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德勤:开展商业地产创新 准备迎接未来城市.pdf

1、(菘蘁夀堀蛔蘁萋蘁菘蘁讀缁缀煢踀螏頀h椀欂囿刀刀醉醘啓遒瀀搀昀瀀椀挀最椀昀囿刀刀醉醘啓遒瀀搀昀尀尀昀戀戀戀挀昀戀戀愀匀礀欀稀嘀刀眀椀椀刀愀嘀爀漀伀洀椀吀戀刀昀漀攀最礀嘀栀匀猀最昀吀儀瘀爀愀爀醉啓遒戀挀挀戀愀昀戀挀搀愀搀耀冑醉卷豏漀渀昀椀搀攀渀琀椀愀氀愀渀搀倀爀漀琀攀挀琀攀搀戀礀漀瀀礀爀椀最栀琀愀眀猀癛噢刀刀醉醘啓遒鸀遒照罢遒噦刀娀鹳鞋聧葟聹b婹荳祒該葫鍶斏錀婎葎楶卲鉎貉鞃鹷葔刀鸀鹳鞋肉豧穝肀極塎著婶慛瘀婜慛湑湥鹳葱鉎b鱥葛荳醉醘醉醘鞋蹗酎鞋聻葧醉岘鄀鱾葧v酹鞋遒璃癸腎袉婖鹳鸰鹳醉醘遒癸襺葓獶垕嫿鹳鸀鹳穝醉醘鄰鞋遒癸葺豛腎瀰湥灦湥湨汗Q灟湥豣獶灑湥譪靏遒驧驎鸀遒照罢伀一吀一吀匀啶婖鹳啓鹖鹳啓醉醘

2、啓硲譑桎芈遒醉敧啓遒鸀遒照罢渀愀氀礀猀礀猀眀眀眀愀渀愀氀礀猀礀猀挀渀倀刀吀婖鹳啓鸀遒照罢媕鹳琀歞譔躍斏嘀嘀嘀齢啓琀婖鹳譪渀愀氀礀猀礀猀眀眀眀愀渀愀氀礀猀礀猀挀渀嘀嘀艞譟噗刀嘀盿層噏倀陑噫刀協攀渀猀攀陑潫N汓齢濿蕎灦斏襺嫿鹳聛屧魯顣嫿鹳聛葿v琀吀估挀甀氀甀猀衑汾鹥罘扎葠汶譗躍齢渀愀氀礀猀礀猀遒琀嫿鹳虾歑艗浸啓譜躍吀伀挀甀氀甀猀衑汾嫿鹳斏娀鹳聛鑧荵羏焰罧葬鑶穵迿衷嘀刀啷颕嘀刀蔀葛嫿鹳湎屝葏睝斏鸀遒照罢渀愀氀礀猀礀猀眀眀眀愀渀愀氀礀猀礀猀挀渀琀嘀刀敧轏沖蕓葛潶沏斏N湎渀愀氀礀猀礀猀遒琀婞鹳虾啓迿譗躍琀觿硬婟鹳鹗娀鹳聛焰屎鑎聵铿潗鹥蠰嘀刀譙躍齢噒刀湥嘀刀匀豏鞚豙諿斍詧葙湶袐嘀刀葔轏汷葎齢囿刀N膗鑾敵著

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4、聙鉎嘀刀蕻聛葧啓嘀刀鹧潳沏鏿鉎屒問屒稀骕屒問筎鉎奨細晬缰靓婎鹳層匀魣嘀刀焰鍹噑刀嘀刀鐀卢豏澚綂葙鍹薉螏躚蝥乳蹏洀猀倀唀倀唀桡葾佹倰饧灞鸀遒照罢嚕刀醉襻硬鉎葎魣虏睦鹷葡卷豏筎斏煵醉誘斍詧覌硬噡刀栀潑兤顡煾扟嚖刀煵噟刀华豏鉡呎冀华豏华豏定讍焀噤刀卤佢銍蕒松褀硬鉎噎刀醉禘夀冀噢刀兢衾嚋刀嘀刀夀鹎南豏讚躍鹷卛豏鉎衒澋鸀遒照罢嚕刀蠀瑔嘀刀蠀蓿嘀刀华葧穗絺汶聎嘀刀估啜啓囿刀氀罎卵豏敎斐啷罢噰刀蔀鹛N鑾噵刀蔀鹥鑾嘀刀匀豏偓躖蕓叿豏莕噷刀耀鑎葥鹶罘婰鹳肏祧屣瘰奎細晬缰靓獻陜嘀刀耀噓刀焰潒f华豏鞚斐楫做煾鋿做葙啓穜嘀刀耀焰做敞华豏鞚葞楶彟罜嘀刀婔鹳潔沏斐啓盿襑硬葟卶豏魓葧夀(菘蘁蛖蘁萍蘁菘蘁讀缁缀萀煤踀螏頀h椀

