1、第11章 城市房地产管理法律制度n11.1 概述n11.2 房地产开发用地n11.3 房地开发n11.4 房地产交易n11.5 城市房屋拆迁n房地产权属登记管理n物业管理n房地产管理中的法律责任11.1.1 房地产的概念广义：包括一切作为不动产的土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分。狭义：仅指城市中具有商品房意义的房地产。 不论是广义上的还是狭义上的房地产，从财产的含义上讲均为不动产。11.1 概述房地产法规是指由房地产法律、法规、规章规定的，用于调整和指导人们从事房地产开发、经营、管理和服务的行为规范准则。狭义的房地产法，仅指1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会
2、议通过，于1995年1月1日起施行的中华人民共和国城市房地产管理法。广义的房地产法，除此之外，还包括所有调整房地产关系的法律规范的总和，即由不同层次的调整房地产关系所组成的法律规范的有机结合体。 11.1.1 房地产法的概念11.1.2房地产法律的立法现状（1）宪法中调整房地产关系的规定:宪法规定了土地实行国家所有和集体所有, 规定保护公民的合法的房屋所有权。（2）调整房地产关系的法律民法通则、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国建筑法、中华人民共和国城乡规划法、中华人民共和国合同法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国城市房地产管理法等（3）调整房地产关系的行政法规中华人民共和国土地管理
3、法实施条例、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、城市房地产开发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例、物业管理条例等（4）调整房地产关系的部门规章城市房屋租赁管理办法、商品房销售管理办法、城市房地产抵押管理办法、城市房地产转让管理规定、土地登记办法、房屋登记办法（5）调整房地产关系的地方性法规和规章11.1.3 房地产法的基本原则n 节约用地、保护耕地原则n 国有土地有偿、有期限使用原则n 国家扶持发展居民住宅建设原则n 保护房地产权利人合法权益原则n 房地产权利人必须守法的原则11.2 房地产开发用地制度11.2.1 中国的土地制度n 土地所有制度n 土地使用制度n 土地使用权流
4、转制度n 耕地保护制度n 耕地用途管制制度我国实行土地的社会主义公有制，即国家（全民）所有制和劳动群众集体所有制。 n 城市市区的土地属于国家所有。n 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理 。 土地所有制度11.2.2 房地产开发用地制度n 土地使用权的划拨n 土地使用权的出让n 土地使用权的转让n 土地使用权的出租房地产管理法第22条规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土
5、地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为”，“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。” 1) 土地使用权划拨的概念 11.2.2.1 土地使用权划拨2) 土地使用权划拨的特点n无偿取得或仅缴纳拆迁安置、补偿费用；n没有使用期限；n未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动下列建设用地的土地使用权，确属必要，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（1）国家机关用地和军事用地 （2）城市基础设施用地和公益事业用地 （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 （4） 法律、法规规定的其他用地
6、3) 土地使用权划拨的范围 11.2.2.2 土地使用权的出让房地产管理法第七条规定：“土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。” 1) 土地使用权出让的概念 (1)土地使用权的出让方只能是国家； (2)土地使用权出让是有期限的； (3)土地使用权出让是有偿的； (4)土地使用权出让的客体是国有土地使用权 (5)土地使用权出让享有权利的范围不含地下之物。 2) 土地使用权出让具有的特征土地使用权出让方式，是指国家将国有土地使用权出让给土地使用者时所采取的形式和方法。（1）拍卖出让拍卖出让是指土地
7、管理部门在指定的时间、地点，利用公开场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让者的一种方式。 3) 土地使用权出让方式（2）招标出让招标出让是指在规定的期限以内，由符合规定条件的单位和个人，以书面投标形式，竞投某一块土地的使用权，由招标方择优确定土地使用者的出让方式。招标出让分为公开招标和定向招标（限制竞争性招标）两种形式。招标出让的程序一般有招标、投标、评标、决标和签约、登记等环节。 （3）协议出让协议出让是指土地所有者即出让方与土地使用者即有意受让方在没有第三者参与竞争的情况下，通过谈判、协商，达成出让土地使用权一致意见的一种方式。很少采用。 经营
8、性土地只能采用招标、拍卖、挂牌的方式取得。土地使用权出让最高年限按用途分别为：居住用地70年；工业用地50年；教育科技、文化、卫生、体育50年；商业、旅游娱乐用地40年；综合或其他用地50年。 4) 土地使用权出让的最高年限（1）土地使用权终止n土地灭失;n土地使用权出让合同期满;n期满前国家因社会公共利益的需要而提前收回;n单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨土地；n公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的；n土地闲置时间超过规定的；11.2.3 土地使用权终止和续期（2）土地使用权的续期土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用权即行终止。但是如果土地使用者需要继续使用该土地，就必须申请续
9、期，通过一定的法律手续，重新获得土地使用权。土地使用者申请续期并重新办理出让手续，补交出让金的，地上建筑物、其他附着物的产权仍归土地使用者所有；土地使用者未申请续期或者未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。 (1)划拨与出让相同，都是取得土地使用权的途径；区别，是否缴纳出让金；除另有规定外，划拨无期限；不能直接转让和抵押。（2）形式有偿划拨：由使用方缴纳补偿费、安置费。无偿划拨：城市空地；原使用者已被撤销和多余土地；国有荒山地。11.2.4 土地使用权划拨（3）划拨范围国家机关和军事用地；城市基础设施和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目；法律、行政法规规定的其他用地。11.2.
