1、xxxx地块投资分析报告2010TP092010TP14地块投资分析报告第一章：宏观分析第二章：市场分析第三章：地块分析第四章：项目定位第五章：投资分析地块规划出让条件区域规划与建设地块环境分析地块SWOT分析土地市场分析房地产市场分析区域市场分析市场总结开发销售计划成本估算起拍价效益分析投标报价分析风险分析汇报内容客群定位形象定位产品定位价格定位宏观经济分析厦门经济环境宏观政策分析厦门政策环境1宏观经济环境分析2厦门经济环境分析3宏观政策环境分析4厦门政策环境分析第一章：宏观环境分析经济回暖，国际贸易、货币政策等越显复杂宏观经济启示：1、今年第二季度全国GDP增长率为10.3%；比第一季度下
2、降1.6%；第三季度GDP增长率尚未发布，预计为9.09.5%之间。2、“保增长”目标已阶段性完成，房地产业调控成为“控通胀”的主要措施。CPI快速提升、通胀预期开始转为实际通胀宏观经济nCPI和PPI从2010年1月开始一直保持增长趋势，7、8月CPI再度上升，达到一年来的最高点；PPI持续回落；nPMI经历了连续4各月下滑后，8月PMI止跌回升达到51.7%，实体经济开始向乐观方向发展，宏观政策“保增长”压力减小；nCPI、PPI、PMI数据反映上半年全国经济发展总体较好，“控通胀”将成为政策调控方向。央行加息，存贷款利率上调0.25个百分点 类别调整前调整后一、城乡居民和单位存款（一）活
3、期存款0.360.36（二）整存整取定期存款 三个月1.711.91 半年1.982.2 一年2.252.5 二年2.793.25 三年3.333.85 五年3.64.2二、各项贷款 六个月4.865.1 一年5.315.56 一至三年5.45.6 三至五年5.765.96 五年以上5.946.14调整前后利率对比表n加息表明中国已经从金融危机中走出， “二次探底”威胁消除；通胀压力严竣；n加息应对负利率；n加息抑制资产价格；n加息控制CPI；n加息吸引热钱、加大人民币升值预期；加息影响分析加息对房地产业的影响分析n加息增加开发企业的资金成本；n加息增加购房者的按揭贷款利息；n进一步抑制购房需
4、求。厦门总体经济运行良好，三产占比50.3%厦门GDP近年保持了约16%的增长速度；受金融危机的影响，2009年增速为为历史新低；2009年，厦门第一产业增加值21亿元，增长1.1%，第二产业增加值785.9亿元，增长3.5%，第三产业增加值816.2亿元，增长14.3%；三次产业结构为：1.3：48.4：50.3，与2008年（1.4：52.4：46.2）相比，第二产业比重下降4.0个百分点，第三产业比重上升4.1个百分点 厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距，较福建省主要城市则处于领先地位小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发
5、展厦门经济城市居民生活富裕、购买能力强n 厦门城市居民人均可支配收入保持稳步增长，2009年已达到26131元。比08年增长9.1；n 厦门城市居民2009年人均消费性支出17990元同比上年增长5.1%；n 2009年厦门市城市居民家庭的恩格尔系数为39.8%，处于富裕阶段。厦门经济厦门经济、收入、财政领跑于福建省九地市p厦门的经济总量相对较小，但人均GDP远远领先于福建省其他地市，是海西城市群中最具活力的城市；p厦门财政收入远超福建省其他地市，城市基础设施建设速度、力度明显，新区开发的进程较快。厦门经济固投与房地产开发高速增长，经济高度依赖房地产业n1-8月固定资产投资605亿元，比去年同
6、期增长34.6% ；n房地产开发完成投资262亿元，增长105.4% ；n大型项目陆续竣工，基础设施投资下降；n房地产开发投资比重过大。1-8月房地产投资占全社会投资的比重为43.3%。厦门经济厦门经济快速恢复增长，增长后劲令人担忧1-8月主要经济指标类别GDP财政总收入地方财政收入人均居民收入金额1239.64亿元354.57亿元185.14亿元19788元增长率16.9%18.0%18.2%11.4%数据来源：厦门市统计局 工业继续成为全市经济增长的火车头； 批发和零售业、服务性行业成为三产增长的主力； 政府财政支出与居民消费支出均有较快增长； 外贸出口实现恢复性较快增长； 金融存贷款较快