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6、5521567b8b61f1db00中国互联网轻奢 经济分析 2017Confidential and Protected by Copyright Laws本产品保密并受到版权法保护鲜花 订阅 市场 Flowerplus花 +案例分析联合发布2017/5/3 2实时分析驱动用户资产成长分析定义和分析方法互联网轻奢经济 主要指在满足基本的物质需求外 , 伴随人们消费升级产生的对生活品质更高追求所带动的享受型 、 体验型经济模式分析范畴本报告 的 分析 对象主要为鲜花订阅市场典型厂商 Flowerplus花 +本 报告涉及的关键字为 :轻奢 、 消费升级 、 鲜花订阅本报告涉及的厂商包括 Flo

7、werplus花 +、 爱尚科技 、 宜花 、 roseonly本 报告研究的国家和区域主要包括 :中国大陆 , 不包括港澳台地区分析方法报告中的资料和数据来源于对行业公开信息 的分析 、 对业内资深人士和相关企业高管的深度访谈 ,以及易观分析师综合以上内容作出的专业性判断和 评价报告中运用 Analysys易观的产业分析模型 , 并结合 市场分析 、 行业分析和厂商分析 , 能够反映当前市场现状 , 趋势和规律 , 以及厂商的发展 现状分析定义2017/5/3 3实时分析驱动用户资产成长CONTENTS目录轻奢经济产生 背景01鲜花领域切入 轻 奢经济的典型 企业 Flowerplus花 +

8、02Flowerplus花 +日常鲜花订阅用户画像032017/5/3 4实时分析驱动用户资产成长 Analysys 易观 PART 1轻奢经济产生背景2017/5/3 5实时分析驱动用户资产成长100001500020000250002011 2012 2013 2014 20150%20%40%60%80%100%1978 1990 2000 2015城镇 乡村中国正进入新一轮消费升级 Analysys 易观 01000200030004000500060007000800090002006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 20152006-

9、2015年中国人均 GDP发展趋势纵观 各国经济 发展 , 当人均 GDP达到 8000美金后 , 意味着这个国家人们创造的平均财富已经增加到一定程度 , 在这个程度下国民可购买的商品服务和可选择的范围会有所增加 。 随着中国居民人均可支配收入水平和消费能力的显著增长以及城市化进程的加速 , 必将推动中国发生新一轮消费变革 , 出现新的消费 升级:即在满足 基本的 温饱 外 , 非物质性的消费需求 、 品质化的消费需求开始增加 。数据来源: 2016年统计年鉴 、 国民经济和社会发展统计公报人均 GDP达到 8000美元标准 ,将引发新的消费升级8000全国 居民人均可支配收入 城镇化水平数据

10、来源: 2016年统计年鉴 数据来源: 2016年统计年鉴单位:美元单位:元人民币2017/5/3 6实时分析驱动用户资产成长11.2%11.7%12.2%12.3%13.7%16.8%19.8%24.7%文化教育旅馆住宿美容美发洗浴医疗保健体育健身购买化妆品等个人用品购买汽车家政服务追求高品质的生活方式将成为新常态- 食品消费支出 比重( 恩格尔系数 )持续下降- 与个人发展和享受相关的支出增长 迅猛消费结构升级- 由产品消费向服务和体验消费 升级- 消费品质向中高端 转变消费观念变迁- 由线下消费向线上线下融合 转变消费方式转变2016年中国居民恩格尔系数降至 30.1%30.1%30.6

11、%31.0%31.2%20162015201420132016年中国居民为发展与享受的各消费支出维持两位数增长比例80/90后成长为互联网主力消费人群 , 激发新的热点消费领域母婴 /生活服务网上零售汽车 旅游 健康医疗文化娱乐产品消费 服务和体验型消费品质化消费3.2% 4.3%6.2% 7.8%10.6%12.9%15.5%01000020000300004000050000600002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016网上零售额(亿元 人民币) 占社会消费品零售总额比例2010-2016年中国网上零售额增长趋势数据来源:国家统计局数据来源:国家统计局数据来

