1、 龙湖成本管理与房地产开发成本控制 周世艾 周世艾：谢谢大家，今天下午跟大家一起探讨，讲龙湖成本管理与房地产开发成本控制。实际上龙湖的成本管理，真正成体系的时间从1998年开始。那个时候还处在签合同算一个合同的情况，后来在98年的时候，把已经开办的项目，和已经签合同的情况做了一个汇总。然后作了一个分解，那个时候提出了开发时成本的几个大项，土地费是一个大项，前期工程费是一个大项，有些合同是为开户而设的配套工程，配套工程的费用是一个大项。还有一些工程为开发项目基础设施作准备的，当时把128个合同分开来，就形成了现在的成本管理体系。 今天介绍龙湖的成本管理。 龙湖成本的管理范围，到现在为止龙湖管理成
2、本是以项目为管理对象。我们叫做项目，可能不是一栋房子的概念，那么就是一块地，或者一个规划的项目。里面有20万方，可能有50万方，可能有高层，也可能有花园洋房，也可能有别墅，还可能有商业。是这样一个综合的项目，作为我们的一个管理对象。这样的管理对象，怎么样管理？怎么样划分？待会儿详细地介绍给大家。 第二个范围是项目的完全直接成本。包括土地、前期工程、基础设施、配套设施和工程建设的费用。还有一个范围是间接成本的分摊：包括管理费、营销费用，营销费用有两部分，一个是完全成本里面，一部分是在分摊的成本里面。总体来说管理的范围有三大管理，一个是对象、一个是成本的范围，那个对象也很重要。 一定是以项目为对象
3、，这样的管理才是一个完整的，比较准确的。在龙湖有两个是全员的，营销是全员的，成本是全员的。所谓全员公司所有人对这两件事要去努力，要去做，要去关心。营销部分就不说，成本部分主要公司部门都在成本管理方面有相应的成本管理责任。战略发展部是土地成本的管理，设计研发部是设计费用的管理和优化设计产品的成本管理。成本管理部是主要成本，主要的管理单位。目标成本的测算，分摊，动态成本跟踪控制。开发成本的管控，材料设备采购以及工程招标、合同管理，围绕着成本管理做的事情，当然成本管理职能不仅仅是这四件，还有工程管理部，在成本控制下的进度质量管理，一样涉及到成本管理。 然后计划财务部是计划成本财务指标的管控，分摊成本
4、的管控。刚才我们说了间接费用部分是分摊成本，总体资金计划的管控，资金计划跟成本也有很大的关联，这是每个部门成本职能。主要成本有哪些东西？总体归纳成开发成本，是直接开发的成本，还有个是间接的开发成本期间费用，主要是分摊到项目里边去。包括的主要土地成本，前期费用，前期费用包括哪些？包括设计费，报建费用，三通一平的费用，工程开工以前的费用。 配套设施费用，包括要配套的幼儿园、学校或者会所，现在还有一些东西，叫做街道的社区，居委会需要的房子，甚至包括配套的消防，有些消防是缴费用，有些消防是在小区建的，还有基础设施费用，那就是水电气的配套。主要的建安成本，主体的建安成本，主体的建安成本，实际上包括园林景
5、观工程，然后工程相关费用。这一些都是在我们直接开发成本里面的，还有些是间接的，销售费用，财务费用和管理费用，这些都是直接分摊的。相应这些费用各自的责任部门，也是根据管理职能来分别的。有些成本的内容，成本怎样来做测算，来管理成本？测算是一个很重要的手段。为什么要进行目标成本管理？因为我们现在大部分的工程，大部分的房屋都是采取预售方法，我们知道利润等于售价减法成本。那么在预售的前提下，确定了投资，合理销售价格，预测投资效益，就能达到理想的理论。特别在房屋销售、预售的阶段。预售价格确定以后，控制好成本才能保证利润的实现。 所以，我们在开工以前，甚至在拿地以前，对目标成本进行预测，所谓预测，就是要用我
6、们的经验去估计，去预估后面发生的事情。目标成本管理的阶段。总体来说，真正的管理阶段只有两个，一个是设计阶段，一个是实施阶段。当然我们这个地方，把设计阶段划分得比较清，比较细一点。从拿地的时候开始，土地投资论证方面要预测成本，在拿地阶段怎样预测成本，在待会儿给大家介绍。 然后是项目启动阶段，方案设计阶段，设计阶段。这里的关键主要还是土地投资论证阶段比较关键的，因为这个时候测算的目标成本，和我们当时测算的售价，以及我们的费用，最后会影响到利润，影响能不能成功拿地，至于项目启动阶段，方案设计阶段，初步设计阶段，实际上这几个阶段是成本控制的重要阶段，但是他们有一个前提，尽量不超过土地论证阶段的成本。因
