1、物业服务企业侵占小区业主公共收益专项整治实施方案为维护业主合法权益，加强和规范住宅小区业主公共收益管理，根据*要求，制定本实施方案。一、整治目标坚守人民至上根本立场，及时回应当前群众信访反映较为集中的民生热点问题，更加突出整治群众身边腐败和不正之风，重点对新修订的福建省物业管理条例施行以来，物业服务企业侵占住宅小区业主公共收益、收入及分配不公开等问题进行专项整治，纠正和查处一批物业服务企业，进一步规范住宅小区业主公共收益管理，推进物业服务企业规范化经营，维护业主合法权益，促进社会和谐稳定。二、整治范围聘请物业服务企业实施物业管理的住宅小区。三、整治内容（一）物业服务企业侵占住宅小区业主公共收益
2、。公共收益的概念：公共收益主要指住宅小区楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等广告费；公共场地、公共道路的车辆停放场地使用费；公共场地摆摊、自助售卖机、快递柜等进场费；通信基站等设备占地费；属于全体业主的会所、幼儿园、游泳池（馆）、健身室（馆）、物业服务用房、架空层等公建配套用房或公共场地的租金收入。（二）物业服务企业未按规定分配住宅小区业主公共收益。相关规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除理成本之后，属于业主共有。公共收益的分配，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照
3、业主大会的决定使用。（三）物业服务企业未将住宅小区业主公共收益存入专户。相关规定：前期物业服务企业依法利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当将扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的公共收益，自收到之日起三十日内存入市建设行政主管部门设立的专项维修资金专户，经营管理费用支出不得超过经营收入的百分之三十。业主大会成立后，可以将物业共用部位、共用设施设备委托物业服务企业进行经营管理。取得的公共收益按照前款规定扣除物业服务企业的经营管理费用后，存入业主大会或者业主委员会专用帐户。（四）物业服务企业未按照规定公示公共收益收支明细。相关规定：业主委员会或物业服务企业应当至少
4、每季度将公共收益收入及使用情况在物业管理区域内醒目位置公布一次，每半年在市建设行政主管部门网站公示。四、责任分工建设部门负责牵头推进专项整治工作，会同有关部门指导街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会配合开展整治。发改部门负责依法归集相关部门推送的违法违规物业服务企业和从业人员失信信息，在“信用中国（福建）”网站向社会公示；对依法列入严重失信惩戒对象名单的物业服务企业，通过联合奖惩系统推送至相关部门实施失信联合惩戒。公安机关负责依法查处以暴力、威胁、恐吓等方式侵占公共收益的物业服务企业和个人，对构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；对构成犯罪的，依法追究刑事责任。民政部门负责指导居
5、（村）民委员会加强相关法规政策的宣传，配合开展专项整治工作。市场监管部门负责物业服务企业合同的监督管理，将各部门交换共享的查处物业服务企业案件信息归集至“国家企业信用信息公示系统”。五、整治步骤（一）自查自纠阶段（202年7月15日前）物业服务企业要按方案要求，对照整治内容，认真梳理新修订的福建省物业管理条例施行以来（202*年1月1日）公共收益归集、分配、使用和公示等情况，逐项开展自查自纠，填报自查自纠情况表（详见附件1），并于7月15日前上报区建设与交通局。各业主委员会要积极配合物业服务企业认真做好自查自纠工作。1.新修订的福建省物业管理条例施行以来，前期物业服务企业未按照相关规定将公共收
