1、2011年度房地产市场回顾及2012年度市场展望报告2011年12月2日一、2011宏观经济运行情况回顾序号数据公布值同比增1CPI105.5(10月)5.502PPI105.0(10月)6.503GDP320692亿元(3季度)9.404PMI50.4(10月)-0.805固定投资31666亿元(9月)27.326房价5502元/平米(9月)101.87货币供应787400亿(9月)0.868出口1696.7亿美元(9月)17.109外储32016.83亿美元(9月)20.9010FDI90.45亿美元(9月)7.8811财政7377.05亿(8月)17.3012新增信贷4700亿元(9月)
2、-14.31一、10月宏观经济数据 继今年10月CPI出现较大幅度回落，跌破6%之后，市场预期11月CPI或将再次出现大幅回落，涨幅将降至5%以下，均值为4.4%左右。在通胀压力逐步回落之际，市场对于央行适度下调存款准备金率的预期不断升温。 年份国内生产总值(亿元)国内生产总值增长率(%)201039798310.320093405079.1200831404592007257306132006211923.511.62005183217.410.42004159878.3410.12003135822.76102002120332.699.12001109655.178.3200099214
3、.558.4历年国民经济年度统计表 自2000年GDP增长率上升至8%以后，中国经济已经连续11年维持高位增长，今年受国内外经济形势影响，尤其是宏观调控和货币紧缩政策的实行，预计年内经济增长率将在9%左右。二、政策跟踪10月10日，住建部公布前9个月保障房开工情况，开工率达98%。10月11日，佛山市上午布放松限令的通知，当晚即通知 行。10月11日，李克强主持召开加强保障性安居工程量和分配管理工作座会，提出要特重量和公平分配。10月18日，北京市建委公布关于加强本市公共租住房建和管理的通知 。10月19日，原会主席刘明康在CEO峰会上称我国公共安全和房地信体可控。10月21-22日，温家宝理
4、分广西、天津行考察，要求巩固房地控成果10月27日，十一届人大常委会第23次会行会， 国院关于城保障性住房建和管理情况。10月29日，国院理温家宝主持召开国院常会指出：切把握好宏控的方向、力度和奏，适适度行微，保持信量合理增；定不移地搞好房地控。11月1日，珠海行“双限令”：限、限价。三、货币政策初显信号中国人民行决定，从2011年12月5日起，下存款金融机构人民存款准金率0.5个百分点。放金4000元。2011年度存款准金率次整一表次数整前整后整幅度(位：百分点)432011年12月5日(大型金融机构)21.50%21.00%-0.5(中小金融机构)18.00%17.50%-0.542201
5、1年6月20日(大型金融机构)21.00%21.50%0.5(中小金融机构)17.50%18.00%0.5412011年5月18日(大型金融机构)20.50%21.00%0.5(中小金融机构)17.00%17.50%0.5402011年4月21日(大型金融机构)20.00%20.50%0.5(中小金融机构)16.50%17.00%0.5392011年3月25日(大型金融机构)19.50%20.00%0.5(中小金融机构)16.00%16.50%0.5382011年2月24日(大型金融机构)19.00%19.50%0.5(中小金融机构)15.50%16.00%0.5372011年1月20日(大型
6、金融机构)18.50%19.00%0.5(中小金融机构)15.00%15.50%0.5二、2011年度房地产市场运行情况回顾三、全国经营数据解读 10月土地供量减少，全国133个城市共推出土地2342宗，推出面9186万平方米，比减少19%，同比减少12%。 10月成交土地1365宗，成交面5500万平方米，比减少40%，同比减少37%；其中住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的合性用地）408宗，成交面2004万平方米，比减少37%，同比减少45%。 （一）10月全国133个城市土地市场交易情况2011年1-10月全国133个城市住宅用地月度供应量数据来源：CREIS中指数据、2011年1-1