7、为土地论证阶段的成本影响拿地的价格，如果以比较低的价格，一个比较低的成本去拿地。最后估计在土地成本上拿了地以后会赚钱，结果设计的时候，每个设计阶段就把成本涨了，涨到后来，就已经把拿地的利润吃掉了，那么我们的效果，我们的效益就没有了，所以土地投资阶段的预估是非常重要的。 设计阶段只能优化前面的东西，落实前面的东西。工程实施阶段的成本控制，成本管理已经效果不会很大。土地论证阶段的成本，实际上是一个流程，怎么做？有发展后，根据土地信息提供周边的配套，然后设计研发部来确定项目的定位，然后提出项目的预案。成本的管理部根据预案来测算成本，经过讨论之后确定下来。 所以，他的工作应该是比较严谨的，也就是说土地
8、成本测算阶段的依据是项目的预案，是根据土地的信息，周边的情况，周边的环境，还有周边的产品，以及周边销售的价格确定一个项目的预案。来确定我们要做什么东西？做多少？做哪些业态，哪些产品，然后通过成本管理部，造价采购部来测算成本的依据是什么？一个是项目的预案，一个是历史的数据来提供，这个目标成本来满足拿地的要求。 这是一个目标成本的测算表，我们里面土地费可以根据挂牌的价格，然后后面有前期工程费，前期工程费包括了什么东西，这里面都有，你一项一项的分开来，这样就好测算，你要整体估算，是没办法的。要拆分开来，来测算就比较方便一点。整个成本测算的方法就是这样，把各个项目分解开来，然后化小以后，就很容易测算得
9、比较准确。目标成本的体系，龙湖是在98年的时候开始建立，但是目标成本的测算是2000年开始做的，做的第一个。就是按照这种意思，把它分小一些来做，分小一点来做就比较准。 项目启动阶段，就是拿地以后，把前面去拿地的时候，以及拿地时发生的变化调整过来，比如说项目团队提供一些方案，然后成本管理部，再重新进行目标成本的测算。就是在拿地以后会发生一些变化，土地可能不是原来土地成本投资估算时候的价，可能真正拿地的时候成本发生了变化，高了一点或者是怎么样，那么在启动的时候进行调整。 这个调整会指导后面的初步设计和施工图设计，方案图设计和施工图设计。方案设计阶段只是测算的目的，只是测算方案出来以后，和我们启动的
10、时候，启动的阶段或者是拿地时候的方案，那个阶段的成本是不是能满足？如果大大超过了拿地的成本，他们利润变得很小很小，那就要调整方案，目的是来调整方案的作用。 初步设计阶段，主要整个设计就定型了，所以初步设计阶段是很重要的，一定要控制好前面的。所以现设计也是在初步设计阶段以后确定下来。其实成本分解表，只是名字不一样，实际上表的内容和测算表内容是一样的。那个时候为什么叫测算表，这个时候叫分解表。测算表的时候可以粗一点，可以细一点。但是分解表一定要分解到执行每个合同的阶段。所以分解表和测算表有一点点不一样的地方。可能测算表里面是景观费，但是在分解表的时候，把景观分成软景、硬景、乔木、灌木、草木，分到每
11、一个合同的程度。 所以，在初步设计确定后的阶段和成本分解的阶段要做的工作，就是把成本分解到可以执行合同的程度。就是把每一项费用落实到每一个合同的口径上去，那么就有一个合同规划。就是你建个工程会落实到总的成本是多少？然后你有几个合同来实现这个成本，以后要分到成本的口径。合约规划还要随项目的进度进展逐步变成真实的合同，不能说写一个合同，那个合同预测到多少钱，最后做的时候不作比较，也不去落实这个合同能不能实现，就会出问题，合同规划和成本费基本上对应的。和刚才说的测算表是对应的，但是分得更细一些，在每一项的费项里面分成了合同。比如说环境景观工程，可能在测算表里面就是环境景观工程，我要花多少钱？比如说花
12、500块钱一个平方，但是在这里合同规划的时候，就会变成很多合同，这些合同会实现，你这个环境景观工程，这些合同的金额也会实现环境景观工程的成本。你不能超过500块钱一平方的成本，分解是把成本分解到每一个合同里面，所以就形成了合约规划。 这里面有一个步骤，一定要做合约规划。做合约规划还有一个什么好处呢？我们在做工程的时候，不会没有目标，没有指引的东西。经常我们发现很多建设方的工程部也好，什么部也好，管理上会出现一些问题，坐在那个地方的时候，糟了，我这个东西要买了或者要做了，还没有想没有准备。那么有了合同规划以后，你可能是以前就计划好了，在什么时候要做这么一个合同。要定这么一件事情，所以合约规划里面