7、增长较好地支撑了全市经济增长。厦门经济发展主要特点厦门经济9.29房地产调控政策 暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款； 非本地居民暂停发放购房贷款； 首套房首付款比例调整到30%及以上； 第二套住房首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍；宏观政策政策解读：全国不分地区执行相同政策;政策涉及概念相对明确，不存在金融机构等自行解释空间；比4月中旬的“史上最严厉政策”更加严厉;通胀来临，避免房地产成为“保值”的泄洪处而引发新一轮房价暴涨；抑制需求是本次调控的主要特点。调控政策主要内容：30%首付、限购一套、停发三套房贷、限外厦门政策厦门调控政策五大举措一、严格执行差别化住房信贷
8、政策。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。贷款购买商品住房首付款比例调整到30以上；二、调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策。三、采取临时性限购措施。2010年10月1日起至2010年12月31日，一户家庭在本市仅允许购买一套商品房；四、严格商品房预售管理，加强市场监管。五、切实加快保障性住房建设和分配。政策对厦门房地产市场的影响u市场走势反弹趋势被抑制5月份以来，厦门楼市不温不火 ；第四季度，随着大量新盘推出，房价进一步向上大幅突破的冲动可能被抑制，短期内将处于僵持阶段。随着本轮通胀及通胀预期的结束
9、，调控政策可能逐步放松。u客户结构本地客户将成为主力新政重申，打击外地客户在厦购房，特别是省外客户，未来市场将以本地客户为主，绝大部分银行对省内客户也要求提供相关证明的，也将抑制省内其他城市客户。u市场结构M型走向：高端、低端受影响较小，中端楼盘影响大。满足刚性需求的中小户型楼盘将成为市场主力，特别是首次购房群体将成为市场的主流。对于中大户型以二次置业以上的改善型需求为主的楼盘，将受到首付提高和购房成本提高、三套停贷等影响，需求减少，销售难度加大。而对于高端楼盘，客户经济实力强，对此影响也相对较小。u消费心态可能进入新的观望期受新政重申影响，购房客户转持观望心态加强，部分客户等待市场相对稳定后
10、再出手购房。厦门政策近阶段厦门市获得的政策性支持城市发展特区扩大到全市 2010年6月国务院批准厦门市将厦门经济特区扩大到全市，厦门特区面积扩大11倍。中央支持特区发展 2010年9月6日特区30周年庆典上，胡锦涛强调中央将一如既往地支持经济特区大胆探索，先行先试，发挥作用 。体制创新试点 中国服务外包示范城市 跨境贸易结算试点城市 “三网融合”试点城市 国家创新型试点城市 国家知识产权工作示范城市城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设岛外新城建设 岛内优化提升四大新城：集美新城、海沧新城、翔安南部新城 、同安滨海新城建设面积：240平方公里建设目标：一流现代化国际性滨海新城 旧城旧村改造：曾
11、厝、西郭、将军祠、钟宅等片区改造启动 ；综合体建设：万达城市综合体和观音山、五缘湾、湖边水库等东部商务区建设全面推进；n2009年8月厦门市委提出，要加快推进岛内外一体化建设，提升岛内、拓展岛外、一体发展。n2010年初，胡锦涛总书记视察厦门时要求“规划一体化、基础设施建设一体化、基本公共服务一体化”。城市发展宏观环境总结宏观经济快速回升，“控通胀”成为主要调控方向；厦门经济发展速度全面恢复，发展后劲不足；“控房价”具有“控通胀”的全局意义，短期内不达目的不罢休；“一户限购一套房”政策震慑意义大于实际意义；“特区扩大”、“岛内外一体化”等将进一步推动城市化进程；1土地市场分析2房地产市场分析3
12、区域市场分析4市场总结分析第二章：市场分析土地价格保持稳定，出让量随行就市土地市场n2007年2009年厦门出让商住用地楼面价保持在40004800元/；n2010年土地出让以岛外为主，拉低整体土地价格；n土地出让量、价格受房地产市场状况影响较大。土地出让重点区域向岛外转移土地市场n2009年岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为27：63；其中集美区商住用地出让占45%；n2010年1-10月岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为16：84；其中同安商住用地出让规划建筑面积占43%；n岛外基础设施的完善，区域开发进入市场运作阶段，房地产开发开始接棒新城建设；n岛内可供出让用地日渐稀少，土地资
