1、 征地制度改革与土地新政策土地新政策征地制度改革与进展一、征地的概念及其法律特征二、现行制度的缺陷三、改革历程回顾四、政策创新及实践综述五、改革思路六、国务院28号文件的规定七、国务院31号文件的最新精神目录一、征地的概念及其法律特征（一）1概念n宪法第十条：n国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。n土地管理法第二条：n 国家为公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。一、征地的概念及其法律特征（二）2法律特征征地主体的确定性 征地目的的明确性 征地行为的强制性 征地补偿的合理性征地范围过宽，没有体现“公共利益”的需要征地补偿偏低，难以反映土
2、地的价值征地安置不落实，难以解决被征地农民的长 远生计征地程序不规范，侵害被征地农民的知情权、 参与权、申诉权二、现行制度的缺陷征地范围过宽没有体现“公共利益”的需要（1 1）法律未明确界定）法律未明确界定“ “公共利益公共利益” ”的范围，土地征收的范围，土地征收超出超出“ “公共利益公共利益” ”的范畴的范畴土地管理法土地管理法第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地 和
3、国家征收的原属于农民集体所有的土地。和国家征收的原属于农民集体所有的土地。征地范围过宽没有体现“公共利益”的需要n对20002001年度全国16省征地及用地结构的统计分析，在各类建设项目用地中，属于经营性质的工商业、房地产等城市经营性用地征收集体土地占总征地面积的21.9%，仅次于交通、能源、水利等基础设施用地的52.1%。征地范围过宽没有体现“公共利益”的需要（2）国家垄断建设用地一级市场土地管理法第四十三条:任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设
4、经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。征地范围过宽没有体现“公共利益”的需要（3 3）缺乏土地征收目的合法性的审查机制）缺乏土地征收目的合法性的审查机制n土地征收申请批准前，事前审查n土地征收被批准后，救济机制及事后审查。 2、征地补偿偏低，难以反映土地的价值n（1）征地补偿标准偏低n土地管理法第四十七条： 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。2、征地补偿偏低，难以反映土地的价值n征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。 n土地补偿费：前三年平均年产值的610倍n安置补助费：前三年平均年产值的46倍n地上附着物和青苗的补偿费：如实补偿2、征地补偿偏低
5、，难以反映土地的价值n土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。 2、征地补偿偏低，难以反映土地的价值n征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。一般情况：建设用地：耕地的50%未利用地：耕地的20%左右n征收耕地的补偿费最高2、征地补偿偏低，难以反映土地的价值n我国东部地区一般耕地的年产值800元左右计算，就
6、是按最高的30倍来补偿，也不过每亩2万多元，仅相当于普通公务员1、2年的工资收入。实际工作中，由于年产值不确定，倍数标准存在较大幅度，政府往往在法定范围内压低征地补偿费用。n基本设施建设用地补偿标准更低（平均11.5万亩）n大中型水利水电更低（另行规定） 2、征地补偿偏低，难以反映土地的价值n南京、宁波、武汉、石家庄四城市的问卷调查，在包括农民、用地者、政府官员在内的所有受访者中，有71%以上的人认为目前农民所得征地补偿费较低或很低，而持这一观点的农民占受访农民的74%。n据浙江省测算，按杭州市现行城镇职工最低生活保障费标准300元/人月计算，农民所得补偿一般只能维持8年左右的生计。如果参加社
7、会保险，每人所得补偿费还不够参保费用的1/2。2、征地补偿偏低，难以反映土地的价值（2）征地成本中，税费比例偏高新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、新菜地开发建设基金、契税、征地管理费、地籍勘察费、森林植被恢复费、基础设施配套费等等，有的地方还有教育附加费、规划选址费、水利基本建设费等10多种部门收费。据历次调查，各种税费在征地成本中所占比例一般可达3040%，有的地方可达5060%。 2、征地补偿偏低，难以反映土地的价值（3）没有考虑对农民的土地承包经营权的补偿30年土地承包经营权没有补偿与农村土地承包法的要求是不相符的 2、征地补偿偏低，难以反映土地的价值（4）没有体现土地