13、还有一个东西，就是会和时间，进度，工程的进展联系起来。要和工作的时间相联系起来，还要计划好你的钱，你合约规划里面的成本核价，加起来不能超过成本测算的金额，你超过了，就是说这个工程还没有作，已经突破了成本。突破成本是要找理由的，没有找到理由是不能随便突破成本的。 然后是工程实施阶段，工程实施阶段的成本管理比较单一，主要还是现场的工作，就是工程管理方面的工作，实际上也有管理的东西，但是管理的东西已经形成了，只是施工时候的一些方法一些措施控制。在工程实施过程中间有一个动态成本的管理，那么动态成本等于已经签订的合同。结算的合同，未结算的成本，加上非合同性的成本和待发行的合同成本。其实里面很多体现在待发
14、生的成本，结算的成本已经很清楚，未结算的成本包括应发生的成本，另外也包括待发生的成本因素。我们要把待发生的成本估算出来，怎么估算出来呢？我们有依据，比如有设计变更，有签证要调整，还有一个工程技术人员，甚至成本管理人员，会在施工过程中间发现图纸里面，会有一些，甚至还没有施工的东西，都有一些严重的问题发生变更，也应该把它估计出来，然后列在待发生的成本里面。你要先估计出来，这个你把它估计出来以后，在动态成本里面作调整，而且这个调整要写出明确原因的报告，然后来批准来调整。 然后是工程竣工阶段没有好大的问题，主要是结算，如果在过程中间把工作做好，结算阶段的成本不会出现太大的差异，和动态成本基本上不会出现
15、太大的差异。这是成本管理阶段的划分，那么景观装饰工程在整个成本管理方面只是一部分，今天课程的主题是示范区的成本管理，所以在这里着重对景观和示范区作一点交流。 景观工程的成本管理，它的管理部门和它的阶段，景观工程一般分方案设计单位和初步设计阶段，实际上也有很多方案设计以后，就没有经过初步设计阶段，实际上就是一个施工图设计方案，方案确定以后因为比较简单，不是像工程一样经过几次审批，一般情况下也是做方案设计阶段，方案设计和施工图设计。设计部分由设计研发部来完成，来实施，然后提供图纸和各项技术指标，有采购部进行成本测算，这个成本测算，实际上在我们刚才说的成本管理过程中的成本测算，里面也包括了景观设计的
16、成本，这个成本测算，根据图纸设计来审核，来复核成本测算是否正确的。或者说现在的方案设计或者是图纸设计，是不是会突破前面目标成本测算的整体成本，这里来说。那么有问题的时候，突破得比较大的时候，我们会和研发部门沟通，然后进行适当的调整，基本上控制在目标成本测算的范围。目标成本测算以后，审核以后不是随便随时都可以改动，你想变成多大就变成多大，那个成本测算已经没有意义了，所以这里面是每一个环节，都会去和他对，我们实施的过程是不是突破了它，如果突破了，第一个是能不能降下来。第二个不能降下来要说明原因，要经过一定程序的审批，那么这个成本就没办法控制，走到哪一个阶段，哪一个阶段都在突破，那么这个成本就无法控
17、制了。 我们发现有一个项目，基本上两三个月以后就在调，那么有很多问题，说明有些问题事前的估计没有到位，第二个过程中间发生了特别，特殊的情况比较多，然后针对这些情况马上采取措施。工程实施阶段主要是控制几个方面，一个方面是设计的控制，上午已经有朋友提了问题，效果和成本怎么来控制？这是一个关键。就是我们一定要尽量把效果做好的情况下，要有一个比较合适的效果，那个效果有很多种，一种直感，一种颜色。有些直感的东西，可能就是要保证的，就免不了会用比较高的成本来做。但是有些是颜色的东西，我们会通过很多种方法来解决颜色。对颜色有要求的东西，不一定要用直感的方法解决，所以这一点是我们在控制装饰景观工程成本的时候，
18、装饰和景观工程成本的时候要注意的东西。 景观工程成本的构成大概有几个方面，第一个场地的整治费，我们现在景观工程施工以前，都是建筑工程完了，一块长地，至于说那块长地，建筑工程不会把形造出来，都由景观工程来改造。那么场地的整治费用算一笔大的投入，然后是乔灌木草坪等等，这部分的栽植费，苗木的保活养护的管理费，景观效果的调整费，以及苗木价。苗木价是最大的一头，最多的一个部分，所以，景观和硬景在一块，还有硬景的铺装费，还有结构费，这里讲的是主要的东西。 这是环境绿化工程的费用表，这个表测算一个工程，都要建起来。景观工程的经济指标填起来，景观工程有哪些东西，这里面也很清楚。我们把这些东西都列为景观工程。一
