1、益田 新天地汇汇 报报 会会 深圳市星彦房地产经纪评估有限公司一期 执行报告1报告要解决什么问题？是什么-项目评估卖给谁-客户定位定何价-价格定位如何卖-营销策略2报告的指导思想以益田新天地一期的成功销售 达到重塑益田地产品牌的目的3是什么项目评估近期市场特点q 外销市场疲软q 中心区热点中心qq 企业注重品牌推广企业注重品牌推广q 豪宅市场淡静q 城市运营浮出水面城市运营浮出水面4是什么项目评估相对其他片区的竞争优势q 华侨城片区-产品优势q 中 心 区-价位优势q 红树湾片区-配套优势q 沙河高新区-环境优势5是什么项目评估 综合评价对项目静态分析q 发挥片区优势，利用市场需求缺口q 转换
2、噪音劣势，规避市场风险6是什么项目评估发展战略对项目动态分析q 向社会明确益田地产经营理念q 将本项目打造成2003年度明星楼盘q 奠定益田地产在华侨城的影响力与知名度q 为二期发售做好市场铺垫7是什么项目评估定位-(在结合品牌发展战略的前提下)益田益田 城市新空间城市新空间8是什么项目评估项目命名-采用三期统一征名方式q 通过益田新天地整体形象展示引起社 会关注，造成市场轰动效应q 使一期高姿态进入市场，迅速形成热点9卖给谁 目标客户形象定位q 具有良好的文化素质q 注重生活品质q 喜爱并认同华侨城居住环境及生活氛围10卖给谁目标客户主力客户群n 在福田、罗湖工作或居住的，认同华侨城 生活环
3、境的一、二次置业者；n 居住在华侨城周边辐射带，改善现有生活 环境的一、二次置业者；11卖给谁目标客户客户特征n 年龄：2850岁之间，集中于3040岁n 家庭结构：以23人为主n 年收入：1015万元之间n 身份：企业中高级白领12定 何 价价格定位实收均价 ￥7800-8000/平方米(折后) 13定 何 价价格策略n 根据产品差异，制定价格策略；n 针对高层屯积尾盘现象，进行有效促销；n 用小幅快频拉升均价，达到既定销售目标。14如 何 卖现场包装现场包装要达到的效果n 使项目形成高品质形象感，拉升档次使项目形成高品质形象感，拉升档次n n 符合客户心理，促使其产生购买冲动符合客户心理，
4、促使其产生购买冲动n n 与竞争对手形成差异，支撑价格定位与竞争对手形成差异，支撑价格定位15如 何 卖销售通路二期威尼斯销售现场聚龙居三期美加广场一期世界花园公园荔园新村欢乐谷深南大道16如 何 卖户外导示雍景台17如 何 卖户外导示雍景台18如 何 卖户外导示雍景台19如 何 卖形象墙雍景台20如 何 卖形象墙雍景台21如 何 卖售楼处包装22如 何 卖售楼处包装23如 何 卖样板房2 栋1 栋3 栋堆料处24如 何 卖销售策略销售策略-围绕企业战略、服务企业战略n “短、平、快短、平、快” 完成销售完成销售n n 与二期有机衔接与二期有机衔接25如 何 卖销售策略销售目标(量化)n 项目
5、销售6 6个月争取完成80-85%80-85%；n 8-108-10个月内实现既定销售目标。26如 何 卖销售策略销售目标(质化)n 重塑益田地产在深圳的品牌形象n 扩大益田地产在地产市场的影响力扩大益田地产在地产市场的影响力n n 为益田新天地二、三期奠定市场基础为益田新天地二、三期奠定市场基础27如 何 卖销售控制3 栋1 栋2 栋28如 何 卖销售策略 销售进度阶段时间工程进度销售面积月销售率累积面积认筹期03.3403.342020层层20%20%20%20%20%20%强销期03.5703.57( (预售预售) )35%35%17%17%55%55%持续期03.8903.8910%1
6、0%10%10%65%65%冲刺期03.10-1203.10-1225%25%12%12%90%90%尾盘期04.1-304.1-3入伙入伙10%10%5-10%5-10% 90100%90100%29如 何 卖销售策略 价格控制阶段时间销售率价格上升幅度实收 均价(元/m2)认筹期03.3403.3420%20%0-1%0-1%7500-75807500-7580强销期03.5703.5735%35%45%45%77407740持续期03.8903.8910%10%23%23%78107810冲刺期03.101203.101225%25%01%01%79307930尾盘期04.1-304.1
7、-310%10%-2- -1%-2- -1%78207820合计100%100%8%8%7830783030如 何 卖销售策略销售应对策略快速市场信息反馈系统n “市场”应对n “客户”应对n “产品”应对n “工程”应对31如 何 卖推广策略宣传推广总体策略先造势，再借势，强势出击!通过立体化的包装、宣传快速形成市场认知32造势如 何 卖推广策略n 益田提速宣言（上市、CI、地产战略）n 新天地横空出世系列（征名、城市营运横空出世系列（征名、城市营运）n n 益田文化，成立新天地益田文化，成立新天地CLUBCLUBn n “ “强化强化” ”整体，整体，“ “弱化弱化” ”个体个体33借势如