13、源稀缺性已非常明显；n岛外成为房地产开发的最主要战场已势不可挡；n“高端化”已经成为岛内住宅开发的共性。岛内用地稀缺，岛外新城为主土地市场区域地块编号规划建筑面积（）成交总价（万元）楼面价（元/）受让人岛内2010P134946303102006271 上海兆瑞2010P08162201656010210 新景地2010P02302003048010093恒禾置地2010P149546934009784新景地2009G233384010470030940 厦门恒兴集美J2009P014430001032002330 万科J2009P025350001368002557 厦门贵丰房地产2009J
14、P014660601600003433 厦门东区2010JP043549501069203012北京富铭J2010P082252001025004552招商地产同安2010TP02185200642003467 金帝2010TP032987001065003565 金帝2010TP01222600743003338 金帝2010TP04293500803002736 金帝翔安2010XP0264800335005170 宝嘉琼湖路南侧地块在建工程61577.71165002680 翔安建发X2009G053392901102903251 北京首开X2009G04109000213901962
15、万科n岛内新出让用地以酒店、商业、城市综合体为主，住宅用地出让日渐稀少；住宅用地出让楼面价680010000元/；n集美城市基础设施完善，发展空间和潜力巨大；是厦门住宅用地出让的集中区域；区域出让住宅楼面价23003500元/；滨海区域楼面价可达6000元/；n同安滨海新城建设成为住宅用地出让的重要区域；区域楼面价为25003500元/；n翔安新城房地产开发处于起步阶段，土地出让将逐年增大，区域住宅用地出让楼面价为20005000元/；n海沧片区发展比较成熟，可出让用地相对较少，区域住宅楼面价5000元/左右。住宅年成交300万平，均价0.91.1万元/房产市场n06、07年厦门住宅成交量为3
16、00万平米左右，08年市场住宅成交107万平米，2009年市场恢复性增长，住宅成交面积接近400万平米；n07年以后厦门住宅成交均价长期保持在900011000元/；8、9月份住宅成交“量升价稳”房产市场n信贷政策调整以来，住宅成交量由5月份开始大幅下滑，8、9月份住宅成交量大幅提升达到17万、18.8万平米；n住宅销售均价保持稳定；9月份住宅销售均价达到11153元/，8、9月份连续小幅下滑；n上半年住宅销售均价同比有较大增长，成交量下滑比较大。供销比失衡，市场消化存量，供应开始放量房产市场n0306年，供销比小于等于1；市场供销平衡，供应量略小于销售量；n0708年，市场供应量大于销售量，
17、供销比大于1，市场存量积压比较严重；n0910年上半年，市场供应量远小于销售量，市场持续消化存量；n9月份厦门住宅供应量大幅提升，未来市场供应量将大幅提升，供销比失衡将扭转。本地客群下降，外省市已上升，省内保持稳定n2010年上半年厦门本地购房客群比例为34.8%，本地居民购房比例下降到最低点；n省内其它区域购房客群比例基本稳定，维持在27%35%之间；n省外客群比例有逐年上升之势，2010年比例为34.46%；“限外令”后可能下降；n海外客群比例较小，维持在2.5%7%之间。房产市场同安均价达7000元/，约占全市15-20%p销售量攀升2008年以前同安住宅销售约为2030万平米，2009
18、年成交62万平米，2010年前9月成交25.8万平米p市场份额提高20052008年同安住宅销售量约占全市1215%；现接到成交量比例约为15-20%；p价格回升09年下半年以来，同安区住宅成交价格开始大幅提升；区域市场同安区住宅均价稳步提升,达9000元/以上，n以凤凰城、同城湾为代表，同安区住宅品质大幅提升，09年开始价格稳步提升；n今年4月份古龙.御园集中成交，拉高区域成交价格；n4月新政后住宅成交价格保持稳定；区域市场同安主要在售楼盘分布古庄新城尚美花园阳光清境芸溪居住公园锦辉国际花园金利蓝湾新城古龙御园锦华金都n中心城区项目主要包括：阳光清境、尚美花园；古庄新城、锦华金都；芸溪居住公