7、0月全国133个城市住宅用地月度成交量数据来源：CREIS中指数据、（二）1-10月份全国房地产开发经营情况 1-10月，全国商品房累 售面8.0，同比增10%，增速比1-9月下降了2.9%。 1-10月，全国商品房与住宅售均价分5502元/和5131元/，1-9月下降0.2%，比去年同期分上7.7%与6.7%。10月，全国百城住宅平均价格8856元/，与9月比下降0.23%。 1-10月，各指保持增速，房地开投完成5.0万元，同比增31.3%，房屋新开工面16.0，同比增21.7%，施工面47.5，同比增28.4%。 1-10月，房地开企本年金来源共6.8万元，同比增20.2%1-9月下降2
8、.5%。1-10月，全国商品房累计销售面积8.0亿，同比增长10%，增速比1-9月下降了2.9%。1-10月，各类指标保持较增速，房地产开发投资5.0万亿元同比增涨31.3%。10月，全国百城平均价格与十大城市房地产成交均价同时出现环比负增长，全国性大面积降价潮涌现。1-10月，房地产开发企业本年资金来源共计6.8万亿元，同比增长20.2%，较1-9月下降2.5%。1-10月，商品房开 持萎，个人按揭 收央行统计数据显示，银行房地产贷款继续减少，今年第三季度新增房地产贷款仅0.2万亿元（一季度0.51万亿，二季度0.28万亿），其中，房地产开发贷款仅100亿元，同比下降91.6%。而前三季度，
9、新增保障房开发贷款占房地产开发贷款的比例达52.3%，商品房开发贷款持续萎缩。 2004-2011年新增房地 款（位：万元）房地产贷款开发贷个人住房按揭贷款总贷款占比20040.530.120.421.8428.9%20050.390.130.241.7322.5%20060.670.300.363.0621.7%20071.130.360.763.6430.9%20080.500.180.314.1712.0%20092.020.591.439.6021.1%20102.020.591.407.9525.4%2010年上半年1.380.441.004.6429.7%2010年下半年0.640
10、.160.483.3219.3%2011年一季度0.510.170.342.2422.7%2011年二季度0.280.040.241.9314.6%2011年三季度0.200.010.191.5113.3%三、2011年度杭州房地产市场运行情况回顾（一）杭州2011年度土地市场回顾主城区前10月卖地234.44亿 同比降近4成 今年1-10月主城区一共出让土地43宗，出让面积共计110公顷(1650亩)。近四年内，前十个月土地出让成交面积最高的在2009年，达到了217.5公顷(3263亩)，是2011年的近2倍；其次是2010年，达到了168.1公顷(2522亩)，是2011年的1.53倍；
11、2008年，房地产业进入低谷，但当年1-10月土地出让成交面积仍比今年高出23.4%，达到135.7公顷(2036亩)。年份2008年1-10月2009年1-10月2010年1-10月2011年1-10月出让宗数35764943成交面积（公顷）135.7217.5168.1110成交金额（亿元）212.7485.8374.1234.4年份2008年1-12月2009年1-12月2010年1-12月2011年1-10月全年成交额（亿元）244.5 783.5 492.2 -各年1-10月份成交额占全年比重（%）87%62%76%-数据来源：透明售房网、住在杭州网数据来源：透明售房网、 CRIC中
12、国房地产决策咨询系统08年至今2011.11土地出比表住宅用地 商业用地 宗数 面积(亩) 建筑面积(万) 成交金额（亿元）宗数 面积(亩) 建筑面积(万) 成交金额（亿元）2011年221193199.29168.95341015204.15149.972010年 292022333.74356.69341235251.76136.602009年 734868791.19656.96421056208.29127.662008年 231677294.4181.1320687163.1862.22注：住宅、商住两用计入住宅，其他计入商业 2011.1-11月土地成交按区域占比分布数据来源：透明
