1、山东潍坊博纳庄园项目商业计划书New Visual Angel2012.05商业秘密声明n 本文内包含的资料属于山东龙之润投资置业有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。未经山东龙之润投资置业有限公司许可，任何人不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。主要内容项目本体分析Part. 1Part. 2城市及区域背景研究Part. 3潍坊房地产市场研究Part. 4潜在客户分析Part. 5项目经济评价41项目本体分析城市属性：潍坊位于山东半岛西部，北临渤海，经济总量位居山东第四，受益两大国家级战略规划，是极具发展潜力的三线城市山东半岛蓝海经济圈山东省行政区域最大的市，处于山东半岛西部
2、，临渤海，靠青岛、烟台等国际知名海港城市2010年全市实现GDP3090亿元，全省经济实力排名中居全省第四潍坊十一五期间，全市经济增长速度年均13%以上潍坊已纳入国家级“黄河三角洲高效生态经济区”和国家级十二五规划的“山东半岛蓝色经济区发展规划”潍坊十二五规划，到2015年全市经济总量6650亿元，较2010年实现翻番，迈入人均10000美元台阶区域属性：项目所在的九龙涧片区是潍坊市重点的生态建设项目，是潍坊市域范围最大的旅游度假区九龙涧生态旅游度假区规划图九龙涧森林公园潍坊市生态市建设十大重点工程百个建设项目之一；总面积170平方公里，核心区域位于九龙街道，面积15平方公里；森林公园5000
3、亩，2000亩体育公园，我们地块国际生态俱乐部4000亩，旅游商业区3000亩，周边社区8500亩左右；每个项目基本要求自建商业配套九龙街道区域属性：项目距市政府约18公里，目前区域交通不便、配套缺失，有非强势的人文和自然资源，属远郊陌生区域 项目地处潍坊市坊子区九龙涧生态旅游度假区九龙街道内,距离主城距离18公里目前区域内道路属于乡镇道路，区域管线等基本市政配套较为完善，但目前区域商业配套缺失森林公园小水系西龙沟、大龙沟、小龙沟、龙凤泉、仙姑洞、三仙岛等人文自然景点，但知名不高区域内无房地产开发项目仙姑洞森林公园（大部分已成型）5000亩核心旅游区体育公园森林公园目属性：目占地3900，是九
4、 旅游度假区15平方公里核心区的重点目，定位主要承接高端度假居住等功能乡村俱乐部（项目片区）4000亩高端度假区高尔夫公园（暂定中）2000亩体育公园区启动区项目属性：项目功能定位包括葡萄酒庄园区、中低密度居住区、公建区及园林休闲区4大功能模块园林休闲区以“拥抱大自然”为规划思想，以法式园林为核心主题，内容包括运动天地、儿童乐园、爱情岛、香榭丽舍和绿色庄园，为博纳庄园居民以及整个潍坊地区的游客提供一个生态型绿色城市公园。公建小镇区为整个小区提供的商业配套内容包括法国风情商业小镇、老年公寓和会所、幼儿园和国际双语学校，先进的服务设施和丰富的商业业态将带动周边地区的共同发展。博纳庄园区（含启动区）
5、内容包括住宅、会所、幼儿园，是地块容积率约为1.0-1.5的低密度住宅区，拥有优美、舒适的绿化和滨水环境，采用具有法式建筑元素的建筑风格，展现法国风情的文化气息以及典雅高端的社区形象。葡萄酒庄区以葡萄园为主体,营造法国葡萄酒庄园文化，打造潍坊高级商务中心和娱乐休闲中心。区域内主要建筑有酒店和酒堡，并配有会议中心和丰富的室内外水上娱乐项目。此外，宾客在这里可以了解法国葡萄酒的历史和文化，体验地下酒窖，品味各种特色的法国葡萄酒，还能在葡萄园采摘新鲜葡萄。杨瓦路穆响路眉南路宝通街项目属性：目前项目周边道路能级较低通达性不足，周围有森林公园、未完工的体育公园等景观资源，但认知度较低基本农田眉南路，双向
6、四车道穆村镇,原始村落穆响路，双向两车道12年初宝通街开通，并和潍莱高速开出入口，西侧杨瓦路拓宽森林公园体育公园项目周边现有道路全部为能级较低的乡镇道路组成项目周边以农田和原始村落为主管、线、煤、暖等基本市政已完成项目项目属性：项目内部落差较大、地形较为复杂，有一定的山水资源但不强势小水域、死水葡萄庄园地形复杂林地小道有山有水，但山水资源优势不明显项目属性：项目建设用地1176亩，公园配套用地2770亩，建设用地综合容积率在1.0-1.5，配套用地为农田及林场项目整体经济技术指标： 总规划用地：约合3950亩 其中建设发展：约合1176亩；公园配套：约合2770亩 建设用地综合容积率在1.0-
7、1.5 公园配套用地为农田及林地 目前320亩葡萄园与200亩水域已完成土地的流转，葡萄园已初具规模公园配套用地建设发展用地目初步概念方案瞰25号地块概况：A.地块概况及位置地块狭长不规则、地势稍高、地形复杂、西侧临水、东临公园配套用地及27号地块B.经济指标：用地属性：一类居住用地占地：109727平米（164.6亩）容积率：1.0-1.5限低：4层以上27号地块经济技术指标：A.地块概况及位置地块狭长不规则、地势稍高、高差稍缓、东西建设用地、南接公园配套用地B.经济指标用地属性：一类居住用地占地：81396平米（122.1亩）容积率：1.0-1.5限低：4层以上26号地块经济技术指标：A.