19、园；金利蓝湾新城；锦辉国际花园等；n外围项目禹州大学城、和谐天下等公园首府禹州大学城和谐天下区域市场主要在售项目产品特点项 目规模（）主力户型（）总价区域户型特点周边配套社区配套金利蓝湾新城9.090-140三房60-80万赠送面积区政府、体育公园、中州公园纯住宅社区锦辉国际花园9.182两房50-70万赠送面积区政府、体育公园、中州公园中庭、会所、国际双语幼儿园公园首府8.080-9011050-70万普通户型小学、中学、医院、银行、规划中的公园会所古龙御园9.090挑高5.3米80-120万挑高送空间老城区完善配套大型中庭禹州大学城二期5.080-10050-70万赠送面积无网球场、游泳池
20、、篮球场、幼儿园区域市场主要在售项目销售情况项 目销售均价目前销售价格总签约率置业目的金利蓝湾新城二期4880680064%本地换房锦辉国际花园一期4800620073%本地换房公园首府5800580026%本地为主古龙御园102901050078%外地投资禹州大学城三期6500650040%大学城教师、投资客群区域市场锦辉国际花园二期p锦辉国际花园二期预计今年底推出；p主力户型为：40平米单身公寓、82平米二房、125平米三房；p户型特色为平层挑空预留空间赠送面积，单身公寓与二房弹性设计，可分可合；2期1期重点个案古龙御园p主力户型为：89平米，专利户型挑高5.3米，买一层送一层；p古龙御园
21、地处城区中心，生活配套成熟，商业氛围浓厚p该户型赠送面积大，但总价太高。重点个案重点个案禹州环东国际 占地面积：9.075万平米； 建筑面积：47.43万平米；一期约20万平米 开发商：禹州房产； 产品类型：高层住宅； 商业配套：社区商业街、集美商业区； 公共配套：依托集美及待开发的滨海新城； 社区配套：会所、园林、商业街；二期8#、9#楼户型配比户型面积套数比例备注三房105、9950%大入户花园二房85、6950%入户花园、阳台项目基本情况重点个案重点个案禹州环东国际 一期住宅销售率99%；均价4450元/； 一期商业均价13928元/，销售率10%； 二期8#、9#楼销售率41%；均价6
22、500元/；销售情况客群分析 一期客群以集美大学城教职工为主； 二期集美大学城教职工，集美、同安企业职工；重点个案同安城区主要项目待售项目项目名称用途地址占地面积（平米）建筑面积（平米）受让人备注（楼面地价）2008TG14商住环东海域滨海新城77509.85348420金都房产集团4500厦航高郡商住环城西路以西39945.98101980厦航房产3020 T2009G04商住环城西路以西14227.6628450古龙集团2882T2009G05商住环城西路以西24774.0467000古龙集团3104公园道1号商住环城西路以西2172954320海翼集团31112010TP01-04、06
23、、07商住滨海西大道东侧 763507.81534700金帝集团3046T2010P02商住北辰山南侧 77184.475 62000 同安国投1553T2010P04/05商住五显南片区影视城北侧 284413.6512600禹州集团17602010JTP01 商住英环路南侧 141741339490 招商局、金地2982J2010P08 商住东安路以南 91244.242 225200 招商局集团4552未来竞争市场总结土地市场重心转向岛外，岛外土地出让量远超岛内；房地产市场信贷政策调整后，成交量持续走低，成交价格维持稳定；同安市场相对独立性，以内部需求为主；同安区域内部需求已经难以支撑区
24、域项目发展；同安住宅价格发展已经出现一定的瓶颈；1地块规划出让条件2区域规划与建设3地块环境分析4地块SWOT分析5竞争力提炼第三章：地块分析2010TP092010TP11地块规划设计指标类型2010TP092010TP102010TP11土地用途居住、商业居住、商业居住、商业土地面积(公顷)3.892.552.23容积率2.282.452.22地上建筑面积(平方米)88680以下62360以下49510以下计价建筑面积(平方米)885806210049510不同性质建筑占总建筑面积(平方米)居住83280；商业5200；生鲜便利店：15-100；有线电视机房：40；公共通信基站：60.居住
