1、MARKETVIEW二季度经济反弹超预期二季度经济反弹超预期商业地产市场逐步复苏商业地产市场逐步复苏二季度中国经济反弹超预期二季度中国经济反弹超预期，多项举措促进经济发多项举措促进经济发展展二季度中国经济走出新冠疫情的阴霾，同比增速从一季度的下跌跳升至增长，反弹力度超市场预期。1中国房地产市场报告二零二零年第二季度数据来源：国家统计局，2020年第二季度图表1：中国房地产开发投资市场焦点市场焦点写字楼写字楼2020年二季度18个主要城市录得写字楼新增供应120万平方米，较去年同期减少52%。二季度全国写字楼净吸纳量由负转正至35万平方米。整体空置率环比上升0.5个百分点至23.9%。但TMT、
2、制药和金融企业显示出强劲扩张需求。零售物业零售物业2020年二季度，全国仅录得三个新项目入市，总零售面积约22万平方米。多个零售业态已经出现了复苏的迹象，国内品牌在风险资本助力下继续成为需求担当。但部分受疫情冲击较大的业态仍有退租发生。全国整体空置率上升1.4个百分点至7.7%。工业物流工业物流由于经济活动的迅速恢复和被抑制需求的释放，高标仓储需求二季度出现明显反弹。2020年上半年，净吸纳量累计录得90万平方米，相比去年同期增长31%，其中二季度同比增长110%。然而，本季度16个主要城市新增供应达162万平方米，空置率进一步走高至15.9%。投资市场投资市场受到新冠疫情及相关旅行限制的影响
3、，2020年二季度，国内大宗物业投资交易总额录得396亿元人民币，同比下跌41%。除写字楼外，投资者对受益于经济结构性增长趋势的优质资产，如商务园区写字楼，仓储物流，数据中心等保持强烈的投资需求。2.5%2020年6月出口0.5%2020年6月50.92020年6月社零总额-1.8 %2020年6月*箭头代表同比增速较上期报告变化0%10%20%30%40%03691215200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020 Q2（人民币万亿元）房地产开发投资（左）年度变化率（右）3.2% 2020年二
4、季度每日免费获取报告1、每日微信群内分享7+最新重磅报告；2、每日分享当日华尔街日报、金融时报；3、每周分享经济学人4、行研报告均为公开版，权利归原作者所有，起点财经仅分发做内部学习。扫一扫二维码关注公号回复：研究报告加入“起点财经”微信群。 MARKETVIEW20202020年第二季度年第二季度世邦魏理仕研究部 2020，世邦魏理仕|图表5：进出口贸易图表4：固定资产投资图表3：社会消费品零售总额图表2：国内生产总值（GDP）2-5%0%5%10%15%20%25%30%35%010203040506070200320042005200620072008200920102011201220
5、132014201520162017201820192020 Q2（人民币万亿元）固定资产投资（左）同比变化（右）-20%-10%0%10%20%30%01020304050200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020 Q2（人民币万亿元）社会消费品零售总额（左）同比变化（右）-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%14%16%02040608010012020032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019
6、2020 Q2（人民币万亿元）国内生产总值（左）同比变化（右）-20%-10%0%10%20%30%40%50%-2-1012345200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020 Q2(美元 万亿元)进出口总额(左)出口额(左)进出口总额同比变化(右)出口额同比变化(右)数据来源：海关总署，2020 年第二季度宏观经济宏观经济制造业和服务业双双飘红： 月中国制造业增加值同比增速升至，同时二季度服务业增加值同比增长亦录得，其中先进制造业、金融业和信息传输、软件和信息技术服务业的增长大幅领先，分别同比
