1、房地产行业分析01基础性先导性支柱性特殊性和重要地位（1）为国民经济的各行各业提供最基本的物质基础（2）为劳动力提供生存和发展最必需的条件（3）促进经济发展和城市的建设（4）（5）增加了财政收入、利税上缴与实物地租对解决银行流动性过剩起着重要作用（6）提高就业水平、是实现农村劳动力转移的重要保证（7）改善居住条件，提高城市城市居民居住水平1.1 房地产业是国民经济的基础性产业1.2 房地产业是国民经济的先导性产业基本规定：（1）能有效地吸收新技术；（2）本身具有较高的增长率；（3）能够带动其他产业的增长， 即具有扩散性。房地产投资100亿元诱发国民经济各部门产出286亿元其中诱发建筑业产出90
2、.76亿元房地产开发居住消费支出上升居住消费范围扩大其他相关产业发展带动ABcDA 在国民经济发展中有着举足轻重的地位 （增加值在GDP中占5%以上） 我国房地产业增加值占GDP的比例已达到10%B 具有较大的市场发展空间和增长潜力C 符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化。D 产业的关联度高，能带动众多相关产业的发展。1.3 房地产业是国民经济的支柱性产业02产业分类基本竞争模型房地产行业产业分类和基本竞争模型基本竞争战略按用途住宅商业旅游工业农业特殊目的按收益收益性非收益性按市场性出售出租营业自用按开发程度生地毛地熟地在建工程现房按建筑层次住宅建筑 低层(1-3层) 多层(4-6层) 中
3、高层(7-9层) 高层（10层）民用建筑 单层和多层(24m) 高层（24m） 超高层（100m）2.1 房地产行业的产业分类2.1 房地产行业的产业分类商业地产 TOP5旅游地产 TOP5 工业地产领先企业熟地毛地生地在建工程2.2 房地产行业的基本竞争模型【波特的五种竞争力量模型】行业内的企业竞争潜在进入者替代品供应商购买者图：波特的五种竞争力量模型波特的分析专注于决定产业内竞争的五种力量：（1）潜在竞争对手的进入风险： 进入障碍、资本要求、政府政策；（2）产业内当前竞争对手间的竞争程度： 同行业企业数量、行业增长速度、高额固定成 本、高额退出成本；（3）购买者讨价还价的能力；（4）供应商
4、讨价还价的能力；（5）产业替代性产品的威胁。2.3 房地产行业的企业竞争战略低成本品牌客户关系成本最小1.资源整合资源信息的统一规划2.企业联盟客户资源的有效利用3.规模经营投入成本的有效摊薄4.品牌推广营销桥梁的快速建立本质是价值的承诺1.创造新需求- 引导消费者潜在需求2.创造消费市场- 扩大产品占有率3.以品质的升华完成品牌的创新和增值同客户建立长期稳定的关系增加客户欢迎程度：- 产品服务核心- 流程与支持- 技术表现- 与企业的互动- 情感要素全球化提高收入、盈利能力从价值链增值角度：-集中采规模生产-整体研发-联合营销-扩散服务进行全球优化配置，降低价值链上各个环节的成本，在相互取长
5、补短、资源整合时建立国际竞争优势03宝龙地产凯德置地具体房地产企业的发展与财务控制现金流成本资产周转率投资回报率毛利润资产负债率融资模式80年代初在澳门创业，主要经营实业，后投资澳门房地产业。创业期1980-1990发展期1992-1999，2000-20032009年10月转入内地，在厦门投资住宅地产开发，并逐步转向商业地产。3.1 宝龙地产发展概况扩张期与高速发展期2003-2005，2006-20092003年转入商业地产，开发福州宝龙城市广场，稳步进入厦门、福州两个城市；自2006年开始，宝龙集团在三四线城市高速扩张，形成具有特色的商业地产模式。2006、2007年强力蓄势，2008年
6、年中香港IPO通过聆讯，2009年9月再次冲击香港IPO。 在香港成功上市。根据几年摸索，发现在一二线城市做商业项目比三四线城市要容易。2014年新 “五年规划”，提出主业板块“三轮驱动”的多元复合化发展，致力于成为商业运营专家，品质地产行家及资产管理赢家；并明确酒店、文化及投资为三个辅业板块，以盈利第一、协同第二、活力第三的原则创造更大价值；同时提出“聚焦、精品、资本”三个战略要素2016年伊始 纵向（产业链企业组合衔接畅通）+横向（经营业态产品组合多样化）3.1 宝龙地产发展概况业务模式 立足三四线城市的综合体开发 拉动当地经济发展，促进就业与城市形象提升 为相关利益者创造价值 利用三四线