25、:57440；商业:4600;生鲜便利店：15-100；开闭所：160以上；共通信基站：60.居住：46180；商业：3330。户型要求建筑面积144以下的住宅面积占地块总住宅面积的70%以上。停车位要求生鲜便利店按1.5车位/100建筑面积配置，符合2006年厦门市城市规划管理技术规定和厦规2008112号文地块分析2010TP12地块规划设计指标类型B1地块B3地块2010TP12地块小计土地面积(公顷)3.21.154.3容积率1.82.11.89地上建筑面积(平方米)57640 2445082090计价建筑面积(平方米)574802435081830不同性质建筑面积（平方米）居住533
26、70以下；商业：4050以下；开闭所160；公共移动通信基站：60.居住22400以下；商业1950以下；生鲜便利店：100.居住75700以下，商业6000，开闭所160；公共移动通信基站60；生鲜便利店100。户型要求建筑面积144以下的住宅面积占地块总住宅面积的70%以上。停车位要求生鲜便利店按1.5车位/100建筑面积配置，符合2006年厦门市城市规划管理技术规定和厦规2008112号文地块分析2010TP13地块规划设计指标类型B2地块B4地块B5地块B6地块2010TP13地块小计土地面积(公顷)2.40.90.91.05.2容积率1.92.22.31.82.03地上建筑面(平方米
27、)46620 21430 2053017080 105660计价建筑面积(平方米)44970 21430 20530 16920103850不同性质建筑面积（平方米）居住42870以下；商业2060以下；生鲜超市中心店：1500；邮政所：150；有线电视机房:40.居住19800以下；商业1630以下；居住18840以下；商业1630以下；公共移动通信基站：60.居住15140以下；商业1780以下；开闭所：160.居住96650以下；商业7100以下；生鲜超市中心店1500；邮政所150；有线电视机房40；公共移动通信基站60；开闭所160。户型要求建筑面积144以下的住宅面积占地块总住宅面
28、积的70%以上。停车位要求生鲜便利店按1.5车位/100建筑面积配置，符合2006年厦门市城市规划管理技术规定和厦规2008112号文地块分析2010TP14地块规划设计指标类型B7地块B8地块B9地块2010TP14地块小计土地面积(公顷)0.90.82.23.9容积率2.02.82.02.12地上建筑面积(平方米)17610 20940 43660 82210计价建筑面积(平方米)17610 2094043560 82110不同性质建筑面积（平方米）居住15260以下；商业2310以下。有线电视机房:40.居住18860以下；商业2040以下。公共移动通信基站：40.居住37200以下；商
29、业2400以下；幼儿园：3900以上；生鲜便利店：100.公共移动通信基站：60.居住71320以下；商业6750以下；幼儿园:3900以上；有线电视机房40；公共移动通信基站100；生鲜便利店100；户型要求建筑面积144以下的住宅面积占地块总住宅面积的70%以上。停车位要求生鲜便利店按1.5车位/100建筑面积配置，符合2006年厦门市城市规划管理技术规定和厦规2008112号文地块分析2010TP092010TP14地块出让条件项目2010TP092010TP102010TP112010TP122010TP132010TP14出让方式拍卖起始价2125014400120302410028
30、07021830平均楼面价（元/平方米）239623092430293426572655竞买保证金425028802406482056144366土地使用权出让年限居住70年，商业40年地价缴交时间成交之日起5个工作日内付清全部出让价款开工时间合同签订之日起二年内竣工时间合同签订之日起五年内地块分析2010TP092010TP14地块区位图滨海西大道埭头溪丙洲大桥同安大桥思明园(一期)轻工园湖里园(一期)2010TP072010TG03东海一中东海一小2010TP122010TP132010TP142010TP092010TP102010TP11集美大桥高崎机场丙洲岛同安大桥滨海西大道地块分析
