 年下半年经济下滑的趋 势，全年增长在8% 左右； 固定资产投资增速预计全年增幅会超过20% ；居民消费方面，全社 会消费品零售额增幅会低于2008 年， CPI 在 2009 年 2 月到 3 月出现负增长的可能性较大， 但随着 4 万亿投资的累积效应，预计全年CPI 增幅在 4% 以下。 2.2.3.2009 年 1 月份南京房地产市场特
26、征分析 a)市场消费信心呈阶段性回暖 10 在各类房地产利好政策的刺激以及各楼盘的积极促销，使得08 年观望者的刚性需求在 08 年底和 09 年 1、2 月份得到部分释放，市场交易量有较大幅度的增长，出现较为显著的 阶段性回暖特征。 一月份商品房成交面积为66.9 万， 其中， 商品住宅成交面积分别为56.6 万， 成交 套数为 5200 多套。扣除元旦和春节假日因素，商品房日均成交面积2.2 万，商品住宅日 均成交套数200 多套，略低于2007 年日均成交水平。 2009年1月份全市认购成交情况 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 1 月1
27、日 1 月2 日 1 月 3日 1 月 4日 1 月5 日 1月 6日 1月 7日 1月 8日 1月 9日 1月 10 日 1月 11 日 1月 12 日 1月 13日 1月 14日 1月 15日 1月 16日 1月 17 日 1月 18 日 1月 19 日 1月 20日 1月 21日 1月 22日 1月 23日 1月 24日 1月 25日 1月 26日 1月 27 日 1月 28 日 1月 29 日 1月 30 日 1月 31 日 认购套数成交套数 b)部分楼盘促销成效显著 一部分楼盘积极呼应房产新政，采取适当降价及其他优惠措施来促销，春节期间我市房 地产市场促销楼盘多达40 多家，其中江宁
28、、河西、江北三区域楼盘占了6 成多。有的楼盘 延续了过去的促销举措，有的则针对当前市场推出了特别的优惠，都取得较好销售业绩。 c)当前成交价格略有降低 09 年 1 月全市商品房成交均价5719 元/ 平方米， 与去年 12 月份环比下降4.9%，价格继 续保持略有降低、 小幅回调的趋势，主要是一部分开发企业降价促销以及新三区成交占比上 升两大因素的直接影响。 2.2.4.2009 年房地产市场趋势预测 1、从价格角度分析：2009 年，房地产市场继续调整，预计房地产价格还有10% 左右的 11 窄幅下调，预计最快下半年才能有所回暖，但目前每年都有1-2 次的刚性需求行情支撑房市； 2、从行业
29、角度分析：2009 年，经济危机继续影响，预计未来1-2 年，行业正式进入 “兼 并” 、 “重组”阶段，优胜劣汰，行业健康发展必然； 3、从政府政策方向分析：政府明确支持房地产业发展，“降价保量”的总方针使得市 场降价成为一种趋势，开发商“顺势而为”是最好的选择； 4、从经济的角度来分析：经济危机必然导致消费者消费力降低，市场观望气氛浓厚和 购买欲望低迷； 5、从成交量的角度来分析：08 年成交量相对于07 年萎缩过半，09 年预计也不会有很 大的起色，预计维持在08 年水平左右； 6、从开发商的角度来分析：缩减开工量、运营开支等，准备过冬是明智的选择，有钱 的开发商可以选择储地，预计09
30、年下半年行业有可能出现回暖； 7、南京市场热点：供应量决定市场热点，江宁区、江北区和河西区将是市场的热点， 或者城市中心高性价比地块也是一个主要考虑方向。但是前提一定是要控制好销售价格，产 品以刚性需求产品为主。 综合评述：项目所在区域整体价格偏高，2008 年南京各大区域价格都出现了20-40%左 右的下降调整，城东板块由于成交量低迷维持在10-20%左右的价格下调，市场补跌可能性 在增大，市场风险相对于其它区域较大。 12 3. 区域房地产住宅市场研究 3.1.项目所处房地产板块市场特征分析 3.1.1.城东板块：环境资源优越，区域高端居住形象明显 城东板块因为有月牙湖以及紫金山的山水资源