19、是进行测算的时候，项目不会掉，二是做完一个景观工程，做完一个项目，你会把里面景观工程的分项总结出来，做成经济指标，将来以后新的项目，作为目标成本，作为历史成本库来使用。这是几个方面都能用的东西。我们景观绿化指标的参考，今天上午也有提问题，软景、硬景的比例，但我们经验来说，一般情况软景80%-85%，硬景15-20%。为什么？可能各有各的设计，各个的想法不一样，我们是经过我们的经验总结，大概这样的情况下，成本控制比较好，其实，想也想得到的东西。硬景肯定比软景的造价要高一点，比如说贴砖，做地面，做道路等等。所以软景比硬景比例高，但是软景里边植物和草坪的比，就是说乔木是因为看效果的时候，随意点缀的，
20、这个是不是人人都一样？这都根据自己的情况确定。 这样，这个成本造价和成本就比较容易控制住，当然你在硬景偏大一点的时候，你的草坪就要偏大一点，这样来平衡，有一个平衡的东西。这些只是参考的经验，而不是说一定比作那样做。根据你的效果，你区域的情况来确定，像这样的效果情况下，像这样，一般我们做的工程最低的景观范围平均300块钱，当然高的也有，别墅那种接近500块钱。景观部分，包括人行道的道路，不包括市政。景观工程成本管理，实际上也可以控制的。一个是分阶段控制，那么就是你的方案设计，一定要把控好。施工图不能随意突破方案的标准，方案把控好了，基本把效果控制住。最后的效果是什么时候？景观工程基本完的时候。那
21、时候有一个整体的调整，你会去整体调整一次，我的景观哪里不好，哪些地方差一点，哪里需要补树，补多大的树，补怎样的树，这是最后的工作。 设计也一定要把效果控制起来，方案设计一定要有效果。以前我们在景观设计的时候，刚开始没有人设计，反正找人来做，你做什么样的就做，做完了看，那不行。98年要求景观一定要设计，要画图，那个时候还没有专门的设计人员，那个图怎么画呢？都是凭看，那看也可以，你给我画几个面看吧，我非要看到景观的界面，二个要看到景观的高矮，三个才确定用什么树，只要乔木或者贵重苗木控制也是很重要的，栽什么树，种什么树，也有一些讲究。我们要的景观是要什么？要绿，我们小区里面要最好的效果是什么？一年四
22、季都是绿的。实际上现在有些树贵重是贵重，但是不一定绿。重庆市大概也是好几十个亿，到处都是银杏树，其实银杏树也是贵重物，几年前有科学家说银杏现在好象少了很多，要灭绝了，所以大街上到底都出银杏树，但是银杏树夏天、春天葱绿，但是到了冬天，叶都掉完了。掉叶以后就没有颜色，没有绿色了。冬天，特别是看到南方特别荒凉，可能就习惯了，在南方看到这样的荒凉不舒服，掉个叶子没有什么，但是清洁工就麻烦了。所以树一定要选，贵重的树也不能说到处都是，贵重的树是点缀的。弄来做点缀用的。所以这方面让贵重的树要好一点，要控制一下就是自己去多比较一下，然后自己去买心中有数，树是没有价格没有标准的，不像商店里的东西给你标价的，他
23、给你多少钱，还不出价来，为什么？树有粗的，有细的，树冠怎么样的，树高怎么怎么的都会影响价格，所以你把好树贵树让施工单位买的时候，你没办法控制了，这部分是要控制的一个重点。 还有现在比较大的房地产开发公司自己建苗，从很早的时候开始育苗，一是育苗，二是看到好苗就买起来放着，放几年以后，这个东西升值很大，三年前买的树，当时可能没有用上，但是分三年以后，那个价，除了市场长价以外，还有当时买的市场差价，都是赚了钱。所以如果有条件，自己建一个苗圃，龙湖大概有3-4个苗圃，最大的200多亩，所以，这也是控制的一种主要方法。还有一个严格管理现场工程，一个是效果的控制。不要今天栽在这里，明天让人把那个树子栽在别
24、的地方去。一个是苗木不能包干给你，你栽多少棵树来结算的，肯定有一个验收，我大树子栽了多少棵，有多少草坪灌木，一定要有量化的东西。这是景观工程的成本。 你们去看过龙湖很多项目，有一个印象龙湖植树，大部分是植在房子周边，出来以后是灌木或者草木，再远一点就是行道树，树在房下给人感觉掩映在绿化中间，掩映在树林里面。这也不是说大家都这样做，一定要根据自己的情况，我只是介绍一下控制景观的办法。这样也可以有比较好的控制成本，包括别墅，包括花园洋房大部分乔木，都是围着房子在栽，其余有草坪的地方，有些树，但相应的少很多。景观工程做一个要总结一个，要把数据收集起来，作为一个经济指标来分析。 这是结算的经济指标分析
