1、1房地产标杆企业成本管理流程核心精解 201312中国郑州主办机构：赢房中国课程介绍由在杆房企从事成本管理工作多年的程授家主。在介杆房企的具体操作流程的同，合杆房企的典型案例，重点述流程的关控制点，解些流程制定的原因和目的，深刻揭示杆房企流程制度背后的管理精髓和本，从而真正掌握杆房企的流程制度并融会通，避免生搬硬套。 2课程收益全面了解杆房企成本管理流程制度深刻理解杆房企成本管理核心关控制点分享杆房企二十多年沉淀的典型案例送本件所涉及的杆企管理制度子版（目成本算表除外） 3课程对象地公司董事、理、成本（造价）、采分管 成本（造价）理、主管、造价工程 采理、主管、采工程 4课程目录1工程合同管理
2、2 更管理3算管理 4工程档案管理 5招采管理 6全成本管理 51.1 标杆房企制度流程工程合同管理法 解 合同管理分工原则 合同管理遵循原则 合同结算约束原则 工程合同分类原则工程合同稿批表 审批流程 工程合同管理61.2 标杆房企工程付款审批流程 u工程付款批流程 付款原则 特别事项u工程付款批表工程合同管理71.3 合同精细化管理工程合同管理81.4 中国式合同潜规则 u阴阳合同：防万一u合同名称技巧：巧舌如簧u合同署：小心致命u案合同内容：有无患u官司裁决方式：甲乙有工程合同管理91.5 合同管理三大关键点 u合同官司本u u u要命的开工令工程合同管理101.6 合同计价原则 u固定
3、价合同的四个基本条件 避免小合同大结算工程合同管理111.7 标杆房企合同管理案例 工期管理案例 管理案例 合同管理案例 工程合同管理12131.8 案例探讨 工程合同管理 合同索赔案例 某别墅项目由多种户型组合而成 部分别墅由于图纸设计失误，没有说明户型组合方向 施工中发现有两栋别墅的户型方向错误，不得不拆除重做，造成几十万元的损失 请问本案如何处理索赔？ A 设计负全责 B 施工单位负全责 C 设计负主要责任，施工单位负部分责任 D 施工单位负主要责任，设计负部分责任2.1 标杆房企制度流程 更及 管理法解 通用管理原则 签证变更类型 签证变更流程 责任承担原则 结算控制条款 更 一个指令
4、单可有多个确认单 现场土石方签证确认办法 审批单不能替代确认单签证变更管理142.2 签证变更三个必备单 u杆房企新旧 更化、缺点比u一：乙方不参与u二：理完工依据u三：算根本依据 不是唯一 事后补单案例 绿化变更案例签证变更管理152.3 标杆房企签证变更管理核心详解 u 更关控制点 紧急情况约定 来自乙方对甲方的保护 不可追溯工程规定：拆除案例 变更前现场确认记录 无效规定 三单齐全 专业会签 交楼影响 原件结算签证变更管理162.4 签证变更处理三大原则 u u u 土石方案例 材料换填案例 签证变更管理173.1 标杆房企制度流程工程价管理法解 通用原则 资料规定 计价原则 施工组织设
5、计特别条款预结算管理183.2 标杆房企制度流程工程算管理法解 通用原则 结算流程 时间要求 优先原则工程算批表 竣工算造价清 预结算管理193.3 标杆房企制度流程工程送算料作指引解 通用要求 特别要求：土石方、桩基 、园林预结算管理203.4 标杆房企制度流程工程算复核施解 通用原则 关键原则 权利责任 复核基本方法 复核过程控制预结算管理213.5 现代预算管理模式 u代算管理与 算管理差异 u算工作已不再是一楼一次算完u u u u u 预结算管理223.6 标杆房企预结算管理核心详解 u算原大案例u算划算不及案例u材料管理甲供材案例u控制构造柱案例u技巧屋面防水、园建基案例 u位管理
6、算范案例 u竣工控制竣工收案例 u关算涂料算案例 预结算管理233.7.1 目标成本阶段对结算的管理u u u 预结算管理24253.7.2 施工图阶段对结算的管理u u 预结算管理263.7.3 招标阶段对结算的管理u u u u 预结算管理273.7.4 施工阶段对结算的管理u u u 预结算管理283.7.5 结算阶段对结算的管理u u u u u u u u u 预结算管理293.8 管理结算的六个方向u u u u u u 预结算管理303.9 结算三大条件 u u u 预结算管理313.10 案例探讨 预结算管理 绿化变更案例 签合同前对方发现有一种树单价错误（少一个零），造成价格
