1、北京市土地一级开发及经营性项目用地（集体土地）招拍挂入市交易前期开发流程及风险规避 目 录 一、北京市土地一级开发及经营性项目用地（集体土地）招拍挂前期开发流程二、北京市房地产开发项目前期风险规避三、做好北京市前期工作的几点心得第一部分北京市土地一级开发及经营性项目用地（集体土地）招拍挂前期开发流程北京市土地一级开发及经营性项目用地（集体土地）招拍挂前期开发流程示意图一、集体土地项目入市交易流程 （一）土地招、拍、挂出让流程一、集体土地项目入市交易流程 一、集体土地项目入市交易流程 北京市土地一级开发及经营性项目用地（集体土地）招拍挂土地出让流程示意图1、集体土地入市交易项目申请上会提交材料清
2、单（1）入市申请书（被申请人为市国土资源局）；（2）企业法人营业执照副本复印件；（3）法定代表人身份证明书；（4）法定代表人身份证复印件；（5）授权委托书；（6）代理人身份证复印件；（7）上级主管单位关于土地入市交易的批复意见；（8）集体土地使用证或权属证明文件复印件；（9）该宗地的情况说明（包括：宗地位置四至范围、宗地权属介绍、地上物情况说明及宗地现状照片若干张）一、集体土地项目入市交易流程 （10）该宗地的控制性详细规划图或同等效力的规划条件批准文件；（11）该宗地的普测成果复印件；（12）1:2000地形图（蓝图1份用铅笔勾画宗地范围）;（13）土地利用总体规划图，标出项目区位置和边界；
3、（14）区县国土分局关于项目符合土地利用总体规划的意见；（15）无抵押、无法院查封等他项权利限制声明；（16）该项目已取得的政府部门相关批复文件（如立项、纪要等）复印件；（17）项目用地具备“三通一平”、用地范围内地上物已腾空的证明。（18）按现状进行评估的地价评估报告；（19）联席会电子演示文稿（PPT）；一、集体土地项目入市交易流程 2、土地预审（北京市、区国土局 ）（1）建设项目用地预审申请表（原件一式二份）；（2）建设项目用地预审申请报告（原件一份）；（3）按照固定资产投资项目类型： a、属于审批类的建设项目，项目建议书和可行性研究报告分开审批的，提供项目建议书批复和可行性研究报告；项
4、目建议书和可行性研究报告合并审批的，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单和项目建议书（代可行性研究报告）； b、属于核准类的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单； c、属于备案类的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目备案表和规划行政主管部门核发的规划意见书；一、集体土地项目入市交易流程 2、招标（1）发布招标公告；（2）有意向的投标人购买招标文件；（3）现场踏勘、答疑和标前会议；（4）成立评标委员会；（5）投标人交纳投标保证金；（6）投标、开标、唱标；（7）评标会。评标委员会对投标文件进行评价审议，并推荐中标候选人；（8）确定中标人；（9）发出
5、中标通知书；（10）退还未中标人的投标保证金；（11）签订协议。中标人按照中标通知书规定的时间签订有关协议；一、集体土地项目入市交易流程 （12）公布出让结果；4、 拍卖（1）发布拍卖公告；（2）有意向的竞买人购买拍卖文件；（3）现场踏勘、答疑；（4）竞买人提出竞买申请；（5）竞买人交纳竞买保证金并领取竞买号牌；（6）拍卖会；（7）竞买人竞价；（8）确定竞得人；（9）签署拍卖成交确认书；（10）退还未竞得人的竞买保证金；一、集体土地项目入市交易流程 5、挂牌（1）发布挂牌公告；（2）有意向的竞买人购买挂牌文件；（3）现场踏勘、答疑；（4）开始挂牌；（5）竞买人提出竞买申请；（6）竞买人交纳竞买
6、保证金并领取竞买资格证明；（7）竞买人填写竞买报价单，参与竞买；（8）更新挂牌显示，接受新的竞价；（9）现场竞价。挂牌截止时依然有两个以上竞买人要求竞 价的，举行现场竞价；（10）确定竞得人；（11）签订挂牌成交确认书；（12）退还未竞得人的竞买保证金；（13）签订协议。竞得人按照挂牌成交确认书规定的 时间签订有关协议；（14）公布出让结果；一、集体土地项目入市交易流程 6、出让合同签订（1）出让合同应具备一下主要条款 a、双方当事人的姓名或者名称、地址； b、出让土地使用权的宗地号、面积； c、土地使用年期及起止时间； d、土地使用权出让金额、币种、交付方式及时间； e、规划、市政设计要求；