7、城市土地价格的市场波动抵御能力，实现收入的持续增长运营模式 出售+持有，现金流滚资产模式盈利模式 第一代产品模式：二三线城市的城郊结合部以及四线城市的中心产品模式 1+N模式：一个商场+多种业态（一定规模住宅、五星级酒店、酒店式公寓、 SOHO办公室及商业步行街等） 标准店模式：以标准化的购物中心为核心， 选址+建筑设计+业态组合+运营管理标准化商业价值最大化3.1 宝龙地产发展概况 2014年：持有MALL+出售商业街，差异化竞争，积极拓宽产品线新模式 2015年：社区商业新模式（超高端产品 龙一城，高端产品 宝龙城， 中端主流产品 宝龙广场1994年, 进入中国市场，第一栋办公楼上海百腾大
8、厦；1995年, 苏州第一家五星级酒店苏州吴宫喜来登大酒店；1996年,上海市中心的地标性商业项目中国第一座来福士。探索阶段 1994-1997发展阶段1998-20031998年，雅诗阁中国首批项目;中国第一批服务公寓上海盛捷服务公寓/天津盛捷奥林匹克服务公寓；2001年，北京规模最大的五星级服务公寓北京雅诗阁服务公寓开业；2002年，凯德置地中国在上海成立。3.2 凯德置地发展概况战略集中+平衡+规模阶段2004-20132004年 , 凯德进入北京；2006年，进入河南、成都，凯德置地中国总部在北京成立；2009年，将在中国的住宅房产、商用房产、服务公寓、综合项目及房地产金融正式整个到同
9、一平台，在融资、人力资源、品牌建设等方面实现协同，开启凯德中国集团品牌。3.2 凯德置地发展概况差异化战略成本领先战略遵循平衡原则选址：与时代经济潮流相吻合创新经营理念：项目管理才用网络化管理工程资产运作方式：轻资产战略以金融为核心驱动的战略定位，坚信“规模制胜”与其他企业的战略合作，一体化战略的实施各项业务均衡发展，各区域之间业务均衡发展稳健、平衡的发展之路：以门户城市为核心、辐射周边区域战略定位非核心资产的坚决剥离：2001年开的集团剥离了总值17亿新元，用这些资金，集团公司减债，使得净负债资本比上年末的92%减至87%。核心资产的适时收割：即在核心资产物业的市值已上升到目标收益时要适时转
10、让，以便充分套利行业周期。3.2 凯德置地发展概况 利用私募基金先行收购物业并进行管理，在这些项目成熟后出售给REITs，从中赚取大额升值利润；同时还有稳定、持久的租金收入。商业模式u 宝龙地产与凯德置地业务分布情况3.3 财务控制对比分析（一）成本分析宝龙地产1、低土地成本（走招拍挂程序）地名称占地面（千平方米）建筑面（千平方米）地价（百万元）用途2014年上海青浦宝城市广64347804商用2014年上海臨港宝城市广3288170商用2014年上海宝山宝城市广1436124商用2014年江州宝城市广61235292商用、住宅2014年山 宝城市广139522328商用、住宅2014年福建泉
11、州永春宝城市广125398276商用、住宅2014年安徽阜陽宝城市广170751601商用、住宅2014年山莱山宝城市广34172133商用、住宅2015年上海吳涇宝城市广4192444商用2015年上海宝山區宝路地572681222商用2015年上海松江品九亭地833021236商用820321156303.3 财务控制对比分析（一）成本分析宝龙地产2、低融资成本金融创新：内保外贷财务创新3.3 财务控制对比分析（一）成本分析凯德置地1、融资成本低2、运营管理能力强其旗下共管理六只房地产投资信托（REITs）和8只私募基金，支持凯德在中国房地产开发的基金和信托总规模超过100亿美元。 值得一
12、提的是，凯德集团参与和发起的基金都拥有专项价值，比如“凯德中国发展基金”主要投资于住宅项目，“中国来福士基金”则针对综合商用物业。甚至可以针对某个项目而发起专项基金，比如针对重庆来福士项目，则发起了朝天门地产信托基金来保障重庆来福士广场的正常开发和运营。3.3 财务控制对比分析（二）现金流分析宝龙地产销售部分住宅、商业物业带动物业销售迅速回笼资金、获得稳定现金流开发其他商业项目获得租金销售收入获得更多资金支持其他商业项目开展获得资金保障形成远期投资收益2010年2013年现金流量简表单位：千新元2013年2012年2011年2010年经营活动产生现金流量经营活动现金流入小计6141275588
13、48494218548,938经营活动现金流出小计497231533068486292493747经营活动现金流量净额11689625780792655,191投资活动产生现金流量投资活动现金流入小计746397-584771161413835614投资活动现金流出小计272572981683880434213901投资活动现金流量净额473825-1566454-719021621713融资活动产生现金流量融资活动现金流入小计2352631915460552615579881融资活动现金流出小计485641650729179877480003融资活动现金流量净额-25037812647313