13、售房网、 CRIC中国房地产决策咨询系统区域宗数土地面积（亩）建筑面积（万M2)金额（亿元）滨江7275.96 53.0736.71拱墅7145.7123.8827.31江干18777.77147.52131.43上城330.7710.2514.69西湖11710.77104.4549.97下城5141.237.9546.23下沙5125.7826.3212.59合计562207.96403.44318.93主城区前10月卖地234.44亿 同比降近4成 数据来源：透明售房网、 CRIC中国房地产决策咨询系统土地成交溢价情况月度分析数据来源：透明售房网、 CRIC中国房地产决策咨询系统土地成交
14、溢价率变化：4月份因为钱江新城核心区两块商业办公用地溢价率较高。 2011.1-11月土地成交溢价率分析住宅用地楼面价排行 商业金融用地楼面价排行商业金融用地楼面价排行 受销售增速放缓，库存累积增长，资金链紧张影响，绿城、滨江2011年土地市场零成交。数据来源：透明售房网、 CRIC中国房地产决策咨询系统年份2006年2007年2008年2009年2010年2011年合计拿地幅数3 1 5 9 2 0 21 拿地总面积137057 84255 247163 316470 166221 0 951166 新增地上建筑面积534614 296799 526195 718967 290960 0 2
15、367536 土地价款总额410876 349000 448496 1197552 350600 0 2756524 平均楼面地价7685 11759 8523 1665712050 0 11643 代表性地块杭汽发地块望江地块蒋村地块喜得宝地块田园24#地块/ 受销售增速放缓，库存累积增长，资金链紧张影响，绿城、滨江2011年土地市场零成交。数据来源：透明售房网、 CRIC中国房地产决策咨询系统年份2006年2007年2008年2009年2010年2011年合计拿地幅数21342012拿地总面积137020474551896552415501111380726818新增地上建筑面积54635
16、1225080498771 587472 178705 02036378 土地价款总额429700152000245977 64100043710001905777 平均楼面地价7865 67534932 10911 24459 09359代表性地块杭汽发地块钱江新城地块重机厂地块黎明村地块采荷地块/（二）杭州2011年度房地产市场总体情况回顾数据来源：统计公报，以上数据指大杭州地区范围。2010年2009年2008年数量增长率数量增长率数量增长率固定资产投资总额（亿元）2753.1320.14%2291.6516.82%1961.7216.50% 房地产投资总额（亿元）956.235.69%
17、704.6818.11%596.6315.00%房屋施工面积（万m2）6227.0521.59%5121.493.39%4953.68 3.70%房屋竣工面积（万m2）1100.1844.01%763.95-14.47%893.245.80%商品房销售面积（万m2）988.34-31.42%1441.18101.18%716.38-37.70%其中住宅销售面积（万m2）797.59 -38.69%1300.99107.34%627.48-39.90%2008-2010年房地产主要指标列表 2010年，房地产投资受2009年滞后效应影响，仍保持35%以上增速，但销售面积同比降幅超过30%。数据来
18、源：CRIC，上表数据指杭州八区（包括萧山、余杭）08年至今杭州市商品房供求分析图 注：受杭州市统计口径影响，2008年-2010年为主城区数据，2011年为杭州市数据，1-10月份杭州主城区商品房实际成交只有199.5万平米，全年以240万方计，同比跌幅超过60%。2011年月均成交19.95万平方米 截至10月主城区月均成交面积为近五年来最低价格水平略有提升 数据来源：CREIS中指数据、 ：杭州主城商品房成交面走 ：杭州主城商品房成交价格走 2011年供应量月度逐步增加，成交保持低迷 2011年1-10月，杭州主城区共新增商品房369.32万，同比下降18.81%；成交199.50万，同
