1、餐饮店铺选址分析一 商圈确定通过商圈调查，可以预估餐饮店坐落地点，可能交易范围内的住户数、消费水准、流动人口量、营业额；通过实地评估，就店铺地理位置的便利性、人的动线与流量、车的动线与流量、接近性、视觉效果等，判断该点是否适合开店，这样才不致因为盲从而冒然开店，得不偿失。商圈的意义及其重要性商圈，意指在餐饮店坐落的地点所能够交易的范围、规模。例如徒步区的店可能是方圆1000米，乡镇地区则可能是方圆3000米（就餐不方便，缺乏竞争等因素），视具体情况而定。故商圈的选择必须谨慎，且要调查清楚，方能开创自我的生存空间。一般而言，涵盖面越大，表示商圈越大，但实际上，在预开设店的周围一定有竞争店，经营业
2、绩将会被竞争者所瓜分，所以对商圈的评估，并非一成不变，事实上是充满了变数，评估必须面面俱到。经营一家成功的餐饮店，所需要的条件很多，不过，商圈好坏对营运成功的影响力，可说是关键，因为地点好坏直接影响餐饮店营运的成功率，达60%。因此如何选择一个良好的商圈，对餐饮店日后的经营发展，有很大的影响。商圈的类别商圈的变化，时时牵动着业绩的发展，因此在开店时，商圈的设定异常重要。商圈设定分类商圈的设定大致上可分为两种型态。（1）徒步为主的商圈。例如商业区、住宅区等，以店为中心，半径约1000米，以走得到且快速方便为主。（2）车辆动线为主体的商圈，例如交叉路口附近及郊区外主干路上，此种商圈大多设置于郊外或
3、下班路线上，有方便的停车空间及良好的视觉效果，可满足流动车辆人口的就餐需求。商圈以区域大小的分类（1）临近中心型。其商圈的设定大约在半径5001500米左右，即徒步商圈，此类型商圈分布在每个地区人口较密集的地方或商业集中地。（2）地区中心型。其商圈的设定一般在半径3000米，我们称之为生活商圈。（3）大地区中心型。此为地区中心更广的商圈。（4）副都市型。通常指公共汽车路线集结的地方，可以转换车，而形成交通集会地。（5）都市型。商圈可涵盖的范围，可能是整个都市的四周，其交通流或人潮流的层面，可能来自四面八方。商圈的特性商圈的特性若依通常的习惯，常将实地环境分成下列几种。（1）住宅区住宅区内的户数
4、基本上须达1000户左右，如以一户4人来计算，则人数将达4000人左 右。（2）教育区教育区及附近有大、中、小学等学校，其中以私立学校较为理想，因其学生大多比较有钱，消费层次比较高。当然，也不能忽视补习班，补习班的集中区将更理想。（3）办公区办公区指办公大楼林立的地区，一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二千人，尤其办公大楼内的上班族外食比例非常高。（4）商业区商业区指商业行为集中的地方，由于过路客的增加，形成各种餐饮店聚集之处，以快餐为主。（5）娱乐区娱乐区指以休闲消费为主的商圈，通常玩乐之后，需要补充体力。不难发现，住宅区的顾客群较为稳定，而且一般性的消费也较固定，如再加上交通主动脉的配合（
5、因为增加部分的外来客），将使该区的业绩有上升的可能。商圈店址调查要点与评估店址选择的好坏，在开店战略中是至关重要的。失败店的主要因素有以下三点：（1）地点选择失败；（2）不熟练的评估人员致使调查的资料与判断不准；（3）许多餐饮店的连锁加盟部为了达到开店数量的目标而开店，因此产生了许多失败店。由上述因素可以发现，商圈实地调查及评估准确是十分重要的。大体而言，餐饮店在开店之前，对于实地调查作业应精心细致。如考虑店面出入的人口流量多少；附近有几家同类店或不同类店，其营业情形如何、商品的内容如何、价位的高低等，均是衡量的重点。商圈实地调查的要点（1）开店地点周围住户的情形，亦即所谓的居民居住条件，其范
6、围有以下几类。住宅的种类：A单身住宅， B普通小区住宅（分大、中型）， C公寓（分电梯大楼、普通公寓）， D高级住宅区。以上的住宅种类都适合开设餐饮店，但贫民区、老人住宅区，则不太适合。住户的构成。餐饮店的客户群以20岁以上的青壮年为主，单身男女尤其重要。如以职业类别来看，蓝领及白领阶层以及服务业人员，都是比较理想的对象。商圈内有助于餐饮店设立的设施，有下列几种：*中小型企业（内部没有餐厅）；*中大型医院；*大学、专科及高中职校；*车站附近；*大型集中住宅区；商圈未来具体考虑如下：*地区内人口及户数的增加；*新设车站的计划；*学校的建设计划；*马路新设、增设及拓宽计划；*小区住宅的兴建计划。（
7、2）商圈内的竞争性。商圈内的竞争性指的是区域内的大型店、同类店或商业聚集较多时，要先确定是否还有设店的空间。在地点位置详细图中，可了解周围1500米内交通、道路、住宅及公共场所的位置关系，进而判断该点的位置是否理想。方法如下：中心点为预开的餐饮店的位置，而3条圆虚线由内而外各代表500米、1000米、 1500米的范围，可将500米内的道路、住宅及公共场所注在圆内再进行分析与判断。将车辆动线标示清楚，这时设立地点附近的相关位置，清清楚楚，可以很清楚地判断哪一点比较有利，其车辆的动线是在哪里汇集，广告效果哪一个比较理想，哪里停车较方便等。最后再把距离内的商圈标注清楚，就可以很清楚地判断该点是否可
