1、建筑、房地产企业最新营改增涉税政策剖析及应对策略主讲人：中国财税培训金牌讲师财政部财政科学研究所博士后肖太寿建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用 兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的处理 国家税务总局公告2016年第18号第十三条规定： 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）建筑房地产企业
2、营改增最新政策解析及应用不动产经营租赁服务的增值税处理 1、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用不动产经营租赁服务的增值税处理 1、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计
3、税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用不动产经营租赁服务的增值税处理 3. 一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用不动产经营租赁服务的增值税处理 4.小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。建筑
4、房地产企业营改增最新政策解析及应用不动产经营租赁服务的增值税处理5.其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。6.个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用不动产经营租赁服务的增值税处理5.其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。6.个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用混合销售行为的税务处理 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件1：营业税改征增值税试点实施办法第四十条 一项
5、销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。 建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用混合销售行为的税务处理 本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。 例如，业主与总包签订包工包料的合同1000万，其中材料600万，劳务400万元，总包发生混合销售行为，按照建筑劳务11%征税，计税依据为1000万元，不能按照销售商品17%征税，计税依据为1000万元。建筑房
6、地产企业营改增最新政策解析及应用 增值税期末留抵税额（财税201636号）附件2：营业税改征增值税试点实施办法第二条第（二）项增值税期末留抵税额规定： 原增值税一般纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动产的，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额，不得从销售服务、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣。 案例分析：钢结构安装公司营改增前发生的增值税期未留抵税额的处理技巧 A公司在四川注册，从事钢结构销售、安装等业务，2016年5月1日起营改征企业，属于一般纳税人，2016年4月底留抵税款100万元，5月份取得钢结构销售收入分两种情况：情况一：货物销售收入2000万元（不含税）；情况二：货物销
7、售收入300万元（不含税）。 另外，5月份取得安装收入200万元（不含税），当月取得进项税额5.1万元。请分析A公司5月份应缴纳多少增值税？ 案例分析：钢结构安装公司营改增前发生的增值税期未留抵税额的处理技巧 涉税分析： 财政部 中国人民银行 国家税务总局关于营业税改征增值税试点有关预算管理问题的通知（财预2012367号）第五条规定：纳税人兼有适用一般计税方法计税的应税服务和销售货物或者应税劳务的，按照销项税额的比例划分应纳税额，分别作为改征增值税和现行增值税收入入库。 项目栏次情况一情况二4月底留抵税额1100100货物销项税额234051应税服务销售项税额33434进项税额45.15.1
8、抵减前应纳税额5=2+3-4368.979.9货物的销项税额比例6=2/（2+3）0.9090.6货物的应纳税额7=5*6335.3647.94留抵税额本期抵减数8（71,为1;71,为7）10047.94抵减后应纳税额9=5-8268.931.96案例分析：钢结构安装公司营改增前发生的增值税期未留抵税额的处理技巧 根据财会201213号文件的规定，试点地区兼有应税服务的原增值税一般纳税人，截止到开始试点当月月初的增值税留抵税额按照营业税改征增值税有关规定不得从应税服务的销项税额中抵扣的，应在“应交税费”科目下增设“增值税留抵税额”明细科目。案例分析：钢结构安装公司营改增前发生的增值税期未留抵