8、地块概况及位置地块稍方正、地势低洼、高差稍缓、西邻葡萄园、东临未来的公园配套（现葡萄园）B.经济指标用地属性：一类居住用地占地：68090 平米（102.1亩）容积率：1.0-1.5限低：4层以上262527启动区地形图启动区地块概况启动区认知目属性：启区由25、26、27三地成，375，一居住用地，容率1-1.5，限低4，地形狭且用地条件 复优势城市规划的旅游度假核心区内的重要项目之一具有一定的景观资源规模较大，便于整体规划远郊陌生区域交通不便，配套缺失目前区域和项目的界面较差地形复杂劣势目属性界定：三潜力城市划旅游度假核心区内，郊陌生区域，具有非强景 源的中大模区域运 目162城市及区域背
9、景分析pp城市背景分析城市背景分析pp区域背景分析区域背景分析黄河三角洲生态经济区：主要包括山东省的东营市、滨州市全部及潍坊市、德州市、淄博市、烟台市部分地区，共19个县（市、区），陆地面积2.65万平方公里，约占山东全省面积的六分之一形成以高效生态农业为基础、环境友好型工业为重点、现代服务业为支撑的高效生态产业体系山东半岛蓝色经济区： 蓝色经济区是以临港、涉海、海洋产业发达为特征潍坊将北部沿海作为蓝色经济发展和支撑全市增量投入的主战场，在海洋经济、海洋优势产业培育等方面率先突破略机遇：受益双重国家略，坊迎来新一 展契机，具 大的后 ，但3-5年内城市展以 的铁路： 京沪高铁：北京潍坊-上海
10、胶济铁路：青岛潍坊济南公路： 济青高速：济南潍坊-青岛 潍莱高速：潍坊莱州 青银高速：青岛潍坊银川 G309：荣成潍坊兰州航空： 潍坊南苑机场： 有直达上海、北京航班区位特点：位于、青、烟金三角中心，承接三地源，同受三地 ，目前是展盆地，其周城市的 及吸引力弱城市划：位于城市主流展方向，且坊每年的展速度4平方公里，郊区城市化程加快潍坊城市扩张速度每年约4平方公里人口增加约3.74.2万规划院院长20062010年潍坊GDP增长率均保持在10%以上，省内排名第四，经济实力较强随GDP增长，城市经济总量不断扩大，提供良好的房地产市场大环境城市 ： 力位居山中上游，体尚可，但尚不如周 点城市，外部高
11、端人才、金、高端 的吸引力尚不足 构：二 主，三相薄弱，以自然源消耗性及 、金密集型 主， 构有待升 形成机械装备、纺织服装、海洋化工、造纸包装、食品加工等5大工业支柱产业 潍柴是全球最大的船舶动力制造基地二产 以生产性服务业为主 高端服务业落后三产 全国蔬菜基地 形成蔬菜、西瓜种植；姜、蒜种植；畜禽养殖等龙头产业一产主导产业主导产业近两年常住总人口迅速增长，说明潍坊对外来人口的吸引力有所增强2005年开始，潍坊城市扩张提速，政府规划2020年达到62%，将对房产市场提供稳定需求人口构：坊 构决定其金字塔型人口构，具一定的高端人口，但数量相有限金字塔结构哑铃型结构橄榄型结构高端人口中端人口低端
12、人口潍坊目前社会人口结构社会人口演变模型城市背景研究 ：城市展潜力大，但3-5年内有的改，具有一定数量的高端客，但容量相有限Key words :潜力城市相对封闭经济盆地高端客户相对有限中短期内无改观城市格局：潍坊属于三线潜力城市，具有丰富、优质的资源条件，但目前受周边节点城市影响，处于发展盆地城市发展：城市经济增长较快，发展潜力较大，随着城铁的开通将进一步提升区域内外影响力，但短期内现状难以改善城市人口：人口数量及城市化率不断增长推动房地地产发展，但支柱产业及其配套三产带来的高端人口相对有限242城市及区域背景分析pp城市背景分析城市背景分析pp区域背景分析区域背景分析九龙涧生态旅游园潍河生
13、态经济区主城区区位特点：项目位于市区到潍河景观带及峡山水库等强势景观资源的必由通道，位于城市的主流旅游通道节点区域潍河生态湿地保护开发和生态景观带建设，打造成风景秀丽，环境优美，功能齐全，集商居、旅游、休闲、娱乐、体育竞技、文化开发于一体的特色景区，目前很多市民前去度假、游玩峡山水库峡山水库潍河景观潍河景观区域交通：目前交通不便，随着明年宝通街开通和杨瓦路拓宽，到市区的通行时间及距离大大缩短，与市区的联系度加强宝通街（未开通）穆响路眉南路杨瓦路穆响路，双向两车道眉南路，双向四车道潍莱高速青银高速外围有两条高速，东西两向最近入口距离均为12公里明年初宝通街的开通和杨瓦路的拓宽，会盘活区域与市区的