25、表，然后分别由软景的分析表，硬景的分析表。你做一个工程以后，就会把这些分析存留下来，将作为历史成本库，就是历史数据库。刚才说了景观，还有公共部分的装饰工程，现在龙湖已经大部分进入到装修房销售，装修房来交房。除开装修房以后，其他清水房很多是公共部分的装修，公共部分的装修成本管理也是分阶段来管理控制，也是公共部分按方案设计和施工图设计来控制。原来方案设计把标准和效果控制住，每个部门管理的范围也跟景观工程的管理基本上一样的。公共部分装修的成本管理，有哪些要注意的地方呢？一个是设计阶段的成本控制，方案阶段控制成本，方案阶段的设计一定要通过成本测算，要基本上控制在目标成本测算的装饰工程成本范围以内，不能
26、突破。 还有刚才说的，效果和成本的关系，就是属于质感的品质和颜色品质的成本，这个工程一定要把握。还有注意，我们在施工过程的成本销售控制，把握不要经常返工，一定要做完以后才能看到效果，他才知道这个地方赶，你把他改到前面那就不会造成返工，成本就会节约。 刚才说了装饰工程的成本工程里面有个材料，今天上午也有朋友问了甲供材料的问题，材料的供应方无外乎几点，一个是甲供材料，一种是甲方限价，乙方采购，一种是乙方自行采购。那么甲方供应原则，一个是价比较高的，一个是量比较大的，一个是把控质量要求比较高的。举个例子，外面贴花岗岩也好，贴面砖也好，它的色差比较大，那么让施工方来去买，不会在意这个问题，可能买回来色
27、差比较大。那么如果通过甲方来管会严格把关，去管控这个事情。一个是甲方限价乙方采购，这部分材料通过甲方认价格，或者推荐单位，推荐产品品牌，然后由乙方去采购。还有一种是乙方自行采购，也不是他自行采购的价格不管，原则上我们是指定一个信息价格，在同一个，某一年某一月的信息价格去包干。甲方供应材料的目的节约方式，规模采购有利于市场竞争，降低材料设备的造价和采购成本。 特别注意一下设备的采购，设备的采购是为规模大的，比如说电梯每年有100多台，我们会一次性招标，多次供货，不会先付那么多钱，分期付，一次性招标，比如发电机发电机不像电梯一样，功能基本上一样，在选用的时候功率大小也不一样，这也需要一次性的招标确
28、定单位，然后按照我们的技术标准供货。还有一个甲供材料有效控制材料的质量，一个是买的东西质量，一个是使用功能的质量。比如说电梯，就会有以圣洁（音）保修，这些东西，有的是随即要带的，有些是要花钱买的，怎么样使你花钱买的部分成本也要降低下来，那么我的使用成本就要降低。 龙湖体验区的样板房成本管理。样板区实际上本身没有标准，样板区的标准都在营销部，研发设计部，他们在控制，他们控制的样板区效果，其他人就没有办法控制了，那么成本一样要控制。第一在成本测算的时候，把样板区的目标成本确定下来，他测算和确定的原则是整体的目标成本不能突破，在整体目标成本内来确定它的成本，然后控制它，所以它的目标成本控制源头还是在
29、目标成本测算的时候控制的。实际上样本区的成本，在我们的营销部，研发设计部确定以后，我们也要进行测算，不能让它突破这个范围。样本的成本包括样本成本建造费，这里有两个单独的成本样板房，找一个地方，完全按照户型修一个房子。一种是实体样板房，找一层楼，找一套房子做成样板房，两个的建造费用不一样的，临时建样板房是要样板费的。这一点如果销售情况比较好一点，可以在实体房子里面做样板房，可以节约样板房的建造费用。 建造样板房的装饰工程费，装饰工程效果，风格都是有营销风格和研发设计来确定的，所以那个很重要，它把风格确定下来过后，你所有的一切都要围绕它的风格去做。所以在确定样板房风格的时候一定要慎重。相应的样板房
30、装饰风格确定以后，样板房的家居摆放等等，也会随着它一样的，如果我们已经确定了欧洲的样板房装饰效果，家居不可能摆一个中国的房在那里，所以这点一定要慎重，第二个总成本不能突破目标的测算成本。 这是一个样板房的装修主要材料配置表，厨房、卫生间、卧室、阳台、门窗，甚至开关面板，你就不要制定成欧式的。你制定样板房的风格标准，就会用材料和品牌来确定。哪些材料，哪些品牌比较好，哪些材料，哪些品牌是什么风格？就很容易的确定下来。你要做一个样板房，研发部和营销部先要做一个。影响样板房成本的主要因素，就是样板房装饰风格的定位，一开始说这个问题，这个问题影响样板房装饰成本的主要因素。这是最大的主要因素，二个是装饰材
31、料的标准，这个标准也是随着风格不一样确定的，用的都是欧洲的风格，罗曼的风格，最主要的东西动不动用大理石做装饰材料，所以和风格也有关系。 二个没有风格的影响材料，也要注意，哪些地方做好一点的材料，哪些地方作为标准，一般的材料？毕竟是个样板房，所以这个东西，包括我刚才说的，一个是直感，直感的标准，一个是颜色的标准。颜色的标准可以用不同的材料达到这个标准，红色、黄色、都可以用其他材料来做，不一定都用很高级的材料来做。你有质感要求的地方没有办法，肯定要用好材料来做。 样板房风格影响样板房家居，控制样板房成本的控制，原则控制在目标成本，分解到每个合同里面，还要确定合适的装饰样板房和家具成本。要控制装饰材