8、 何 卖推广策略n 借助华侨城片区整体优势n 充分利用充分利用“ “新天地新天地” ”合作伙伴合作伙伴n n 关注公益事业，成立公益基金关注公益事业，成立公益基金34强势出击如 何 卖推广策略n “新天地” 引领国际化生活方式n 对项目卖点进行整体的立体化宣传对项目卖点进行整体的立体化宣传n n 项目的现场高品质展示项目的现场高品质展示35如 何 卖推广策略一期推广目标打造2003年度明星楼盘36售前时间准备表售前时间准备表时间售楼处宣传推广模型相关销售准备其他02.11室内设计单位招标广告公司招标模型公司招标02.12设计方案修改、确定；装修进入现场； 宣传物料、售楼处包装部分设计； 模型制
9、 作物管收费标准确定；智能化标准确定； 03.1售楼处现场包装； 推广物料印刷、制作； 人员岗位培训项目正式价格表发展商确认； 付款方式、银行、认购合同发展商确认； 03.2售楼处使用 销售资料到位模型到场 人员入场；开盘认筹方案确定 保安到位03.3认筹活动 宣传预热开始 预售许可证37推广过程中的KPI因素 益田品牌核心内涵 与华侨城集团关系问题 销售现场装修时间问题 业主小孩就学问题38Thank you399、静夜四无，荒居旧 。三月-21三月-21Sunday, March 28, 202110、雨中黄叶，灯下白人。21:55:4721:55:4721:553/28/2021 9:5
10、5:47 PM11、以我独沈久，愧君相 。三月-2121:55:4721:55Mar-2128-Mar-2112、故人江海，几度隔山川。21:55:4721:55:4721:55Sunday, March 28, 202113、乍翻疑梦，相悲各年。三月-21三月-2121:55:4721:55:47March 28, 202114、他生白，旧国青山。28 三月 20219:55:47 下午21:55:47三月-2115、比不了得就不比，得不到的就不要。三月 219:55 下午三月-2121:55March 28, 202116、行出成果，工作出富。2021/3/28 21:55:4721:55
11、:4728 March 202117、做前，能 四周；做，你只能或者最好沿着以脚起点的射向前。9:55:47 下午9:55 下午21:55:47三月-219、没有失，只有 停止成功！。三月-21三月-21Sunday, March 28, 202110、很多事情努力了未必有果，但是不努力却什么改也没有。21:55:4721:55:4721:553/28/2021 9:55:47 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的累。三月-2121:55:4721:55Mar-2128-Mar-2112、世成事，不求其 ，留一份不足，可得无限完美。21:55:4721:55:4721:55Sunday
12、, March 28, 202113、不知香寺，数里入云峰。三月-21三月-2121:55:4721:55:47March 28, 202114、意志强的人能把世界放在手中像泥一任意揉捏。28 三月 20219:55:47 下午21:55:47三月-2115、楚塞三湘接， 九派通。三月 219:55 下午三月-2121:55March 28, 202116、少年十五二十，步行得胡 。2021/3/28 21:55:4721:55:4728 March 202117、空山新雨后，天气晚来秋。9:55:47 下午9:55 下午21:55:47三月-219、柳散和，青山澹吾。三月-21三月-21Su
13、nday, March 28, 202110、 一切好如同和去最杰出的人 。21:55:4721:55:4721:553/28/2021 9:55:47 PM11、越是没有本的就越加自命不凡。三月-2121:55:4721:55Mar-2128-Mar-2112、越是无能的人，越喜挑剔人的儿。21:55:4721:55:4721:55Sunday, March 28, 202113、知人者智，自知者明。人者有力，自者强。三月-21三月-2121:55:4721:55:47March 28, 202114、意志强的人能把世界放在手中像泥一任意揉捏。28 三月 20219:55:47 下午21:5
14、5:47三月-2115、最具挑性的挑莫于提升自我。三月 219:55 下午三月-2121:55March 28, 202116、余生活要有意，不要越。2021/3/28 21:55:4721:55:4728 March 202117、一个人即使已登上峰，也仍要自强不息。9:55:47 下午9:55 下午21:55:47三月-21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感谢您的下载观看家告