14、联系，只需18分钟车程潍莱高速青银高速区域规划：项目所在区域为坊子区十二五重点规划打造的三大区域之一，定位为潍坊东部城市次中心，具备较大发展潜力十二五规划强调坊子区加强三位一体发展： 老城区：大力发展文化旅游和以商贸物流为主的现代服务业 新城区：着力打造先进制造业聚集区和商贸繁荣的宜居新城 九龙生态经济区：突出发展生态观光旅游和航空配套工业园，着力打造潍坊东部城市次中心九龙涧生态经济区老城区新城区区域规划：打造集观光、旅游、度假于一体的综合生态度假区，规划起点高，但目前处于启动期，区域成型需较长时间九龙涧生态公园：7000亩，包括西龙涧、大龙涧、小龙涧、三仙岛、龙舌瀑及周边村地，该区在作为核心
15、区进行保护的同时，开发生态休闲型旅游产品。体育公园，2000亩：主要包括南龙涧、龙凤泉、龟首山等自然景观的体育俱乐部、体育公园等国际生态俱乐部，4000亩：其内主要布置以休闲度假为主要内容，其内设置休闲度假村、密林探幽区、封山育林保护区等功能区沿宝通街旅游产业带沿眉南路旅游服务业带社会目标：近期申报AAA级风景旅游区（点）中期申报AAAA级风景旅游区远期建成AAAAA级风景旅游区，全省著名的山水森林型生态旅游度假区九龙涧生态旅游度假区核心区规划布局区域资源：有一定水系、植被及人文资源，区域景观开发具备良好基础，但目前区域资源认知度不高，需加以综合整治及宣传森林公园水系森林公园植物绿化森林公园小
16、桥潍河景观区域内葡萄种植园区域内沟壑森林公园内大龙涧在九龙涧中尤以大龙涧、小龙涧、西龙涧景色最佳。区内共有九涧、九沟、三谷。九涧即大龙涧、小龙涧、西龙涧、北龙涧、南龙涧、白龙涧、黑龙涧、赤龙涧、青龙涧，总蓄水量67万立方米。区域配套：目前区域周边仅以中低档的乡村生活配套为主，中高端配套缺失基础市政配套已接到区域内周边无商业配套，均为村落区域产业：周边产业较发达，区域以旅游等三产、高科技产业为主导，目前仅无人直升机研发基地入驻，产业成型需较长时间九龙生态经济区潍河生态经济区潍坊综合保税区潍坊市高新技术开发区以勃兰特利直升机项目为核心，大力发展航空配套产业，建设集飞机研发组装制造、零部件生产配套、
17、通用航空服务于一体的航空配套工业园区加快推进潍河生态湿地保护开发和生态景观带建设，打造成风景秀丽，环境优美，功能齐全，集商居、旅游、休闲、娱乐、体育竞技、文化开发于一体的特色景区规划建设森林公园、国际乡村俱乐部等高档文化旅游项目，打造集自然山水和人文景观于一体的风景旅游区和生态度假区2011年1月25日，保税区正式获国务院批复设立，在国家的支持下有大量优惠政策，未来将是全国仅有的十四个国家级保税区之一区域价值KPI ： 潍坊城市发展的一块“璞玉”区位交通区域产业区域资源通过区域交通、规划、资源、配套及产业现状及前景分析，我们认为区域目前发展滞后，缺乏认知度，政府投入力度有限，但具备良好的基因，
18、应该对区域价值进行重构，联合区域其它企业及政府共同催熟区域价值及知名度区域规划位于城市的主流旅游通道节点，明年宝通街的开通及杨瓦路的拓宽，区域与市区的通行时间大大缩短区域配套打造综合生态度假区，规划起点高，但目前处于启动期，且政府的实际推动力度有限有一定水系、植被及人文资源，区域景观开发具备良好基础，但目前区域资源认知度不高目前区域周边仅以中低档的乡村生活配套为主，中高端配套缺失区域规划以旅游等三产、高科技产业为主导产业，目前仅无人直升机研发基地入驻，产业整体成型需较长时间333潍坊房地产市场研究pp整体房地产市场研究整体房地产市场研究pp板块市场研究板块市场研究pp高端住宅市场研究高端住宅市
