1、长春市区国有土地使用权价格评估暂行规则（试行） 一、本规则适用范围 1、 长春市区内国有土地使用 权出让底价评估； 2、 规划调整涉及的国有土地使用出 让补地价评估； 3、 长春市区内国有土地使用 权收购价格评估（集体建设用地使用 权收购价格评估可参照本 规则）； 4、本规则适用于自 实施之日起的委托 评估。 二、 协议出让土地底价及 规划调整补地价评估 一一一评估方法 应用 长春市土地定 级及基准地价 动态更新系 统 评估。 一一一评估程序 1、由资产中心委托 评估，并向估价所提供委托评估宗地基 本情况表。 表 1 委托评估宗地基本情况 宗地座落 土地用途宗地面 积 宗地号出让年限 原容积率
2、现容积率 价格类型（ 1）宗地价格纯收益划拨土地价格 价格类型（ 2）原容积率现地价现容积率现地价 地价基准日 提供人 员 2、估价人员与审批外业人员联合现场踏查。 3、估价人员依据委托评估宗地基本情况表，应用 长春市土地定 级及基准地价 动态更新系统 评估，形成结果报告。 4、估价所负责人审核评估结果后，提交给资产中心。 2 一一一估价所提交的估价 结果，由资产中心进行市场指数修正。 一一一估价所只提供 单位土地价格，总价款由资产中心核算。 一一一协议出让工业用地土地 纯收益 一至八级工业用地土地 纯收益应用 长春市土地定 级及基准地价 动 态更新系 统 评估。九至十二级工业用地成本价格依据
3、平均征地成本确 定，成本价格按 135 元/平方米计算，土地开发费 200 元/平方米 计算。土 地平均 纯收益按 49元/平方米 计算。 三、招标、拍 卖、挂牌出让价格评估 （一）净地价格评估 依据城镇土地估价 规程，各种用途土地底价评估可 选用成 本逼近法、市 场比较法、假设开发法、收益还原法和基准地价系数 修正法中的两种以上方法。 1、成本逼近法 地价征地和拆迁成本 +土地开 发整理成本 +其他成本 +利息 征地成本包括：征用农村集体土地 发生的土地 补偿费 、安置补助费 及其征 为国有土地 过程中发生的各种 费税；收 购国有土地使用 权成本。 拆迁成本包括：土地出 让前发生或出 让公告
4、承 诺的拆迁地上建筑 物、附着物和地下建筑物、埋藏物的 补偿费用，及因拆迁需要 补偿的生 产、生活损失、安置等费用。 开发整理费用包括：土地出让前发生或出 让公告承 诺的城市基 础 设施投入 费用、平整土地的费用等。 其他成本包括：土地出 让前期规划、 测绘、 评估、公告等及相关行 3 政、事业性费用。 利息（征地和拆迁成本 +土地开 发整理成本 +其他成本） 利率 利息按 评估基准日当 时的中国人民 银行公布的两年期 贷款利率 计 算。 2、市场比较法 （ 1） 选择比较案例 比较案例的 时点： 评估基准日前半年内 实际交易的土地或地价 监 测点。 比较案例的 选择范围：原 则上选择同级、同
5、类、同用途的实际交易 的土地或地价 监测点。若同级、同 类范围内的比 较案例数量不能 满足评 估需要，也可以选择相邻级别 或类别的同用途 实际交易的土地，但要进 行级别修正。 比较案例数量：三个以上有效案例。 （ 2）比 较因素条件系数确定 长春市区国有土地宗地价格评估规则确定的宗地价格影响因素 为 必选比较因素。除了规划容积率、土地开发程度、土地利用方向外，比较 因素条件指数参照长春市区国有土地宗地价格评估规则确定的修正 系数评估确定。 容积率条件系数确定：商业用地以宗地容 积率为 3.0 时修正系数 为 0, 商业用地宗地容 积率修正系数最大 为 65%，当容积率小于 1 时， 不作修正。
6、居住用地宗地容 积率为 1.0时修正系数 为 0，居住用地宗地 容积率修正系数最大 为 100%，当容积率小于 1 时，不作修正。 4 表 2 商业用地（ %） 容积率1.02.03.04.05.06.07.08.09.010 修正系数-50-20015253035404550 注：南部新城区域容积率修正系数一般不超 过 30%。 表 3 居住用地（%） 容积率1.02.03.04.05.06.07.08.09.010.0 系数03050657580859095100 当容积率为 X+a 时，容 积率修正系数 为： DX+（ DX+1DX） a X 为 110 的自然数，a为小于 1 的两位小
7、数，DX为容积率为 X 时的修正系数，DX+1为容积率为 X+1 时的修正系数。 土地开 发程度条件指数：以“ 七通” 条件（指宗地红线外市政配套的 通路、通热、通 电、通上水、通排水、通气、通 讯）指数 为 100, 缺少通路， 条件指数降低 20%；通 热、通 电、通上水、通排水、通气中缺少一项，条 件指数降低 18%，缺少通讯，条件指数减少 8%。 若比较案例不是待估土地的同 级、同 类土地，首先要进行级别修 正，然后，再 进行其他条件修正。 级别修正系数 评估宗地 评估纯收益比 较案例评估纯收益 （ 3）期日修正 由于比较案例价格 为基准日半年内 发生或评估的，所以不作期日修 正。 （