7、大涨，和。国内消费持续复苏，社零总额同比跌幅从月份的收窄至 月的；其中实物网上零售额占社零总额比重已突破。本季度，除消费券和购物节等常规消费刺激方法，政府亦大力鼓励“夜间经济”，“地摊经济”和“小店经济”的发展，在吸纳就业人口的同时，为居民提供了灵活而多样化的服务，并进一步激发市场消费潜力。大规模流动性注入使货币供应保持充足，和社融的增长速度均保持在两年中的高位。在本季度并未下调，央行于月 日起下调再贷款和再贴现利率个基点（），以进一步降低实体经济，尤其是中小企业的融资成本。至 月日，中国政府的财政刺激规模已经超过万亿元人民币，近总额的。世邦魏理仕预计，中国经济将在三季度保持持续快速复苏的态势
8、，全年增长率为，是年少数几个保持正增长的主要经济体。市场表现数据来源：国家统计局， 2020年第二季度数据来源：国家统计局， 2020年第二季度数据来源：国家统计局， 2020年第二季度MARKETVIEW20202020年第二季度年第二季度世邦魏理仕研究部 2020，世邦魏理仕|0%5%10%15%20%25%(1.0)1.03.05.07.09.020032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019 2020YTD（百万平方米）新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）80100120140160180200
9、Q1 2003Q1 2004Q1 2005Q1 2006Q1 2007Q1 2008Q1 2009Q1 2010Q1 2011Q1 2012Q1 2013Q1 2014Q1 2015Q1 2016Q1 2017Q1 2018Q1 2019Q1 2020Q1 2003=100全国一线城市二线城市市场表现数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第二季度图表6：写字楼市场供需图表7：写字楼租金指数3写字楼市场写字楼市场年二季度个主要城市录得写字楼新增供应万平方米，较去年同期减少。二季度全国写字楼净吸纳量由负转正至万平方米。除北京由于 月出现新增本土病例
10、而采取新一轮的管控外，一线城市引领需求复苏；二线城市中，杭州和成都为代表的科技城市表现突出。目前租赁问询与实地看楼已基本恢复至疫情前的水平，但出于对短期经济和业务前景的谨慎预期，多数租户仍选择续租。然而，、制药和金融企业显示出强劲扩张需求。租赁需求的新动力之一来自在线教育机构，由于疫情令教育培训产业线上化发展加速，此类租户在二季度录得约万平方米的租赁成交。然而，受疫情与经济影响市场亦出现零售贸易，非传统金融、文体娱乐等企业退租，全国空置率上升环比个百分点至。尽管与历年同期相比，市场净吸纳量指标仍然偏弱，但甲级写字楼需求反弹明显更快，二季度已恢复至去年同期的 成左右。受需求较弱、空置率上升的影响
11、，本季度全国写字楼平均租金环比下降。展望未来，我们认为年下半年的复苏势头有望进一步增强。金融、和生物医药行业的扩张将带动租赁活动持续回暖，但新项目也会在下半年集中入市。我们预计年全年新增供应总量约万平方米。总体上，租赁市场短期内将继续有利于租户方，是大型租户开启扩租、搬迁和租约重整等战略性选项的理想时机。由于可租面积有限，一线城市以及杭州、成都等强二线城市内核心区位的租金预计将率先企稳。MARKETVIEW20202020年第二季度年第二季度世邦魏理仕研究部 2020，世邦魏理仕|7090110130150170190210230250Q1 2003Q1 2004Q1 2005Q1 2006Q
12、1 2007Q1 2008Q1 2009Q1 2010Q1 2011Q1 2012Q1 2013Q1 2014Q1 2015Q1 2016Q1 2017Q1 2018Q1 2019 Q1 2020Q1 2003 = 100全国一线城市二线城市零售物业市场零售物业市场随着疫情防控持续向好和各项促消费政策的推行，居民外出消费增加，市场销售在二季度明显转好。二季度社会消费品零售总额同比下降3.9%，降幅较上季收窄15.1个百分点，其中6月零售总额同比降幅收缩至1.8%。食品和生活必需品保持增长，可选消费中，化妆品、体育用品等率先实现销售复苏。购物中心的客流持续回暖，5月份已回升至疫情前正常水平的八成
13、，核心优质物业的客流量已超过疫情前的九成。由于商场交付进度受阻，以及零售商扩张计划暂缓，2020年二季度，全国仅录得三个新项目入市，总零售面积约22万平方米，同比减少81%。餐饮、娱乐和教育类租户的闭店潮仍在持续，加上不少项目借此机会启动改造升级，本季净吸纳量录得负160万平方米。其中，非核心区域占闭店面积的七成左右。受此影响，二季度末全国零售物业市场整体空置率上升1.4个百分点至7.7%。但多个零售业态已经出现了复苏的迹象，其中奢侈品表现最为亮眼，主要得益于境外旅游及购物的限制。博柏利（Burberry）和历峰集团的最新财报均反映中国市场销售逆势增长。总体而言，其他业态内，国内品牌在风险资本