19、场研究实施差异核心内容影响差异 一二线大于三四线城市 需求向未限购城市挤压 从信贷、限购、税收三方面提升准入门槛、限制购房和增加交易成本，加大对需求端抑制差异明显，北京最严厉，东部一二线城市次之，中西部城市较宽松，大量三四线城市如潍坊未限购新国八条主要内容及影响一二线城市限购，挤压需求向未限购的三四线城市转移，导致三四线城市房价上涨较快未来三四线城市出台限购令的可能性较大，但预计三四线城市限购仅仅是在潍城等区域限购，对本项目所在地坊子区远期有利、近期无影响政策影响：限令可能将大至三四城市，但 是城、奎文等区域限， 目所在坊子区期有利、近期无影响专业人士访谈： 目前潍坊房地产市场仍以自住为主，投
20、资意识普遍不强。预计未来三四线城市的限购也仅局限于潍城等主城区，会迫使需求向未限购的坊子区转移。远期来看，对坊子区特别是高端别墅物业来说，无疑是有利的，但近期无影响。2008年随着一线品牌开发商相继进驻潍坊市场，区域内物业水平得到大幅提升潍坊真正意义的品质大盘是从中建进驻后正式开始的，包括中建大观天下、阳光100等未来区域发展前景看好，随着开发商大鳄的进驻，市场将进入品质竞争时代，产品力打造将成为核心竞争因素- 代表开发商：茂华- 代表楼盘：茂华紫苑公馆（2010年入市），全高层社区- 特征：先造园后建房- 代表开发商：中建、阳光100- 代表楼盘：中建大观天下（2011年入市）、阳光100城
21、市广场（2011年入市）等- 特征：大盘项目、产品力打造方面体现高端物业水平2009年2010年2011年1-7月商品房均价2804元/商品房均价2818.5元/商品房均价2819.1元/商品房均价3164.8元/- 代表开发商：万科、恒大、碧桂园、绿城、绿地、万达、华润- 大型事件：中建大观天下、阳光100城市广场、潍京等项目入市销售，大幅拉升了市场房价- 典型楼盘售价：中建大观天下，最低价5300元/，阳光100城市广场均价11500元/- 发展趋势：房产大鳄进驻，区域竞争激烈，市场将进入品质竞争时代- 代表开发商：亚特尔地产- 代表楼盘：凤凰太阳城（2010年入市）- 特征：首次大规模引
22、进“退台洋房”，并率先涉足低碳技术展段：坊近两年品牌开商相 ，物开水平不断提升，近期价格出跳增，未来将入品 争代禁止别墅物业开发的政策演进2006年5月，国土资源部下发关于当前进一步从严土地管理的紧急通知，再次重申在全国范围内停止别墅供地，并对别墅进行全面清理2008年1月，国务院下发关于促进节约用地的通知，要求“合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”2009年9月21日，国土部和住房城乡建设部下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知中明确：今后住宅用地的容积率指标必须大于1.02010年3月出台的“国19条”中，也重申严禁向别墅供地政策影响：从国家政策限定及坊土地
23、出容率看，坊低密度物 稀缺，本目构成 性利好土地市：供量大，未来同 争激烈，但出的低容率地数量有限，同土地价格的上 房价提供了强有力的支撑潍坊土地市场供应呈上升趋势，但低容积率稀缺地块出让数量有限。2010年出让1.5容积率以下住宅地块共1202亩，占住宅用地总出让量的14.5%，2011年这一数据为15.5%价格方面，在经过2010年稍稍回调后，2011年地价大幅上涨，同比增长39%达82万元/亩潍坊住宅市场受新政影响不大，成交量和成交均价均呈现上升趋势成交量方面，2010年商品房成交量581.84万方，比2008年220.96万方上涨1.6倍成交均价方面，目前商品房成交均价为3438元/，
