1、“￥花圃”房地产开发项目可行性研究报告体例单元：*￥房地产开发有限公司体例时间： 二OO五年二月十六日+摘 要“￥花圃” 项目位于*市涪城区跃进路北段与待建的筹划门路的交织口，绿线占地面积10008.4平方米（约15.01亩），地块西面北面临街（跃进北路及待建的高水中路），沿跃进北路临街面地块长约98米，临高水中路地块长约80米，项目地块呈矩形。项目北面为圣水二队居民点，南面临街面为一层临时小门面，东面为筹划中的涪城区区政府办公用地，西面为筹划中的高水中学。“￥花圃”（下简称：本项目）拟筹划设计的主要经济技能指标如下：小区总筹划绿线用地10008.4平方米（约15.01亩），筹划设计总修建面积
2、 约20000平方米，其中底层商业铺面修建面积约1500平方米，二层商业修建面积约1500平方米，住宅修建面积17000平方米，住户暂定170户，绿化面积为3500平方米（其中中心绿地面积为2000平方米），修建密度为35.33，容积率2.0，绿化率为35。“￥花圃”拟筹划于2005年5月起着手项目筹划及前期报建事情，于2005年12月开始动工建立，项目建立总工期约12个月，预计于2006年6月进入项目预售期，其销售周期约12个月。其项目总投资（含土地本钱及银行利息为人民币960万元）人民币2696.11万元，项目预计总销售收入人民币3226万元，项目预计税后利润总额为人民币312.14万元。
3、自项目获准销售开始起，拟筹划将当月销售款的部分用于银行还贷，部分作为项目开发资金回投入项目后期工程，预计将于2007年2月将完成土地抵押贷款清算事情。目 录1、项目表面042、开发项目用地的现状观察及动迁安顿043、市场阐发和项目定位054、筹划生长发起225、资源供给246、项目开发组织机构、治理用度的研究247、开发建立筹划258、项目资金来源及经济阐发269、结论及发起27一、项目表面： 1、项目名称：“￥花圃”开发建立单元：*￥房地产开发有限公司2、项目地理位置：本项目位于*市涪城区跃进北路与高水中路交织口，项目北面为圣水二队居民点，其他几面为待建立用地。3、项目周边的情况状况：本项目
4、所在区域在“花圃星河湾”、“小岛春天花圃”等大型楼盘的动员下，已逐步形成了一个比力成熟的居住区，2005年政府将进一步范例土地市场化的治理，都会土地供给越发紧缺，开发投资商的市场准入难度进一步加大，在2005年下半年到2006年将出现更多的市场空间，本项目在相邻的中房即将开发的100余亩大盘的进一步拉动下，作为一个小型精品楼盘于2005年底或2006年初动工建立并于2006年下半年进行销售，其时机比力适宜。4、项目性质及主要特点：本项目土地筹划为商业、居住用地，其项目用地较小，地块方正，两面临市政门路，其临街面约170米长。项目西面（跃进北路劈面）为筹划中的高水中学，东面相隔的是筹划中的涪城区
5、政府办公用地。并处于“花圃星河湾”和“小岛春天花圃”两大楼盘之间。二、开发项目用地的现状观察及动迁安顿：1、土地观察：本项目用地由两宗土地组成，其土地证面积总和为7813.21平方米（约11.72亩），均属商业、居住用地，使用单元均为*￥房地产开发有限公司。2、拆迁观察：本项目土地使用权属*￥房地产开发有限公司，其地块上临时出租门面及出租仓房产权均属￥公司，不存在大的拆迁难的问题。3、市政底子配套设施观察：本项目地块上有仓房（租赁站），其施工水电问题可在此底子上解决，同时项目两面临市政门路，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。4、地块交通条件观察：本项目周边的市政路网正逐步完善，随
6、着花圃、中房、小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发动员，将极大地促进政府对该区域的市政配套设施建立及完善。36路公交车从项目前跃进北路经过，6路、27路、39路公交线路从旁经停，平政远程汽车站相距咫尺，出行非常方便。三、市场阐发和项目定位： 一）、市场阐发：1、2004年*市房地产市场供给现状阐发：1）、由于国度宏观调控因素，房地产投资出现淘汰状态。2004年*市房地产开发投资额为人民币229122万元，同比2003年淘汰人民币93408.16万元，负增长率为28.96。2）、2004年商品房施工面积2026744平方米（其中：本年新开工面积1219914平方米），施工面积比2003年淘汰