14、助力下继续成为需求担当。2020年上半年零售领域的风险投资共计22笔，资金主要用于开设实体店，其中餐饮业、化妆品和体育相关业态占比位列前三。季内，市场亦录得完美日记、调色师、KKV等多家新店的开业。空置面积的持续上升使得部分业主降低租金预期，二季度全国主要城市购物中心首层平均租金环比下跌1%。受疫情影响最严重的餐饮类和体验类多集中于购物中心高层，导致较高楼层的租金跌幅更明显。随着消费者信心的持续回升，下半年租金企稳回升的趋势有望在核心商圈和优质项目中率先显现。国内品牌，尤其是美妆、体育零售类业态将保持活跃。咖啡茶饮和轻餐类凭借较强的线上订单和门店配送能力，也将继续在一二线城市扩张。与此同时，现
15、金流短缺、线上渠道发展较慢的零售品牌，以及客流恢复速度较慢的体验类业态仍将有局部闭店的情况发生。市场表现4数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度图表8：零售物业市场供需图表9：购物中心首层租金指数0%5%10%15%20%(2.0)0.02.04.06.08.010.020032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019 2020 YTD（百万平方米）新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度MARKETVIEW20202020年第二季度年第二季度世邦魏理仕研
16、究部 2020，世邦魏理仕|-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%-1,000-50005001,0001,5002,0002,5003,00020072008200920102011201220132014201520162017201820192020 Q2(亿元人民币)1,000万美元以上大宗交易总额（左）同比变化（右）0%10%20%30%0.01.02.03.04.05.0200920102011201220132014201520162017201820192020YTD（百万平方米）新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）市场表现图表10：物流仓储市
17、场供需5图表11：商业物业大宗交易总额物流设施市场物流设施市场由于经济活动的迅速恢复和被抑制需求的释放，高标仓储需求二季度出现明显反弹。年上半年，净吸纳量累计录得万平方米，相比去年同期增长，其中二季度同比增长。当前复苏的需求动力以第三方物流和电商为主，占租赁需求的以上。此外，因疫情催生的生鲜和医药零售商以及中央厨房需求的不断增长推动冷链需求持续上升。一级城市和周边卫星城市的租金具有韧性。在中西部市场，由于短期供过于求，业主优先考虑提升出租率，而非租金。因此，年二季度高标仓库整体租金环比下降。展望未来，供应高峰将延续至年中，未来个月内将有总计近万平方米高标仓库面积交付，空置率将在年中达到峰值然后
18、呈下降趋势。因此，预计未来六个月的整体租金增长保持平稳，但一线及周边卫星城市仍能实现的年增长率。投资市场投资市场受到新冠疫情及相关旅行限制的影响，投资交易活动放缓，年二季度，国内大宗物业投资交易总额录得亿元人民币，同比下跌，环比下跌。从买家来源上看，本季度大宗交易由内资买家主导，其占交易总额的。年上半年，企业自用购置活跃，以交易金额计，自用购置占比达，远超年的，其中又以现金储备充足的大型金融机构和科技公司最为活跃。外资买家仍受旅行限制的影响，但其对受益于经济结构性增长趋势的优质资产保持强烈的投资需求，在上半年外资净购入超亿元人民币。从物业类型上看，二季度写字楼的交易额占比约为。有明确产业定位且
19、租赁表现良好的优质商务园区获得投资者的极大关注，包括摩根士丹利和远洋资本等境内外买家在上半年积极入手优质商务园区资产。在颇具韧性的租赁表现和大规模基金募资的加持下，仓储物流的投资热度进一步上升，上半年录得多个大规模资产包交易，上半年资产交易额已达到年全年水平的，并有望在年创新高。从地域偏好上看，大宗交易仍集中于京沪，上半年两市成交额占比为。中国最新公布的二季度经济数据反弹超预期，世邦魏理仕认为这必将进一步增强投资者对国内优质物业的投资信心，促使大宗交易市场的活跃度在下半年提升，资产价格有望逐步企稳。数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第二季度