24、比2010年上涨了22%随着国内一线品牌开发商进驻，未来市场前景看好，价格将进入上升通道住宅市：受新政影响不大，商品房成交量和成交均价均呈上升 ，未来前景看好4发展阶段：123政策影响：土地市场：住宅市场：品牌开发商相继进驻，物业水平不断提升，未来将进入品质竞争时代调控政策对项目所在地坊子区影响不大；土地出让容积率必须大于1.0的政策规定，确保别墅物业稀缺性，对项目构成利好大量土地供应带来竞争压力，但低容积率项目不多，对本项目高端物业影响有限，同时地价上涨为房价提供了支撑作用受新政影响不大，成交量和成交均价均呈现上升趋势，未来前景看好 ：整体 向好，控政策本目在一定程度上起促作用，房价于上升通
25、道，未来潜在供偏大，但 目影响有限403潍坊房地产市场研究pp整体房地产市场研究整体房地产市场研究pp板块市场研究板块市场研究pp高端住宅市场研究高端住宅市场研究板划分：按照展段及展成因不同，目前坊住宅市已形成七大板坊子区本案潍城区寒亭区奎文区高新区经济开发区滨海开发区集中居住区 奎文区：城市主要商业核心之一，配套完善 潍城区：老城区所在地，形象陈旧，但有相对完善的生活配套和景观资源产业带动区 寒亭区：生活配套相对不完善，以机械制造等工业以及旅游产业为支撑 高新区：产业引入、市政、医疗、学校等配套基本完成 经济开发区：承接城市产业转移，打造创业、居住两相宜的新城 滨海开发区：城市未来重点发展区
26、域，目前处于开发阶段资源带动区 坊子区：低容积率房地产开发聚集地，已进入初步阶段 1：开强度由中心向周逐减弱，城中、奎文开强度最大，主流容率2.0-3.5，高新区次之，坊子区及海区域最弱本案滨海：0.8-1.5开发区：1.5-2.5寒亭：1.5-2.0高新：2.0-3.0坊子：0.4-1.2奎文：2.0-3.5潍城北：1.5-2.0潍城中：2.0-3.5潍城南：1.0-1.2减弱减弱减弱 2：由中心区域奎文向外逐形成4个价格梯度，坊子区目前占位第三价梯，价平台低第一梯队第四梯队第三梯队第二梯队板块：奎文区主流价格：5000-6000典型楼盘：潍京，高层6500驱动因素：地段、配套、品质板块：潍
27、城区、高新区、经济开发区主流价格：4000-5000典型楼盘：鲁发名城，多层4500驱动因素：配套、景观、发展潜力板块：坊子区、寒亭区主流价格：3500-4000典型楼盘：欧洲小镇，多层3280驱动因素：景观、地缘性、规划板块：滨海开发区主流价格：2500-3000典型楼盘：达美水岸，多层3000驱动因素：规划、地缘性 3：整体客以全市范 主，外地客 少，其中奎文、海、开区客来源广泛，其他区域以地性客 主 4：墅物稀缺，合墅期稀缺的特性，本案可将高端墅物最大化，填市空白，占市制高点客户语录：现在潍坊市场物业类型很多，多层、花园洋房、大平层、高层、独栋、叠加等都有。但相对来说，别墅，特别是做得好
28、的很少。 -某私营业主各物业形态版块分布表多层小高层高层别墅奎文区稀缺较少较多稀缺潍城区较少多多稀缺坊子区多较少稀缺多寒亭区较少多稀缺稀缺高新区稀缺较多较多无滨海区稀缺较少较少稀缺开发区较少较少较少无各种物业类型的整体市场表现物业类型客户需求性市场稀缺性独栋极高很稀缺双拼极高很稀缺联排较高稀缺叠加一般一般花园洋房较小一般住宅一般不稀缺 5：公寓主流价在3500-5000，独1.1-1.8万，排7000-10000，叠加6500300040005000600070008000联排900010000奎文潍城坊子寒亭高新开发区滨海独栋叠加公寓20000公寓联排独栋473潍坊房地产市场研究pp整体房地
29、产市场研究整体房地产市场研究pp板块市场研究板块市场研究pp高端住宅市场研究高端住宅市场研究争象定：在售墅目（包括昌）、花园洋房，以及均价在5500元/以上的公寓目，共15个昌乐坊子奎文潍城寒亭高新滨海开发区方位示意图奎文区高新区开发区奎文区高新区坊子区分布区域：高端公寓主要分布在中心城区，而墅物主要分布于昌寿阳山区域、坊子区以及海开区区域项目名称总建面（万方）容积率绿化率物业类型奎文区潍京122.8040%高层天润浅水湾121.0340%多层、退台洋房、联排、叠加阳光100城市生活广场1205.2630%住宅、办公、商业、公寓金鸾御景城32.62.3933%多层、高层、叠加茂华爱琴海491.
