1、房地低密度品n五层产品的选择n市场产品分析n优秀案例借鉴n产品打造建议基于竞争策略及客户定位之上的产品攻略客户访谈汇总坐拥3个“空中立体花园”，通风采光优越前后均设入户花园及私家花园，赠送地下室、前后大面积户外花园、超大赠送露台、阳光双车位等入口玄关正对小天井，卧室围绕内庭院客户语录:这里赠送面各比较多，很实用，我感觉挺满意的！ 华发业主陈先生，购买340平米别墅产品这房子通风采风都不错，还是双车位设计，景观也不错！ 华发业主李小姐，购买260平米别墅产品华发世纪城市品分析赠送空中花园01送地面阳光双车位送空中立体花园02赠送空中立体花园01上空送空中立体花园03口玄关正对小天井6.12.9M
2、亲水平台赠送空中立体花园02上空送空中立体花园03上空玄关上空中空，减少压迫感赠送空中立体花园01上空6.13.8M超大露台5.72.7M大露台赠送空中立体花园02上空华发世纪城产品分析340平五房赠送大面积空中花园增加通风采光，并赠送地下室、前后大面积户外花园、超大赠送露台、阳光双车位，提高附加值。市品分析赠送空中花园01 口玄关正对小天井送地面阳光双车位送空中立体花园02送空中立体花园01上空赠送空中立体花园03.12.9M亲水平台赠送空中立体花园02上空玄关上空中空，减少压迫感送空中立体花园01上空赠送空中立体花园03.22.7M大露台赠送3个空中独立花园，前后超大花园，阳光双车位，华发
3、世纪城产品分析260平米四房市品分析客户访谈汇总：赠送面积多利用率高客厅尺度大花园太小车库太低没有全部装电梯建筑密度太高联排独栋客户语录：这里除了景观资源好，赠送面积也挺多了，可以自己改一下，利用起来。-徐小姐，购买联排264平米产品这里产品还不错，客户蛮大的，但是花园和卧室就略微小了些！-澳门客户唐小姐 购买383平米独栋产品 这个社区建筑太密了，没有全部装电梯，车库也不是很好用。-王先生 购买259平米联排产品凤凰山一号市品分析入户主卧分析点评：预留电梯井主卧独享顶层，并设家庭厅入户较曲折凤凰山一号产品分析297平米五房市品分析分析点评：双车位主卧独享顶层，并赠送大面积露台中庭采光凤凰山一
4、号产品分析264平米五房市品分析时代廊桥客户访谈汇总：赠送面积多通风采光差私密性欠佳客户语录：这里除了景观资源好，赠送面积也挺多了，可以自己改一下，利用起来。-徐小姐，购买联排264平米产品这里产品还不错，客户蛮大的，但是花园和卧室就略微小了些！-澳门客户唐小姐 购买383平米独栋产品 这个社区建筑太密了，没有全部装电梯，车库也不是很好用。-王先生 购买259平米联排产品建筑面积：总约16.7万，其中住宅面积约12万总套数：1288套推售情况：洋房188套，别墅36套均价：洋房7200元/，别墅270万元起产品：别墅260-290市品分析时代廊桥：设夹层地下室，赠送面积较多露台主卧独享顶层露台
5、设夹层地下室，赠送面积较多；主卧独享顶层;前院较为完整；楼层过多，无电梯井市品分析从前期推售项目来看，珠海别墅产品打造多以赠送面积为主，产品创新亮点发挥空间仍较大。1、华发世纪城：赠送大面积空中花园增加通风采光，赠送地下室、前后大面积户外花园、超大赠送露台、阳光双车位2、凤凰山一号：赠送面积多,主卧独享顶层，并预留电梯井，体现设计人性化3、时代廊桥：设夹层地下室，赠送面积较多市品分析产品策略高迪官邸 排有独的特！Garden TH高迪美墅叠拼有排的特！Garden house产品升级产品高端定位，通过产品的全面创新升级，打造出纯别墅区的居住体验arden city ：G自然宜居的花园内城高迪官