32、料的标准，好材料用在关键部分，这是大家看得到的地方。我有一次看到样板房，卫生间里面确实用了很多很好的材料，但是也可以这样弄，因为看样板房的大部分视线落在卫生间里的，其实是不是卫生间，一定要用大理石花岗岩的材料做，其实大家最主要看是鞋柜的档次。也可能是面盆的台板做得好一点，墙面是不是非常好的材料，颜色可以选，但是材料不一定那么好。 还有一个耐用品的回收和周转使用，一年要做十几万方的样板房。周转的时候同时又8-10个样板房同时展出，有的样板房最短就是一年没用了，有些耐用品大量买，一个样板房一年下来就没有了，后来采取措施回收一部分拍卖，包括不能周转使用的家居都拍卖。有时候，有一句话增产不如节约，有些
33、老板越来越大，管不过来，那些东西没有帐，那不行，我是企业就应该管起来，而不是说算小帐。样板区景观包括乔木、灌木、草坪、水体、挡墙、护栏等等，还包括配套用的家居，你在样板区看样板房，可能要经过景观小区，景观小区要做，如果你是实体工程做的样板房，那么这个景观小区，可能跟你将来的实体是连成一片的，可能先实施了，你可能以后整个小区的景观连起来，但是它的标准不会是小区里面普遍的标准，肯定是个样板区，要高出很多。 所以，样板区的景观也要注意设计定位，你高得太多，样板区做得再好，最后树子要搬过去，所以一定要注意标准，注意定位。不要搞得太多太多，因为你要降下来不容易的，要挖掉搬到其他地方去，这是不容易的。所以
34、要注意到，它要和你总体景观基本上有联系，有结合。大的地方比它好一些，或者点缀的地方比其他地方好一些，但是整体上基本上要过得去。还有景观的比例，他不能按常规的比例，你的效果怎么样和整体的效果统一。 还有样板区景观很多时候可能为了卖房子，人家来参观，可能会有些比较好的名贵树木，但是你不要堆砌在那个地方。你把它堆砌起来，以后就不好办了。你把它疏散了，以后再疏散不会那么不舒服。还有样板房的水体，一定要结合正式工程的水体。一不要太高估标准，一般情况下，可能都会在那个地方做一个水体，最后和正式工程的水体结合起来。还有小品，因为相反和其他区不一样，一定有样板的作用，那么这个样板的作用，不是一定比人家高的样板
35、，是你做出来给人有一种感觉的意思，叫样板。是不是比其他地方高一点？略高一点，不要太高了，太高了成本也高。将来小区的整体感觉比这个差得很远，所以要注意到，肯定是做得好一点，一个是方便将来调整，二个是整体的差距不要拉得太大。 （茶歇） 刚才介绍了龙湖的成本管理，实际上龙湖的成本管理基于房地产控制的基本理念情况，所以把房地产开发的成本控制给大家介绍一下。龙湖的成本管理，有些做法可能你们都了解，但是很多时候，不希望你们完完全全这样做，一些方法和基本的理念，结合你们自己的情况去做。房地产主要成本费项构成，跟龙湖成本一样的。 它包括了直接成本，就是土地费，前期工程费，基础设施费，配套设施费，建安工程费，工
36、程相关的费。期间费用包括销售费用，管理费用，财务费用。直接成本里面的土地费用，包括土地价款，拆迁安置费以及相关费用，三通一平工程费，行政一级政策性收费。然后基础设施费是满足项目实用功能的设施设备，比如说配电房等等。现在有个政策要求，小区里面要设居委会的办公用房、活动用房，可能100个平方还不够，拿到街道办事处去批一下，他说够了就够了。包括建筑工程，安装工程，含各项设备，智能化工程部，环境景观工程都属于建筑工程范围。工程相关费用，包括监理费，车辆费，各项验收费用，都是要收钱。 期间费用包括调研推广广告费，售楼处样板房，样板环境交易相关手续费。管理费用管理人员工资，行政支出福利的费用，这就是资金的
37、成本。一个房地产项目有这么多项费用构成，怎么样工作？现在实行项目制的管理，这是项目举证的管理。从公司这边分了各个职能部门，设计研发部，工程管理部，成本管理部，营销部，计划财务部，项目里边是项目负责人，下边设了相对应的项目研发经理，项目工程经理，项目成本经理，项目营销经理，项目财务经理，下面下面设各项专员各项专业工程师。 我们是以一个公司，做一个项目的时候设置举证式的项目管理。这样有利于项目的成本控制，所以我会介绍，成本控制、成本管理一定要以项目来完成，以项目为一个对象。房地产开发的投资控制，房地产开发一般大概分成这样几个阶段：启动阶段，项目建议书或者可以性研究阶段，也就是相当于包括拿地的时候都