7、 f、项目竣工提交验收时间； g、市政设施配套建设义务； h、使用相邻土地和道路的限制； i、设附属、附加设施的项目及义务； j、当事人认为必要的其他条款。出让合同应附上宗地图, 作为出让合同的组成部分；一、集体土地项目入市交易流程 （2）所需材料 a、用地申请报告； b、建设项目的立项批复（或项目建议书批复及可行性研究 报告批复）（复印件）； c、规划用地红线图及规划设计意见书（复印件）； d、经规划部门审定的规划总平面图（兰色原图，加盖规划 审定章）； e、建设用地规划许可证（复印件）； f、营业执照副本（复印件）及税务登记证副本 （复印件）； g、法定代表人资格证明书及身份证（复印件）；
8、 h、土地权属调查证明材料； i、其他有关材料（受让地块的地价评估报告，出让合同的 附加协议等）；一、集体土地项目入市交易流程 7、国有土地使用权证办理（1）申请（或土地登记申请书）；（2）土地登记审批表；（3）征用土地批准材料和红线图；（4）地籍图或地形图；（5）出让金收据、契税和土地出让业务管理费交付凭证（复印件）；（6）法人资格证明（或个人身份证明）；（7）需提供的其他证明材料（包括国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设项目批文、营业执照等复印件）；一、集体土地项目入市交易流程 （二）规划审批流程一、集体土地项目入市交易流程 一、集体土地项目入市交易流程 （一）建筑工程规划审批
9、1、规划意见书（1）申报材料 a、建设单位出具的申报委托书； b、建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许 可及其他事项申报表”； c、对项目的相关批复及规划文件，如： 危改项目：市、区危改办对危改项目的批复意见，市政 府对修建 性详细规划的批复意见及批复同意的修建性详细规划文本及图纸材料； 市级开发区或产业、科技园区建设项目：市政府对开发 区建设和开发区控制性详细规划的批复文件和开发区控制性详细规划文本及规划设计图纸黑（或申请人为入区单位，还需提交开发区管理部门对入区单位的批复意见及用地范围及市规划行政主管部门为开发区管理部门核发的规划意见书及附图复印件）； 一、集体土地项目入市交易
10、流程 绿隔项目：绿化隔离地区建设项目审查会会议纪要及相关文件，市规划院核定的规划意见书（含主要经济技术指标）1份，规划意见书附图4份；d、主管部门批准建设项目的有关文件原件；e、修建性详细规划（或规划意见函复等前一阶段规划 审批文件）中要求提交的相关部门的审查意见；f、建设单位的用地申请（须表述取得用地的有关情况，申 请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）文件；g、申报的建设项目拟规划设计方案图（含主要经济技术指标）h、经市测绘行政主管部门审核确认的，具有相应资质的测 绘单位提供的基本比例尺:500或:2000地形图份，并用铅笔画出用地范围；i、建设用地钉桩成果；j、其他法律、法
11、规、规章规定要求提供的相关材料；一、集体土地项目入市交易流程 2、建设用地规划许可证 （1）申报材料 a、建设单位出具的申报委托书； b、建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可 及其他事项申报表”（以招拍挂方式取得土地使用权的建 设项目，需提交建设单位用地申请，须表述取得用地的有 关情况，申请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基 本公文要素）； c、规划意见书附件（选址）及附图复印件（以招拍挂方 式取得土地使用权的建设项目，需提交土地整理储备机构 北京市国有土地使用权挂牌出让成交确认书和国土资 源行政主管部门北京市国有土地使用权出让合同及其 相关文件）； 一、集体土地项目入市交易