10、4 土地使用权划拨11. 3.1 概念房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。包括土地开发和房屋开发。土地开发：“三通一平” 房屋开发：住宅；生产与经营建筑；生产、生活服务性建筑；其他基础设施等。11.3 房地产开发1) 严格执行城市规划；2) 必须坚持经济、文化和环境效益的统一；3) 必须实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。11.3.2 房地产开发的原则 11.3 房地产开发1) 按合同约定开发 l闲置土地满一年未开发的，征收土地出让金20以下的闲置费；l满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。 2) 设计施工符合法定标准 3) 严格竣工验收 4
11、) 竣工验收的条件11.3.3 房地产开发的要求11.3 房地产开发1) 房地产开发企业设立的条件有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资本；满足房地产开发资质等级要求的条件；法律、行政法规定的其他条件。11.3.4 房地产开发企业11.3 房地产开发2) 房地产开发企业的设立程序l房地产开发企业的设立登记；l房地产开发企业的备案；l其他条件。11.3 房地产开发11.3.4 房地产开发企业11.4.1 一般规定概念 房地产交易：指房地产转让、抵押和租赁等交易行为及相关活动。原则：权属合一 房屋所有权和土地使用权不可分离原则。11.4 房地产交易房地产转让：指房地产权
12、利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的法律行为。1) 以出让方式取得土地使用权的转让条件：按照合同约定已经支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25。持有房屋所有权证书。11.4.2 房地产的转让 2)以划拨方式取得土地使用权的转让条件：报经有批准权的人民政府审批受让方办理土地使用权出让手续（土地使用权证书）受让方缴纳土地使用权出让金不办理出让手续的，转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。11.4.2 房地产的转让 3) 不得转让的房地产 司法机关和行政机关决定限制的房地产依法收回的土地使用权的，不得转让共有房地产，未经其他共有人
13、书面同意的权属有争议的未依法登记领取权属证书法规规定的禁止转让的其他情形 11.4.2 房地产的转让 1) 概念商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。11.4.3 商品房销售2) 商品房现售的条件 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证。已通过竣工验
14、收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。 11.4.3 商品房销售3) 商品房预售的条件 （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。国家对商品房预售实行预售许可制度。开发商与承购人签订商品房预售合同后，应当在签约之日起30日内办理预售合同登记备案手续。11.4.3 商品房销售房地产抵押：是抵押人以其合法的房地产以不转移
15、占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。11.4.4 房地产抵押管理制度1) 房地产抵押的法律特征 n 房地产抵押权是一种担保物权。n 房地产抵押是抵押人以不转移占用的方式提供债务履行的一种担保形式。n 房地产抵押是一种不动产抵押。 n房地产抵押是一种担保形式，也是一种融资手段。n 房地产抵押权人享有从抵押房地产的价款中优先受偿的权利。 11.4.4 房地产抵押管理制度2) 房地产抵押原则 n 自愿、互利、公平和诚实信用的原则；n 房屋及房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押；n 房地产抵押实行抵押登记制度。11.4.4 房地产抵押管理制度3）不得设定抵押的房地产 n 权属有争议的房地产；