12、源:国家统计局2017/5/3 7实时分析驱动用户资产成长背后逻辑是小 众人群对个性 满足与重视精神愉悦的强烈需求品质消费 情感 诉求对品质的要求越来越强烈 感性消费,重视精神愉悦舒适满足实际使用、功能性 跟风大众消费 消费产品本身关注品牌 好物性价比个性化小众品类兴趣消费私人定制彰显品位体验式消费生活方式生活态度尊严社会地位情怀 幸福感发现体现自我品位的个性消费方向全球精品时尚严选有机产品海淘顺应 马斯洛需求层次 理论,物质条件的富足必将带动小众人群消费需求向较高层次的享受型消费逐渐过渡,基于个人兴趣爱好、小众品类的消费,表达自我生活态度、消费追求的高品质、个性化、定制化、体验式消费将具备较

13、高 成长性。物质需求 满足后的更多 非 物质性精神需求,会是 未来更大的增长点 。2017/5/3 8实时分析驱动用户资产成长在线支付及 O2O的发展成为生活服务更多交易行为的助推器网上支付移动支付O2O商业模式生活服务消费行为的增长在线支付的出现,特别是移动支付的不断成熟与普及,让用户能以更低的成本实现便捷、高效的消费体验。碎片化、灵活的 消费 模式也促发用户产生更多用以满足潜在消费需求的消费行为。另一方面, 2014年, O2O及上门服务的火热,让大批消费者在补贴模式下体验了全新的商业运作模式,教育 了用户线上线下融合发展改变 生活方式、提高生活质量的可能,也让创业者看到在满足大众人群基本

14、消费的基础上 ,在垂直细分市场针对 小众人群消费升级、提升使用体验的需求,存在的增量市场与机会 。- 消费重体验,线上体系如何更好的支撑线下供应链条、服务- O2O对大量产业和社会形态的改变,在提升这些行业效率、改善用户体验上带来的市场增量- 便捷、高效的支付模式,激发完成更多消费行为2017/5/3 9实时分析驱动用户资产成长各细分市场不断衍生出与生活品质、体验型消费相关新的机会以消费购物、居家生活、出行住宿为代表的生活服务各细分市场大量涌现出与提升生活品质和体验型消费相关新的项目,传递泛轻奢消费的一种生活态度和消费理念。2017/5/3 10实时分析驱动用户资产成长符合当下年轻群体经济能力

15、、生活态度的轻奢消费将成为未来重要的消费形态区别 于奢侈品消费对价值感、尊贵感的诉求,轻奢消费更强调一种生活态度,追求生活品质、讲究舒适、格调、体验 ,表格个性与品位的同时却不会消费无度。 当人均 可支配收入增长到一定 程度时势必会出现区别于普通消费的轻奢消费形态,因为它是一个比较级,只要消费者在某细分领域的消费品质、消费要求、消费金额比常规消费高一个级别,我们都可以纳入轻奢。 可以肯定的是,在 消费升级 的大环境下,适应当下 80后主力群体经济能力、生活 态度,追求品质与价格平衡的 轻奢 消费一定会成为 未来重要的消费形态。强调 品味重视 服务和体验关注 性价比追求 个性化讲究 品质接受 新

16、事物架构师0001200001可研报告20190710223215236Y贀(菘蘁蛙蘁。萎蘁菘蘁讀缁缀煨踀螏頀h椀猂儃甃疃甃笃較霃霃霃桾顎遒瀀搀昀瀀椀挀最椀昀桾顎遒瀀搀昀尀尀搀愀昀搀戀愀昀愀愀昀愀愀昀甀嘀爀吀砀樀焀瀀稀焀礀伀搀堀一最刀焀一欀夀攀礀氀樀琀攀堀圀琀夀圀刀娀氀眀栀顎遒晧攀搀挀攀搀愀昀挀j栀葧夀尀萏蘁A谀氀胔-瀀椴q輀棙 i缀$药易观:中国游戏直播市场年度综合分析2017.pdfpic1.gif易观:中国游戏直播市场年度综合分析2017.pdf2019-710554a8f8c-24ab-40dc-83e0-dfe84cc053afT9JaRD0/tQorcpufrQHPlBne6Bmo

17、adyPmElDKiZu308zXAJl5HRBRg=易观,中国,游戏,直播,市场,年度,综合分析0880362d2d8090ac1cb94ed5786483dc夀架构师0001200001可研报告20190710223232427Y熀耀舀(崒址,并且与大气污染防治、水资源和自然生态资源保护相一致。二、项目选址该项目选址位于xx经济示范区。振兴发展基础夯实,成功创建国家级高新区,省级产业园工业增加值、税收占比分别提升26个、23.5个百分点;中心城区建成面积增至70万平方公里,常住人口城镇化率达到48.6%,提高1.1个百分点。三、建设条件分析项目建设得到了当地人民政府和主管部门的高度重视,土