31、，一直为南京传统的富人区，别墅、 类别 墅、豪宅的产品特征和高昂的价格使得区内以具备较强经济实力的改善自住和投资客户为 主，这部分客户不缺住房因此在经济下行的前提下是最容易持币观望的人群，城东板块08 年下半年开始需求量就呈现大幅下降，成交低迷。 3.1.2.城东板块成交量大幅萎缩，供求关系严重失衡，市场形势严峻 根据南京网上房地产数据统计，2008 年，全市商品住宅累计成交42401 套，与 2007 年 相比，环比下滑53.3%。2008 年，城东板块成交1663 套， 较 2007 年（ 5330 套）同比下降 69% ， 下滑速度大大超过全市下滑速度。城东板块2008 年总可售房源51
32、18 套， 消化率 32.5%， 总体供求比3.08 ，供求关系处于供严重大于求的失衡状态，市场形势相当严峻。 2009 年城东板块新推出货量较大，虽然区位和产品具有特色，但是面对低迷的经济环 境，如何改变目标客群的观望、如何挖掘改善型自住客户是板块内各楼盘面对的共性问题。 13 3.2.项目区域主要竞争项目分析 3.2.1.主要在售竞争项目一览表 光华路区域： 项目名称德基紫金南苑万达江南明珠万达紫金明珠鸿意星城 项目地址玄武区长巷石杨路 2 号星海路 8 号星海路 6 号 开发商 南京凯丰经济开 发有限公司 南京万达房地产 开发有限公司 万达房地产开发 有限公司 南京鸿意地产 开发有限公司
33、 总建筑面积25 万18 万28.7 万15 万 容积率2 1.1 1.6 1.6 绿化率42.6% 45.1% 40% 38.3% 推出时间08.5 08.7 08.9 在售期数二期四期二期 建筑形式 多层（6+1） 、小高 层（ 10+1） 、高层 （17+1） 多层（ 4-5 层）小高层（ 10+1） 装修标准毛坯毛坯毛坯毛坯 总套数2200 套四期 150 套2306 套1200 套 销售率54% 98% 90% 销售均价（元 / ）9500 8500 7200 7500 折后均价（元 / ）9000 8400 6700 主力面积（）99-114 90-130 127-160 92-1
34、29 主力客群 主城范围内年轻 成功人士 板块内改善居住 人群、首次购房 外地人 板块内改善居住 人群、首次购房 外地人 板块内改善居 住人群、 首次购 房外地人 后续供应量（）约 18 万基本售完基本售完基本售完 项目所在区域楼盘受容积率限制，建筑一般为多层、 小高层， 为争取建筑面积的最大化， 产品多做了顶层跃层。 从楼盘户型方面，各个楼盘的主力面积几乎都是以90 平方米（两房两厅） 、120 平方米 （三房两厅）的户型占据了市场主力地位，三房仍然最受市场的青睐。 从价格上看，项目所在光华路区域销售均价在6700-9000 元 / 平方米左右，比月牙湖和 紫金山板块的豪宅定位居住区价格低很
35、多，符合此区域中高端购买人群的定位。 从楼盘配套来看，周边环境尚可，光华门地区交通较顺畅，但到达率不高，教育和商业 14 等相关配套还需进一步提升。 3.2.2.后续市场供应预测 根据房地产网上公布的城东板块在售和在建项目（不包括未入网的待开发地块）不完全 统计数据， 预估板块总待售和待建的后续供应量约为124.8 万平方米， 项目所在区域的南紫 金山板块及光华路区域的后续供应量约为81.5 万平方米，占整个板块后续供应量的65% ， 可见此区域在整个板块中竞争非常激烈。从以上数据可见，城东板块的后续供应量巨大，在 09 年严峻的全市房地产市场中，压力非常大，项目所处区域又是板块中压力最大的一