16、n 用于教育、医疗、市政等公用福利事业的房地产；n 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；n 已依法公告列入拆迁范围的房地产；n 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；n 依法不得抵押的其他房地产。11.4.4 房地产抵押管理制度房屋租赁的特征：l出租人必须是房屋的所有权人。l房屋租赁不转移出租房屋的所有权。 l承租人向出租人支付租金。l租赁期满，承租人必须返还房屋给承租人。房屋租赁：是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人，由承租人向出租人支付租金的行为。11.4.5 房屋租赁（1）概念房地产中介服务：是指在房地产市场上从事咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动
17、的总称。房地产中介服务机构：是指在房地产市场上为从事房地产投资、开发和交易等活动的主体提供咨询、经济和评估等业务服务的机构。11.4.6 房地产中介服务机构房地产咨询：是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。房地产价格评估：是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。房地产经纪：是指为委托人提供房地产信息和代理业务的经营活动。11.4.6 房地产中介服务机构11.5.1 城市房屋拆迁概述（1）概念 城市房屋拆迁：是根据城市规划和国家专项工程的迁建计划以及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其附属物，并由拆迁人对原房屋及其附属物的所有人
18、或使用人进行补偿和安置的行为。11.5 城市房屋拆迁（2）房屋拆迁形式 1) 自行拆迁：是指拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿。 2) 委托拆迁：是指拆迁人将房屋拆迁的补偿和安置工作委托给被委托人进行。 拆迁条例规定被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。 11.5.1 城市房屋拆迁概述（一）拆迁补偿的概念 1、拆迁补偿：是指拆迁人因拆除、迁建被拆迁人的房屋及其附属物，使被拆迁人受到一定的经济损失，根据国家法律、法规的有关规定给予被拆迁人的一定的经济补偿。2、拆迁补偿的范围 拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。但拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿，拆除未超过批准期限的临时建
19、筑应给予适当补偿。11.5.2 房屋拆迁补偿（二）拆迁补偿形式 1. 货币补偿：指拆迁人对拆除的房屋，按其价值，以付给货币的方式对被拆迁人的经济损失进行补偿。2. 产权调换：拆迁人以其他的或再建的房屋与被拆迁人的被拆迁房屋进行交换，使被拆迁人对拆迁人提供的房屋拥有所有权。3. 产权调换与货币补偿相结合：指拆迁人对被拆迁人部分采取产权调换部分采取作价补偿。11.5.2 房屋拆迁补偿（1）房屋拆迁安置 拆迁安置是拆迁人因拆除被拆迁人的房屋而对被拆除房屋使用人所作的用房安排处置。拆迁条例规定，拆迁人对使用人进行拆迁安置是拆迁人的法定义务，使用人要求拆迁人给予安置是使用人的法定权利。11.5.3 房屋
20、拆迁安置与补助临时安置：是指在一次安置有困难时，拆迁人为被拆迁房屋使用人提供临时过渡用房或由被拆除房屋使用人自行寻找房屋过渡而由拆迁人付给过渡费的一种安置办法。长期安置：包括易地安置和原地长期安置。 11.5.3 房屋拆迁安置与补助（2）房屋拆迁补助 房屋拆迁补助：是指拆迁人向被拆迁人或房屋承租人因房屋拆迁而产生的一些费用的必要补助，它包括：u搬迁补助费；u临时安置补助费；u停业、停产补偿费。11.5.3 房屋拆迁安置与补助案例1：土地归国家所有，自行转让土地违法 基本案情： 某国防厂因迁厂留有闲置房251间，某县造纸厂与其达成有偿房地产协议书，并经该县公证处公证生效。协议商定：某国防厂将其闲
21、置的251间房地产转让给造纸厂，房地产四界明确，并附有房地产平面图，造纸厂付给某国防厂房地产价款人民币18万元。协议生效后，造纸厂付清了房地产价款，并对该房地产行使了管理。 该县土地局对上列双方转让房地产作出行政处理决定：（1）宣布“协议”无效；（2）没收某国防厂非法转让土地价款；（3）收回“协议”中四界之内土地使用权；（4）251间房屋所有权归该县人民政府。 某国防厂和造纸厂不服决定，向人民法院起诉。 终审判决：（1）某国防厂与造纸厂转让土地协议无效，某国防厂收取造纸厂房地产转让款18万元，应予退回；（2）协议中的国有土地交由该县人民政府土地管理部门统一管理，县人民政府土地管理部门负责由新的