6、邸排Garden villa高迪美墅叠墅Garden house联排别墅案例：香蜜湖1号后花园游泳池前花园水上餐厅家庭厅景观浴室双车位案例借鉴联排别墅借鉴：香蜜湖1号双层高主卧后花园案例借鉴垂直院宅错层联排别墅借鉴：万科东海岸三期下层住宅：有天有地，完全TH设计独立车库前花园后花园露台花园露台花园案例借鉴垂直院宅错层联排别墅借鉴：万科东海岸三期上层住宅独立车库后花园露台花园露台花园地下室2层地下室1层有天有地，完全TH设计;垂直院宅上层单位，赠送两层地下室空间。案例借鉴联排别墅户型设计创新/4.8米层高创新夹层双庭院设计，高低错落北向车行入户建筑面积：230平方米户型：五房三厅四卫典型案例瑞河
7、耶纳案例借鉴半地下车库，双车位地下层平面车库层平面u超大地下储藏间u并设采光天井，贯通客厅一层平面u客厅4.8米层高u5.6米豪华开间u前后花园风景餐厅直达花园联排别墅户型设计创新/典型案例瑞河耶纳案例借鉴夹层平面二层平面顶层平面创新夹层家庭厅设计u主卧5.6米开间u步入式观景阳台u衣帽间u顶层天窗设计u南北双露台联排别墅户型设计创新/典型案例瑞河耶纳案例借鉴首层：89平米二层：80平米地上建面：169平米 首层二层错联别墅使每户均有完整的体型和丰富的立面朝向入口和庭院。错联别墅使产品保持相对完整独立的体型不规则平面设计，交错连接，独栋感觉案例借鉴间隔及联院处理建筑庭院建筑庭院 间隔处理：两户
8、别墅中间做约1m宽的间隔处理，通过矮墙相连，从而不改变联排的形式，却能做出独栋的外部空间。间隔处理 联院处理：两户别墅之间直接相连，形成围合庭院，这种做法更容易通过规划审批。北京亚澜湾案例借鉴间隔处理间隔节点间隔节点第二户矮墙连接第一户第一户范围 间隔处理：两户别墅之间有约1m宽的间隔处理，通过矮墙连接两户的山墙，形成的空间包含于第一户的庭院范围。间隔节点处理示意案例借鉴联院处理局部构件相连实现独栋化，山墙保证私密性在短面宽/大进深的基地条件下，U型或者L型设计，把庭院在空间划分为三层：前院、内院和后院，产生了步移景换的效果，并保证了每个房间都可以拥有院景的效果前 院内 院后 院案例：香江别墅
9、通过局部构件相连，实现联排别墅独栋化三重庭院的效果也缓解了整体庭院面积过小带来的视觉压抑和紧凑之感山墙保证庭院的私密性案例借鉴成功案例借鉴：龙湖滟澜山景观体系有效降低建筑密度感建筑前庭园地下车库下沉庭园入户桥步行系统组团绿化步行系统龙湖滟澜山地下停车及宅间景观系统剖面图步行及组团绿化系统从二层向组团绿化看下沉庭院案例借鉴立体景观车库理念平面示意庭院至车库入口车库至庭院入口地下车库案例借鉴花园城第一幕：高迪官邸 排Garden TH外部空有天有地内部空豪 致品新高迪官邸 排有独的特！Garden TH创新关键点：p前庭、后院、私家泳池或者超大中庭花园；p赠送地下室空间，增加附加值；p独立双车位车
10、库；p吧台、雪茄屋、视听室等个性空间。居住主体：普通联排设计基本理念功能空间齐备，充分考虑生活需要，同时创造奢侈空间；多设计可拓展空间，增加产品的附加值。；用院子来包围建筑，三面采光，实现了联排TH的一大步临景观面宽加大,“L”造型充分引入水体或景观，形成更多私有资源高迪官邸Garden town house案例借鉴：p北京亚澜湾户型建议：联排TOHO设计基本理念超大内庭院体现建筑跟自然的完美融合 ；L形联排设计成类独栋的感觉；L形建筑自然围合形成的超大内院彰显私家尊邸园林之尊贵；L 形设计保证每间房都能看到内部园林的景观。院墙山墙内庭院 三联排 240-324高迪官邸Garden town