8、利用的潜在价值 按原用途进行补偿，被征地农民难以分享土地利用方式改变带来的增值，也难以分享经济和社会发展的成果。 3、征地安置不落实 难以解决被征地农民的长远生计（1）现行法规对被征地农民安置措施的规定 很不全面，缺乏操作性土地管理法第五十条 ：地方各级人民政府应当支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经营，兴办企业。生活水平不降低：？长远生计有保障：？3、征地安置不落实 难以解决被征地农民的长远生计n（2）没有形成完整的被征地农民就业促进政策 n没有建立起城乡统筹的培训就业机制，没有支持被征地农民培训就业的政策措施，部分被征地农民再就业困难或就业质量过低、无法获得新的收入来源或收入过低、
9、陷入贫困就是一种必然的结果。 3、征地安置不落实 难以解决被征地农民的长远生计n（3）没有建立适合被征地农民特点的基本n 生活保障制度 n中老年人： n劳动力：n未成年人：n所有的被征地农民：4、征地程序不规范侵害被征地农民的知情权、参与权、申诉权n批前程序缺失，事后公告n批后实施效果不佳n纠纷裁决机制不健全n县、市人民政府协调，批准权人民政府裁决三、改革历程回顾（一）1.1999年6月2001年8月前期理论研究及调查研究，形成征地制度改革试点总体方案2.2001年8月2002年3月理论研究的同时，启动第一批征地制度改革试点（9个城市），修改征地制度改革试点总体方案三、改革历程回顾（二）320
10、02年3月2002年12月n理论研究的同时，启动第二批征地制度改革试点（10个城市），进一步深入调研，形成两大系列调研成果，并进一步修改征地制度改革试点总体方案n42003年，试点情况调研及分析，起草关于征地制度改革的中央政策性文件，启动土地管理法修改工作。三、改革历程回顾（三）. 2004年10月，发布国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号），改进现行征地制度。四、政策创新及实践综述（一）中央政府的政策措施及创新健全规章制度，加强征地管理 加强对征收土地方案被批准后的实施情况的核查 立足长远，积极推进征地制度改革 国务院发布决定，改进现行征地制度 四、政策创新及实践综述(二
11、)省级政府的政策措施 全国已有近三十多省（市、区）政府出台了被征地农民安置政策四、政策创新及实践综述n江苏省：n一是提高了征地补偿标准，对征用耕地的安置补助费计算n 方法作了改变，将原来按照征收土地的面积计算，改n 为按照需要安置的被征地农民人数计算。n二是确定了被征地农民基本生活保障资金的来源，包括不n 低于70%的土地补偿费、全部的安置补助费和政府从土n 地出让金等土地收益中列支的部分。n三是给予被征地农民参加基本生活保障的选择权。n四是划分了被征地农民的年龄段，确定了基本生活保障标准。n五是明确了征地补偿和被征地农民基本生活保障管理的职能n 部门。四、政策创新及实践综述n浙江省：n从20
12、03年起，率先在全国建立了被征地农民基本生活保障制度，省政府的有关职能部门还联合下发了关于建立被征地农民基本生活保障制度的指导意见，要求各地加快建立这项制度，内容涉及被征地农民的就业、养老、医疗、培训等。省政府还就如何促进被征地农民就业、加快城市郊区农民居住地改造等提出了明确的要求。 四、政策创新及实践综述n(3)地方政府的政策措施 n南京市 n杭州市 n宁波市 n马鞍山市 n上饶县 四、政策创新及实践综述n(4)试点n2001年以来，国土资源部先后在全国12个省（市、区）的19个城市启动了征地制度改革试点，这19个城市是：浙江省的嘉兴市、温州市，广东省的广州市、佛山市、顺德市，江苏省的南京市
13、、苏州市，福建省的福州市、厦门市，上海市的青浦区，河北省的石家庄市，辽宁省的沈阳市，四川省的成都市，北京市的通州区，河南省的洛阳市、新乡市，黑龙江省的绥化市，安徽省的马鞍山市，广西自治区的南宁市等。 四、政策创新及实践综述n1、改革征地补偿办法，提高征地补偿标准 n （统一年产值、区片价）n2、探索多种途径，妥善安置被征地农民n （养老保险、留地安置） n3、完善征地程序，规范征地行为 规范政府行为，慎用征地权n确认农民集体土地的财产权利，按照市场经n济规律进行征地补偿n着眼于长远生计，为被征地农民提供基本生n活保障n赋予农民应有的权利，建立合理的征地程序（公告、听证）五、改革思路1、规范政府
14、行为，慎用征地权n征地权行使范围改革的建议 n 在相关法律中明确规定“公共利益”的范畴和内涵，n 并制定专门的土地征收目录予以细化。 n 建立和完善土地征收目的合法性的审查机制n 确立“非公共利益”的用地获得农民集体土地的途径n 规范政府征地行为2、确认农民集体土地的财产权利 按照市场经济规律进行征地补偿n征地补偿标准测算的原则 n 以土地补偿为主，兼顾人员安置，保障农民的生活n 水平不降低和长远生计。 n 以农地收益为主，适当考虑用途转变的土地增值，n 让农民分享社会发展的成果。 n 以市场需求为主，适当考虑土地的区位因素。 n 以土地面积为基础，将补偿标准落实到小范围的土n 地区片，建立补