18、地管理部门、规划管理部门、建设管理部门等提出了具体的实施方案与保障措施,并给予充分的肯定;其二,项目建设区域水、电、气等资源供给充足,可满足项目实施后正常生产之要求;其三,投资项目可依托项目建设地成熟的公用工程、辅助工程、储运设施等富余资源及丰富的劳动力资源、完善的社会化服务体系,从而加快项目建设进度,降低建设成本,节约项目投资,提高项目承办单位综合经济效益。四、用地控制指标投资项目办公及生活用地所占比重符合国土资源部发布的工业项目建设用地控制指标(国土资发【2008】24号)中规定的产品制造行业办公及生活用地所占比重7.00%的规定;同时,满足项目建设地确定的“办公及生活用地所占比重7.00

19、%”的具体要求。五、地总体要求本期工程项目建设规划建筑系数66.64%,建筑容积率1.51,建设区域绿化覆盖率6.20%,固定资产投资强度161.57万元/亩。土建工程投资一览表序号项目单位指标备注1占地面积平方米17588.7926.37亩2基底面积平方米11721.173建筑面积平方米26559.071893.34万元4容积率1.515建筑系数66.64%6主体工程平方米20725.777绿化面积平方米1647.718绿化率6.20%9投资强度万元/亩161.57六、节约用地措施投资项目依托项目建设地已有生活设施、公共设施、交通运输设施,建设区域少建非生产性设施,因此,有利于节约土地资源和

20、节省建设投资。七、总图布置方案(一)平面布置总体设计原则根据项目承办单位发展趋势,综合考虑工艺、土建、公用等各种技术因素,做到总图合理布置,达到“规划投资省、建设工期短、生产成本低、土地综合利用率高”的效果。(二)主要工程布置设计要求项目承办单位项目建设场区道路网呈环形布置,方便生产、生活、运输组织及消防要求,所有道路均采用水泥混凝土路面,其坡路及弯道等均按国家现行有关规范设计。(三)绿化设计场区绿化设计要达到“营造严谨开放的交流环境,催人奋进的工作环境,舒适宜人的休闲环境,和谐统一的生态环境”之目的。(四)辅助工程设计1、场内供水采用生活供水系统、消防供水系统、生产补给水系统,消防供水系统在

21、场区内形成供水管网。2、项目建设地内规划的排水方案采用分流制,并已建立完善的排水系统,完全能够保证全场生产、生活废水和雨水及时排出。3、配电系统采用TN-C-S制,变压器中性点接地,接地电阻R4.00欧姆,高压配电设备采用接地保护,低压用电设备采用接零保护,正常情况下不带电的用电设备金属外壳、构架、穿线钢管均应可靠接零。4、该项目由于需要考虑项目产品所涉及的原辅材料和成品的运输,运输需求量较大,初步考虑铁路运输与公路运输方式相结合的运输方式。场外运输全部采用汽车运输、外部运力为主。5、主体工程采用机械通风方式进行通风换气;送风系统利用空气处理机组,空气处理机组置于车间平台上,室外空气经初、中效

22、过滤后经风机及通风管道送至车间各生产区,排风系统可采用屋顶风机和局部机械排风系统,车间换气次数为5.00次/小时。八、选址综合评价项目建设遵循“合理和集约用地”的原则,按照产品制造行业生产规范和要求,进行科学设计、合理布局,符合行业产品生产经营的需要。第六章 土建方案说明一、建筑工程设计原则建筑立面处理在满足工艺生产和功能的前提下,符合现代主体工程的特点,立面处理力求简洁大方,色彩组合以淡雅为基调,适当运用局部色彩点缀,在满足项目建设地规划要求的前提下,着重体现项目承办单位企业精神,创造一个优雅舒适的生产经营环境。二、项目总平面设计要求本次设计融入了全新的设计理念,以建设和谐企业为前提条件,以

23、建筑“功能、美观、经济”三要素前提为出发点,全盘考虑场区可持续发展、建筑节能等各方面要素,极力打造一个功能先进、生产高效的现代化企业。三、土建工程设计年限及安全等级根据建筑抗震设计规范(GB50011)的规定,投资项目建筑物结构设计符合根据建筑抗震设计规范(GB50011)的规定,投资项目建筑物结构设计符合度抗震设防的要求,基本地震加速度值为0.20g,设计地震分组为第一组,抗震设防类别为乙类,各建筑物均采取相应抗震构造设计。四、建筑工程设计总体要求根据需要,积极采用经过验证的新技术和经过国家或省、部级鉴定的新材料,并尽可能利用地方建设材料;在生产工艺允许的条件下,尽可能采用联合厂房,并考虑开