6、益存入市建设行政主管部门设立的专项维修资金专户的，应当将代收的公共收益余额足额存入市建设行政主管部门设立的专项维修资金专户（详见附件2）。业主大会成立后，物业服务企业未按照相关规定将公共收益存入业主委员会专用帐户的，应当将代收的公共收益余额足额存入业主委员会开设的账户。业主大会成立后，业主委员会到期或解散后长期未成立新的业主委员会的，物业服务企业应当将代收的公共收益存入市建设行政主管部门设立的专项维修资金专户。2.新修订的福建省物业管理条例施行以来，业主委员会或物业服务企业未每季度将公共收益收入及使用情况在物业管理区域内醒目位置公布一次，每半年在市建设行政主管部门网站公示的，应当对照法规规定，
7、分季度填写住宅小区公共收益收支表（详见附件3），并在物业管理区域内显著位置补充公示不少于十日，同时在市建设行政主管部门网站公示。（二）抽查核实阶段（202年7月底前）由区建设与交通局牵头联合区发改、公安、民政、市场监管等相关部门以及街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会组成调查组或委托第三方审计机构，对辖区物业管理的住宅小区进行抽查核实（抽查比例不少于辖区物业服务企业管理的小区总数的10%），现场核查（前期）物业服务合同、公共收益收支账目、票据、工作台帐等相关资料以及公开公示等情况，查找问题线索，形成问题清单并收集问题佐证材料。（三）集中整治阶段（202年8月底前）对于查证属实的问题线索，
8、由区建设与交通局约谈物业服务企业，责令限期整改，并指导街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会就地化解问题。物业服务企业拒不整改或逾期未整改的，区建设与交通局将根据福建省物业管理条例市物业管理若干规定的规定对物业服务企业予以相应处罚，并将处罚信息录入市公共信息平台，上报市物业主管部门。受处罚的企业由市场监管部门记入“国家企业信用信息公示系统”，同时由发改部门将相关信息归集至市公共信用信息平台。有关企业和人员存在暴力抗拒检查或侵占住宅小区公共收益等行为的，由当地公安机关依法依规查处。（四）验收巩固阶段（202年9月底前）区建设与交通局负责对辖区公共收益专项整治工作进行总结，通报整治情况，并汇总
9、形成“问题（整改清单）、制度清单、成果清单、建议清单”，上报市物业主管部门。同时，建立健全物业服务企业在住宅小区公共收益收支管理、公示等方面的长效管理机制，加强常态化属地日常监管工作。六、整治措施（一）强化责任落实。区建设与交通局将牵头组织开展整治，会同区发改、公安、民政、市场监管等部门制定区级工作方案。细化整治和工作举措，明确责任单位、责任人和整治时限。（二）迅速动员部署。区建设与交通局将组织区发改、公安、民政、市场监管等部门召开专项整治工作会议，全面动员部署扎实推进专项整治行动，会同各街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会做好专项整治工作。同时，对照整治内容，结合“点题整治”活动，组织
10、对住宅物业服务项目备案情况进行全面排查摸底，按照“一个企业不落、一个项目不落”的原则，摸清底数，建立企业和物业项目台账，不留死角。（三）加强协调化解。对专项整治行动发现的问题，可以就地化解的，由各街道办事处（镇人民政府）会同居（村）委员会督促物业服务企业整改；无法化解的，由区建设与交通局联合各街道办事处（镇人民政府）以及相关部门，督办整改问题，研究化解措施。（四）严肃查纠整治。区建设与交通局将按照整治对象、整治内容、整治步骤等要求，会同有关部门查处一批违法违规的物业服务企业，通报曝光一批侵占业主公共收益的典型案例，引导小区业主（住户）主动对小区公共收益情况进行监督，对物业企业起到警示震摄和教育
11、作用。（五）完善长效机制。区建设与交通局将总结物业管理工作中的短板和漏洞，借鉴各地好的做法和经验，结合工作实际，坚持问题导向，及时制定或完善公共收益管理相关制度，建立长效机制。将公共收益纳入日常物业管理监督检查内容，联合相关部门不定期开展检查活动，推动形成“上下贯通、横向联动、内外结合”的工作合力，规范和加强监管。区民政部门负责指导居（村）民委员会加强对自行管理公共收益的业主委员会的指导和日常监督检查，督导业主委员会规范公共收益的归集、使用和管理行为。各街道办事处（镇人民政府）可以辖区为单位对接金融机构，集中委托第三方会计师事务所，对辖区住宅小区公共收益实施统一记账管理，代理记账费用商金融机构