15、偿标准信息公开机制。 n 考虑与过去补偿水平的衔接，分阶段实施不同的测n 算方法。 2、确认农民集体土地的财产权利 按照市场经济规律进行征地补偿n征地补偿标准测算改革的建议 n 进一步明确补偿内涵n 多种方法测算，相互验征n 将补偿标准具体化，设立区片补偿标准n 公开听证，增加补偿标准的法定性n 及时调整，设置基准日3、着眼于长远生计 为被征地农民提供基本生活保障n妥善安置被征地农民的建议 n(1)制定被征地农民就业促进政策n 建立适合被征地农民特点的基本生活n 保障制度n 建立被征地农民安置保障基金n 因地制宜地多渠道安置被征地农民4、赋予农民应有的权利 建立合理的征地程序一是增加批前程序二
16、是切实落实批后“两公告一登记”制度 三是国家建立征地纠纷的司法裁决机制 六、国务院28号文件的规定（一）国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）主要内容一、严格执行土地管理法律法规二、加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划的实施三、完善征地补偿和安置制度四、健全土地节约利用和收益分配机制五、建立完善耕地保护和土地管理的责任制度六、国务院28号文件的规定（二）三、完善征地补偿和安置制度（十二）完善征地补偿办法（十三）妥善安置被征地农民（十四）健全征地程序（十五）加强对征地实施过程监管六、国务院28号文件的规定（三）（十二）完善征地补偿办法总体原则：被征地农民生活水平
17、不下降、长远生计有保障依法足额、及时支付省级政府批准增加安置补助费当地政府用国有土地有偿使用收入予以补贴制定公布市县征地的统一年产值标准和区片综合地价同地同价国家重点建设项目足额概算大中型水利水电征地补偿安置办法另行规定六、国务院28号文件的规定（四）（十三）妥善安置被征地农民城市规划区内，将无地农民纳入城市就业体系，并建立社会保障制度城市规划区外，为被征地农民留有必要的耕作土地或安排相应的工作岗位对有稳定收益的项目，农民可以以经依法批准的建设用地土地使用权入股劳动和社会保障部门尽快提出建立被征地农民的就业培训和社会保障制度的指导性意见六、国务院28号文件的规定（五）（十四）健全征地程序报批前
18、，征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知调查结果须经被征地农民集体经济组织和农户确认确有必要的，组织听证被征地农民知情、确认的有关材料作为报批的必备材料完善征地补偿安置争议协调和裁决机制六、国务院28号文件的规定（六）（十五）加强对征地实施过程监管补偿安置不落实的，不得强行使用被征土地省级政府根据土地补偿费主要用于被征地农户的原则，制订集体内部土地补偿费分配办法征地补偿费用公开，接受监督农业、民政部门加强对集体内部征地补偿费用分配和使用的监督国土资源听证规定有关规定一、依职权听证：第十二条，第三款：拟定或者修改区域性征地补偿补偿标准，主管部门应当组织听证二、依申请听证：第十九条，第一款：拟定
19、拟征地项目的补偿标准和安置方案，主管部门在报批之前，应当书面告知当事人有要求举行听证的权利。当事人要求听证的，主管部门应当组织听证。七、国务院31号文件的最新精神(一)国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）主要内容一、进一步明确土地管理和耕地保护的责任 二、切实保障被征地农民的长远生计三、规范土地出让收支管理 四、调整建设用地有关税费政策 五、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度 六、禁止擅自将农用地转为建设用地 七、强化对土地管理行为的监督检查八、严肃惩处土地违法违规行为 七、国务院31号文件的最新精神(二) 二、切实保障被征地农民的长远生计 征地补偿安置必须以确保被征
20、地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则。各地要认真落实国办发200629号文件的规定，做好被征地农民就业培训和社会保障工作。被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足 部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征地。劳动和社会保障部发200714号n2007年4月劳动保障部和国土资源部联合发文“关于切实做好被征地农民社会保障工作”（劳社部发200714号）明确了有关问题劳动和社会保障部发200714号n1、进一步明确被征地农民社会保障工作责任n2、确保被征地农民社会保障所需资金n3、严格征地中对农民社会保障落实情况的审查n4、规范被征地