19、比下跌32.39%；成交均价21806元/，同比上涨2.3%。整体上2011年从5月开始供应量逐步增加，而成交量保持低迷，其中五、十月是市场集中推盘期，持续增长的推盘和相对低迷的成交导致杭州市场存量持续上升。数据来源：透明售房网、 CRIC中国房地产决策咨询系统 截止10月底，主城区主要供应量集中江干区、下沙区，分别为88.49万平方米和74.52万平方米，其次为西湖区；主要成交量也同样集中于上述三个区域，分别为50.93万平方米、45.56万平方米、35.33万平方米；而价格方面，上城区价格最高，平均成交价格为31893元/平方米，其次为下城区25842元/平方米、江干区为24955元/平方
20、米。2011年杭州主城区供应量与成交量主要集中在江干区、下沙区数据来源：透明售房网、 CRIC中国房地产决策咨询系统数据来源：透明售房网各区域市场存量分布区域商品房(套)商品住宅(套)江干100664878下沙71564758西湖56434416滨江49582511下城43782285拱墅59354292之江17051616上城942148 截止11月30日，杭州主城区商品房库存量43452套，商品住宅26668套，市场库存量进一步增加。其中，江干、下沙依旧是存量主要集中区域。商品住宅在限购禁购政策的调控下库存量进一步增加，客户更多选择观望。2011年成交低迷，存量房源逐步增加2、商品房市场按
21、项目成交面积排行表（2011.1.1-11.30）3、成交楼盘排行序号项目名称区域板块成交面积(M)成交套数(套)成交均价(元/M)成交金额(亿元)1保利.东湾下沙区下沙148,8251,60910,97816.34 2金地自在城西湖区三墩94,00694618,50617.40 3滨江.城市之星江干区钱江新城90,11031333,99230.63 4良渚文化村余杭区良渚、瓶窑74,06364517,83213.21 5中海紫藤苑西湖区三墩73,39374914,68710.78 6德意空港国际萧山区萧山区71,3886628,4436.03 7世茂滨江花园下沙区下沙69,29850011,
22、7348.13 8西溪蝶园西湖区新蒋村57,09039726,99415.41 9金都夏宫余杭区临平55,87747111,3786.36 10世茂江滨Cosmo下沙区下沙49,95781710,9305.46 数据来源：透明售房网、 CRIC中国房地产决策咨询系统按项目成交价格排行表（10套以上）3、成交楼盘排行序号项目名称区域板块成交面积(M)成交套数(套)成交均价(元/M)1绿城兰园下城区市中心17,2248853,4632大家武林府下城区市中心6,7423252,6853雅戈尔御西湖西湖区城西（文教区）11,0648847,0804绿城.蓝色钱江上城区城东（钱江新城）16,232174
23、46,5305桃花源余杭区闲林5,1351543,2256赛丽绿城丽园上城区市中心9,9726542,2927西溪天堂西湖区西溪、留下4,9502841,5528城市芯宇西湖区城西（文教区）4,1685239,0619蓝桥名苑江干区九堡、彭埠、笕桥3,5485338,95110东方君悦江干区城东（钱江新城）7,1528538,57211昆仑公馆拱墅区市中心3,5702837,798数据来源：透明售房网、 CRIC中国房地产决策咨询系统3、成交楼盘排行序号项目名称区域板块成交面积(M)成交套数(套)成交均价(元/M)12浙商时代大厦下城区市中心3,2501236,90813远洋公馆拱墅区城北19
24、,71318436,49014滨江.城市之星江干区城东（钱江新城）89,83331234,00915紫玉公馆江干区市中心17,0278033,24816绿城西溪诚园西湖区新蒋村30,28821132,37317泛海国际中心江干区城东（钱江新城）7,4672032,22918绿城丽江公寓江干区九堡、彭埠、笕桥9,0694131,52119万科草庄江干区九堡、彭埠、笕桥9,5444930,92020绿城明月江南滨江区滨江（非江景）21,66614830,83021钱江国际时代广场江干区城东（钱江新城）23,20913630,35922太和广场上城区城东（钱江新城）5,1401330,02923东润