9、税额的处理技巧有关营改增之前的增值税留抵税额账务处理如下： 1、5月初，企业应按不得从应税服务的销项税额中抵扣的增值税留抵税额， 借记：应交税费增值税留抵税额”100万 贷记 ：应交税费应交增值税（进项税额转出）100万 2、6月初允许抵扣时，按允许抵扣的金额， 借记 ：应交税费应交增值税（进项税额）100万 贷记： 应交税费增值税留抵税额100万。案例分析 情况一：A公司，5月应纳增值税=2000*17%-100 - 5.1 0.909 +200*17% - 5.1 0.091 =268.9万元 。 情况二：如果5月份取得货物销售收入300万元（不含税），其它条件不变，则A公司，5月应纳增值
10、税=300*17%- 5.1 0.6- 47.94 +200*17%- 5.1 0.4 =31.96万元 。营改增后，建筑企业、房地产企业新老项目衔接问题的处理（一）新老项目的划分标准 1、 建筑工程新老项目的划分标准： 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（七）项第3 款规定： 一 是建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目 。 营改增后，建筑企业、房地产企业新老项目衔接问题的处理（一）新老
11、项目的划分标准 1、 建筑工程新老项目的划分标准： 二是未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目 ，注明的开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目 。 营改增后，建筑企业、房地产企业新老项目衔接问题的处理 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第17号）第三条 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应按照财税201636号文件规定的纳税义务发生时间和计税方法，向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 建筑工程施工许可证未注明合同开工日期，但建筑
12、工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，属于财税201636号文件规定的可以选择简易计税方法计税的建筑工程老项目。营改增后，建筑企业、房地产企业新老项目衔接问题的处理（一）新老项目的划分标准 2、 房地产企业新老项目的划分标准： 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（七）项第10 款 一是建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目为老项目。 二是建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目为新项目。 营改增后，建筑企业、
13、房地产企业新老项目衔接问题的处理 国家税务总局公告2016年第18号第八条规定：房地产老项目，是指： （一）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （二）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。营改增后，建筑企业、房地产企业新老项目衔接问题的处理（二）营改增过渡期的7个涉税操作实务 1、营改增前已经完工且与业主已经进行工程决算， 但业主一直拖欠建筑企业的工程款，营改增后，业主支付拖欠建筑企业工程款，建筑企业按照3%缴纳营业税，向业主开具建筑业发票。但是建议营改增前
14、把建筑业发票开给业主。营改增后，建筑企业、房地产企业新老项目衔接问题的处理（二）营改增过渡期的7个涉税操作实务 2、营改增前已经完工但未与业主进行工程决算， 营改增后才与业主进行工程决算，收到业主支付的建筑工程款，选择 简易计税方法，按照3%征税率缴纳增值税，向业主开具增值税普通发票。营改增后，建筑企业、房地产企业新老项目衔接问题的处理（二）营改增过渡期的7个涉税操作实务 3、营改增前采购的建筑施工材料已经用于工程施工项目，但是拖欠材料供应商的采购款，营改增后才支付拖欠材料供应商的材料款而收到供应商开具的增值税专用发票，如果建筑企业选择简易计税方法计算增值税，则不可以抵扣增值税的进项税;营改增
15、后，建筑企业、房地产企业新老项目衔接问题的处理（二）营改增过渡期的7个涉税操作实务 如果建筑企业选择一般计税方法计算增值税,要分两种情况处理：一是如果建筑材料营改增前已经用于施工项目，且已经完成工程进度结算，结转成本，则不可以抵扣增值税的进项税；二是如果建筑材料没有使用完毕，堆放在建筑施工现场，在营改增后才用于施工项目，则可以抵扣增值税的进项税。营改增后，建筑企业、房地产企业新老项目衔接问题的处理（二）营改增过渡期的7个涉税操作实务 4、营改增前购买的建筑机械设备、办公用品和其他存量资产，但未收到以上资产供应商开具的增值税普通发票，营改增后才收到以上资产供应商开具的增值税专用发票，如果建筑企业
16、选择简易计税方法计算增值税，则不可以抵扣增值税的进项税;如果建筑企业选择一般计税方法计算增值税,则不可以抵扣增值税的进项税.营改增后，建筑企业、房地产企业新老项目衔接问题的处理（二）营改增过渡期的7个涉税操作实务 5、营改增前的老项目在营改增后继续进行施工的情况下，由于建筑施工企业根据税法规定选择了简易征税计税方法，所以老项目在营改增后所发生的增值税进项税不可以在新项目发生的增值税销项税中进行抵扣。 如果选择一般计税方法，则老项目在营改增后所发生的增值税进项税可以在新项目发生的增值税销项税中进行抵扣。营改增后，建筑企业、房地产企业新老项目衔接问题的处理（二）营改增过渡期的7个涉税操作实务 6、