31、滨海新城规划定位n规划定位 厦门环东海域同安滨海新城将成为同安湾畔的新兴城市副中心。通过跳跃式发展，与同安老城中心一起，形成厦门一主四辅的格局中的辅助组团之一。同安滨海新城将打造宜居之城，创业之城，生态之城，康体之城，活力之城。n规划布局 新城的总体结构可以概括为一心五轴，他们分别是丙洲中心湖、围绕丙洲岛和指向同安老城的水上体验轴、通向集美自然山体以及翔安的城市绿轴。地块分析滨海新城组团规划整个规划区的公共服务设施布局按“一心一带多轴五组团”配置。包括商业中心、酒店、滨水文化休闲街区、文化艺术中心、城市营运中心、体育运动学校、市民中心、文体综合馆、图书馆以及社区的中学、小学幼儿园和社区中心等各
32、种配套，一应俱全。n“一心”为中心商务休闲区；n“一带”为丙洲运河休闲商业带；n“多轴”为由中心商务休闲区指向各组团的城市景观绿轴；n“五组团”分别为丙洲东组团、丙洲西组团、丙洲组团及中洲岛组团、西柯南组团。丙洲东组团丙洲西组团中洲组团丙洲组团西柯南组团中心文化休闲组团地块分析区域交通环境分析n交通路网连接海沧、集美、同安、翔安的海翔大道已经建成；滨海西大道已建成，道路拓宽工程将于近期竣工，地块区域连接同安老城区的路网已形成；n城市快捷公交BRT同安枢纽站已建成并投入使用，成为区域连接厦门本岛、同安老城重要交通。BRT路网规划图区域交通规划图西柯BRT枢纽站场西柯BRT枢纽站地块分析地块周边道
33、路环境分析A1地块A2地块A3地块B1B2B3B4B5B6B7B8B9西柯BRT枢纽站中学小学已建道路在建道路地块分析景观规划分析滨海新城绿化规划滨海新城文化艺术中心滨海新城高尚居住区地块分析配套设施规划滨海新城规划7所中学、8所小学，地块周边东海小学规划于2011年9月投入使用。东海中学东海小学商业设施BRT枢纽站场已经建设完成，将成为滨海新城的大型商业配套，建筑面积约2万平米。地块分析SWOT分析优势n地价相对较低；n交通通达性好，紧邻BRT；n湾景、湖景第一排；劣势机会威胁SWOTn区域成熟度低，配套不足；n远离厦门核心城区；n周边工业区影响区域品质；n城市外拓，岛内外一体化n滨海新城建
34、设快速推进；n周边大盘、名盘带动；n区域公共配套设施、其它项目的进程；n政府对本片区的投入建设力度；n房地产宏观调控的影响；地块分析1客群定位2形象定位3产品定位4价格定位第四章：项目定位项目定位方向项目定位发展方向中档时尚公寓高端国际公寓低端社区基地条件与利用区域、基地满足景观支持区域、基地满足市场需求需求较大需求小需求大市场竞争竞争较弱竞争强竞争弱土地价值利用较好最好低销售速度较快较慢快投资利润率一般较高低同安在售项目客群分析客群定位客群来源以本地的购买者为主；工业区工作人员；城区周边乡镇农民进城；厦门岛内；安溪、漳州、石狮、龙岩等。客群类型政府机关公务员；企事业单位工作人员；被城市化人群
35、；工业区中层、产业工人；岛内普通工薪阶层；投资客群。本项目客群定位岛内首次置业客群工业园区刚性需求客群核心客群延伸客群厦门周边地区客群客户类型核心客群延伸客群客群比例6080%2040%区域来源工业园区、厦门岛内厦门周边购房目的首购入户厦门集中年龄段2540岁为主3545岁为主职业类型单位职员/技术人员等生意人置业次数1次为主2次以上区域接受敏感度一般敏感度一般户型面积需求70-90平为主90-120平左右购房诱因价位低，迫于在厦安家心理为子女购房、养老配套需求生活便利、教育资源园林景观、会所核心关注价位社区品质客群定位时尚海居生活城形象定位简约时尚建筑风格紧凑户型 高使用率 星级海洋会所 户
36、户海景社区产品定位高层滨水住宅+水岸别墅n高层观景住宅；大视野、大景观，内外景观结合；n水岸别墅；亲水别墅，内湖与外海结合；n海洋会所；亲水性会所，淡水、海水泳池，水上运动基地；市场比较法住宅价格定位价格定位类别权数禹州环东国际阳光美郡本案区域因素 65%地段区位15%8075100周边配套10%100100100交通因素5%9595100自然环境10%9085100景观因素15%7580100区域发展10%8080100个别因素 35%项目规模5%11095100建筑规划5%9085100户型规划10%10090100园林设计5%9590100社区配套5%10095100物业管理5%1009