38、包括在里面，项目意见书到可行性研究，实际上是拿地的讨论，能不能拿？多少价去拿？拿好地以后就是规划阶段。勘测、设计阶段是我们控制成本的一个重要阶段，控制投资的一个重要阶段。然后就是项目的实施阶段，施工、采购，最后是收尾，竣工验收。这四个阶段里面投资曲线，在可行性研究阶段是很少的投资，勘查阶段多一点，在施工采购的阶段，也就是到工程完工的时候，投资到了顶峰，基本上投资达到了百分之百。然后投入使用很少一点点，包括后期的保修维护费。 房地产开发投资的控制要点，投资控制包括两个方面的控制，投资测算过程的控制和执行过程的控制。主要是包括这两部分，那么投资测算过程的控制包括投资论证阶段的测算，就是我们说土地版
39、的测算。一个是设计阶段的测算，设计阶段的测算包括了方案版，包括了启动版，方案版，初设版，使用版。执行过程控制稍微简单一点，分别看投资论证阶段。土地投资论证，怎样来论证？根据体规的土地信息确定你取得地块的项目定位，这是非常重要的。你要测算，一定有土地的信息，它有设计条件，挂牌也有设计条件。里面有容积率，覆盖率，绿化率，还有综合还是商业，土地性质等等，根据这些东西，要制定相应的方案，对这个项目做一个定位。这块地有多大，能建多少房子？这些房子里面什么建多少？可能有几个方案的比较。然后算出一个东西来，这个东西就是你的成本最低，你的利润最大，你的成本最低，利润最大的时候，土地投标的时候给了你什么空间？就
40、是涨价的空间。给你地越大，给你的力度就越大。 不是随便算一个成本，拿了地之后是整老板，会把老板害死，一定要去很认真的测算一下，测算的依据是什么？历史成本数据。待会儿简单介绍一下。结合市场需求，对不同面积的使用功能，建筑面积的合理配置，结合周边的环境，市场需求论证，你修这些房子卖多少钱？包括修多少，包括高层，别墅，你修多少，卖多少？最黄金的组合，就会让你土地不变的时候，销售价格最高，销售价格高，成本相对不是提高很多的时候利润就大。这是测算，你拿地时候的力度就大，来论证提出项目投资的可行性。 参考类似液态的工程项目，历史经验的数据，编制投资估算。这个投资估算是土地版的成本测算。然后是工程测算阶段，
41、工程测算阶段分三个阶段，方案设计、初步设计和施工图设计。设计阶段控制投资的效果最好，投资决策到初步设计阶段，通过对设计方案的必选，能够控制投资效果为75%-80%。也就是说又可以控制的部分，你在这个阶段控制到75%-80%。控制投资的阻力最小，因为你在设计阶段没有人来阻碍，有人来阻碍你，那个人坚决不干，那就是阻力。只要你把道理讲清楚，拿出来大家分析，然后很简单，很容易的改过来，不会花很多很多的投资，很多很多的费用。然后控制投资需要的成本最低，可能开一个会就控制了75-80%。深化设计到施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，对投资控制的效果达到15-20%，也就是可以控制的成本，可以控制的投资可
42、以控制到15%，他给你控制住这么多，前面设计的这么多，基本上这个成本就投资控制到了。施工图结束到施工阶段，施工阶段没有多少控制，基本上施工图已经形成，如果有控制的地方，不是在设计叫你施工图绘制的时候控制住，不是以前控制下来，那么成本就控制不住，它的阻力就会大，成本就会高，所以这个阶段实际上的工作只有5%。而且遇到的阻力相当大，花费的成本也高，如果图纸的形成，要控制住变过来，要经过监理、设计等等手续，时间也长。所以，最好的阶段是在方案设计以前。 这是一个简图，就是最好的设计控制阶段，是在设计的阶段，控制的效果最好，控制的阻力也比较小，越往后走就越大，控制的成本也相应的低。越往施工阶段和使用阶段走
43、的时候控制的效果越差，越低。在方案设计阶段要控制些什么？在容积率指标控制面积，溶剂率指标已经控制的面积，结合市场的需求，对不同业态建筑面积的合理配置，也就是说建多少所高层，多少商业，多少别墅，多少花园洋房等等，我们要去比较。设置哪些基础设施和配套设施？哪些是可以不必要设的，哪些是比较设的？获得最大的销售额和利润。最大的销售额怎么来？举一个例子，别墅卖的价格高，建多少别墅合适？容积率定死了，全修了别墅容积率没有用完可惜了，建多少高层来弥补容积率，这样合理搭配比较出来，可以卖最高的钱，最多的钱，容积率也很好，搭配也很好，我的成本基本上也不会有大的增加，这是要控制的重点。 对业态和户型的多方案设计，