7、565874平方米，负增长率22。从施工面积组成看，其中住宅仍占主导职位，为1686960平方米，12270套，但比2003年所占比重下降6.3个百分点，为83。2004年普通商品房施工面积为1089694平方米，8483套，占住宅施工面积总量65，同比2003年淘汰560367平方米。电梯公寓施工面积460800平方米，2891套，同比2003年淘汰143458平方米，846套。经济适用房施工面积54934平方米，610套，同比2003年增加1270平方米，淘汰93套。别墅施工面积为81532平方米，286套（幢），同比2003年淘汰106773平方米，402套（幢）。 从表四图例中看出，因
8、国度宏观调控，我市房地产投资趋势减缓，但投资结构产生变革较大。2003年*市住宅投资所占比重为89%，2004年住宅投资下降至83%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由2003年7.8%上升至2004年15%对我市投资结构是否协调生长产生了较大影响。3）、商品房竣工面积1509222平方米，比上年增长22%，其中商品住房竣工1229704平方米，8921套，比上年负增长5%；商品用房竣工面积245957平方米，比上年增长495%；写字间竣工12938平方米，比上年增44%；其它用房竣工面积20673平方米，比上年负增35%。4）、商品房进入市场情况：2004年，*市商品房市场进入共81宗，2
9、76幢，1192501平方米。同比上年淘汰464296平方米，负增长为28%。其中：商品住宅进入市场表五：*市2004年商品房竣工面积（按用途分）类型合计住宅商业用房写字间其他2003年1476069129881012177423325321812004年150922212297042459571293820673同比增加2.2%-5%49.5%-44%-35%所占比例81%17%0.8%1.2%注：所占比例为2004年各种用途竣工商品房总面积比例 980813平方米，7746套，占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量淘汰93%；商业用房投入市场信息69893平方米，占商品房投入市场总
10、量度4%左右，比上年投入总量淘汰93%；商业用房投入市场169893平方米，占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入38369平方米，占商品房投入市场总量4%左右。表八：2004年商品房市场投放情况表：年份合计商业其他合计普通住宅电梯公寓别墅经济适用房套M2套M2套M2套M2套M22003年1656797103401511902749794792522083666566281682312909014489513859263032004年1192501774698081354467260041453192065141362694062988216989338369同比增加-28%-35%-2
11、3%-47%-78%-79%18%83%所占比重82%74%19%4%3%14%4%注：1、所占比重为2004年数据 2、普通住宅、电梯、别墅、经济房所占比重为住宅类；商业、其他所占比重为商品房总面积比重从2004年商品房市场投入走势看，2003年商品房市场投入系岑岭期，该峰值一直延续到2004年一季度。从2004年二季度开始，我市房地产受国度调控影响，市场投入量逐渐淘汰，至12月底为最低端。2、2004年*市房地产市场需求现状阐发：2004年，*市房地产市场需求总量大于2003年，房地产市场依然火爆，市场出现一片繁荣现象，但受银行信贷范围收缩影响，2004年下半年商品房销售有所下降，2004
12、年上半年商品房销售面积为974545平方米，占全年商品房销售总面积66%；下半年销售商品房为507094平方米。占全年销售总面积34%。1）、2004年，*市商品房销售1481639平方米，销售金额237173万元，分别比上年增加113464平方米，49133万元。增长率分别为7.6%、20%。表十：2004年商品房销售面积情况：年份合计m2合计普通住宅电梯公寓经济适用房别墅商业m2写字间m2其他m2m2套m2套m2套m2套m2套20031368175132284197978492746655350634218669201797537321598607442398752200414816391
13、3753901045095868372432915412010647416886042520910104150147072004年，商品住宅销售1375390平方米，10150套，销售金额189865万元，比上年分别增加106280平方米、521套、39663万元。增涨率为7.7%、5%、21%。2）、2004年住房二级市场日趋活泼，截止12月，累计完成二手房生意业务2539件，成交面积31.8万平方米，成交金额3.16亿元，分别比上年增长62.1%、88.1%、42.8%；其增长速度远远高于一级市场，成为房地产市场新的增长点。3）、消费者购成情况随着*市都会化进程加速，*都会居住情况及商品房