12、流程 d、主管部门批准建设项目的有关文件原件（以协议出让方式、取得土地使用权的建设项目，需提交国土资源行政主管部门北京市国有土地使用权出让合同及其相关文件；e、建设用地钉桩成果；f、由提供规划申报用图的测绘部门，按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的:500或:2000地形图份（机要项目4份； 用地单位为多个的，需按增加单位个数增加相应份数的地形图）；g、需要使用项目名称的须提交地名命名行政许可文件复印件；h、其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料；一、集体土地项目入市交易流程 3、建设工程规划许可证（1）申报材料 a、建设单位出具的申报委托书； b、建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目
13、规划许及 其他事项申报表”； c、规划意见书附件（选址）、修建性详细规划审查意 见及附图复印件或设计方案审查意见及附图复印件， 以及规划意见书附件（选址）中注明申报建设工程规 划许可证时须提交的有关文件（新农村改造项目，还需 提交集体建设用地使用权证附件及附图复印件）； d、国土行政主管部门批准用地的文件；（自有用地的建设项 目、施工暂设工程、构筑物不需此项，翻建工程需提交房 屋产权证明文件和其上级主管部门的意见）；一、集体土地项目入市交易流程 e、具有资质的设计单位按照规划意见书（选址）或修建 性详细规划审查意见及附图或设计方案审查意见及附 图的要求绘制的建设工程施工图（按规格（竖向）装订
14、成册）套，另再附相同设计总平面图份（建设单位为多 个的需按增加的单位个数增加图纸份数）；（施工图纸包括： 图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面 图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、 基础剖面图各份)；f、需要办理竣工档案登记的，须提交城市建设工程办理竣工 档案登记表；g、提交招标投标主管部门签署意见的北京市勘察设计招标投 标登记表复印件，依法需要进行招标投标的建设项目，还 须提交勘察、设计中标通知书（已进行设计方案审查的 不需提交）；h、需要使用项目名称的，须提交地名命名（建筑物名称核准） 行政许可决定文件复印件份；i、其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材
15、料；一、集体土地项目入市交易流程 （二）市政工程规划审批1、市政工程规划意见书 （1）道路工程申报材料： a、建设单位出具的申报委托书和填写完整并加盖单位印 章的“建设项目规划许可及其它事项申报表（市政工 程）”； b、市计划主管部门对项目建议书的批复文件原件份 （中央和部队在京项目为市建设主管部门的批复文件）； c、建设单位新征（占）的用地申请文件（包含发文号、 签发人、单位印章等基本公文要素）、用地要求及拟 建项目情况说明； 一、集体土地项目入市交易流程 d、道路工程征地图（含道路方案）份图纸底图为经市测绘行政主管部门审核确认的:500或（远郊地区可使用:1000或:10000）的地形图，
16、并用铅笔划出新征占）用地范围；e、建设单位对拟建项目的情况说明；f、函复或规划方案批准文件中涉及的相关部门审查意见；g、工程项目的初步设计批准文件；h、其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料；一、集体土地项目入市交易流程 （2）管线综合工程申报材料 a、建设单位出具的申报委托书和填写完整并加盖单位印章 的“建设项目规划许可及其它事项申报表（市政工程）； b、主管部门批准建设项目的有关文件； c、相关道路工程项目的初步设计批准文件； d、项目综合会议纪要中涉及的相关部门审查意见； e、配套市政管线设计综合图份及电子文件，含说明，会 签表，图纸底图为经市测绘行政主管部门审核确认的含 管线实测内