25、枫华江干区城东（景芳、三堡）9,5067629,752按项目成交价格排行表（10套以上）数据来源：透明售房网、 CRIC中国房地产决策咨询系统 1- 10月，主城的高端公寓（单价3万以上）供应3583套，成交1057套，成交情况不甚理想。受政府宏观调控的影响明显，宏观经济的走低也导致客户对楼市的不看好，购房欲望被打压，同时投资客户更趋谨慎和理性，因此高端公寓在当前市场行情下去化压力显著增大。（套）（元/）数据来源：透明售房网、 CRIC中国房地产决策咨询系统特别说明：以上供应量指的是网上申报价格高于3万的新领出预售证的房源数4、高端商品住宅去化率较低、市场压力增加排名项目名称成交套数（套）成交
26、均价（元/）1中天西城纪21718166 2保利湾天地1958925 3世茂江滨Cosmo1188836 4全景东方君悦4438403 5绿城西溪诚园32 250006中凯东方红街2423469 7华元领骏世界19222708华图君尚金座1529074 9万亚金沙湖1号1514726 10鸿汇积家1321909 1-10月 杭州主城区共新增酒店式公寓51.5万，成交40.75万 ，10月酒店式公寓的供应和成交与上月相比有所下降，但是成交价格有较大幅度的提升，这与个别项目的成交有关。中天西城纪的开盘强销使其成交量跃居酒店式公寓成交量榜首，10月成交了217套，成交均价超过了18000元/，拉升了
27、10月酒店式公寓整体成交均价。数据来源：透明售房网、 CRIC中国房地产决策咨询系统（）（元/）5、酒店式公寓供应量大幅增加，去化略有降低（三）区域成交及主要楼盘市场表现市中心板块6.1 绿城兰园项目地址环城东路与环城北路交叉口物业类型高端公寓总规划户数560开盘时间2011-6总建面积22万平方米容积率2.8销售报价55000元/平方米开发商绿城房产6、典型热销楼盘个案分析市中心板块6、典型热销楼盘个案分析产品配比（）总推案量占比150-18013651.71%200-34011945.25%290-34083.04%合计263100.00%大城西至绕城以内6.2 万科西溪蝶园项目地址文一西
28、路蒋村北物业类型普通住宅总规划户数1664户开盘时间2010-8总建面积31万平方米容积率3.1销售报价29000-31000元/平方米开发商万科集团、坤和集团6、典型热销楼盘个案分析6、典型热销楼盘分析房型产品配比（）总推案量占比一房60-7038723.26%二房70-85774.63%三房130-19080648.44%四房170-18529517.73%复式220-340995.95%合计1664100%申花板块6.3 欣盛东方福邸项目地址申花路与益乐路交叉口物业类型普通住宅总规划户数1550开盘时间2011-4总建面积29.58万平方米容积率2.6销售报价23000-28000元/平
29、方米开发商欣盛房产6、典型热销楼盘个案分析6、典型热销楼盘分析房型产品配比（）总推案量占比一房60-70569.51%二房80-907011.88%三房110-18017229.20%四房160-21023740.24%复式230-300549.17%合计589100%桥西板块6.4 德信臻园项目地址小河路 湖州路 通益路物业类型普通住宅总规划户数600开盘时间2011-6总建面积8万平方米容积率2.5销售报价34000元/平方米开发商德信控股集有限公司6、典型热销楼盘个案分析6、典型热销楼盘分析房型产品配比（）总推案量占比一房50-80235.65%二房70-9019247.17%三房110