14、7273899878现金总流入1595787188953712082461964433现金总流出12554442165480154660311876513.3 财务控制对比分析（二）现金流分析凯德置地3.3 财务控制对比分析（二）现金流分析凯德置地3.3 财务控制对比分析（二）现金流分析凯德置地3.3 财务控制对比分析（三）资产周转率分析总资产周转率股东权益回报率资本运用回报率总资产回报率存货周转率流动资产周转率固定资产周转率总资产周转率3.3 财务控制对比分析（三）资产周转率分析宝龙地产3.3 财务控制对比分析（三）资产周转率分析宝龙地产3.3 财务控制对比分析（三）资产周转率分析宝龙地产3
15、.3 财务控制对比分析（三）资产周转率分析宝龙地产3.3 财务控制对比分析（三）资产周转率分析凯德置地存货周转率3.3 财务控制对比分析（三）资产周转率分析凯德置地3.3 财务控制对比分析（三）资产周转率分析凯德置地3.3 财务控制对比分析（三）资产周转率分析凯德置地总资产周转率3.3 财务控制对比分析（四）投资回报率分析宝龙地产 从财务数据看出，宝龙地产的股东权益回报率，资本运用回报率，总资产回报率从2011年到2014年一直处于不断减少的过程，而到2015年则有所上升。2011到2014年不断减少原因：1、国内商业地产开发商融资模式较为单一；2、商业地产开发的较长周期，牵制了开发商投资回报
16、率的实现。2015年有所上升原因：宝龙地产成立新酒店集团进行轻资产的运作；3.3 财务控制对比分析（四）投资回报率分析凯德置地目前凯德置地发展速度减慢，原因如下：1、中国政府出台限制政策；2、凯德置地自身战略：聚焦式扩张战略。3.3 财务控制对比分析（五）毛利润分析宝龙地产3.3 财务控制对比分析（五）毛利润分析凯德置地低成本、高收益带来较高毛利润（率）1.成本方面由成本财务控制分析得出其融资能力强，融资成本低，并且证券化资本运作的模式带来极低财务成本，成本控制有很大的优势。2 收益方面在凯德模式中，以地产金融平台为动力的全产业链是其盈利模式的核心构架。通过投资管理+房地产金融平台+招商运营，
17、成功实现以金融资本(私募基金与信托基金REITs)为主导，以商业地产开发收购、管理运营为载体，既实现稳定的租金收益和持有项目增值收益，又实现金融业务发展带来的“跳跃性高收益”。宝龙地产成功发行优先票据 持续优化债务结构3.3 财务控制对比分析指标 / 报告期2015年2014年2013年2012年2011年资产负债率(%)65.8563.9463.6158.9657.63长期债项/股东权益(%)76.4871.7869.1748.2总债项/股东权益(%)104.1293.3395.8768.91总债项/资本运用(%)52.3648.5250.2640.57权益乘数(倍)3.062.872.83
18、2.5（六）资产负债率分析宝龙地产借低息赎高息、卖短债买长债3.3 财务控制对比分析（六）资产负债率分析凯德置地3.3 财务控制对比分析（六）资产负债率分析凯德置地1、积极的进行风险管理，发行10年期可赎回息率递增债券、定息票据，延长债务到期日这种债务结构可以促使集团以货币化或销售所得款项偿还债务，同时确保有足够的财务能力来维持其业务运营、寻求收购及投资机会。2、公司融资成本低，在对外融资上有很大的优势。表1：2012年债务到期状况表2：2008年2012年利息费用情况表3.3 财务控制对比分析（七）融资模式分析宝龙地产（传统）特点：1、鲜有金融创新；2、传统资金来源构成丰富：（1）企业自有积累;（2）省级分行的合作伙伴关系；（3）销售回款部分（在商业模式中占据重要位置）；（4）私募1.4亿美元；（5）OA和工业现金流对宝龙商业地产支持；（6）澳门同乡会。3.3 财务控制对比分析（七）融资模式分析凯德置地（融资渠道广，资金链稳定）特点：1、多样的融资渠道： 多个房地产信托基金和8个私募基金；2、独特的运作模式： “地产+PE+REITS(不动产投资信托公司)”；3、资金来源： 主要是银行、资本市场。3.3 财务控制对比分析（七）融资模式分析凯德置地（融资渠道广，资金链稳定）构建了“开发商 - 私募基金 REIT”一条完整的投资和退出的流程。凯德置地资金链条解析THANK YOU