24、敞与半开敞甚至露天装置以节约项目建设投资。五、土建工程建设指标本期工程项目预计总建筑面积26559.07平方米,其中:计容建筑面积26559.07平方米,计划建筑工程投资1893.34万元,占项目总投资的31.68%。第七章 项目工艺可行性一、原辅材料采购及管理项目建成投产后,项目承办单位物资采购部门根据生产实际需要制定原材料采购计划,掌握原材料的性能、特点,在不影响产品质量的前提下,对项目所需原辅材料合理地选择品种、规格、质量,为企业节约使用原材料降低采购成本。二、技术管理特点项目产品数据管理技术(PDM):项目承办单位数据管理技术即是以软件技术为基础,以产品为核心,实现对产品相关的数据、过

25、程、资源一体化集成管理的技术。PDM明确定位为面向制造企业,以产品为管理的核心,以数据、过程和资源为管理信息的三大要素。三、项目工艺技术设计方案(一)工艺技术方案要求以生产项目产品为基础,以提高质量为前提,在充分考虑经济条件以及生产过程中人流、物(菘蘁夀谀蛜蘁専萏蘁菘蘁讀缁缀谀煫踀螏頀h椀漂瑗遒瀀搀昀瀀椀挀最椀昀瑗遒瀀搀昀尀尀愀愀愀搀攀昀搀挀搀一伀唀娀瘀攀匀夀一栀眀渀漀吀氀眀娀瀀甀一焀圀娀洀樀椀匀琀圀瀀戀一挀琀遒昀戀搀昀挀搀愀搀挀戀昀挀挀瑗遒遒驧豎遒遒璃腎袉遒遒葧豛腎襔葓獶垕儀畿偵聺卮遒葎馍豥灔湥散遧蹮汎Q潏萀蕎豘獶葻遒蕎屛葑豥渀愀氀礀猀礀猀蒉遒譪瘀遒遒豧艔遒卦謀豒讉艓葕啓遒驧腎稠珿襓穗葎盿葭

26、匀礀洀戀椀愀渀圀椀渀搀漀眀猀瀀栀漀渀攀椀伀匀渀搀爀漀椀搀荖蕘T豕衔抍葢瘰荧蕘葢衢鵠豎敔鞋虢獶垑苿煎魣拿虢N鉶獎呑熀葵艗啶卮啓譜艗扦葠鸀遒照罢蹙啓渀愀氀礀猀礀猀遒琀葞蹙啓譙舀倀葙鮀詥卮譣貀斏蒀塵穛救襺譜躍驺绿儰艙泿鑥坦敎琀葎戀蕢萀腶鹶倀做葎譙蹵衒豙汢抏鹧齻艛鮀葒腶鹮嘀嘀嘀鐀齢啓琀譪渀愀氀礀猀礀猀眀眀眀愀渀愀氀礀猀礀猀挀渀稀g瑙睑鉒呎冀艿歟啓斏稰源艢敕斏灔澑偎艜啓齢汗斏艜灕艙敾斏璑襺譜躍驺斏塑敥鹪罘讕繖啓栀卢豏膚襺g縀掋襟再鉾做踀蒑厍甀瀀攀爀挀攀氀氀萀桒N葪啶罢恧湓u鲕湏繿獢捓阀筫癶梘椀伀匀敥鱑鰀险沙鑥坦艙獓鸀遒照罢啓荳偘漀氀椀琀椀挀愀氀荳単漀挀椀愀氀乾荳挀漀渀漀洀椀挀愀氀耀荳员攀挀栀渀漀氀漀最椀挀愀氀倀匀吀遒譪渀愀氀礀猀礀猀眀眀眀愀渀愀氀礀猀礀猀挀渀葧噥譻琀缀虓猀蹑葴盿蕢琀擿骉敎讁蕢敲捾啓噥啓琀蟿虓蝎做汎讏腎嘀刀刀聙蝺孺讍斏蝑楜蝙術啓敥獬敥鹥罘做祎葎衶鮀齢啓齢譙敒啓譎蹔璏W镎敢楿內豪穔灢麐罘葢楮悍扠葢葎衶捔扗扡蕡認穒湙鉒呎冀潏葒啓虒穎葺源葢啓魣虏楥魒啓梐琀镞鹜栀扑蚗豞慔兎獞散螐戀瀀猀玑獬驥桢t葙兏迿楥蒗兢荳葥呟冀魟尀鸀遒照罢睙赾皍琀譨旿梈鉎睑敢绿繎压甀瀀攀爀挀攀氀氀蹎炂艮单甀瀀攀爀挀攀氀氀萀僿愀爀愀搀漀砀帀硴b倀愀爀愀搀漀砀兎厑門敢兎敢屔孺讍

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