30、-17012129.73%四房190-2105112.53%复式240-320204.91%合计407100%城东新城板块6.5 东润枫华项目地址花庵路北，京杭运河西物业类型普通住宅总规划户数537开盘时间2010-05-31 总建面积8.5万平方米容积率2.2销售报价33000元/开发商杭州 置有限公司6、典型热销楼盘个案分析6、典型热销楼盘分析房型产品配比（）总推案量占比三房89-16034188.11%四房139348.79%复式111123.10%合计387100%滨江板块6.6 中海寰宇天下项目地址江区盛路西路交物业类型普通住宅总规划户数2,800开盘时间2011-06-30 总建面
31、积80万方容积率2.5销售报价28000元/平方米开发商中海地产6、典型热销楼盘个案分析6、典型热销楼盘分析房型产品配比（）总推案量占比三房180-19019065.52%四房250-26010034.48%复式合计290100%6、典型热销楼盘个案分析6.7 金地自在城项目地址西湖区三墩镇，东至通济路，南至金渡北路物业类型别墅、花园洋房、精装修公寓、时尚SOHO总规划户数1600在售分期三期开盘时间2011-10-12总建面积85万容积率1.14销售报价17000元/开发商杭州金地中天房地产发展有限公司 区域或板块内楼盘综述：区域内主要开发商为万科、金地、中海等为代表，主要楼盘金地自在城、中
32、海紫藤苑、良渚文化村等项目；2011年表现最好的楼盘为金地自在城，成交套数946套、金额17.4亿元、面积94006平方米，主力户型70-150平方米、主力总价为150-250万元，当前热销产品为Z公馆，复式小户型为主，以学区房为卖点，主要客户以刚需为主，少量改善型需求。当前热销产品Z公馆三墩、良渚及大城北区域产品配比（）总推案量占比70以下57117.6%70-90186057.3%110-15034410.6%150-2001534.7%255-3183209.9%合计3248100%6、典型热销楼盘分析6、典型热销楼盘分析田园板块6.8 朗诗田园绿郡项目地址拱墅田园区广路南物业类型普通住
33、宅总规划户数500开盘时间2011-08-28 总建面积5万平方米容积率1.8销售报价17000（毛坯）-20000（装修）元/平方米开发商杭州明朗置有限公司6、典型热销楼盘分析房型产品配比（）总推案量占比二房70-909871.53%三房120-1403928.47%合计137100%6、典型热销楼盘分析九堡至下沙中心区6.9 德信中外公寓项目地址下沙星河北路与九沙大道交叉口物业类型普通住宅总规划户数900开盘时间2011-06-30 总建面积10万平方米容积率3.75销售报价15000元/平方米开发商浙江德信湖置有限公司6、典型热销楼盘分析房型产品配比（）总推案量占比二房70-901305
34、8.30%三房110-1309341.70%合计223100%6、典型热销楼盘分析下沙绕城以东沿江板块6.10 保利湾天地项目地址下沙沿江商住，地1号物业类型酒店式公寓 总规划户数2,000开盘时间2011-05-29 总建面积28万平方米容积率4.0销售报价14000元/平方米开发商保利地产6、典型热销楼盘分析房型产品配比（）总推案量占比二房70-909871.53%三房120-1403928.47%合计137100%四、2012年房地产市场的展望与应对1、宏观调控的深层次原因分析本次宏观调控的不断加大，及市场作用的持续显现，主要原因为： 1、调控的根源在于经济增长方式的出现瓶颈性障碍； 2
35、、在内需乏力、出口受制的情况下，08年金融危机后的救市政策造成了大量的货币超发，形成投资过热后的溢出效应，导致资产价格疯涨； 3、土地市场、金融信贷、房产品价格等市场机制的失灵，导致市场调节不足，“双限”出台，中央实行强制性的行政指令性调控； 4、房地产市场的拐点正在形成，巩固调整成果成为必须，房调政策年底前难有大的变化。2、2012年度宏观经济走势预测官方口径：宏观经济保持平稳运行；但数据显示宏观经济：“失速”风险加大国内外环境急剧变化为经济平稳发展带来了压力，当前投资、消费和净出口对经济的拉动尚保持稳定，未来一段时间内地经济存在可能性的“失速”风险：主要原因为： 1、货币政策总体偏紧，政策