21、农民社会保障资金管理n5、加强被征地农民社会保障工作的监督检查 土地新政策l国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发2004第28号）l国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）l国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号)一、背景、重要意义n背景： 土地管理面临矛盾、困难和问题 人均耕地少、优质耕地少、后备耕地少开发利用粗放、浪费资源供求矛盾日益突出违规违法屡禁不止一、背景、重要意义n背景： 土地管理面临矛盾、困难和问题宏观层面:固定资产投资增长过快，经济增长中资源过度消耗等问题，给整个经济社会发展带来一定负面影响中央提出的严而又严的土地管理制度还没有得到真正落实，
22、土地在宏观调控中的“闸门”作用在一些地方未能充分发挥建设用地过度扩张的动因依然存在，违法违规用地、滥占耕地的现象一些地方又凸现出来一、背景、重要意义n背景： 土地管理面临矛盾、困难和问题具体表现：虽然依法审批的土地供应闸门管住了，但是实际用地的闸门并没有管好，影响了调控的实际效果土地需求比较旺盛，新增建设用地供应量比较大，影响了区域协调发展保证被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则，在有些地方未能有效落实，加上土地出让收支不够透明，使用不尽合理，影响了社会稳定土地执法难的问题仍然比较突出，“因公”违法调查难、处理难、处理人更难的局面没有明显改观，影响了土地法律法规的有效实施一、背景
23、、重要意义n背景： 对人民负责、对民族负责、对历史负责n中央认为，在我们这样一个人多地少的大国，加强土地管理，严格保护耕地，推进土地节约集约利用，始终是现代化建设中的一个全局性、长远性、战略性的问题n站在现代化建设全局的高度，充分认识加强土地管理和调控工作的重要性和紧迫性，增强责任感和使命感，坚持实行最严格的土地管理制度，努力走适合我国国情的节地型发展道路一、背景、重要意义n重要意义 责任重大n关系宏观调控n关系粮食安全n关系社会和谐稳定n代际公平和可持续发展一、背景、重要意义n重要意义 代表了今后土地管理改革的方向n是新一届中央领导集体探索运用土地政策加强和改善宏观调控取得的重要措施，也充分
24、了体现党中央、国务院实行最严格土地管理制度的坚定决心n调整利益机制，遏制建设用地盲目扩张中的经济利益驱动；健全法制机制，更好地实现法律的惩处作用；完善责任制度，明确地方各级政府主要负责人在土地管理和耕地保护中的责任,是利用土地加强和改善宏观管理的主要举措n提出的调控措施注重运用经济和技术手段，注重依法监督管理，注重部门协调配合新政策要点科学发展转变观念深化改革勇于创新积极主动参与调控共同责任坚守红线二、土地供应管理二、土地供应管理强化土地计划n转变计划管理的思路和观念强调土地调控政策的整体性，彻底堵死“计划外批地”今后将以实际用地面积作为制定用地计划的依据，并实现指令性管理，控制未利用地数量，
25、遏制开发商囤地n完善土地利用计划指标体系将各地新增建设用地面积，作为土地利用年度计划考核的依据。对实际用地超过计划的，扣减下一年度相应的计划指标n强化计划执行的监管和考核采用现代技术手段加强对土地规划和土地计划执行情况的监管，及时、准确掌握实际耕地保有量和新增建设用地面积，以实际用地情况作为计划考核依据地计划指标被纳入年度计划二、土地供应管理二、土地供应管理控制土地供应规模n从严从紧控制农用地转为建设用地总量n遏制新增建设用地过度扩张的利益冲动从严格土地审批和供应管理、增大土地获得成本以及加大查处违规占地等方面着力。发挥土地政策调控经济手段的作用，坚持成本体现补偿，价格反映稀缺的原则，加大土地
26、取得、使用和保有成本。全面实行调整新增建设用地土地有偿使用费、提高城镇土地使用税、将土地出让收入纳入地方财政预算等一系列新的土地宏观调控政策二、土地供应管理二、土地供应管理严格规划管理n城市总体利用土地规划成为各地土地调控政策落实的焦点，为强化土地利用总体规划和土地利用年度计划引导作用，今年将加快各地新一轮用地规划的出台n已经突破了现行规划确定的到2010年用地指标的一些城市，在新一轮规划修编之前，这些地方的新用地项目只能在年度计划控制范围内，采取“一事一办”的办法调整解决二、土地供应管理二、土地供应管理优化土地供应结构n严格依据产业用地政策和供地目录供地，控制工业项目用地的供应不符合工业项目
27、建设用地控制指标（试行）（国土资发232号，2004年11月1日）要求的工业项目，不予供地或对项目用地予以核减。对因工艺流程、生产安全、环境保护等有特殊要求需突破控制指标的，在申请预审时应提供有关论证材料，并报省备案n调整住房供应结构，加大保障性住房土地的供应要求城市政府优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70；限套型、限房价，2007年起，单套建筑面积超过144平米的低密度、大套型房地产开发项目列为限制用地行列，而别墅用地则被列为禁止用地目录n开展建设用地普查评价n严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应