17、容的:500道路设计图； f、其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料;一、集体土地项目入市交易流程 3、市政工程建设用地规划许可证申报材料（1）建设单位出具的申报委托书；（2）建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可 及其他事项申报表”（市政工程）；（3）规划意见书（市政工程）及附图复印件；（4）主管部门批准建设项目的有关文件；（5）建设用地钉桩成果通知单；（6）提供规划申报用图的测绘部门，按建设用地钉桩成果及绘 图要求绘制的:500或:2000地形图份（机要项目份，用地单位为多个的，需按增加单位个数增加相应份数的地形图）；（7）需要使用项目名称的须提交地名命名行政许可文件复印件
18、；（8）其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料；一、集体土地项目入市交易流程 4、市政工程建设工程规划许可证申报材料（1）建设单位出具的申报委托书和填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其它事项申报表（市政工程）”；（2）规划意见书（市政工程）（含附图）、建设用地规划许可证（含附件、附图）各份（复印件）；（3）规划意见书（市政工程）注明申报建设工程规划许可证时须提交的有关文件；（4）初步设计审查要求取得的有关行政主管部门的审查意见及必要的有关文件、会议纪要和协议（城市基础设施工程中的一般项目例外）；（5）按A4或A3规格（竖向）装订成册的:500建设工程施工图纸3套（施工图纸包括：图
19、纸目录、设计说明、区域路网图、平面图、横断图、纵断图以及设计概算各份）；（6）工程档案登记备案表；（7）其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料； 一、集体土地项目入市交易流程 （三）发改委审批流程一、集体土地项目入市交易流程 市区发改委 关于立项、节能、水土保持和商品房年度计划审批一、集体土地项目入市交易流程 北京市房地产开发项目立项、节能、水土保持和商品房年度计划审核流程示意图一、集体土地项目入市交易流程 （一）立项审批1、中标后立项备案（1）节能审批 a、写一份节能审批的申请； b、找有资质的工程咨询公司做一份节能专篇报告书；一、集体土地项目入市交易流程 （2）立项审批 a、由具备相应
20、工程咨询资格的机构编制的项目申请报告一式5 份。项目申请报告的主要内容包括：项目申报单位情况，拟 建项目情况，建设用地与相关规划，资源利用和能源耗用分 析，生态环境影响分析，经济和社会效果分析； b、城市规划行政主管部门出具的城市规划意见； c、国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见； d、环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见； e、市交通行政主管部门出具的交通流量评价通过的意见； f、房地产行业主管部门实行资质管理的，应提供资质证明文件； g、中外合营项目，合营各方签署的合作意向书； h、需要经区县发展改革部门初审的，由项目所在地的区县发展 改革部门出具关于项目核准的初审
21、意见； i、其他应提交的材料； 一、集体土地项目入市交易流程 2、水土保持审批申报资料（1）书面申请；（2）提供水土保持方案；（3）国有土地使用权证出让合同；（4）由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。 可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设 选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见； 环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、 供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总 体方案；水利部门认可的水土保持方案；（5）房地产开发公司的资质证明；一、集体土地项目入市交易流程 3、商品房年度计划（1）提供资料 a、上报计划要具体到单体栋号，要严格区分建设内容；