30、965%多层电梯洋房、小高层、高层潍城区华安庭岸风景24.52.3339.60%多层、小高层、复式叠加别墅高新区麒麟公馆233.0638.80%高层中建大观天下2081.842%商业、住宅、别墅坊子区凤栖墅1号50.4150%独栋、联排凤凰太阳城1001.545%小高层、退台洋房、别墅恒信领海国际401.340%叠加、平墅、多层寒亭区欧洲小镇381.635%联排、叠加、多层洋房滨海开发区达美水岸600.8543%独栋、双拼、叠拼、花园洋房、多层昌乐县鼎恒伴山201.050%独栋、电梯洋房山水御花园-独栋、双拼、联排价格：公寓价格集中在6000-7000，独1.2-1.8万，排7000-1000
31、0潍京天润浅水湾阳光100城市生活广场金鸾御景城茂华爱琴海华安庭岸风景麒麟公馆中建大观天下凤栖墅1号凤凰太阳城恒信领海国际欧洲小镇达美水岸鼎恒伴山山水御花园600070008000900010000110001200013000公寓独栋联排叠加18000独栋对联排溢价0.7倍左右联排对叠加溢价30%左右叠加对公寓溢价20%左右叠加对公寓溢价40%左右去化速度：住宅月均去化3060套；墅物去化 快速，在推案量不大的情况下往往出尚未开已全部内定的情况住宅洋房叠加联排独栋潍京60套/月天润浅水湾40-50套/月4-5套/月尾盘45套月阳光10030套/月金鸾御景城30套/月6套茂华爱琴海60套/月华
32、安庭岸风景40套/月6套/月麒麟公馆30套/月中建大观天下110套/月凤栖墅1号2套/月2套/月凤凰太阳城30套/月恒信领海国际30套/月达美水岸30套/月5套/月鼎恒伴山40套/月山水御花园13-14套/月（认购） 1：目前坊高端住宅目主要依靠地段、源及周配套生溢价，体品感不足，各方面均具 力空产品力打造物管服务规划布局社区会所建筑单体园林景观户型设计 布局无特色、无创意，部分兵营排布 多数项目处理粗糙，景观设计无主题，处于为造景而造景的阶段，整体品质一般 常规户型，缺失增值创新点 会所数量少，功能单一、品质较差 无主流风格，外立面以面砖为主，整体表现力不强、品质感一般 缺乏特色和增值服务，
33、物管执行力较弱， 2：与先城市相比，坊高端目目前正于制造商品段，有很大的提升空，但需切合市适度提高提交产品制造商品提交服务展示体验市场溢价无差别竞争有差别无关的顾客需求有关的北京、上海产品水平青岛产品水平潍坊产品水平临朐产品水平544潜在客户分析客 ： 坊市潜在高端置客人群，我 此客 行了深度访谈时间：2011年7月27日至2011年8月3日访谈地点：星级会所、奔驰4S店、邀约访谈对象：大型企业中高层领导、房地产开发商区域知：多数受者 目前目所在区域 偏、配套缺乏、境一般，短期内有起色，区域知度不足TEXTTEXTTEXT职业公务员某私营业主公务员某私企中高层性别男女男男年龄40-4545-5
34、040-4545-50区域认知知道那里有森林公园，以前去过一次，太偏了对坊子区不是很了解，也没有去过坊子区比较偏，缺乏配套，个人感觉3-5年不会有太大的改善风景还可以，但感觉还是太偏了，逼近是农村分析： 对坊子区有接触和了解的客户，认为区域位置较偏，且短期内难有起色，对区域的认知途径主要来自于森林公园 对坊子区无接触的客户，对区域完全陌生，说明区域影响力较差坊高端物开水平知：多数受者 市整体品力不足，期待高品 品出张先生李先生钱先生徐小姐 职业：某私营业主 年龄：45-50 高端物业开发水平：大观天下规划的还不错，但现在毕竟停留在图纸上，谁也不知道能不能落实 职业：某大型国企的领导 年龄：45
35、-50 高端物业开发水平：潍坊没什么好房子，想买好一点的都去青岛了 职业：银行领导 年龄：45-50 高端物业开发水平：开发水平参差不齐，好的别墅楼盘太少，而且听到消息去买的时候，已经内部卖完了 职业：某私企高层 年龄：35-40 高端物业开发水平：目前潍坊高端项目不多，且整体产品不是很好分析：对目前潍坊高端物业的户型设计、周边环境、物业服务等方面不大满意多数受访客户均有高端物业的置业意向本案的意向：可以考 置本案墅品，但是交通和境以及品力是考的前提条件韩小姐宋先生李先生 职业：政府职员 年龄：35-40 能否吸引客户：只要真的按你们所说的，有到市区的主干道，环境打造的好，是可以考虑的 职业：