28、当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价n积极引导使用未利用地和废弃地。严格落实被损毁土地的复垦责任，在批准建设用地或发放采矿权许可证时，责任单位应依法及时足额缴纳土地复垦费。积极复垦利用废弃地，对因单位撤销、迁移等原因停止使用，以及经核准报废的公路、铁路、机场、矿场等使用的原划拨土地，应依法及时收回，重新安排使用；除可以继续划拨使用的以外，经依法批准由原土地使用者自行开发的，按市场价补缴土地价款n鼓励开发利用地上地下空间。现有工业用地在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用
29、率和增加容积率的不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款n鼓励开发区提高土地利用效率。凡土地利用评估达到要求并通过国家审核公告的开发区，确需扩区的，可以申请整合依法依规设立的开发区，或者利用符合规划的现有建设用地扩区。对符合“布局集中、产业集聚、用地集约”要求的国家级开发区，优先安排建设用地指标三、节约集约用地管理三、节约集约用地管理提高建设用地利用效率n深化土地有偿使用制度改革。除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会
30、事业用地将积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。加强建设用地税收征管，抓紧研究各类建设用地的财税政策n合理确定出让宗地规模。土地出让前要制订控制性详细规划和土地供应方案，明确容积率、绿地率和建筑密度等规划条件n严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让制度。严禁用地者与农村集体经济组织或个人签订协议圈占土地，通过补办用地手续规避招标拍卖挂牌出让n强化用地合同管理。土地出让合同和划拨决定书要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。对非经营性用地改变为经营性用地的，约定或明确政府可以收回土地使用权，重新依法出让n优化住宅用地结构。供应住宅用地要将最低容
31、积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，保证“三类住房”用地三、节约集约用地管理三、节约集约用地管理3 3健全节约集约用地长效机制n高度重视农村集体建设用地的规划管理。利用农民集体所有土地进行非农建设，必须符合规划，纳入年度计划，并依法审批n鼓励提高农村建设用地的利用效率n严格执行农村一户一宅政策三、节约集约用地管理三、节约集约用地管理 强化农村集体建设用地节约集约利用n建立健全土地市场动态监测制度n加强各类土地变化状况的监测n完善建设项目竣工验收制度。将建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况，作为建设项目竣工验收的一项内容n加强
32、对节约集约用地工作的监管。将企业违法用地、闲置土地等信息纳入有关部门信用信息基础数据库。金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信；对违法用地项目不得提供贷款和上市融资，违规提供贷款和核准融资的，要追究相关责任人的责任n建立节约集约用地考核制度。制定单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗考核办法三、节约集约用地管理三、节约集约用地管理 加强监督检查落实节约集约用地责任n建立最低标准统一公布制度n工业用地必须采取招拍挂n建立工业用地储备、预申请制度n低于最低价标准出让
33、属于非法行为四、工业用地管理四、工业用地管理 四方面n建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，以遏止各地招商引资中竞相压低地价的恶性竞争行为n工业用地出让最低价标准统一公布制度是根据全国土地等级、基准地价水平等综合平衡后分等级确定，由国土资源部统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准n工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和四、工业用地管理四、工业用地管理建立工业用地出让最低价标准统一公布制度 n为各地工业用地出让确定了一条价格“底线”，遏制各地在招商引资中搞恶性竞争、低价贱卖国有土地资产等行为，为全面推行工业用地以招标拍卖挂牌方式出让奠定基础，为