37、5100修正指数89.7586.5100交易均价（元/平米）65006000/本案修正价格72426936/可比权重50%50%/本案可比价格（元/平方米）7089价格定位根据以上市场比较法预估项目住宅现时价值，随着区域开发进程、配套设施完善、环境整治，本项目以及2年后销售价格为现有价格年增长8%；价格定位高层住宅：8200元/商业均价：15000元/地下车位：12万元/个项目住宅销售均价=7089元/ （1+8%） （1+8%）=8224元/1开发销售计划2成本估算3收入估算4起拍价效益分析5投标报价分析 6 风险评估第五章：投资分析2010TP12工程进度计划1、分期开发项目总建筑面积约8
38、万平米，不作分期开发，一次性开发；2、工程进度计划2011年下半年完成项目定位、设计审批；2012年上半年开工，于2014年完成竣工验收；2012年下半年具备销售条件；投资分析2010TP12销售进度计划主要销售时间节点： 2012年下半年开始预售、住宅销售1.5年，年均销售量约为5万平米； 总销售时间为2.5年；投资分析类型2012年2013年2014年下半年上半年下半年上半年下半年住宅30%40%30%商业20%30%50%车库10%10%25%30%各类型物业销售进度计划表2010TP12投资估算汇总表投资分析序号项目总成本 可售单方 所占比例一土地成本 24,823.00 3,038.
39、31 40.42%二前期工程费 824.52 100.92 1.34%三基础设施费 3,632.76 444.65 5.91%四建安工程及配套 17,430.27 2,133.45 28.38%五不可预见费 656.63 80.37 1.07%六开发总成本 47,367.18 5,797.70 77.12%七期间费用 6,768.38 828.44 11.02%管理费用 547.19 66.98 0.89%财务费用 3,911.66 478.78 6.37%管理费用 2,309.53 282.68 3.76%八税费7280.68 891.15 11.85%营业税及附加 4,272.63 522
40、.97 6.96%土地增值税 3,008.06 368.18 4.90%九总投资 61,416.23 7,517.29 100.00%2010TP12收入汇总表投资分析序号项 目 面积(m2) 单价（元/m2） 销售额（万元） 备注1 住 宅7.57 8,200.00 62,074.00 3 商 业0.60 15,000.00 9,000.00 6 车 位656 120,000.00 5,910.25 75%销售率7 合 计76,984.25 2010TP12起拍价效益分析编号项 目金 额一销售收入76,984.25 二开发成本54,135.55 三营业税及附加4,272.63 四土地增值税3
41、,008.06 五总投资61,416.23 六毛利润15,568.02 七所得税3,892.00 八净利润11,676.01 九投资毛利率25.35%十投资净利率19.01%十一销售毛利率20.22%十二销售净利率15.17%2010TP12投标报价分析投资分析加价次数投标价（万元）楼面地价(元/平方米）毛利润（万元）所得税（万元）净利（万元）投资净利率销售净利率 起拍价 24,100.00 2,938.31 15,617.07 3,904.27 11,712.80 19.09%15.21%124200.00 2,950.50 15,514.07 3,878.52 11,635.55 18.9
42、3%15.11%224300.00 2,962.69 15,411.07 3,852.77 11,558.30 18.77%15.01%324400.00 2,974.88 15,308.07 3,827.02 11,481.05 18.62%14.91%2010TP0914购地价格建议销售价格预期： 高层住宅：8200元/ 商业均价：15000元/ 地下车位：12万元/个销售净利率下限为15%；建议购地 楼面地价上限为2963元/平方米； 2010TP09总地价上限为26250万元； 2010TP10总地价上限为18400万元； 2010TP11总地价上限为14630万元； 2010TP12