22、 b、上报的续建项目，应提供建设工程规划许可证、施工许可 证；上报的新开工项目，需附项目核准批复、规划管理部 门关于设计方案审核的意见、附图及建设用地许可证、设 计单位设计说明、土地出让合同及地价款缴款发票、建设 单位开发资质证书、开工前资金落实证明等复印件加盖建 设单位公章，并以A4纸装订成册； c、当年商品房投资计划打印报表并加盖单位公章； d、上一年商品房投资计划完成情况表（附件1）、上一年商 品房销售及空置情况表（附件2）和前期准备工作项目情 况表（附件3）打印表并加盖公章，并附电子版； 一、集体土地项目入市交易流程 （四）住建委审批流程一、集体土地项目入市交易流程 1、建筑工程施工许
23、可证审批一、集体土地项目入市交易流程 一、集体土地项目入市交易流程 （一）招投标1、建设工程项目报建（1）建设工程项目的立项批准文件或年报投资计划下达后， 按照 工程建设项目报建管理办法规定具备条件 的，须向建设行 政主管部门报建备案。（2）建设工程项目报建项目报建范围：各类房建筑（包括 新建、 改建、扩建、翻建、大修等）、土木工程（包 括：道路、桥梁、房屋基础打桩），设备安装、管道 线路敷设、装设、装饰装修等建设工程。（3）建设工程项目报建内容主要包括：工程名称、建设地 点、投资规模、资金来源、当年投资额、工程规模、 结构类型、发包方式、计划开竣工日期、工程筹建情 况等。一、集体土地项目入市
24、交易流程 2、提交资料：（1）立项批准文件或年度投资计划；（2）固定资产投资许可证；（3）建设工程规划许可证；（4）资金证明。一、集体土地项目入市交易流程 （二）建筑工程施工许可证的取得（建委工程建设管理办公室）1、房屋建筑工程（1）按规定填写、盖章的建筑工程施工许可申请表一式两份；（2）建设工程规划许可证原件及复印件（正本及附件）；（3）用地证（国有土地证及建设用地规划许可证）原件及复印件；（4）施工图纸设计文件审查合格书原件；（5）施工合同原件及施工企业中标通知书原件（或直接发包登记 表）；（6）监理合同原件及监理单位中标通知书原件（或直接发包登记 表）；（7）项目建设资金落实证明原件（由
25、建设单位开户行出具）；（8）人防部门出具的人防施工图备案回执；（9）法人委托书；（10）单体回执单复印件；一、集体土地项目入市交易流程 2、市政基础设施工程（1）按规定填写、盖章的建筑工程施工许可申请表一式 两份；（2）建设工程规划许可证原件及复印件（正本及附件）；（3）施工合同原件及施工企业中标通知书原件（或直接发包 登记表）；（4）监理合同原件及监理单位中标通知书原件（或直接发包 登记表）；（5）掘路、占道许可手续；（6）项目建设资金落实证明原件（由建设单位开户行出具）；（7）市政工程施工图纸审查通知书；（8）法人委托书；（9）单体回执单复印件；一、集体土地项目入市交易流程 3、装饰装修工
26、程（1）按规定填写、盖章的建筑工程施工许可申请表一式 两份；（2）建设工程规划许可证原件及复印件（仅外立面装修时需 提供）；（3）产权单位出具的同意进行装饰装修的证明文件及产权证 书原件及复印件；（4）租赁协议原件及复印件；（5）施工合同原件及施工企业中标通知书原件（或直接发包 登记表）；（6）监理合同原件及监理单位中标通知书原件（或直接发包 登记表）；（7）项目建设资金落实证明原件（由建设单位开户行出具）；（8）法人委托书；（9）单体回执单复印件；一、集体土地项目入市交易流程 2、商品房预售许可证（市、区建委）一、集体土地项目入市交易流程 1、申请材料清单（1）商品房预售许可申请表； （2）
27、开发企业营业执照和资质证书； （3）已交付全部土地使用权出让金证明，国有土地使用权证，经济适用住房项目提供销售价格批准文件和城镇建设用地批准书； （4）建设工程规划许可证、施工许可证； （5）投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上的证明； （6）工程施工合同； （7）商品房预售方案； （8）属于绿化隔离地区内的项目提供市绿化管理部门认可机构出具的确认商品房范围的证明文件； （9）已将土地使用权或土地使用权连同在建工程设定抵押的，提交抵押权人同意预售的证明材料。一、集体土地项目入市交易流程 （五）单项审批流程一、集体土地项目入市交易流程 一、集体土地项目入市交易流程 (一) 交通影响评价