36、企业主 年龄：35-40 能否吸引客户：环境好固然好，但是还得有学校、超市之类的配套，不然生活太不方便了 职业：未知 年龄：50-55 能否吸引客户：一般高端物业都会规划在郊区啊，那里安静、环境好，只要你们物业的品质好，肯定会去买的物形偏好：独、独、排品接受度高，叠加、花园洋房接受度不高，大平及合院 品知不足，需引王先生王先生 职业：政府官员 年龄：45-50 建筑形态的喜好：喜欢独栋，独门独院很好，空间大，私密性好李先生李先生周小姐周小姐 职业：未知 年龄：50-55 建筑形态的喜好：喜欢大平层，觉得楼爬上爬下很麻烦，所有的功能室都在一层楼上很方便 职业：某私营业主 年龄：35-40 建筑形
37、态的喜好：首选是独栋，楼上楼下都是自家的，并且前后还有院，很方便；如果双拼和联排的私密性做的好，也可以接受分析： 潍坊的高端客户对私密性要求较高，希望有属于自己的前后花园，因此对于合院别墅不敏感置影响因素：境、品、价格是受客最关注的因素，其次是相关的配套、物管等分析：影响高端客户置业的因素很一致，对环境、产品品质要求最高，源于潍坊目前高端物业的环境嘈杂、景观品质达不到高端客户的要求，鉴于此，价格因素都不是最重要的高端客户工作较忙，对私密、安全的要求也很高，所以细致周到的贴心生活物业服务以及社区全方位的安保等，也会在一定程度上影响客户置业物 型面要求：独面在300-500m；排面在200-300
38、m之客户语录：独立别墅的面积要 稍微大一些，起码要超过300，否则没有别墅的感觉了 -公务员价接受范：大多数受 象能接受独的价格在400-600万；排的价格在200-300万客户对于总价的预算，都是参考目前市场的主流单价和面积在访谈的时候，客户说出的总价预期会比自己实际的总价承受能力要少低一些，因此，客户的实际总价购买力会比我们统计的还要高客户语录： 我倾向于独栋面积控制在300-400，按均价1万3算，总价在500万左右。 某私企老板 联排总价在200-300万，再高的话我还不如买个小点的独栋呢。 某企业高管 ：客 本案区域知不足，普遍 坊缺乏高品住宅品，高端置最关注境及品，有强大的力区域认
39、知：大部分受访对象认为该项目区域偏远、配套不完善以及环境一般置业目的：大多数受访客户中潍坊本地客户以改善型居住为主，周边县市以投资型为主对本案的置业意向：区域高端物业开发水平一般，大多受访者倾向于独栋，并认为要环境优美、配套完善产品类型及价格：独栋300以上，总价400-600万；联排200-280，总价200-300万；叠加180-200，总价100-200万置业关注因素：产品的品质、环境、价格是受访客户最关注的因素，其次关注的因素是配套、物管等645项目经济评价项目375.8亩启动区测算前提假设1l项目开发周期5年，高层公寓区暂不开发，仅考虑期末土地增值收益32l开发成本根据开发商提供数据
40、结合市场调研所获指标综合考量45l项目别墅区物业100%销售，未考虑酒堡及会所产生的直接或间接收益l营业税及附加5.65%；土地增值税按照1%预征未清算；企业所得税25%比例征收l600亩葡萄园及200亩水域流转运营总计8年相应成本摊入成本占地面积（万方）19.05建筑面积（万方）10.0965综合容积率0.53会所建面5000（地下1000）类独栋建面41910联排建面28575合院建面26480类独栋套数104联排套数105合院套数98启区算指基：墅区10万平米，其中会所5000平米，独建面4.2万方，排2.86万方，合院2.65万方项目别墅区经济技术指标：备注：项目高层区占地约6万平米，
41、容积率2.5，为11-24层高层建筑产品系类基准价格确定：采用市场比准法得出类独栋目前价格1.85万元/平米，联排1.35万元/平米，合院1.25万元/平米由于目前市场未有合院产品，且市场上产品品质稍差与联排，所以建议价格与联排形成差异化类独栋18500元/平米联排13500元/平米合院12500元/平米产品初步市场产品初步市场定价定价启动区投资估算：总成本为9.91亿元，总投资为12.73亿元启区售收入：售收入20.29元，税后收入17.57元启区金运筹：自有金3，行借款 2.05，用4783万启区利：酒堡及会所收益未考，税后利 5.67元，投利率45%备注：酒堡及会所收益未考虑净投资利润率