34、建立统一规范有序竞争的土地市场提供保障，为查处低价出让土地的违法行为提供参考依据n由于“不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的规定，将有效抑制一些地方因低价出让土地而有意压低征地补偿费用的行为，有利于保护被征地农民的基本权益四、工业用地管理四、工业用地管理建立工业用地出让最低价标准统一公布制度n依据各地土地等别和区域土地利用政策等制订的。标准与土地等别挂钩，不同土地等别的最低价标准不同，最高等别（一等）相对应的最低价标准（840元/平方米）是最低等别（十五等，60元/平方米）的14倍，基本反映了不同区域的社会经济发展状况与土地利用差异，体现了区域产业政策和土地利用
35、政策导向，有利于缩小东中西部差距，有利于区域间产业结构的调整和产业的梯度转移，促进区域协调发展n工业用地价格提高后，将会抑制工业用地的过度扩张，提高工业用地的集约利用程度，在土地供应总量不变的前提下，地方政府可以通过调整土地供应结构，适当增加住宅用地的供应量，促进住宅用地价格的稳定。同时，地方政府从工业用地出让中所获土地收益提高，有利于抑制地方政府补贴工业用地成本的行为四、工业用地管理四、工业用地管理建立工业用地出让最低价标准统一公布制度明确了标准的性质和适用范围标准是“市、县人民政府出让工业用地，确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准”。有三层含义：标准的性质是最低的控制性标准，是不
36、可逾越的“底线”，各地出让工业用地时确定的土地出让价格只能比它高，绝不允许比它低标准适用于国有土地，涵盖了各市、县（区）行政单元区域范围内（包括村庄、集镇）所有的国有土地在一个行政单元区域范围内，凡出让国有土地用于工业项目用地的，都必须执行同一的最低价标准，由于工业项目在同一区域内的准入“门槛”相同，就可促进工业项目向区位、投资环境、基础设施条件更好的区域集中，防止工业用地零散布局四、工业用地管理四、工业用地管理建立工业用地出让最低价标准统一公布制度n严格规定了标准的修正原则，增强了标准执行的“刚性”。明确规定各地国土资源管理部门“不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低
37、价标准进行减价修正。”有利于促进地方进行“熟地出让”，有利于工业项目建设，有利于提高土地利用效率n严格界定了特殊情况下标准的执行政策。对于国有未利用地的工业项目。通知第三条对这类工业项目也从选址、用地类型、土地开发主体等多方面进行了非常严格的界定：n“对确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在出让时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的60执行”n对其中使用未列入耕地后备资源，未确定土地使用权人（或承包经营权人）的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地，且由土地使用者自行完成土地前期开发的工业项目用地，在出让时可按不低于所在地土地等
38、别相对应最低价标准的30执行四、工业用地管理四、工业用地管理建立工业用地出让最低价标准统一公布制度n对工业用地租赁和较短年期出让时如何执行标准予以明确规定。对低于法定最高出让年期（50年）出让工业用地，或采取租赁方式供应工业用地的，所确定的出让价格和年租金按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的价格，均不得低于本标准。年期修正必须符合城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）的规定，还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率n允许各省级国土资源管理部门制订本地最低价标准。有利于增强省级国土资源管理部门对本地土地利用的调控责任n标准与各地基准地价的关系。明确要求各省（区、
39、市）在标准发布实施后，依据标准开展基准地价更新工作，及时调整工业用地基准地价，从而使各地工业用地的基准地价与标准保持衔接一致n违反标准出让工业用地的法律责任。即“低于最低价标准出让工业用地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任”n标准从2007年1月1日起实施四、工业用地管理四、工业用地管理建立工业用地出让最低价标准统一公布制度n政府供应工业用地，必须采取招标拍卖挂牌方式公开出让或租赁，其出让价格不得低于公布的最低价标准，必须严格执行招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定和招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范规定的程序和方法n原划拨土地使