20、MARKETVIEW20202020年第二季度年第二季度世邦魏理仕研究部 2020，世邦魏理仕|市场表现6*自2020年第一季度开始，世邦魏理仕研究部增设“西安”市场*优质零售物业市场租金走势以购物中心首层租金为样本进行计算数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度图表12：2020年第二季度市场概览城市环比变化优质写字楼优质零售物业物流设施北京租金-1.2%-0.5%0.0%空置率1.0 百分点0.8 百分点0.4 百分点天津租金-1.7%-1.6%-0.2%空置率2.6 百分点4.8 百分点1.5 百分点大连租金-3.4%-0.4%0.0%空置率2.4 百分点1.3 百分点2.6 百分
21、点沈阳租金-1.4%-0.5%-1.8%空置率0.9 百分点1.4 百分点11.2 百分点青岛租金-1.4%-0.6%0.1%空置率0.2 百分点0.4 百分点0.9百分点上海租金-2.1%-1.1%0.2%空置率0.1百分点1.0 百分点1.7 百分点南京租金1.9%0.0%-0.9%空置率1.4百分点1.1百分点1.7 百分点杭州租金-1.4%-0.6%-0.4%空置率0.7 百分点0.3 百分点2.8 百分点宁波租金-0.5%-0.3%-0.2%空置率0.4 百分点0.8 百分点4.6 百分点苏州租金-2.8%-0.3%0.4%空置率1.2百分点0.5 百分点0.7 百分点无锡租金-1.
22、3%0.0%0.1%空置率1.2百分点0.4百分点2.3 百分点广州租金-0.8%-2.0%0.0%空置率1.1 百分点0.9 百分点1.6 百分点深圳租金-1.0%-1.4%0.6%空置率0.3百分点0.4 百分点0.0百分点成都租金-1.1%-1.0%-1.6%空置率0.4百分点2.9 百分点0.6 百分点重庆租金-1.5%-1.0%-1.7%空置率0.3百分点1.3 百分点0.4 百分点西安租金-0.5%-1.6%空置率0.1百分点2.9百分点武汉租金-2.0%-1.0%-3.5%空置率1.8 百分点3.2 百分点2.2 百分点长沙租金-4.3%0.0%空置率0.4百分点0.1 百分点M
23、ARKETVIEW20202020年第二季度年第二季度世邦魏理仕研究部 2020，世邦魏理仕|华北地区 北京7北京优质写字楼市场北京优质写字楼市场2020年第二季度，中央商务区的三星大厦竣工交付，新增90,000平方米写字楼租赁面积。随着租赁活跃度的回升，前期受抑制的需求本季逐步放量，但市场持续出现金融、专业服务及消费服务等企业退租或缩减面积，以及企业整合到自用楼宇或总部的案例。而持续严控疫情影响下腾退面积去化较慢，导致本季度全市净吸纳量连续第二个季度录得负值为-38,700平方米，整体空置率上升至15.5%，为2010年第三季度以来最高水平。交易类型除续租外，以同区或邻近区域间的搬迁需求尤为
24、凸显；分行业看，科技行业较为活跃，特别是线上教育和游戏类企业呈现积极扩租态势；此外，医药企业升级搬迁和扩租需求亦较为显著。在可租面积增加，业主短期难以去化空置面积的压力下，租金报价跌至每月每平方米420.5元，同样本环比下降1.2%。未来六个月，708,000平方米的新增供应将集中入市，空置率预计将进一步攀升。北京优质零售物业市场北京优质零售物业市场2020年第二季度，北京没有新增零售物业项目。五棵松卓展购物中心停业改造。商家复商复市，政府推行了发放消费券等促消费举措，客流逐渐恢复。但疫情的反复，对京南地区商业客流再次造成短期冲击。本季度租赁市场活跃度偏弱，新开业门店较少。新开店中，零售业态居
25、多，包括国内美妆集合店、知名运动品牌、新能源汽车、3C产品等，餐饮业、服务业开店则态度谨慎。数个国际品牌首次进入北京市场，如：太古里的United Tokyo和Public Tokyo，长楹天街的Tim Hortons，国贸商场的Peets Coffee。受疫情影响，空置率普遍升高，整体环比上升1.3个百分点至8.6%。餐饮店和快时尚品牌关店较多，娱乐、儿童业态关店现象将进一步显现。在空置上升的压力下，购物中心首层平均租金同样本比环比下降1.6%，报每天每平方米36.9元，未来仍有进一步下降的可能。未来六个月，将有三个新项目计划入市，总体量约220,000平方米。050100150200250