8、 4）依据市 场比较法的计算公式，评估出各比 较价格。 （ 5）以各比 较价格的面 积加权平均值作为评估底价。 5 3、假设开发法 计算公式： （ 1）房地 产总收入估算 选择商品房交易案例 交易案例 时点： 评估基准日前半年内 实际交易的房屋或 预售商品 房。 交易案例数量：两个以上有效案例。 选择范围：待估土地1 公里范 围内。 交易价格修正：若交易案例 为二手房，要进行成新修正。设定砖木结 构新房 经济耐用年限 为 50 年，砖混、框架结构新房耐用年限 为 70 年。 修正价格交易价格 耐用年限（耐用年限已使用年限） 估算商品房 预售价格：以交易案例修正后的价格的算 术平均值确定。 住宅
9、按 95%一次性售出，公建按 90%一次性售出，计算商品房 预售总价 格，剩余商品房按成本价 计入预售总价格。规划建筑面 积内有人防工程 的不计入可售建筑面 积。 （ 2）建筑成本估算 规划容积率在 1.5 以下的住宅，建筑安装平均成本按900元平方 米估算，规划容积率 1.52，建筑安装平均成本按 1200 元平方米 计 算，规划容积率 22.5，建筑安装平均成本按 1300 元平方米 计算，规 划容积率 2.53，建筑安装平均成本按 1400 元平方米 计算， 规划容 积率大于 3，建筑安装成本按 1500元平方米 计算。 规划容积率 2 以下的公建，建筑安装成本按1500 元平方米 计算
10、， 6 规划容积率每增加 1, 建筑安装成本增加10%。 专业费包括设计费 、市 场调查费 、广告费等按建筑安装成本的5%。 装修费：住宅不 计算装修 费。公建按建筑安装成本的 5080%计算。 基础设施配套 费：住宅按75 元平方米 计算，公建按 95元平方 米计算，水、 电、 热等配套费按 130元平方米 计算，有人防工程的，按 180 元平方米 计算人防工程成本，没有 规划人防工程的，人防工程 费 按 90 元平方米 计算。小区配套费按 200 元平方米 计算。 其他没有 预见的费用按建筑安装成本的5计算。 （ 3）估算投 资利息 计息期依据开 发规模（ 规划建筑面 积）估算。按开 发与
11、售房周期合 计 估算，开发规模 5 万平方米以下，地价 计息期为 2.5年，其它投资计息期 为 1.5 年，开发规模 510 万平方米，地价计息期为 3 年，其他投资计息 期为 2 年，开发规模 1020 万平方米，地价计息期为 3.5 年，其他投资 计息期为 2.5 年，开发规模 20 万平方米以上，地价 计息期为 4 年，其他 投资计息期为 3 年。以毛地方式出 让的土地，开发周期可延 长一年。 投资利息率按 评估基准日所在 时期中国人民 银行公布一年期 贷款 利率确定，利息按复利 计算。 （ 4）开 发利润估算 开发总利润房地 产总收入 总利润率 总利润率按 10%计算。 （ 5）税 费
12、估算:税率按商品房 预售价格 5.5%计算。 7 （ 6）契税：按地价 5%计算。 （ 7）估算地价 要估算出 总地价、单位地价和楼面地价 4、收益还原法 （ 1）房屋租金确定 选择商品房交易案例 交易案例 时点： 评估基准日前半年内 实际出租或待租的房屋。 交易案例数量：两个以上有效案例。 选择范围：待估土地1 公里范围内。 租金修正：评估基准日前一年内竣工 现房视为新房，其他视为旧 房，租金要进行成新修正。 修正租金 实际租金 耐用年限（耐用年限已使用年限） 若租金中包括水、 电、气等费用，应按实际租金的 10%扣除。 估算租金：以交易案例修正后租金的算 术平均值确定。 （ 2） 评估房屋
13、价格 房屋还原利率：住宅按 5%确定，办公用房按 6%确定，商业用房按 8%确 定。 评估房屋成本价格 按待估土地 拟开发的商品房建筑 结构评估，评估方法与假 设开发 法评估要求一致。 （ 3） 评估土地价格 土地楼面价格房屋价格房屋成本价格 8 单位土地价格土地楼面价格 待估土地的宗地容 积率 5、基准地价系数修正法 出让价格基准地价 （ 1+区位条件 综合修正系数） （ 1+市场修正系数） 区位条件修正系数参照 长春市区国有土地宗地价格评估规则确 定的修正系数 评估，不作开发程度修正。 容积率修正系数按照本 规则中市场比较法规定的修正方法 评估。 对 长春市区国有土地宗地价格评估规则中土地用途修正方法作以下 调整。南部新城区域容 积率最大修