12、承担。鼓励业主委员会制订住宅小区公共收益具体使用管理办法，并经业主大会表决通过。提倡公共收益应当单独列账，并按规定公布账目。鼓励业主大会引入第三方代理记账机构实施公共收益记账制度，代理记账费用可从公共收益中支出。鼓励在物业服务企业变更或业主委员会离任时开展公共收益审计，审计结果应当在物业管理区域内显著位置公示不少于7日，审计费用可从公共收益中列支。七、工作要求（一）及时自查自纠。全区物业服务企业务必在规定时间内根据实际情况认真填报小区公共收益收支公示表和小区公共收益管理自查自纠情况表，不得瞒报、漏报相关收益。于7月15日前上报区建设与交通局并做好相应的公示、抄报。（二）加大宣传力度。全区物业服
13、务企业要在小区业主微信群、宣传栏等平台宣传本次公共收益专项整治工作，同时宣传福建省物业管理条例中关于公共收益的相关规定，公布投诉举报渠道（区建设与交通局电话：），各物业服务企业对业主提出的疑问要及时沟通解答。（三）整改突出问题。在本次专项整治过程中发现的突出问题物业服务企业必须在限定时间内整改，整改完毕后上报相关部门并在小区公示整改结果。附件：1.物业管理住宅小区公共收益管理自查自纠情况表2.前期物业期间公共收益交存办理流程3-1.小区公共收益收支公示表（前期物业管理期间）3-2.小区公共收益收支公示表（已成立业主大会）附件1小区公共收益管理自查自纠情况表基本情况项目情况（前期物业/已成立业主
14、大会）业主委员会成立情况（是/否）联系电话物业服务企业名称项目经理联系电话所属辖区所属街道（镇）所属居（村）民委员会公共收益账户余额（元）公共收益累计收取情况（元）公共收益交存账户（市建设主管部门专户/业主委员会专户/物业服务企业账户）公共收益累计支出情况（元）公共收益累计增值情况（元）自查自纠内容主要情况存在问题整改措施完成时限1是否按照相关规定分配公共收益分配依据和分配比例（相关法律法规/物业服务合同/管理规约）分配情况管理成本（元）补充专项维修资金（元）业主共有（元）业主委员会工作经费（元）物业服务企业（元）根据管理规约等规定明确的分配对象（元）2是否按照相关规定将公共收益存入相应账户（
15、市建设主管部门专户/业主委员会专户）3是否按照相关规定公示公共收益收支情况（202*年1月1日以来每季度公示情况）物业服务企业全称（盖章）：项目经理（签字）年 月 日附件2前期物业期间公共收益交存办理流程一、各物业服务企业应登录市专项维修资金管理网（二、通过物业项目管理处账号登录市专项维修资金管理系统，在“公共收益管理”板块中的“资金缴交”模块，点击“新增缴交”，填写缴交金额等信息并提交，经物业服务企业账号审核通过后，办理交存工作。三、将公共收益交存至市建设主管部门设立的专项维修资金专户（以下任一专户均可），并填写转账摘要（附言、用途），如：20*年*月至20*年*月*小区公共收益收入。（一）
16、开户行：账户名称：账号：备注：转账后，可凭银行转账单前往市行政服务中心三楼C区14号专项维修资金窗口领取相关票据；或致电留下联系方式、地址以邮寄票据。附件3-1小区公共收益收支公示表（前期物业管理期间）（202* 年 1 月 1 日-202* 年 3 月 31 日）（样张）市*区*小区单位:元1、停车费收入：2、广告费收入：3、公共区域设摊场地租金：本期收入（不包括银行产生的利息）4、公共配套房屋设施收入：5、通信设备用房租金和维护费等：6、赔偿或残值处理收入：7、其它收入：小计：管理成本1、税费：2、能耗等其他成本（按合同约定）：小计：本期收益合计：拟入账金额市建设主管部门设立的专项维修资金
17、专户：*物业服务企业（盖章）202年*月*日附件 3-2小区公共收益收支公示表（已成立业主大会）（202* 年 1 月 1 日-202* 年 3月 31 日）（样张）市*区*小区业主大会单位:元1、停车费收入：本期收入（不包括银行产生的利息）2、广告费收入：3、公共区域设摊场地租金：4、公共配套房屋设施收入：5、通信设备用房租金和维护费等：6、赔偿或残值处理收入：7、其它收入：小计：管理成本1、税费：2、能耗等其他成本（按合同约定）：小计：本期收益合计：拟入账金额公共收益账户入账金额：公共收益账户转维修资金账户金额：公共收益账户转业委会工作经费子账户金额：支出：本期公共收益补贴物业服务费：账户用于物业管理其他需要：其他：本业委会已收到物业服务企业提供的上述账目明细。*物业服务企业（盖章） *业主委员会（盖章）202年*月*日