40、用权人申请办理土地出让或改变土地用途的，按照土地管理的法律法规办理四、工业用地管理四、工业用地管理工业用地全面推行招拍挂n建立健全土地储备制度，工业用地要进行前期开发，为招标拍卖挂牌出让创造条件n建立用地预申请制度，及时了解工业用地的需求情况，科学合理安排工业用地出让的规模、结构、布局、进度和宗地规模、产业类别、土地使用条件等，保证工业用地招标拍卖挂牌制度的有效落实n依据规划、国家产业政策以及拟出让地块周边产业布局情况等，进一步细化拟出让工业用地的地类和产业类型，确定准备出让的工业用地的地块面积、具体用途、土地使用条件、产业类型、生产技术要求等内容。出让方案中确定的产业类型、用地标准和用地规模
41、等，应当符合建设项目用地预审管理办法和工业项目建设用地控制指标（试行）的有关要求四、工业用地管理四、工业用地管理建立工业用地储备、预申请制度n根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定出让底价。出让底价不得低于国家公布的最低价标准n低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任四、工业用地管理四、工业用地管理低于最低价标准出让属非法行为n国发200428号文件明确要求：“要适时调整新增建设用地土地有偿使用费收取标准。”为此，根据当前经济调控需要，要提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准，拟在现行基础上提
42、高1倍n调整了新增建设用地土地有偿使用费的缴纳依据，规定新增建设用地土地有偿使用费缴纳范围，以当地实际新增建设用地面积为准n要求城市政府不仅要对依法审批的新增建设用地负责，还要对当地实际新增的建设用地负责，要按当地实际新增的建设用地面积核算应当缴纳的新增建设用地土地有偿使用费五、土地收益调整管理五、土地收益调整管理1 1提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准明确要提高城镇土地使用税征收标准，拟在现行基础上提高倍，并严格控制减免税范围。有效提高城镇土地使用税收入在地方财政收入中的比重目的是加大用地者的土地保有成本，促进集约节约用地，还可以增加地方财政收入，优化地方财政收入结构，促使城市政府立足于
43、存量建设用地的有效利用，缓解城市规模扩张冲动五、土地收益调整管理五、土地收益调整管理2 2调整城镇土地使用税标准新条例四个变化n统一了内、外资企业耕地占用税税收负担 ,体现税收公平n大幅度提高了耕地占用税税额标准,在原规定的税额标准的上、下限都提高4倍左右n从严规定了耕地占用税减免税项目.按原条例和有关政策规定，对铁路线路、公路线路、飞机场跑道、航道等基础交通设施建设占地，有的免税，有的执行规定的低档税额，有的按所在地适用税额征税。同为基础交通设施建设占地，税收负担不同。为严格控制减免税，公平税负，新条例取消了有关铁路线路、飞机场跑道、停机坪、炸药库占地免税的规定n统一了耕地占用税的征收管理
44、六、土地收益调整管理六、土地收益调整管理3 3 调整耕地占用税标准n1、关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（国办发2006100号）n2、土地利用年度计划管理办法（2006年国土资源部第37号令）n3、关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知（国土资发2006307号）n4、关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知（财综200648号）n5、关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定（国务院令第483号）n6、限制用地项目目录（2006年本）和禁止用地项目目录（2006年）的通知（国土资发2006296号）n7、关于调整报批国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通
45、知（国土资发2006320号）n8、关于切实做好被征地农民社会保障工业的有关通知（劳社部发200714号）出台出台的相关文件的相关文件n9、工业项目建设用地控制指标（试行）（国土资发232号）n10、土地登记办法（2007部令40号）n11、土地储备管理办法n12、国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国办发200771号）n13、关于进一步改进和完善报国务院批准城市建设用地审查报批工作的通知（国土资发2007314号）n14、国务院关于促进节约集约用地的通知国发（20083号n15、违反土地管理规定行为处分办法监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部三部联合15号令出台的相关文件出台的相关文件谢谢大家谢谢大家! !Thank!Thank!
