1、.2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 中 海 物 业 滨 江 服 务 时 代 邻 里 融 创 服 务 控 股 世 茂 服 务 金 科 服 务 建 业 新 生 活 旭 辉 永 升 服 务 新 城 悦 服 务 碧 桂 园 服 务 保 利 物 业 雅 生 活 服 务 招 商 积 余 远 洋 服 务 控 股 2021H1第三方占比2020年第三方占比 更多投研资料 或+ WX公众号mtachn 地产行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 12 / 18 图表图表1
2、9 2021H1 多数多数物管公司物管公司非住宅非住宅在管面积在管面积占比占比提升提升 资料来源: WIND，平安证券研究所 3.3 社区增值服务社区增值服务收入收入贡献持续提升贡献持续提升 各物管公司持续发力社区增值服务，从明确分类且披露数据的主流上市物企来看，14 家上市物企 2021H1 社区增值服务收入平均占比 18.9%， 较 2020年末提升 2.7个百分点， 10家主流物企 2021H1 社区增值服务毛利占比 25.1%，较 2020 年末提升 2.9 个百分点。从收入贡献来看，14 家上市物企 中 8 家社区增值服务已成长为第二大收入来源，贡献度呈持续提升趋势。 图表图表20
3、2021H1 各物管公司收入构成各物管公司收入构成 资料来源: WIND，平安证券研究所 50.7% 32.7% 15.9% 55.1% 57.5% 55.3% 40.8% 18.2% 19.7% 18.8% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 招 商 积 余 旭 辉 永 升 服 务 滨 江 服 务 雅 生 活 服 务 保 利 物 业 时 代 邻 里 世 茂 服 务 金 科 服 务 融 创 服 务 控 股 远 洋 服 务 控 股 2021H1非住宅占比2020 年非住宅占比 16% 25% 21% 11% 13% 23% 12% 15% 23% 33% 25%
4、 6% 14%27% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 新 城 悦 服 务 旭 辉 永 升 服 务 绿 城 服 务 滨 江 服 务 雅 生 活 服 务 保 利 物 业 碧 桂 园 服 务 时 代 邻 里 建 业 新 生 活 世 茂 服 务 金 科 服 务 融 创 服 务 恒 大 物 业 远 洋 服 务 控 股 其他专业服务非业主增值服务社区增值服务基础物管服务 更多投研资料 或+ WX公众号mtachn 地产行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 13 / 18 图表图表21 2021H1
5、 各物管公司毛利润构成各物管公司毛利润构成 资料来源: WIND，平安证券研究所 四、四、 商管：商管：运营成效向好，运营成效向好，华润华润&宝龙规模居前宝龙规模居前 4.1 业务布局各有侧重，华润万象收入业务布局各有侧重，华润万象收入规模规模领先领先 从涉及业务类型看，从涉及业务类型看，华润万象生活、宝龙商业、合景悠活、中骏商管住宅与商管业务兼具，星盛商 业仅从事购物中心运营管理，卓越商企服务主要为写字楼等商务综合体提供物管服务。 华润万象生活华润万象生活总收入及利润领先。总收入及利润领先。华润万象生活 2021H1 总收入 40.1 亿元，远高于卓越商企服务 （16.5 亿） 、合景悠活（
6、12.3 亿） 、宝龙商业（11.7 亿） 、中骏商管（5.8 亿） 、星盛商业（2.6 亿） ； 华润万象生活 2021H1 归母净利润 8.1 亿元，高于合景悠活（3.2亿） 、卓越商企服务（2.7亿） 、宝 龙商业（2 亿） 、中骏商管（1.5 亿） 、星盛商业（0.8 亿） 。其中，购物中心运营管理板块收入方面， 宝龙商业 2021H1收入 9.4亿元、 华润万象生活收入 9.3亿元， 规模靠前；商务物业管理收入方面， 卓越商企服务 2021H1 收入 9.4 亿元，相对靠前。 合景悠活总在管规模跨越式增长，宝龙合景悠活总在管规模跨越式增长，宝龙商业商业在营在营购物中心数量靠前。购物中
7、心数量靠前。合景悠活 2021H1 完成收购雪 松智联及上海申勤，总在管面积新增 1.1 亿平米至 1.65 亿平米，高于华润万象生活（1.3 亿平米） 、 卓越商企服务（0.35亿平米） 、宝龙商业（0.25亿平米） 、中骏商管（0.19亿平米） 、星盛商业（0.02 亿平米） 。其中，购物中心运营管理方面，宝龙商业已开业零售商业物业 71 个、华润万象生活已开 业商业运营及分租购物中心 64 个，规模相对靠前。商务物业管理方面，卓越商企服务在管 0.17 亿 平米，相对靠前。同时各家商管公司总合约/在管面积比，购物中心合约/在管数量比普遍较高，短期 增长确定性较强。 23% 16% 28%
8、 24% 24% 35% 27% 8% 23% 42% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 新 城 悦 服 务 中 海 物 业 绿 城 服 务 滨 江 服 务 雅 生 活 服 务 保 利 物 业 金 科 服 务 融 创 服 务 恒 大 物 业 远 洋 服 务 控 股 其他专业服务非业主增值服务社区增值服务基础物管服务 更多投研资料 或+ WX公众号mtachn 地产行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 14 / 18 图表图表22 2021H1 各商管公司收入及归母净利润各商管公司收入及归
9、母净利润 图表图表23 2021H1 各商管公司合约、在管面积各商管公司合约、在管面积 资料来源：WIND，平安证券研究所 资料来源：WIND，平安证券研究所 图表图表24 2021H1 各商管各商管公司购物中心数量公司购物中心数量 资料来源: WIND，平安证券研究所 40.1 16.5 12.3 11.7 5.8 2.6 8.1 2.7 3.2 2.0 1.5 0.8 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 华 润 万 象 生 活 卓 越 商 企 服 务 合 景 悠 活 宝 龙 商 业 中 骏 商 管 星 盛 商 业 亿元 2021H1营收2021H1归母净利润 1.76
10、0.41 2.22 0.03 0.51 0.42 1.30 0.25 1.65 0.02 0.35 0.19 1.35 1.64 1.34 2.03 1.45 2.25 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 华 润 万 象 生 活 宝 龙 商 业 合 景 悠 活 星 盛 商 业 卓 越 商 企 服 务 中 骏 商 管 亿平米 合约面积在管面积合约/在管面积比（右轴） 6471102212 116 126 35 69 38 1.8 1.8 3.5 3.1 3.2 0 1 2 3 4 0 20 40 60 80 100 120 140 华 润 万 象 生 活 宝 龙 商 业 合 景 悠 活 星 盛 商 业 中 一伀倀儀刀匀吀唀嘀圀堀夀娀嬀尀崀帀开怀愀戀挀搀攀昀最栀椀樀欀氀洀渀漀瀀焀爀猀琀甀瘀眀砀礀稀笀簀紀縀缀耀脀舀茀萀蔀蘀蜀蠀褀言謀谀贀踀輀退鄀鈀錀鐀销阀需頀餀騀鬀鰀鴀鸀鼀一伀倀儀刀匀吀唀嘀圀堀夀娀嬀尀崀帀开怀愀戀挀搀攀昀最栀椀樀欀氀洀渀漀瀀焀爀猀琀甀瘀眀砀礀稀笀簀紀縀缀耀脀舀茀萀蔀蘀蜀蠀褀言謀谀贀踀輀退鄀鈀錀鐀销阀需頀餀騀鬀鰀鴀鸀鼀