26、Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19Q1 20指数 (Q1 2003 = 100)租金指数甲级租金指数050100150200250Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19Q1 20指数 (Q1 2003 = 100)购物中心首层租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年二季度图表13
27、：北京优质写字楼市场图表14：北京优质零售物业市场MARKETVIEW20202020年第二季度年第二季度世邦魏理仕研究部 2020，世邦魏理仕|华北地区 北京北京物流设施市场北京物流设施市场2020年第二季度无新增项目交付。整体空置率环比回落0.4个百分点至5.6%。净吸纳量录得15,400平方米，较第一季度缩减。其中顺义空港、平谷录得来自第三方物流和医药类企业共计约74,000平方米的新租、扩租交易，租户新增需求较为积极, 尤其对冷链类设施需求凸显；而另一方面，亦庄、大兴京南、房山分别录得负吸纳，其中亦庄可见来自快递快运公司整合退租，而大兴京南分别录得来自京东、小米的退租，需求转移至其自建
28、库。整体租金报每月每平方米49.9元，环比持平。市场上录得租金上涨的交易，如医药类租户；但另一方面，部分业主对季末退租面积增加表现出紧张情绪，略微下调租金以争取潜在客户的关注，导致租金十三个季度连续上涨后首次录得无增幅。未来六个月，预计有66,000平方米的新增面积交付，加之本季度新释放出来的面积，租户选择更多，刺激租赁交易更为活跃。预计空置率小幅拉升，租金仍有进一步上涨的空间。北京投资市场北京投资市场2020年第二季度，北京尽管达成九笔大宗交易之多，但其中有五宗在10亿元人民币以下，交易总额仅达108.3亿元人民币，同比下降48%，环比下降46%。因疫情而造成的交易延滞使得境外投资者本季度未
29、能延续往期的活跃态势，仅达成一笔交易。境内地产基金则成为最活跃买家，贡献了62%的交易额。自用买家依然保持旺盛的办公置业需求，但市场上可售物业稀缺。本季丰台和大兴共录得三笔写字楼和商务园区的自用购置交易，标的物业分别以片区同类物业单价纪录成交。写字楼依然为主要物业类型，占总交易额度的78%，其中包括本季度金额最大的交易东方资产通过法拍收购中弘大厦；零售物业则贡献剩余的22%。未来六个月，在疫情后续影响下，大型投资者在谨慎观望的同时，更趋偏好具有稳定现金流的物业。而中小型投资者和自用买家则迎来难得的拓展机会窗口。050100150200Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14
30、Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19Q1 20指数 (Q1 2009= 100)租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度图表15：北京物流设施市场8MARKETVIEW20202020年第二季度年第二季度世邦魏理仕研究部 2020，世邦魏理仕|华北地区 天津9天津优质写字楼市场天津优质写字楼市场2020年第二季度，位于海河沿线的京津国际中心、老城厢的天津大都会以及新八大里商务区的郡都大厦交付使用，为市场新增326,800平方米的办公面积。随着市场商务活动的全面解禁，写字楼新租需求得以释放和回暖，净吸纳量录得68,100平方米。季内，2/3的新租需求来自科技互联网相关
31、企业，尤其是北京外溢的线上教育企业在城区优质写字楼承租大面积办公空间，成为主力的需求引擎。传统金融类企业，如保险、银行也有扩张需求。专业服务类企业在市场租金下行的情况下也释放出了升级搬迁的需求。但楼龄较长的乙级楼继续出现退租现象，退租租户主要为线下教育和非传统金融类企业。整体市场空置率环比上升2.6个百分点至46.9%。受市场高空置的压力，业主继续加大降租幅度实现以价换量的效果，本季全市平均租金同样本环比下降1.7%至每月每平方米98.9元。下半年约有130,000平方米的新增供应入市，市场空置率有望稳中有降，而租金依然承压。天津优质零售物业市场天津优质零售物业市场2020年第二季度，天津没有