14、小区情况的美化，*市都会品牌知名度的不停升高，外地人越来越成为我市住房消费的主力军，外地人与当地人购房数比例差距逐渐缩小，2004年，外地人购置商品房474836平方米，比上年增加185516平方米，比上年增加64%。表十七：消费者购成比例：年份销售人群2001年占总量比2002年占总量比2003年占总量比2004年占总量比当地人m262460583.596141879.5110021079.2100680368外地人m212388016.526275421.528932020.847483632表十八：外地人购商品房情况 按用途分类：合计m2普通商品住房电梯公寓别墅办公m2商业m2其他m2m
15、2套m2套m2套4748363489832178795396052334871597216537164）、商品房销售代价情况2004年，*市商品房销售平均代价为每平方米1794元，（按套内面积盘算，下同）其中：普通商品住房1447.76元/ m2，电梯公寓2103.55元/ m2，别墅1937.48元/ m2，商业用房7681.52元/ m2，其他用房2380.62元/ m2。从上列表中反应出，*市房地产商品房代价稳中有升，总体呈列小幅波浪走势，2004年普通商品房平均代价比上年增加120.26元/平方米，电梯公寓比上年增加121.35元/平方米。5）、差别户型商品房销售情况阐发：从表二十二至
16、二十四所列数据看出，2004年每套90-130平方米范畴内仍然是人们购置的主要工具，每套90平方米以下从2003年的25%上升到达29.27%，比上的上涨4.27个百分点，而每套130平方米以上面积下降2.19%。说明小户型购置者人群增加。值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量从2003年的27%下降为2004年的17.68%，而1600-2000元/平方米商品房成交量从35%上升为2004年的50.4%，出现出户型变小，单价上升的势态，但总套价2004年同上年相比却变革不大。3、2004年*市商品房空置情况：2004年*市商品房空置面积445491平方米，比上年淘汰67311平
17、方米，负增长率为13%。其中，一年以内商品房空置面积为355135平方米，住宅1102套，一年以上商品房空置面积为90356平方米，住宅288套。表二十五：2004年商品房空置面分段表一年以内空置合计合计住宅商业写字其他m2套普通住房电梯经适房别墅3551352661401716m2套m2套m2套m2套79691373655681614611102613673651567414527138104比例75%61%23%6%10%22.4%1%1.6%一年以上空置合计合计住宅商业写字其他m2套普通住房电梯经适房别墅90356462245288m2套m2套m2套m2套3685911486104297
18、181951652793比例52%64%36%41%1.3%6.7%注：普通住宅、电梯公寓、经适房、别墅扬占比重为住宅类所占比重2004年*市商品房空置面积总量占商品房竣工面积的29%，比上年淘汰5.7%，其中一年以上空置面积90356平方米，比上年淘汰7.63%。虽然商品房空置面积比上年淘汰，但2004年下半年增加68114平方米，增长比率为18%。4、2004年*市房地产市场生长特点：1）、房地产开发投资增幅减缓：*市2004年房地产开发投资22.9亿元，比上年淘汰9.3亿元，施工面积2026744平方米，比上年淘汰565874平方米，增长。分别比上年淘汰28%、22%。尤其是下半年，房地
19、产市场投入量进一步趋缓，据统计，2004年上半年商品房市场投入面积707228平方米，下半年商品房市场投入面积485273平方米，上半年与下半年投放量比重分别59.3% 、40.7% 。2）、房价根本平稳：几年来，*的商品房代价一直没有大起大落，普通住宅多在1400元/m2 左右上下浮动。每年上升比例不凌驾10%，一直保持平稳生长。3）、商品房销售上涨速度较快，但下半年销售有所回落。2003年下半年至2004年上半年，*市商品房销售出现前所未有的上升趋势。仅2004年上半年商品房销售面积已到达97454平方米，销售金额14亿多元，但2004年下半年商品房销售趋缓，只销售商品房507094平方米