36、个区 域，销售前景不容乐观。 （说明按照2008 年成交套数1663 套* 套均面积120 平方米计算，板块年成交不到20 万平方米，按照2007 年最好成交套数5330 套* 套均面积120 平方米计算，最好年成交不到 65 万平方米，市场竞争还是比较大的。） 3.2.3.重点竞争个案分析 德基紫金南苑 项目概况 ： 德基紫金南苑位于海内外闻名的南京东郊风景区紫金山南麓玄武区长巷，地处中山陵 景观中轴线上， 西邻中山门明城墙，南望南京最大混地公园七桥瓮混地公园，与月牙湖高 尚社区相连； 解放军理工大学工程兵学院，南京理工大学， 南京农业大学等多所高校环拥四 周，人文环境极佳，小区北面为纬六路
37、，南临石门坎，东、西面为拟建32 米规划路，其南 北方向分别与石门坎和纬六路相连。 基本情况 ： 物业类别：普通住宅、商业、住宅 建筑类别：多层、小高层、高层 装修状况：毛坯 15 物业地址：白下区长巷，银城东苑的南面 物业管理费：1.50 元/ 平方米月 物业公司：深圳莲花物业管理有限公司 开发商：南京凯丰经济开发有限公司 建筑设计单位：南京城镇建筑咨询设计有限公司、江苏建筑设计研究院有限公司 开盘时间：一期2007 年 10 月，二期2008 年 5 月 入住时间： 2008 年 12 月 占地面积： 125000 平方米 总建筑面积：250000 平方米 总户数： 2200 户 容积率：
38、 2 绿化率： 37% 车位配比： 1:0.8 交通状况：东苑路上有4、52、89、306、804 路到银城东苑站下，光华路上有17、25、 37、 61、110、314 路到海福巷东站下。 周边配套：配有幼儿园、小学、中学、健身中心、商业中心、七大地下车库、公交站场 以及沿街分布的商铺用房，周边医院有南农附院和南理工附院。 规划与产品设计 ： 玄武区长巷南片整个项目用地面积约12.5 万平方米。 项目推广名称为德基? 紫金南苑。 本工程即南片分为两期开发，小区北片为一期开发建设，一期用地面积约为7 万平方米， 一 期总建筑面积约为15 万平方米， 2008 年 8 月竣工。项目建设地点北南为
39、新建的纬六路、南 靠石门砍路、西北靠钟山变电站。一期开发项目如下：01 幢、 02 幢、 03 幢、 04 幢、 05 幢、 08 幢、 11 幢高层（ 17-18 层）住宅； 06 幢、07 幢、 09 幢、10 幢、 12 幢、13 幢、 15 幢小高 层（ 11 层）住宅； 16 幢为多层住宅；14 幢为会所、 28 幢为幼儿园。主力户型为：91 平米 16 （两房两厅） 、125 平米（三房两厅） 、150 平米（四房两厅） 。小区景观设计由香港贝尔高林 设计大师主理。 销售情况 ： 该项目一期2007 年 10 月开盘，总套数600 套，均价8500 元/ ，户型面积84-200 ，
40、一期当前销售率93% 。当前销售的二期2008 年 5 月开盘，总套数约500 套，当前均价 9500 元/ ，户型面积90-150 ，二期当前销售率20% 。 根据网上房地产统计，该项目销 售面积为76923.69 ，成交比例为53.51%。 项目优劣势 ： 优势 1)景观优势： 该楼盘最大的特色在于紫金山、湿地公园等自然景观的稀缺资源， 这一地区的景色很好、空气清新，由于靠近钟山风景区和月牙湖地区，因此 外出散步休闲也比较方便； 2)交通优势： 紫金南苑的交通情况无论是公交，还是道路情况而言相对于城东 板块其他项目还是不错的，通往夫子庙、新街口、珠江路、山西路等方向公 交车比较多，附近宽阔
41、的道路和良好的路况给开车出行的人也提供了条件； 3)配套齐全： 步行 5 分钟就可以达到超市、银行等，小区内有幼儿园、会所， 附近的南京九中校区和南京农业大学也带来了一定的人文气息，医疗配套有 南农附院和南理工附院，应该说可以满足日常生活需求； 劣势 1)容积率高：容积率达到2，以后入住率高了会显得拥挤 2)价格定位： 德基紫金南苑的均价在从一期开盘的8000 左右涨到了现在的9500 元/ ，考虑到南京城东紫金山板块普遍均价是8500-9000 元/ ，紫金南苑第 一次开盘8000 元 /的均价销售尚可达到93% 的销售率， 但价格提升至9000 元 / 后只销售了20% 多。 竞争力 1)