36、效应显现； 2、调通涨和促进增长给货币政策操作带来两难； 3、投资和消费的增长速度稳中趋降，净出口对经济拉动作用减小； 4、宏观经济增速下降，经济下行压力增大。3、房地产行业的关联性效应增加了调控操作的难度 由于房地产行业与宏观经济增长、土地财政、货币和财政政策、地方债务风险等宏观经济发展的正向关联效应，以及与通货膨胀、金融系统风险、收入分配不均、民生保障等的负向关联效应，增加了后市调控操作的难度： 调控期望达到的目的： 将房价控制在合理水平的前提下，并保持房地产投资的增速成长和市场交易的活跃程度。 政策调整可能出现的结果： 1、价格稳中有降，交易量回升，投资与消费保持合理增长； 2、成交继续
37、下滑，价格持续下跌，市场继续观望氛围； 3、市场回暖，价格攀升，甚至再现报复性增长，调控陷入恶性循环。 高通智库观点： 1、本轮调控演化的责任划分，货币超发对房地产过度支持是主因。 2、当前房企的困境则在于房企的非审慎决策下的过度扩张，而难于抵抗信贷对房地产的快速收缩。 3、现今内地房地产市场已经完全是一个“政策市”，银行在信贷额度和行政指导下，表现的“有心无力”，市场机制完全失灵。 未来能改变这一切的仍在于政策。 1、从市场合理调节的角度，平稳的收缩货币超发造成的资产价格泡沫是理想的选择，但当前政策过于行政化。 2、同时，经济对房地产的依赖，可能再次使政策反复。 但行业的整体运营环境在明年肯
38、定会发生改变，如何改变，更加值得探讨。 2012年宏观政策及房地产市场预测参考观点一： 1、 2012年的房地产市场，将是平衡再生的一年：政策面从失衡回归平衡，基本面也将从调整走向逐步的供求平衡。 2、市场趋势：上半年将处于明显的再库存状态，持续供大于求。开发商资金链的更趋紧张、存货的持续上升、观望情绪的弥漫，将使得房价逐步下降。预计度过一季度价跌量跌的最艰难状态，伴随信贷的实际宽松，随着价格的有效调整，将迎来销量的小幅回升。在2012年中期左右，有望逐步出现供求的平衡。 3、政策面基本预判：2011年四季度开始宏观货币信贷预调微调的宽松，地方政府对自主行业政策逐渐有条件松动；在2012年上半
39、年基本面继续调整压力下，中央行业政策有望在中期前后出现局部松动，但全局松动困难。 2012年宏观政策及房地产市场预测参考观点二： 1、 博弈格局将推动政策面调整： （1） 经济的持续下滑，将使货币信贷实际宽松，助推市场销量回升。 （2） 根据预测，2012年地方政府资金缺口高达4.9万亿，债务风险加大。 （3）整个地产行业资金缺口从2011年无缺口升至2012年1.3万亿，行业将缺乏整合和发展动能，企业将从个体的危机演变为全行业的发展危机。 2012年宏观政策及房地产市场预测参考观点二： 1、 博弈格局将推动政策面调整： （1） 经济的持续下滑，将使货币信贷实际宽松，助推市场销量回升。 （2）
40、 根据预测，2012年地方政府资金缺口高达4.9万亿，债务风险加大。 （3）整个地产行业资金缺口从2011年无缺口升至2012年1.3万亿，行业将缺乏整合和发展动能，企业将从个体的危机演变为全行业的发展危机。附表1：地方金缺口算，按2010年政收入、支出增速算，2012年金缺口4.9万资金供给2011E2012E资金需求2011E2012E本级财政收入52797 65996 本级财政支出92761 116879 基金预算收入33854 32235 地方融资平台还本付息24945 18764 其中：土地出让金26788 24109 保障房建设支出9809 12623 转移收入37310 4290
41、7 基金预算支出36417 41880 Total123961 141138 Total163933 190145 缺口39972 49007 假设参数（1）本级财政收入增速30%25%（1）本级财政支出增速26%26%（2）土地出让金增速-5%-10%（2）基金预算支出增速15%15%（3）转移支付15%15%（4）扣除土地出让金收入的基金预算增速15%15%上一年参考数：本级财政收入40613 本级财政支出73620基金预算收入34342 基金预算支出31667 其中：土地出让金28198 转移收入32341 数据来源：WIND、CEIC，国泰君安券房地研究算附表2：2012年地方政府金缺