43、总地价上限为24300万元； 2010TP13总地价上限为31270万元； 2010TP14总地价上限为24330万元；投资分析因素主要内容生概率政策政治（台海局）的社会不定台海局不定2%房地控的政策持强力打房地行20%宏 展的国民 展出大5%划建周配套施建滞小学、中学等配套施建重滞后10%片区展引染目1%周目推慢施的慢性10%市和管理海供需关系海新城供量急上升，但需求提升慢，出重供大于求局面30%品划品定位、划偏差的5%工程量、度的出安全事故，工程量低劣，度慢2%金到位出情况，融困2%、的推策略、定价、售管理、目包装等出5%购地风险评估投资分析THEEND9、静夜四无，荒居旧 。三月-21三
44、月-21Saturday, March 27, 202110、雨中黄叶，灯下白人。12:09:5212:09:5212:093/27/2021 12:09:52 PM11、以我独沈久，愧君相 。三月-2112:09:5212:09Mar-2127-Mar-2112、故人江海，几度隔山川。12:09:5212:09:5212:09Saturday, March 27, 202113、乍翻疑梦，相悲各年。三月-21三月-2112:09:5212:09:52March 27, 202114、他生白，旧国青山。27 三月 202112:09:52 下午12:09:52三月-2115、比不了得就不比，得
45、不到的就不要。三月 2112:09 下午三月-2112:09March 27, 202116、行出成果，工作出富。2021/3/27 12:09:5212:09:5227 March 202117、做前，能 四周；做，你只能或者最好沿着以脚起点的射向前。12:09:52 下午12:09 下午12:09:52三月-219、没有失，只有 停止成功！。三月-21三月-21Saturday, March 27, 202110、很多事情努力了未必有果，但是不努力却什么改也没有。12:09:5212:09:5212:093/27/2021 12:09:52 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的累。
46、三月-2112:09:5212:09Mar-2127-Mar-2112、世成事，不求其 ，留一份不足，可得无限完美。12:09:5212:09:5212:09Saturday, March 27, 202113、不知香寺，数里入云峰。三月-21三月-2112:09:5212:09:52March 27, 202114、意志强的人能把世界放在手中像泥一任意揉捏。27 三月 202112:09:52 下午12:09:52三月-2115、楚塞三湘接， 九派通。三月 2112:09 下午三月-2112:09March 27, 202116、少年十五二十，步行得胡 。2021/3/27 12:09:52
47、12:09:5227 March 202117、空山新雨后，天气晚来秋。12:09:52 下午12:09 下午12:09:52三月-219、柳散和，青山澹吾。三月-21三月-21Saturday, March 27, 202110、 一切好如同和去最杰出的人 。12:09:5212:09:5212:093/27/2021 12:09:52 PM11、越是没有本的就越加自命不凡。三月-2112:09:5212:09Mar-2127-Mar-2112、越是无能的人，越喜挑剔人的儿。12:09:5212:09:5212:09Saturday, March 27, 202113、知人者智，自知者明。人
48、者有力，自者强。三月-21三月-2112:09:5212:09:52March 27, 202114、意志强的人能把世界放在手中像泥一任意揉捏。27 三月 202112:09:52 下午12:09:52三月-2115、最具挑性的挑莫于提升自我。三月 2112:09 下午三月-2112:09March 27, 202116、余生活要有意，不要越。2021/3/27 12:09:5212:09:5227 March 202117、一个人即使已登上峰，也仍要自强不息。12:09:52 下午12:09 下午12:09:52三月-21MOMODAPOWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感谢您的下载观看家告