42、产品规划： 90-150 平方米的产品，包括了从两房到四房的所有类型，主力户型 为 90-114 平方米的市场主流产品，客户选择范围大； 2)德基紫金南苑从总体上来看在城东紫金山板块具有一定竞争力的楼盘，与价格 相差不大的仙林地区相比，地理位置、相关配套等要好很多，随着区域城建力 度加大和配套不断完善，具有较大升值潜力。 3.3.项目区域置业者分析 因为城东板块（不包括麒麟镇等准城东片区）是公认的高尚居住区，产品多为低密度 小区，交通不及城中、 河西、城南等板块方便，因此该区域一次置业的客户有以下主要特征： 主城范围内的成功人士，多有私家车； 17 区域内的改善型自住人群； 投资客； 目前城东
43、紫金山、月牙湖板块客户主要还是集中在市区高端人群和本区域自住人群，来 源并不广泛， 但随着城市快速交通的发展，该板块客源挖掘潜力较大。客户类型主要为事业 单位、企业单位中高层领导，私营业主等高端消费类型。 3.4.项目区域主要二手房情况分析 3.4.1.项目区域精选二手房源概况 楼盘名称年代楼层装修情况面积（）总价（元）单价（元 / ） 城开家园2003 7/16 毛坯134.29 146.00 万10871 大地豪庭2005 8/11 精装125.00 145.00 万11600 御水湾花园2006 10/11 毛坯115.00 120.00 万10434 银城东苑2006 5/18 毛坯1
44、20.00 117.00 万9750 清新家园2004 5/7 精装86.74 78.00 万8992 老友记公寓2007 4/8 精装29.26 26.00 万8885 万达江南明珠2004 1/7 精装85.00 69.00 万8117 万达紫金明珠2006 4/9 精装104.00 78.00 万7500 注: 以上数据采自2 月 10 日 365 房产网 3.4.2.项目区域二手房市场分析 项目所在光华路区域跨月牙湖板块和东紫金山板块，房源较充足， 但二手交易不太 跃； 项目区域内2003 年后建成交付的新小区二手房源较多，以小高层为主； 月牙湖板块居住环境较成熟因此二手房价格略高于紫
45、金山板块； 区域内二手房主力面积为85-135 平方米，主力户型以大两房和三房为主； 区域内二手毛坯房单价区间为元/ ，总价区间为万元，略低于在售房源均 价。 18 4. 项目开发经营 SWOT 分析及销售价格预判 4.1.项目综合分析（ SWOT 分析） S优势 公交和道路情况相对于城东板块其他项目相 对较好； 超市、银行、学校、医疗配套等较齐全； 地块本身条件良好； W劣势 地块面积小，规模小，景观档次、品牌创 立等均有难度。 由于是分批开发，难以塑造高端楼盘形象 商业配套较分散，教育资源档次不高，内 部资源缺乏； 大众心目中，区域心理认同度低，区域市 场不易突破 ; O机会 随着地铁二号
46、线的即将建成通车、南京绕城 公路向北，交通问题的解决大力抬升了城东板块 的价值； 楼盘尚未开发，可在主题设计和产品规划上 力争特色； T 威胁 本案周边新老小区都有，产品不易突破、 客户有较多对比参数； 区域内品质楼盘较多，对新楼盘开发提出 更高要求； 区域内客户不足，要在客户群的突破上作 文章。 结论 ：本案若想在激烈的市场竞争中取胜，须发掘项目自身优势，从产品规划开始就与同区域产品 作出区分，用精品物业在市场中取胜。 4.2.项目销售价格预判 4.2.1.建筑类型 本项目占地50 亩，容积率为1.6 ，总建面积为56695 平方米，为保持较低密度，可建 成纯电梯小高层住宅小区。 19 4.2