28、（交委交通规划处） 1、提交交通影响评价报告书； 2、提交规划意见书； 3、提交最新的控制性详细规划； 4、提供委办局联席会会议纪要； 5、对交通可能造成重大影响，需要编制交通影响评价报告书的建设项目及按照要求需要征求周围居民意见的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但依照规定需要保密的情形除外； 6、其他法律法规规定的相关材料。一、集体土地项目入市交易流程 （二）环境影响评价（环境影响评价管理处）1、填写完整并加盖单位印章的北京市建设项目环境管理申请登记表及电子文档；2、 环境影响评价文件：（1） 书面文档2份及电子文档（电子文档须含图片JPG/P
29、PT文件）；（2） 涉及水土保持的建设项目，还必须有经水行政主管部门审查同意的水土保持方案；（3） 环境影响报告书须符合关于进一步规范环境影响评价工作的通知的要求。3、项目建议书及有关主管部门对项目建议书的批复文件各1份及扫描文件;一、集体土地项目入市交易流程 4、拟建项目实施地点地形图，图上应标出拟建项目周围情况；（环境影响报告书（表）项目为1/2000或1/500图纸，要能够反映建设项目周围关系，并要求按A4（竖向）装订，同时应提供CAD文件；环境影响登记表项目可以提交示意图）5、建设项目依法需要由行业主管部门预审的，需持行业主管部门的预审意见；6、对环境可能造成重大影响，需要编制环境影响
30、报告书的建设项目及按照要求需要征求周围居民意见的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但依照规定需要保密的情形除外；一、集体土地项目入市交易流程 （三）树木砍伐许可 （园林绿化局林政资源处） 1、需提供材料（1）北京市园林绿化局树木移伐申请表；（2）北京市规划委建设工程规划许可证及附图（并在附图上标注树木准确位置）；（3）园林绿化行政主管部门在规划前期提出的现状树木保护意见；（4）项目竣工后绿化规划方案或树木补栽计划；（5）树木移植方案和后期养护措施（应明确移植据详细地点、责任人）；（6）道路开口工程应提交市或区公安交通管理部门的批准文件；一、集体土地
31、项目入市交易流程 （四）消防审批（市消防局）1、建筑工程消防验收应报送以下材料：（1）建筑工程消防验收申报表（一式两份）（2）建设过程中消防部门的所有建筑消防设计审核文件复印件（一式两份）；（3）消防检测机构的检测报告（两份原件）；（4）消防施工单位的资质证书（复印件，加盖单位公章）；（5）申报表上填写的各种消防产品（含防火阻燃材料）的检测报告；（6）消防验收自检自验合格报告。 一、集体土地项目入市交易流程 2、建筑装修改造工程消防验收须提供材料如下：（1）建设单位提出的验收申请（加盖公章）；（2）建设单位填写的建筑工程消防验收申报表（一式两份）；（3）建设工程中消防部门的建筑消防设计审核文件
32、（复印件）；（4）消防检测机构的检测报告（原件）；（5）申报表上填写的装修材料（壁纸、地毯、纺织物）的检测报告（复印件）。 一、集体土地项目入市交易流程 （五）人防审核（市民防局工程建设处）1、前置条件：人防工程已竣工验收并合格，北京市人防工程监督站已出具北京市人防工程质量监督报告。2、所需材料（1）人防工程竣工验收备案表（一式三份）；（2）人防工程竣工验收报告； （3）区、县民防局出具的人防工程认可文件；一、集体土地项目入市交易流程 （六）文物保护审核（北京市文物局文物保护处）（1）申请函。内容包括：工程名称、地点、规模；（2）建设工程的位置、设计方案一式两份。内容包括：1:500或1:20
33、00现状地形图（标出涉及的文物保护单位），设计方案要求上报1:100或1:2000建筑总平面图、平面、立面、剖面图；（3）涉及地下遗存的，应提供考古勘探发掘资料（4）以上文件为A4规格，图纸为A4、A3规格装订成册。一、集体土地项目入市交易流程 （七）地质灾害危险性评估（市、区国土资源局)1、地质灾害：是指包括自然因素或者人为活动引发的危害人民生命和财产安全的山体崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷、地裂缝、地面沉降等与地质作用有关的灾害；一、集体土地项目入市交易流程 2、申请材料（1）地质灾害危险性评估备案登记表；（2）地质灾害危险性评估报告（三级评估报告）；（3）地质灾害危险性评估报告专家评审意见