32、新增零售物业项目入市。零售物业基本全面恢复营业，市政府推行了发放消费券、举办夜市活动等一系列促进消费的举措。但租赁市场表现仍不活跃。仅部分知名运动服饰品牌、连锁餐饮品牌有小幅扩张，如友谊路新业广场的2000平方米的凡间美食基地开业。本季度空置率环比上升4.8个百分点达15.8%。零售、餐饮业态均出现大面积关店，其中餐饮尤其明显；以本地中小型商家为主，也有全国性餐饮和国际时尚品牌因疫情影响而进行战略收缩以节省成本。随着进一步复工复市，服务业态关店现象将逐步显现。空置率升高压力下，购物中心首层平均租金报每天每平方米17.0元，同样本比环比下降1.6%。未来六个月，将有三个项目总面积241,000平
33、方米计划入市，平均租金有进一步下降。(10)1030507090110130150Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19Q1 20指数 (Q1 2003 = 100)租金指数甲级租金指数050100150200Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19Q1 20指数 (Q1 2004 = 100)购物中心首层租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，20
34、20年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度图表16：天津优质写字楼市场图表17：天津优质零售物业市场MARKETVIEW20202020年第二季度年第二季度世邦魏理仕研究部 2020，世邦魏理仕|华北地区 大连大连优质写字楼市场大连优质写字楼市场2020年第二季度，市场没有新增供应入市。疫情对市场需求的后续影响明显增强，尽管新租需求回升，但来自贸易、货运以及非传统金融等行业的租户退租使得当季净吸纳量连续第五个季度为负达-44,300平方米，创历史新低。整体空置率环比上升2.4个百分点至21.1%，业主招商压力持续增大，部分业主为改善出租率下调租金，使得市场平均租金环比下降3.
35、4%至每月每平方米89.3元，同创历史最大单季跌幅。与此同时，持续走低的租金则使得升级需求走强，其中以传统金融、零售与专业服务为主。例如，苏宁电器、中宏保险与恒安标准人寿分别租赁裕景中心1,700平方米、1,100平方米、1,600平方米。未来六个月，逐渐恢复的新租需求将使得净吸纳量逐步回升，尽管如此，未来核心商务区将入市的新项目仍将进一步推高市场整体空置率，部分空置率较高的项目租金将持续承压，市场平均租金仍将处于下行渠道。大连优质零售物业市场大连优质零售物业市场2020年第二季度，市场没有新增项目入市。市场受到疫情的后续影响，持续有租户退租。业主也针对因此释放的可租赁面积实施品牌更新调整策略
36、，使得品牌新租需求明显回升。休闲服饰与餐饮品牌则成为新租需求的主要组成部分，如茶饮品牌拓展持续走强，其中喜茶进驻罗斯福广场开设大连首店。与此同时，快时尚与奢侈品牌亦有拓展，其中，优衣库进驻中央大道，BOTTEGA VENETA与BVLGARI同时进驻恒隆广场。市场整体空置率环比上升1.3个百分点至5.9%。部分空置率回升的项目小幅下调租金，购物中心首层平均租金环比下降0.4%，报每天每平方米14.5元。未来六个月，核心商圈将有新项目入市，因此空置率有望提升。而核心商圈部分空置率较高项目租金将承压，未来租金将难有涨幅。050100150200250Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 0
37、7Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19Q1 20指数 (Q1 2003 = 100)购物中心首层租金指数050100150Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19Q1 20指数 (Q1 2003 = 100)租金指数甲级租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度图表18：大连优质写字楼市场图表19：大连优质零售物业市场10MA