7、偏差200万元 修正此错误，对方将由最低价变成次低价 对方董事长签下承诺函，同意价格不调整 请问本案如何处理？A 仍由该公司中标，合同金额不变B 取消该合同，改由次低价中标（合同金额增加100万元）C 其它建议4.1 标杆房企制度流程成本档案管理法解 通用原则 档案分类 归档主线 保存规定工程档案管理324.2 工程档案存放原则 存档文件 查询文件 制度文件 结算文件 过期文件工程档案管理334.3 工程档案管理关键控制点 u公共集中原：公属性u限分原：保密性u及存档原：完整性u及清理原：有效性u毁限原：回收性u借登原：追溯性u台索原：快捷性u定期份原：安全性工程档案管理344.4 标杆房企档
8、案管理案例 案例合同台案例 工程档案管理355.1 标杆房企制度流程工程招管理法解 通用原则 决策机构 职责分工及详细分工表 招标策划主要内容标段划分案例招标方案案例 标底规定 投标单位规定供应商管理案例 定标规定 废标规定工程采管理法招标采购管理365.2 标杆房企制度流程采信息管理定解 保密级别 范围规定 内控规定招标采购管理375.3 标杆房企制度流程供商 操作指引解 审查原则 考察原则整合案例 招标采购管理385.4 标杆房企招标采购流程详解 u架构u采模式分u采原u略合作u供商分u采 框架招标采购管理395.5 标杆房企商务标评标方法 告示例 错漏项处理原则 废标、弃标情况 目标成本
9、 不平衡报价 特别条款 传播范围 标书准确性判断技巧招标采购管理405.6 外联环节关键控制点 u分工u外原招标采购管理415.7 发标环节关键控制点 u原u留下痕迹u案例 招标采购管理425.8 答疑环节关键控制点 u答疑原u留下痕迹u串案例 招标采购管理435.9 开标环节关键控制点 u开原u囿于形式u招泄密案例 招标采购管理445.10 定标环节关键控制点 u定原招标采购管理456.1 标杆房企全成本管理理念及其核心 管理角度看成本全成本管理25%50%25%卓越公司75%20%5%一般公司行动可行性方案规划管理差别466.2 标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理萨缪尔森经济学(19
10、48)前言我在赚钱谋生预算员我在做全国最出色的石匠活造价师我在建一座教堂成本管理者不是职务决定一个人是否是管理者管理角度看成本476.3 标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理管理角度看成本“一个重视贡献、为结果负责的人，不管他职位多卑微，都属于高层管理者”Peter F. Drucke 486.4 标杆房企全成本管理理念及其核心管理角度看成本全成本管理496.5 标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理506.6 标杆房企全成本管理模式全成本管理造价审算型：被动 事后 目标管理型：主动 事前企业经营目标=预期售价-目标成本516.7 标杆房企成本管理架构全成本管理责任成本管理目标成本与动态
11、成本管理作业过程管理成本管理软件成本管理委员会控制系统信息系统组织系统领导机构 管理工具管理制度成本、工程文件526.8 标杆房企全成本关系图 全成本管理土地成本开发间接费期间费税建设成本开发成本完全成本完税成本建安成本536.9 标杆房企全成本构成 全成本管理土地成本前期准备费建筑工程费安装工程费室外管网工程费园林环境费配套设施费开发间接费期间费546.10 标杆房企目标成本管理体系 全成本管理目标成本是参考历史成本数据、资料，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根据产品定位、产品预期售价和期望利润，预先制定并力争控制的产品成本目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、