17、营改增前已经完工的开发楼盘项目，但是未销售完毕，营改增后继续销售的开发产品，依据税法规定，房地产企业按照5%征收率，按照简易计税方法计算缴纳增值税，计算公式为：销售额/（1+5%）5%五、营改增后，建筑企业、房地产企业实际缴纳的增值税的计算及取决因素（一）实际缴纳的增值税计算 实际缴纳的增值税=工程结算价（施工企业而言）或销售收入（房地产企业而言） 11%-各类成本各类成本对应的增值税进项税率该公式显示：营改增后，施工企业和房地产企业的增值税税负不是取决于产值或收入，而是取决于能够低扣多少进项税。（二）各类成本的结构分析1、房地产企业的成本结构：（1）土地成本：占开发产品总成本的40%-60%
18、营改增后，建筑企业、房地产企业实际缴纳的增值税的计算及取决因素（二）各类成本的结构分析1、房地产企业的成本结构：（2）建安成本：占开发产品总成本的30%（3）其他成本：占开发产品总成本的30%2、建筑企业的成本结构：（1）材料和设备费用：占合同成本的60%-70%（2）人工费用：占合同成本的20%-30%(3)建筑机械费用：占合同成本的10%以下（4）其他成本：占合同成本的10%以下案例分析：兰州某房地产企业投资建设项目外的黄河大桥为代价低价获得拍卖土地的合同节税签订技巧（1）案情介绍 甘肃甲房地产公司与兰州市市政府通过招挂拍程序拍得一块土地，市场价为2亿元，兰州市政府对于拍卖获得该土地的房地
19、产企业附加一个条件：比市场价低4000万元的价格即16000万元将该国有土地拍卖给甲房地产企业，甲房地产企业必须在兰州市区的黄河上投资建设一座黄河大桥。案例分析：兰州某房地产企业投资建设项目外的黄河大桥为代价低价获得拍卖土地的合同节税签订技巧 甲房地产企业与兰州市政府签订了16000万元的土地出让合同，甲房地产公司给兰州市土地储备中心支付16000万元资金，土地储备中心通过兰州市土地管理局向甲房地产企业开具16000万元的行政事业收据。另外，甲房地产企业投资4000万元按照兰州市政府的意愿在与该土地距离2000米外（红线之外），修建了一座黄河大桥。请分析甲房地产企业与兰州市政府签订的土地出让合
20、同的税收风险及应如何进行签订合同，可以使房地产企业的税收最低。案例分析：兰州某房地产企业投资建设项目外的黄河大桥为代价低价获得拍卖土地的合同节税签订技巧（2）涉税风险分析 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（三）项第10款规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。案例分析：兰州某房地产企业投资建设项目外的黄河大桥为代价低价获得拍卖土地的合同节税签订技巧 房地产老
21、项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。”基于此规定，房地产企业扣除土地成本计算销售额缴纳增值税的前体条件是土地成本必须取得政府土地行政事业性收据，否则不可以扣除。案例分析：兰州某房地产企业投资建设项目外的黄河大桥为代价低价获得拍卖土地的合同节税签订技巧（2）涉税风险分析 本案例中的甲房地产企业存在以下税收风险：其与兰州市政府国土部门签订的土地出让合同中的土地价格只有16000万元，投资4000万元建设的黄河大桥是属于该拍卖土地外的公共基础设施项目，或称为是红线之外的建设项目，不可以将4000万元的投资成本作为开发成本计入甲房地产公司将来在该拍卖获得
22、土地上的开发成本。案例分析：兰州某房地产企业投资建设项目外的黄河大桥为代价低价获得拍卖土地的合同节税签订技巧（2）涉税风险分析 因此，4000万元的建设投入不仅不可以在该拍卖获得土地上开发项目的土地增值税和企业所得税前进行扣除，也不可以在计算增值税的销售额中扣除。这将使房地产企业缴纳更多的增值税、土地增值税和企业所得税。案例分析：兰州某房地产企业投资建设项目外的黄河大桥为代价低价获得拍卖土地的合同节税签订技巧 (3)节税的合同签订技巧 为了节省税负,甲房地产企业在招挂拍该土地时,必须与兰州市政府进行协商沟通,按照市场拍卖价20000万元获得该土地,要求兰州市政府土地返还款4000万元给房地产企
23、业，具体合同签订技巧如下：案例分析：兰州某房地产企业投资建设项目外的黄河大桥为代价低价获得拍卖土地的合同节税签订技巧 第一，甲房地产企业与兰州市国土部门签订20000万元的土地出让合同，合同中特别约定兰州市政府向甲房地产企业土地返还款4000万元，并且土地返还款专款专用于黄河大桥的建设。 第二，要求兰州市政府或兰州国土部门出一个土地返还款专门用于项目外建设一座黄河大桥的文件或通知。案例分析：兰州某房地产企业投资建设项目外的黄河大桥为代价低价获得拍卖土地的合同节税签订技巧 (4)合同签订之后的节税分析 根据以上合同签订技巧，兰州市国土部门给甲房地产企业开具20000万元行政事业收据，甲房地产公司的土地成本是20000万元，土地成本可以增加4000万元，可以使甲房地产企业少缴纳土地增值税和企业所地税。在财务上，收到4000万元土地返还款时，借：银行存款，贷：专项应付款，委托建筑企业建设黄河大桥时，发生的成本直接冲减“专项应付款”。