38、RKETVIEW20202020年第二季度年第二季度世邦魏理仕研究部 2020，世邦魏理仕|华北地区 沈阳11沈阳优质写字楼市场沈阳优质写字楼市场2020年第二季度，市场没有新增供应入市。尽管疫情后续影响使得多数楼宇持续出现租户退租的情况，但在逐渐恢复的新租需求的推动下，当季净吸纳量达到近六个季度最高水平的24,800平方米。以线上教育为代表的科技行业成为市场需求的主要组成部分，需求占比超过一半。其中，学而思线上教育租赁了新地中心20,000平方米，而猿辅导则在茂业中心扩租8,000平方米。传统金融行业与专业服务业则继续保持较强的需求紧随其后。受此影响，市场整体空置率环比下降0.9个百分点至2
39、8.8%。尽管新租需求明显回升，但业主对于市场的信心仍未恢复，部分项目下调租金，市场平均租金环比下降1.4%，报每月每平方米74.7元。未来六个月，疫情对市场需求的影响将有所减弱，但随着核心区域新项目的入市，市场压力仍将持续，再次上升的市场空置率将使得现有项目持续承压，市场租金仍将处于下行区间。沈阳优质零售物业市场沈阳优质零售物业市场2020年第二季度，没有新开业项目入市。在疫情后的复工复产下，部分业主积极的品牌调整也推动着市场新租需求的回暖。以茶饮甜品为主的餐饮品牌成为市场需求的主要来源。其中，一点点进驻皇城恒隆广场开设其在沈阳的首家门店。高端饰品品牌拓展意愿增强，其中GUCCI饰品进驻市府
40、恒隆广场，万象城则同时招入apm Monaco与Gentle Monster. 尽管如此，乐天百货的闭店使得当季的净吸纳量持续为负。市场整体空置率则环比下降1.4个百分点至8.8%。部分项目为改善空置率下调租金，使得购物中心首层平均租金环比下降0.5%，报每天每平方米13.8元。未来六个月新兴商圈将有新项目落成，整体市场空置率仍将处于低位，业态与品牌活跃度有望小幅回暖，市场压力减小，而租金则将企稳。050100150200Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19Q1
41、 20指数 (Q1 2003 = 100)租金指数甲级租金指数0306090120Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19Q1 20指数 (Q1 2008 = 100)购物中心首层租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度图表20：沈阳优质写字楼市场图表21：沈阳优质零售物业市场MARKETVIEW20202020年第二季度年第二季度世邦魏理仕研究部 2020，世邦魏理仕|华北地区 青岛050100150Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1
42、 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19Q1 20指数 (Q1 2003 = 100)租金指数甲级租金指数050100150200Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19Q1 20指数 (Q1 2003 = 100)购物中心首层租金指数青岛优质写字楼市场青岛优质写字楼市场年第二季度，青岛写字楼市场连续第二个季度没有新增供应。新冠疫情影响下，问询量和看房量依然较弱，企业搬迁和扩张意愿谨慎，净吸
43、纳量下降至平方米，为近十一年最低纪录。从板块看，香港中路录得负吸纳量；海尔路成为金融行业新租的首选，市北则商务氛围日趋成熟并具有充裕而高性价比的可租空间，两大商务区项目成为整体市场吸纳的主要支撑。从行业看，表现相对稳定，专业服务、非传统金融和贸易类行业亦有表现。受到贸易争端和疫情双重影响，传统需求主力行业物流行业和船运表现较弱。整体空置率环比下降个百分点至。较多项目下调租金报价，平均租金环比下降至每月每平方米元。未来六个月，随着疫情得到控制，经济主体有望全面恢复正常的秩序，需求有望得到一定改观。但海尔路有两个项目约平方米新增供应，空置率仍将走高，租金承受一定下调压力。青岛优质零售物业市场青岛优
44、质零售物业市场年第二季度，青岛零售物业市场没有新增供应。除影院等少数业态，现有项目恢复正常的营业秩序，但在疫情的影响下，零售物业的表现分化明显。近几年开业的几个购物中心表现突出，陆续录得多个品牌的入驻，如和法国珠宝品牌分别在万象城和海信广场开设山东首店。零食业态扩张积极，三只松鼠多家门店开业，而良品铺子青岛首店也落户凯德广场。但老百货或部分不占区位优势的购物中心出现了明显的品牌流失情况，流失的品牌主要为餐饮、珠宝玉石及服饰品牌。市场整体空置率环比上升个百分点至。受到个别零售物业调整的影响，购物广场首层平均租金环比下降，报每天每平方米元。未来六个月，全市仅有一个体量为平方米的新项目在海尔路商圈开