12、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施努力需要实现的产品成本的控制线556.11 标杆房企目标成本管理体系 全成本管理新项目发展新项目发展规划设计规划设计 扩初设计扩初设计施工图设计施工图设计施工组织与施工组织与材料采购材料采购竣工结算竣工结算成本估算成本估算目标成本目标成本测算测算 一一目标成本目标成本测算测算 二二目目 标标 成成 本本动态成本动态成本结算成本结算成本分析分析 目标成本形成动态及责任成本执行产品定位产品定位目标成本目标成本测算测算 三三566.12 标杆房企目标成本管理体系 全成本管理目成本管理施解 目标成本文件构成 目标成本管理原
13、则 制定步骤 修订条件 考核指标576.13 标杆房企目标成本编制原则 全成本管理586.14 标杆房企目标成本编制程序 全成本管理596.15 标杆房企目标成本测算表 全成本管理目成本算表介606.16 标杆房企目标成本控制责任书全成本管理目成本控制任解 编制依据 各部门作业目标 控制要点 施工案例 616.17 标杆房企新城市目标成本解决方案 全成本管理借助网络政府部门造价管理咨询公司施工企业房产公司亲朋好友楼盘考察实地踏勘谨慎对比626.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理 段成本管理工作指引解 概念设计阶段 方案设计阶段 建筑设计 结构设计 安装设计 环境设计 销售包装工程设计
14、划分案例 景 案例 636.19 标杆房企产品线 全成本管理646.20 标杆房企无效成本管理全成本管理无效成本管理工作指引解 无效成本定义 无效成本分类 无效成本控制措施 无效成本分析表 材料保管案例 无效成本案例656.21 标杆房企动态成本管理 全成本管理成本的发生和形成是一个不断变化的过程，决定了成本控制是一个动态过程动态成本管理就是在成本的发生和形成过程中，为达到预期的目标成本，所进行的成本预测、分析、监控、实施、反馈，并通过对实际发生成本与目标成本的比较，采取相关措施或进行相应调整666.22 动态成本管理意义全成本管理保证成本处于可控保证目标成本实现提供成本决策依据满足融资渠道需
15、要676.23 标杆房企动态成本构成 全成本管理签约金额变更签证结算调整签约金额变更签证合同调整已发生成本合同性成本非合同性成本已结算成本未结算成本待发生成本动态成本686.24 标杆房企动态成本管理原则 全成本管理全过程管理原则全员管理原则目标管理原则责任管理原则及时调整原则696.25 标杆房企动态成本管理月报全成本管理成本管理月介706.26 标杆房企责任成本管理 全成本管理实行责任成本管理的目的，在于贯彻落实责权利相结合的原则，促进成本管理工作健康发展，更好地完成和实现目标成本责任成本通过将目标成本进行层层分解，明确各责任部门的成本管理职责，并依据规定的考核标准进行评估、反馈，评价其成本职责履行情况，从而起到加强成本管理的作用和目的属于成本保障体系，落实目标成本、控制动态成本的重要一环716.27 标杆房企责任成本管理体系指引全成本管理任成本管理体系指引解 建立程序 责任成本体系表 责任成本要素概括表 管理案例 无效案例726.28 标杆房企责任成本管理原则 全成本管理职责分明原则客观合理原则便于操作原则及时性原则全过程考核原则目标分解原则736.29 标杆房企责任成本管理总结 全成本管理涉及方方面面利益，一旦处理不当，可能适得其反，造成企业内部矛盾，影响企业团结和稳定力度超越现阶段企业自身发展，则可能矛盾重重，难以执行循序渐进，避免简单、武断74