11、house户型启示：p将别墅平面设置成“L”形，增加每户室外的活动空间，制造多重私密领地。创新联排别墅设计基本理念设置绿化中庭，以有效的用地面宽，全部功能用房具有自然通风和采光。 利用地势提供平入户及向上入户两款连排别墅。私家花园大露台入户前花园绿化中庭高迪官邸Garden town house1.前庭后院赠送空间集中、实用性较高的花园花园高迪官邸Garden town houseTH 面积250-300平米，主流产品，规避风险，达到稳定销售的目标。2.中庭花园南北通透，采光通风通常采用中部的庭院采光，避免了进深大形成黑房间的可能。打造中建议保证南北通透，采光通风。高迪官邸Garden tow
12、n house天井中庭采光可作部分景观，在实用性的同时增加观赏性。3. 屋顶花园+大面积露台将景观引入室内赠送露台集中、面积大、实用性较高，可作为聚会的家庭厅用 高迪官邸Garden town house标杆产品主要彰显豪华大气的尊贵感，户型设计不拘泥于常规。采用舒适度较高的横厅，客厅为横厅、餐厅附带阳光早餐房，客厅餐厅均挑空，形成观景客厅和观景餐厅。空间挑空，使得整个布局独具豪华感。高迪官邸Garden town house4. 横厅挑空+餐厅挑空内部空间豪华感5. 每层设置家庭厅+主卧附带家庭厅附加空间的利用每置豪的家庭高迪官邸Garden town house6. 中西厨分离+设置早餐厅
13、+景观主卫+每户带阳台功能分区细化每户带阳台的设计，体现了标杆产品的豪华感。景观主卫保证了舒适度的同时，更提升了产品的档次。高迪官邸Garden town house7. 赠送大地下室空间DIY空间设计附赠大面积的地下室，可改房，形成藏酒室或影音室，大大提升别墅的舒适度。高迪官邸Garden town houseplan外部空有天有地高迪官邸排Garden TH内部空豪致前庭后院中庭花园屋顶花园+大面积露台横厅挑空+餐厅挑空每层设置家庭厅+主卧附带家庭厅中西厨分离+设置早餐厅+景观主卫+每户带阳台赠送大地下室空间花园城第二幕：高迪美墅 叠墅Garden house地属性DOWN HOUSE的特
14、景特UP HOUSE的特品新高迪美墅叠拼有排的特！Garden house叠拼TH住宅单元创新型：叠拼TH住宅单元组合保证上层TH有三个采光面，并赠送屋顶花园。传统型：上层TH的舒适度受到限制。保证每一户都有独立的出入口，保证每户的独立性。南北向入口，叠拼上保独立入口与三面采光，并送屋花园。高迪美墅Garden house增强上下两的分感，各自独有入路径互不干，同降低上入的高差。高迪美墅Garden house上户有一个小的入户花园，保证了有天有地的生活。同时花园绿化,保证了下户型的下沉后院私密性，抬高地面缩短了上户的楼梯入户，并能为地下车库增加侧向采光。下户的下沉庭院，保证了下户前庭后院。L
15、两户相互错开，保证相互之间的视线区隔，加强分户感。步行系统下户前庭叠墅下户能够拥有可采光的地下室，可以DIY喜欢的空间，更具亲地属性前庭、后院等代表别墅享受的空间，舒适度大大提高。地属性DOWN HOUSE的特借鉴案例：中海大山地地属性前庭入down house前庭入户，接近自然，接近阳光，别墅的经典特质地属性下沉后院down house地属性可采光的地下室down house家庭网络泡泡囊家庭影院楼梯精心设计，可作为立面景观同时保证户型的舒适度，必要时设置电梯。叠墅上户拥有较多露台赠送，甚至拥有整个顶层花园，同时采光通风良好，视野开阔。景特UP HOUSE的特借鉴案例：中海大山地景特景前院U