42、45%目整静 算前提假1l通盘考虑3947亩整体项目成本及经济收益，开发期为10年32l建安开发成本参照开发商提供数据，相关税费主要来源于市场调研得到的相关资料l别墅、花园洋房、高层、老年公寓、度假庄园、商业全部出售，销售率为100%，会所、酒保等经营收益不计入项目收入l600亩葡萄园、200亩水域，以及1970亩林地相关费用分摊至项目开发成本4目整 技指26发展用地公园用地整投估算：成本44.95元，投57.86元费用项构成：土建及安装工程费占比高达30%，而建设用地出让及农用地流转费用占比不到10%，项目具备较大的地价比较优势售收入：目售收入89.62元通盘均价： 双拼2.5万元/ 联排1
43、.8万元/ 花园洋房7000元/ 高层6000元/ 老年公寓7000元/ 度假庄园1.1万元/ 商业1.5万元/益表：目 利 40.25元，利 30.19元，投利率52.2%投资收益率52.2%n销售收入：98.11亿元n经营成本：57.86亿元n营业利润：40.25亿元n税后净利润：30.19亿元78THE END9、静夜四无，荒居旧。五月-21五月-21Thursday, May 13, 202110、雨中黄叶，灯下白人。04:22:4604:22:4604:225/13/2021 4:22:46 AM11、以我独沈久，愧君相。五月-2104:22:4604:22May-2113-May-
44、2112、故人江海，几度隔山川。04:22:4604:22:4604:22Thursday, May 13, 202113、乍翻疑梦，相悲各年。五月-21五月-2104:22:4604:22:46May 13, 202114、他生白，旧国青山。13 五月 20214:22:46 上午04:22:46五月-2115、比不了得就不比，得不到的就不要。五月 214:22 上午五月-2104:22May 13, 202116、行出成果，工作出富。2021/5/13 4:22:4604:22:4613 May 202117、做前，能 四周；做，你只能或者最好沿着以脚起点的射向前。4:22:46 上午4:
45、22 上午04:22:46五月-219、没有失，只有停止成功！。五月-21五月-21Thursday, May 13, 202110、很多事情努力了未必有果，但是不努力却什么改也没有。04:22:4604:22:4604:225/13/2021 4:22:46 AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的累。五月-2104:22:4604:22May-2113-May-2112、世成事，不求其 ，留一份不足，可得无限完美。04:22:4604:22:4604:22Thursday, May 13, 202113、不知香寺，数里入云峰。五月-21五月-2104:22:4604:22:46May
46、13, 202114、意志强的人能把世界放在手中像泥一任意揉捏。13 五月 20214:22:46 上午04:22:46五月-2115、楚塞三湘接，九派通。五月 214:22 上午五月-2104:22May 13, 202116、少年十五二十，步行得胡。2021/5/13 4:22:4604:22:4613 May 202117、空山新雨后，天气晚来秋。4:22:46 上午4:22 上午04:22:46五月-219、柳散和，青山澹吾。五月-21五月-21Thursday, May 13, 202110、一切好如同和去最杰出的人。04:22:4604:22:4604:225/13/2021 4:
47、22:46 AM11、越是没有本的就越加自命不凡。五月-2104:22:4604:22May-2113-May-2112、越是无能的人，越喜挑剔人的儿。04:22:4604:22:4604:22Thursday, May 13, 202113、知人者智，自知者明。人者有力，自者强。五月-21五月-2104:22:4604:22:46May 13, 202114、意志强的人能把世界放在手中像泥一任意揉捏。13 五月 20214:22:46 上午04:22:46五月-2115、最具挑性的挑莫于提升自我。五月 214:22 上午五月-2104:22May 13, 202116、余生活要有意，不要越。2021/5/13 4:22:4604:22:4613 May 202117、一个人即使已登上峰，也仍要自强不息。4:22:46 上午4:22 上午04:22:46五月-21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感谢您的下载观看家告