45、业。预计市场空置率保持稳定，市场整体租金将继续承压。数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度图表22：青岛优质写字楼市场图表23：青岛优质零售物业市场12MARKETVIEW华东地区 上海0100200300Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19Q1 20指数 (Q1 2003 = 100)购物中心首层租金指数上海优质写字楼市场上海优质写字楼市场年第二季度，市场新增供应万平方米，位于火车站板块的板块上海金融街中心
46、一期。随着申城疫情得到进一步控制，商务活动也逐步恢复正常，二季度写字楼带看量明显增多，需求活跃度逐渐回暖，录得净吸纳量平方米上海多元化的经济结构为写字楼需求的复苏奠定优势，金融、专业服务、消费品制造业和医疗生命科学行业多点开花，其中证券、银行等传统金融类需求最为活跃。区域上来看，性价比突出的新兴商务区前滩、大虹桥等区域录得大面积搬迁扩租需求；核心区以南京西路、陆家嘴为代表需求呈现韧性，季内该子市场空置率录得小幅回调。而受疫情影响较大的零售贸易、消费服务、第三方办公运营等行业出现部分租户退租，大部分为平方米的中小面积案例。供需两侧同步放缓的情况下，全市空置率较去年底仅轻微上升个百分点至。租金表现
47、上，二季度市场平均报价为每月每平方米元，环比下跌。未来六个月，写字楼租赁活动在经济持续复苏和充裕的高品质供应的共同推动下有望被进一步激活，短期内市场空置率将有所抬升。上海优质零售物业市场上海优质零售物业市场第二季度，上海零售市场无新项目开业，位于南京西路的中信泰富广场与四川北路的嘉杰国际广场于本季停业改造，新世界百货虹口店宣布闭店。受新冠疫情影响，市场净吸纳量进一步下滑，录得平方米，推升空置率环比上升个百分点至。全市购物中心首层平均租金环比下跌，报每天每平方米元。需求方面，传统主力需求 零售时尚品牌本季度扩张需求紧缩；餐饮行业成为主要需求来源，占整体需求超四成，年轻态的领先连锁咖啡茶饮与中式简
48、餐品牌持续快速扩张；新兴美妆集合店调色师与受资本青睐在核心及次级商圈逆势抢占市场。疫情防控常态化之下，购物中心客流伴随二季度多个小长假呈现逐步回暖态势。未来六个月，上海零售市场有望迎来万平方米的新增体量投入次级商圈，位于核心商圈的上海广场及新天地二期将完成改造重新回归，将带动全市空置率逐步下行，租金水平有望止跌企稳。数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度图表24：上海优质写字楼市场图表25：上海优质零售物业市场20202020年第二季度年第二季度世邦魏理仕研究部| 2020，世邦魏理仕13050100150200Q2 04Q2 05Q2 0
49、6Q2 07Q2 08Q2 09Q2 10Q2 11Q2 12Q2 13Q2 14Q2 15Q2 16Q2 17Q2 18Q2 19Q2 20指数 (Q1 2003 = 100)租金指数甲级租金指数MARKETVIEW华东地区 上海数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度图表26：上海物流设施市场 2020，世邦魏理仕 |14050100150200Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19Q1 20指数 (Q1 2009= 100)租金指数20202020年第二季度年第二季度世邦魏理仕研究部上海物流设施市场上海物流设施
50、市场年二季度上海物流市场有两个新增供应项目入市，均位于松江板块，为市场带来万平方米的新增供应。市场需求活跃程度与上季度相比已有诸多回暖迹象，部分因为上季度需求接替而出现的短暂空档也能快速回填。受新增供应的影响，全市空置率环比上升个百分点至。平均租金依旧延续上季度小幅上涨的趋势，季度内环比上涨，录得每月每平方米元。季度内冷链物流，生鲜电商与医药类租户需求持续攀升，推动第三方冷链物流服务供应商对于干仓面积改造的兴趣。部分零售品牌在环沪地区进行仓库租赁资源的整合，以此降低综合物流成本并提升运营效率。季度内松江板块迎来超过平方米的面积去化；同时浦东机场板块也有平方米的新租户入住。未来六个月，上海物流市