22、用地单位给予某国防厂在该土地上的房屋以合理的补偿；（3）分别对某国防厂和造纸厂罚款人民币3500元，诉讼费亦由它们各分担一半。 【案例评析】中华人民共和国宪法规定：任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”中华人民共和国土地管理法规定城市土地归国家所有，明确了土地的国有性质。 “买卖或者以其他形式非法转让土地的，没收非法所得，限期或者没收在买卖或者以非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，并可以对当事人处以罚款；对主管人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分。”这是执法机关在处理这类案件时的法律依据。本案中某国防厂转让的土地，所有权属于国家，某国防厂只有使用权，无权转让
23、。造纸厂需要使用国有土地，应当依照法定程序申请取得。某国防厂与造纸厂自行转让国有土地使用权，违反土地管理法和城市房地产管理法的有关的规定。案例2 基本案情：8个单位与某村委会、乡政府签订征地合同。根据约定，征地单位共支付乡政府征地补偿费、安置补偿费人民币1 626 446元，乡政府累计拨付村民委员会885 185元；村委会得此款后向被征地村民发放安置补助费699 738元。后村委会修建水果批发市场又占用村民部分土地，支付村民土地补偿费100 000元，村民先后共得款799 738元。张某等163名村民对乡政府及村委会发放的征地补偿费、安置补助费数额产生异议，认为其应得的征地补偿费、安置补助费被
24、乡政府和村委会截留，未用于兴办公益事业和解决农民就业，遂提起诉讼，请求判乡政府及村委会返还被侵占的安置补助费。法院认定： 当事人诉讼的安置补助费涉及的土地，尚未核发所有权证书。村民为土地承包合同的承包人，但未发放承包书，土地的所有权仍为农民集体所有。被征地产生的安置补助费权利享受人应属于农民集体组织。张某等163人并非被征地权利享受人，其个人无权代表农民集体组织主张权利，不享有法律规定的原告主体资格地位。法院驳回起诉。【案例评析】n 土地管理法实施条例规定：土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需
25、要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织；由其他单位安置的，支付给安置单位；不需统一安置的，发放给安置人员个人或者征得被安置人员统一后用于支付被安置人员的保险费用。n 农村集体经济组织应当就土地补偿费、安置补助费的收支状况向集体经济组织的成员公布，接受监督，禁止侵占、挪用。案例：基本案情：鲁某向陈某购买一幢200平方米的楼房。陈某对鲁某说，如果去房管局登记，需缴纳的税费共计约占房价的30%,而这笔钱需要买卖双方支付。为了省钱，最好是不经过房管部门，而是私下由双方签订房屋买卖合同，再找一个中间人作证。鲁某认为合同书上有陈某的亲笔签名，而陈某提供的房产证原件及复印件，
26、证明房屋属陈某所有，所以不怕陈某骗。鲁某与陈某签订了二份房屋买卖合同书，并预付购房款8万元，余下的4万元在一个月后待陈某搬走后交付使用才付清。陈某还写了一张收据，并复印了一份房屋所有证的复印件给鲁某，原件待付清余款后才交给鲁某。 签订合同后一个月,鲁某带着余下的4万元找到陈某。陈某的住宅已换了新房主一曾某。曾某拿出正式的房产证给鲁某，鲁某看到房产证上“产权人”一栏写着曾某的姓名,“产权来源”记载由“陈某转让”。原来在陈某与鲁某签订合同后的第三天，陈某又以14万元的价格将同一房屋卖给曾某，并把所有权证交给曾某，同样出具了收据。曾某拿到有关证件后便到房产主管部门办理了过户登记手续，更改了户名。鲁某向法院起诉，并提供合同书、收据及房产证复印件，要求法院将房屋判给他。法院经审理后判决房屋属曾某所有。 【案例评析】：根据我国法律规定,城市房屋手续,如不办理过户手续，并同时缴纳有关税费,房屋所有权仍然属于卖方，并未转移给买方，卖方仍有权转让、出租或抵押该房屋，而且因为该房屋买卖未予登记，第三人无从核查是否已有买主，于是购买该房，如办理登记手续，则拥有合法产权，而前一买主反而钱房两空 。演讲完毕，谢谢观看！