16、p house景特景楼梯Up house景观楼梯保证了亲近自然的舒适度，使用楼梯更形成了一种格调，自身成为景观，更具景观特质景特景露台+浴顶层露台的设计，体现了产品的豪华感，也形成了独特的景观视觉。景观主卫保证了舒适度的同时，更提升了产品的档次。Up house五 品 功能空建：楼统计分析：90%以上客户在支付一定溢价前提下，更愿意接受阁楼赠送客户语录：珠海某医生刘先生：阁楼还不错的，可以根据自己的喜欢来布置和打造成不同的功间。政府官员王先生：我更愿意接受阁楼，因为它可以改成其它的功能房。销售经理：目前销售情况看，客户对阁楼的接受程度高于阳台及入户花园等。访谈感受在支付一定溢价前提下，客户对可
17、改造功能的空间接受程度更高；客户为建筑顶部（阁楼）的功能偏爱高于底部（入户花园、内庭院等）。Up house 楼丰富化，体品阁楼提供了丰富的室内空间变化，而丰富的变化正是居住品质提高的重要标志。 Up house可以作为赠送面积，提高叠拼的性价比。planUp house景属性高迪美墅叠拼Garden houseDown house地属性前庭入户下沉后院可采光地下室景观前院景观楼梯景观露台+卫浴外部空间有天有地Down house-亲地属性Up house-景观属性产品打造总结高迪官邸高迪美墅内部空间豪华细致前庭后院中庭花园屋顶花园+大面积露台横厅挑空+餐厅挑空每层设置家庭厅+主卧附带家庭厅中
18、西厨分离+设置早餐厅+景观主卫+每户带阳台赠送大地下室空间前庭入户下沉后院可采光地下室景观前院景观楼梯景观露台+卫浴花园城珠海联排别墅项目尺度指标及本项目建议方向附件二附件二产品案例研究产品案例研究情景洋房利用室外平台，充分通风采光，把户外自然景观引入日常生活的同时，实现全面无暗室及增强开放型活动空间附送下沉式私家院落附送半地下室附送空中花园顶层附送阁楼典型案例深圳万科城情景洋房创新分析：入户交通空间的组织和退台空间利用一层平面图三层平面图二层平面图一层进入地下室二层进入地下室三层复式单位楼梯交通组织：图中黄色、红色、绿色分别代表一、二、三层入户交通路线，从中可知：交通路线组织不同于普通的多层
19、住宅，有从南到北延伸的趋势。 另外，户型在交通空间的变化中，渐渐缩小了南北的进深，创造退台空间（即露台）赠送面积：u一层送院子和地下u二层送露台和地下室u三层送阁楼和露台典型案例深圳万科城万科城设计出二层也能通过楼梯进地下室的创新，增加附送面积。情景洋房的户型设计一层主卧八角落地观景窗下沉式客厅赠送下层大露台五层赠送顶层大露台主卧八角落地观景窗u户型方正、通透，入户花园u跃式布局、空间开阔u主卧、次卧均带衣帽间u主卧带景观阳台、独特270度观景（端头户型运用八角窗设计），次卧并伴露台设计u卧室与客厅动静分区u带阳光房、储藏间（可采光）。典型案例深圳万科城情景花园洋房M1-ad户型 建 筑面积1
20、34.46m2 （4房2厅2卫1花园）主次卧均设独立卫生间阳台宽景洋房的户型设计u户型方正、通透u双花园u客厅采用跃式布局空间开阔u客厅与花园通过落地窗直接相连u主卧、次卧均带衣帽间u主卧带景观阳台u卧室与客厅动静分区u有阳光室、工人房和地下室。宽景HouseA1-a户型 建筑面积140.42m2（5房2厅2卫2花园） 典型案例深圳万科城情景洋房与宽景洋房户型及楼梯设计的比较A，131平米 面宽9.8m 平均进深13.3m9.8m产品创新及运用12mB，133平米 面宽12m 平均进深11.1m传统楼梯说明：选取面积具有替换性的A，B两种户型情景洋房宽景洋房直通式楼梯THE END!THE END!THANKS!THANKS!演讲完毕，谢谢观看！