44、通过比较进行单体平面和户型，通过对建筑面积、套内面积，公摊面积的比例测算确定最合理户型和户型搭配，从而获得最大的销售面积。刚才我们说的是业态，是产品，现在我们说的是在同一个产品里面户型的搭配，非常重要。特别是公摊面积，控制公摊面积使销售面积得房率和销售面积最高。那么怎样搭配大户型、小户型。如果800平米的平面，做10户小户型，公摊面积肯定很大，甚至超过25%，如果做一部分大户型，做一部分小户型公摊可能只达到15-17%，这都是需要我们去挖掘，需要去控制的地方。所以，这是控制要点。 对各个方案合理搭配主要建筑和配套设施，把车库，景观绿化面积景观区内配套道路管网等于，进行土地成本，配置标准和建造成
45、本的造价比较，对各方案的建设工期，销售速度，销售价格和资金成本的比较编制投资估算，这个投资估算也是成本测算。初步设计阶段，初步设计涉及到结构的选型等等，现在设计，不知道你们怎么理解？原来有一个设计部的人，他跟我沟通，说现在设计很重要，我说是很重要，我说你怎么来现在设计？他说让设计院，我们给他一个数，让他比较数字，比如说钢筋，一个平方的建筑面积控制到40公斤。我说他怎么来控制？如果结构需要这么多钢筋，你把它减少，那不行，万一出了安全事故问题谁承担？他也不可能一边做设计，一边给你算这个是不是控制到40公斤，没有控制到40公斤就要改设计，不可能这样做的。 我理解的现在设计主要指标要控制到成本测算的范
46、围以内，不是要用我们测算的范围去控制。最近，我和一个朋友沟通工程，也是房地产工程。一个设计院给他设计了33楼的高层，没有超过100米，就是99米33层。开发公司的一个副总，据说以前是某施工单位的负责人，我来给你评估一下设计，也可能有些经验，就给他设计说，你什么什么钢筋多了，什么什么钢筋大了，后来设计也听了他们的意见给改了，后来我在看的时候，就给我们那个朋友说，你这个东西有一些问题，我也跟设计沟通了一下，我说你是把钢筋控制到了最低最低了，从理论上来说这个钢筋不出问题，计算上不出问题。但是人家是施工，施工有很多不可确定的因素在里面，以后叠加起来，会影响你这个工程的耐久性，首先施工的云执行（音）不好
47、，那天我看到混凝土有些好有些不好，另外是人工烧灼，钢筋不是百分之百的准确，你计算是理论算的，你把安全系数做到最小最小，将来耐久性不好。买房子的人不知道，如果知道，你卖房子很难，大家都想耐久性好一点，重庆不是地震区，万一出了4-5级的地震这个房子就会出问题的，所以成本要控制在比较合理的方面，要有利于施工，有利于控制成本。 所以，现设计的意思，不是给人家每平方控制钢筋多少。我们自己以前也出过这个事，我们跟一个设计院签定协议，这个钢筋必须要控制在42公斤，除基础以外。42公斤做出来了，后落我们内部分析的时候讲，实际上某些时候达到一个指标，某个指标并没有达到。然后钢筋里面大量采用三级钢，三级钢比二级钢
48、多几百块钱吨，但是你这种情况并不合理，因为混凝土也有钢筋含量，可能你党纲到了极限。我的钢筋用量看起来减少了，但是钱并没有减少。第三个要达到你的目的，大量把构造件给省掉，最后发现楼面有开裂的情况，追求起来就是混合构成少了一点。所以我们在想现设计的时候，经常想，我们哪些方面要求设计院，哪些要求？你不是指导他，二也不是限制他。最后楼板开裂说是施工单位的问题，他一点责任都没有。但是我们不说谁有责任，是说这个建设的耐久性和使用功能有影响，我们要做什么？我们要做的是好产品，所以我们希望设计院，设计单位给我们控制住。比如说结构体系选比较合理的，成本比较好一点。基础给我选合理的基础，成本也比较好一点。那么我们想需要他做这样的东西，不是需要他去做数字游戏，有时候我们叫数字游戏。所以我们设计任务书是关键的东西，对设计的规模，设计的标准，工程数量，预算指标，能够进行定量综合的设计内容，要通过计算的决定，充分考虑施工的可行性和经济性。 你把钢筋的安全系数都吃掉了，施工的可行性，要他做到百分之百的优良，才能达到这个系数，这是不一定可行的。初步设计阶段要地貌的标高，以确定建筑面积和总平面标高，合理突出标高，减少挡墙工程。这个挡墙在重庆很突出，你看我们的房子