8、以设店了。二，商圈的确定商圈是吸引消费者消费的的地域范围，即市场的空间领域，也称“商势圈”。通常将商圈视为以店址为中心的同心圆型，可以分为中心范围，外围范围和辐射范围等三个层次。对我们而言。商圈，意指在酒店坐落的地点所能够交易的范围、规模。例如徒步区可能是方圆1000米，乡镇地区则可能是方圆3000米，视具体情况而定。通过商圈调查，应掌握商圈内消费者的分布情况，包括数量、质量、结构、消费能力及就餐动向；酒店设定地点的客流量、客流状况、客流方向、客流速度及本店的吸收量。在此基础上研究消费者的一般需求特点和就餐规律。商圈的竞争评估。在做商圈竞争评估时必须考虑这样一些因素：现有酒店的数量、现有酒店的
9、规模分布、新酒店开张率，所有酒店的优势和劣势，短期和长期变动以及饱和情况等。酒店过少的商圈，只有很少酒店提供满足商圈内消费者需求的服务；酒店过多的商圈，又有太多酒店提供服务，以致每家酒店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈才是酒店数目恰好满足商圈内消费者对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的酒店不可能超过一个固定数量。在计算饱和指数时可以借助于以下公式：IRS=CRE/RFIRS商圈的消费饱和指数C 商圈内的潜在顾客数目RE 商圈内消费者人均饮食消费支出RF 商圈内酒店的营业面积假设在一个商圈内有1万个家庭，每周在饮食方面支出200元，共有10个店铺在商圈内， 共有10000
10、平方米销售面积，则该商圈的饱和指数为：IRS=1000200/10000=20 。饱和指数越大，意味着该商圈内的饱和度越低；饱和指数越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。一般说来，酒店要选择饱和指数较高，饱和度较低的商圈开店。商圈的划分与选择。1划分商圈。计划进入某城市，要先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。有些资料是收集的，有些资料需要花钱去买。把资料准备齐全，就开始规划商圈。根据收集到的资料按照消费者的数量、质量、结构、消费能力、流量、客流状况、客流方向、客流速度为依据，规划出适合本酒店的商圈。下面介绍两种商圈的设定方法：（1）真空法：在地图上以店面位置为中心，用圆规划个圆圈，然
11、后在圆圈内根据家庭数目，算出可能的消费额。对于现在的竞争性店面，计算其大约的营业额，剩下的部分即为本地基本营业额。（2）类推法：商圈大部分都因为交通或地形的影响而呈现变形虫状。顾客跨越其他的店面、闹区、美食街，而到自己的餐厅中用餐的可能性并不大，所以人口稀少的地方，就是商圈的界线。接着必须就竞争店附近、闹区及美食街的消费者，进行当面的问卷调查，将顾客的来回路径及位置，在地图上标注出来。接着在地图上以本店为中心，顺序的按比例画出半径如500米、1000米、5000米的圆圈，决定每一圆圈的人口数并计算平均每人的消费额，将画得的地区，顺序分为1、2、3级商圈，了解顾客主要来源的位置，作为积极推广与促
12、销的重点。2选择商圈。即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些。在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐厅自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐厅的市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说要开辟某条路，在这条路上选择一个地方设立地址，将来这里有可能成为成熟商圈，但一定要等到商圈成熟稳定后才进入。例如说这家店3年以后效益会多好，但是对现今却没有帮助，这3年难道要亏损？我们投入一家店要花费好几百万元，当然不冒这种险，一定要遵循比较稳健的原则，保证开一家成功一家。聚客点的测算与选择1要确定这个商圈内最主要的聚客点在哪。例如，上海
13、的淮海路是很成熟的商圈，但不可能淮海路上任何位置都是聚客点，所以我们开店的原则是：争取在最适合我们开店的地方和其附近开店。过去古语说“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖，这跟人流动线（人流活动的线路）有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方，差不了几步路，但生意差很多，这些在选址时都要考虑进去。人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走等等，这些都派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。2选址时一定要考虑人流的主要流动线会不会被竞争对手截住。例如某个社区的马路边有一家火锅店，客流主要自东向西走。如果往西一百米，竞争者再开一家火锅店就不妥当了，因为主要客流是从东边过来的，再在西边开，大量客流就被截住，效益就不会好。三、考察选择开设酒店店址的基本条件1 使用面积在1000平方米左右，框架结构。2具备上水（有用水指标300吨-500吨）、下水（符合当地环境保护部门排放标准或能够提供市政部门同意的排污管道接口）3具备照明电（有用电指标200千瓦）、具备动力电（有用电指标300千瓦）。4为避免扰民，楼上不能是居民房屋，但可以是办公或商业用房。5为避免扰民，周围离居民楼有一定的距离，有适当的排烟位置。6酒店门前面有一定的场地能够停车。7为规避投资风险，没有房屋产权证书、临建房屋、在拆迁范围之内均不适合。