42、口算敏感性分析 （位：元）2012年资金缺口土地出让金收入增速-30%-20%-10%0%10%20%30%财收增速20%57005 54326 51647 48968 46290 43611 40932 25%54365 51686 49007 46329 43650 40971 38292 30%51725 49046 46368 43689 41010 38331 35652 数据来源：国泰君安券房地研究算附表3：中国房地市金缺口算（位：元）数据来源：WIND、CEIC，国泰君安券房地研究算资金需求2011E2012E资金供给2011E2012E开发投资额62509 69763 开发商自
43、有资金18753 20929 其中：土地当年支出10385 9866 商品房销售额59311 56839 本年需偿还银行贷款本息10973 27481 新增房地产银行贷款12120 13938 本年需偿还信托本息776 2862 新增信托贷款2691 3229 房地产税收支出8650 8289 Total82907 108395 Total92875 94935 资金缺口-9968 13460 假设参数（1）开发投资额增速30%12%（1）企业纯自有资金占投资额30%30%（05-10年平均增速24.3%）(05-10年平均比例为28.7%）（3）土地出让金增速-5%-10%（2）房地产新增银
44、行贷款增速-40%15%（4）新增房地产贷款（假设平均期限3年）480020500 （3）商品房销售额增速12.5%-5%上一年参考数：开发投资额48267 新增房地产银行贷款20200 当年拿地金额28198 商品房销售额52721 2010年房地产税收支出7689 开发商自有资金15450 2010年信托1921 2011前3季度信托2291 2012年宏观政策及房地产市场预测参考观点三： 2、市场趋势的演变将支撑调整，并使调整可能提前到来： （1）信贷及货币供应将直接影响成交：房价的下跌有助于通 力的降低，从而有助于 信的 松和信政策整，而信与量高度相关， 松将致量的回暖； （2）利率政
45、策调整将促进行业景气回复：首套房的款利率和首付比率有望回，可以有效提振需市； （3）商业地产和工业地产类别的非住宅项目贷款，预计随着信贷总额的增加，存在定向宽松的可能； （4）限购政策存在局面放松的可能。例如改善型需求的适度放；限的区域范 小等。4、宏观环境促使企业运营微观环境必须改变 2012年度，房地产宏观环境有望在深度调控后获得新的平衡，但企业经营的微观环境已经发生改变，调整应对是必然： 1、行业平均利润下降，企业竞争更趋激烈； 2、投资增速、销售增速、资金回笼速度都将放缓，企业运营节奏改变； 3、成本控制、产品策略、管理标准、执行效能成为关键； 4、投资选择、市场周期把握、规模及速度控
46、制、开发周转、资金安全和风险控制，房地产的战略运营成为必须； 5、在可控目标成本运营下，规划设计、精装修、景观营造成为企业专业开发能力的最重要的体现，也是形成利润的重要来源。汇报完毕谢谢大家9、静夜四无，荒居旧。*10、雨中黄叶，灯下白人。*11、以我独沈久，愧君相。*12、故人江海，几度隔山川。*13、乍翻疑梦，相悲各年。*14、他生白，旧国青山。*15、比不了得就不比，得不到的就不要。*16、行出成果，工作出富。*17、做前，能 四周；做，你只能或者最好沿着以脚起点的射向前。*9、没有失，只有停止成功！。*10、很多事情努力了未必有果，但是不努力却什么改也没有。*11、成功就是日复一日那一
47、点点小小努力的累。*12、世成事，不求其 ，留一份不足，可得无限完美。*13、不知香寺，数里入云峰。*14、意志强的人能把世界放在手中像泥一任意揉捏。*15、楚塞三湘接，九派通。*16、少年十五二十，步行得胡。*17、空山新雨后，天气晚来秋。*9、柳散和，青山澹吾。*10、一切好如同和去最杰出的人。*11、越是没有本的就越加自命不凡。*12、越是无能的人，越喜挑剔人的儿。*13、知人者智，自知者明。人者有力，自者强。*14、意志强的人能把世界放在手中像泥一任意揉捏。*15、最具挑性的挑莫于提升自我。*16、余生活要有意，不要越。*17、一个人即使已登上峰，也仍要自强不息。*MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感谢您的下载观看家告