34、；（4）评估单位资质证书（复印件加盖单位公章）；（5）评估报告工作合同（复印件加盖单位公章）；（6）评估报告光盘（磁盘）。一、集体土地项目入市交易流程 （八）北京市地震安全性评价（地震局抗震设防管理办公室）1、申请材料（1）计划部门批准的项目建议书或其它计划批准文件复印件1份；（2）规划部门批准的规划意见书或其它规划批准文件复印件1份；（3）建设场地（或近旁场地）岩土工程勘察报告复印件1份；（4）需要进行实地勘察或专家技术咨询项目提交实地勘察报告或抗震设防要求技术咨询资料复印件1份；（5）应进行地震安全性评价工程提交本场地地震安全性评价工程应用报告和相应机构评审意见复印件各1份；一、集体土地项
35、目入市交易流程 （九）取水许可（水务局水资源管理处）1、申办材料：（1）按规定填写的取水许可预申请书、申请书； （2）取水许可必须符合江河流域综合规划，北京市长期供求计划，遵守经批准的水量分配方案或者协议； （3）地下水取水许可不得超过本行政区域地下水年度计划可采总量，并应当符合井点总体布局和取水层位的要求。 一、集体土地项目入市交易流程 （六）竣工验收备案一、集体土地项目入市交易流程 北京市房地产开发项目竣工验收流程一、集体土地项目入市交易流程 （一）规划验收 规划验收是竣工备案的龙头，只有完成规划验收才能办理竣工验收备案的进件手续，规划验收可在市规委或分局办理。 (二)主体验收 1、程序：
36、主体竣工验收后，各责任主体签署验收报告。主体竣工验收后，由工程建设部负责组织相关单位，准备相关资料，在15天内到质监站办理完成质量监督报告，在验收后5天以内到建委办理完成备案工作。 一、集体土地项目入市交易流程 （三）配套工程验收1、消防验收。消防验收由建设单位组织，施工单位、监理公司、消防支队参与；消防验收前，需进行消防电气、设备检测工作；消防检测由市消防协会负责（具体由协会认可的检测公司操作）；2、水电气暖验收。水、电、一次热网、天然气验收由专业垄断施工单位负责，建设单位参与；3、其他配套工程(园林、市政、等)验收。其他配套工程完工后先由工程建设单位组织监理公司验收；验收通过后，再由建设单
37、位验收委员会进行核查； 一、集体土地项目入市交易流程 （三）提交材料1、工程竣工验收备案表；2、工程竣工验收报告(包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料及其它相关资料以及备案机关认为需要提供的有关资料)； 3、规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件； 4、施工单位签署的工程质量保修书； 5、商品住宅项目还应提交住宅质量保证书和住宅使用说明书； 6、城市建设档案管理部门出具的认可文件；7、法规、规章规定必须提供的其他文件；一、集体土地项目入市交易流程 第二部分北
38、京房地产开发项目风险规避（一）前期风险规避的必要性 1.前期风险规避是房地产开发经营企业内部机制运行的要求。 房地产开发公司要取得投资的成功，减少盲目性，就要求它认真地识别前期风险，严格地控制前期风险，巧妙地规避前期风险。比如：北京百合公寓、北京御园、北京诚园、北京霄云路项目等项目均存在前期风险，如何规避前期风险对每一个项目来说都是一个重大课题。二、北京房地产开发项目风险规避（二）前期风险规避是房地产开发公司所处的外部环境的要求。 一方面，由于国内外及区域的政治、经济、社会环境不断变化，在一定程度上增大了房地产开发公司投资的风脸性；另一方面，房地产市场是一个不充分市场，价值规律如同一只“看不见
39、的手”给房地产开发公司投资带来巨大的不确定性。比如北京蓝色港湾项目和北京维斯卡亚国际村项目就是典型代表。二、北京房地产开发项目风险规避（二）前期风险规避的对策 1.前期风险的回避。风险的回避是对付风险最彻底的手段，它可以完全解除某一特定风险可能造成的损失。在房地产开发公司的风险规避中，它是一种简单有效的方法。 2.前期风险的预防和减轻。 （1）选择项目前做好准确预测。房产公司要加强市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会资料，认真剖析项目的规划、拆迁、政策风险，并且对此加以分析和综合，对项目进行可行性研究，建立一个庞大的信息系统，从而通过科学预测，选择适宜的投资方向，减少房地产投资开发
40、的盲目性。二、北京房地产开发项目风险规避 （2）争分夺秒地加快办理各项前期手续，尽早取得项目的二级开发权。房地产项目前期手续的办理周期越长，项目受到各种不确定因素影响程度越大，因此，房地产开发公司应尽可能较早地取得二级开发权，尽可能缩短开发期有助于减轻风险。 3.前期风险的隔离与结合。前期风险的隔离是将公司所面临的风险进行空间和时间的分离，以便达到减轻风险损失的目的；前期风险结合是通过增加风脸单位的数量来提高公司预防未来风险的能力。具体措施包括：二、北京房地产开发项目风险规避 （1）通过寻求有丰富政府资源的合作单位或者有雄厚经济实力的合作单位，从而达到减轻风险损失的目的。比如：同中青旅合作的相
41、关项目。 （2）通过扩大规模，从而增加风险单位，降低风险。同时立足现有市场，大力开拓二、三线市场的房产项目，从而使公司避免因区域环境影晌而带来的风险。比如：唐山项目就是典型代表。二、北京房地产开发项目风险规避第三部分做好北京市前期工作的几点心得（一）做到“十心合一”。“十心”是指劳心、耐心、恒心、热心、信心、细心、决心、诚心、宽心和放心。1.“劳心”。尽管自己不是最有天赋的员工，但是可以要求自己做一名最勤奋的员工。2.“耐心”。对于政府职能部门领导对公司或者本人的批评要洗耳恭听，做一名忠实的倾听者。3.“恒心”。对于前期工作的难点，要有一颗平常心去对待，不能半途而废，要持之以恒地坚持跟进下去，
42、最后有可能感动对方。4.“热心”。前期工作中接触的政府部门的工作人员多为实权派，但前期人员要学会做他们的热心朋友，帮助他们解决一些生活上的困难。三、做好北京市前期工作的几点心得5.“信心”。前期人员每天面对的都是政府官员，有时深感自己职位不高、权力不大，从而导致同政府官员打交道时信心不足，影响自己的潜能的挖掘。其实信心是在实践中经过一天天磨练、攻克一个个困难后积累起来的。6.“细心”。前期人员要学会观察政府职能部门领导的喜好，注意倾听他们言谈举止中表露出的弦外之音，能够牢牢地记住领导以前说过的富有哲理性话语，能够领悟领导的只可意会不可言传的意图。7.“决心”。前期人员要有一种要么不做，要做就做
43、一流前期业绩的决心。这样，就会做好充分的准备工作，调动和整合各方面的资源，解决工作中碰到的各种难题。三、做好北京市前期工作的几点心得8. “诚心”。前期人员每天同政府官员沟通，一定要讲究诚信，答应帮助其办的事情一定要及时完成，不能言而无信；另外，逢年过节一定要坚持给政府官员发短信，同时要不失时机地参加他们家庭的各种庆典活动，向他们表达出绿城员工的诚心诚意。9.“宽心”。前期人员每天到政府部门办事，难免要看他们的脸色，听一些难听的话语，有时候实在是无法忍受。因此，一定要学会调整自己的心态，释放自己的压力，做一个宽宏大量的忍者。10.“放心”。前期人员有时难免会帮助政府官员办点私事，切忌自己同其他
44、政府官员沟通时不经意地吐露出来，让别人抓住把柄，要做一名让政府官员放心的朋友。三、做好北京市前期工作的几点心得（二）做好前期工作要有预见性和前瞻性。 房地产行业是一个“三高”（高投入、高风险、高回报）行业，这就要求前期工作人员要加快办理前期各项手续，尤其是要加强同政府职能部门的沟通，同他们形成战略合作伙伴关系，力争使他们在各项目新政即将出台之前能够将相关政策要点告知我们，以便我们规避风险。比如：北京绿城百合公寓南区办理协议出让之后得知政府即将出台相关政策，就积极办理了北区的协议出让相关手续，避免了北区进入招拍挂流程，大大降低了前期成本。三、做好北京市前期工作的几点心得（三）做好前期工作要有一种永不服输的挑战精神。 前期工作每天面临着新的挑战，每天总是面临着新的问题，这就需要前期人员具有一种永不服输的挑战精神。只要把自我突破当成既是压力又是挑战，既是享受又是追求，经过自己的不懈努力，就会逐步实现自己设定的一个个具体目标，从而就可以品尝实现自我突破后的喜悦。三、做好北京市前期工作的几点心得