20、，销售金额9亿多元。4）、商业用房投资势头强劲2004年，*商业地产出现出强劲的投资势头，万向装饰建材城、花圃市场三汇装饰建材生意业务中心、川西北物流生意业务中心、置信芙蓉汉城二期、溢阳商业城等一批项目陆续投入市场，天晨爱喜嘉年华、东辰新天地、四川绵州汽车配件市场等一批项目也已开始或即将开始动工。据统计，2004年我市商业用房在建施工面积达308766平方米，同比上年增加106237平方米。占全年在建商品房施工面积15%，比上年增加7.2%。5）、二手房市场增长较快，连动商品房市场销售快速增长。权衡一个都会房地产是否康健稳定生长，二手房市场是否火爆是一个重要标记。2004年，*二手房市场已开始
21、步入高生长期，本年同比上年增长88.1%，快速上涨极大地拉动了商品房市场。6）、外来人口购房成为我市房地产市场的主力军。外来人口购置我市商品房，近三年来增长速度不停加速，2001年外来人口购商品房123880平方米，2002年购商品房262745平方米，2003年购商品房267965平方米，2004年到达474836平方米，同当地人购房比例为32%、68%。外来人口购置商品房极大地促进了我市商品房市场的生长。为都会经济快速增长做出了孝敬。7）、小户型商品房开始受到市场青睐，受到开发商、消费者追捧。 5、2004年*市房地产市场存在问题：1）、土地代价的快速增涨与商品房代价的稳步生长形成了明显的
22、矛盾。近几年来，我市土地市场代价上升幅度极大，尤其是实行土地供给体制改变后，竞拍代价一路走高，对商品房本钱产生了极大的影响，带来了极大的销售风险。而商品房代价由于市场供求干系比力宽裕，商品房代价一直处于平缓的上升趋势，为了消化土地代价上升所占用本钱的比重，开发商只能接纳住宅保本或微亏，用提高营业用房售价来赚钱，长持下去，将会对*商业房产带来极为倒霉的影响。2）、原质料代价颠簸的不确定性加大了房地产市场的风险。房地财产上游产物如钢铁、水泥、煤、电等代价上涨，对房地产市场影响甚大。如2004年下半年页岩砖由0.14元/匹涨至0.21元/匹，致使商品房本钱每平方米上涨15元左右。3）、受国度宏观调控
23、影响，*市房地产开发投资、销售在2004年下半年受到明显影响，出现减缓趋势。尤其是银行实行紧缩政策，提高存款准备金利率，将房地产开发项目资本金提高15个百分点，使房地产开发企业贷款受到限制。4）、商品房开发结构性矛盾仍然存在，影响房地产市场生长。2004年我市商品房开发中，存量房有一定比例淘汰的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了一定的压力。6、2005年*市房地产市场预测：1）、*市经济的连续生长，为房财产的连续生长提供了包管。但是，由于近年*百姓经济GPP增涨速度放慢，将会影响到房地产市场。从目前市场观察情况看，2005年可能投入市场项目30多个，投入市局面积1
24、40多万平方米。但我市商品房销售市场却在2004年下半年出现回落，有可能出现新的供给大于需求矛盾。2）、政府对土地调控度增强，拍卖土地竞投现象将继承出现。经营性土地供给将得到进一下控制，政府调控与市场调治互补效应逐步显现。经过政府对闲置土地的清理，一些范围不停做大，运营效益不停提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现，招标、拍卖土地竞争猛烈的现象将继承出现，并且绝大多数会是在大型开发企业之间竟价。3）、2005年商品房代价预计将保持相对平衡，但应有一定升幅。*市房地产市场经过多年生长，市场化水平较高，开发商的开刊行为和购房者的消费行为都趋天理智与成熟。房价稳
25、中有升应该是2005年总趋势。2005年总体上供给大于需求，仍属买方市场。一方面，在整体情况和配套设施上有较大优势、产物质量上升，地段优越的优质楼盘，市场代价将有一定的上升空间。另一方面，一些自身素质差，筹划设计欠佳，推盘周期较长的项目，代价则会下降。4）、二手衡宇市场生意业务将继承保持畅旺：98年以来，*市实施住房私有化后，又出台了一系列促进住房革新制度的政策，使二手房市场日趋活泼，尤其是2002年开始实施的住房钱币化补帖制度，越发促使二手房市场的生长。从2003年开始，其效果越发明显，预计2005年二手房市场将越发畅量旺，二手房生意业务的活泼也将推动商品房市场的生长。5）、外来人口购房将进
26、一步扩展，继承支撑*市房地产市场的繁荣。但随着*市都会幅射力的削弱，周边都会竞争力的增强。需要接纳更有力的步伐推广*都会品牌，吸引外来人口购置商品房。二）、项目市场定位：1、项目周边类比竞争楼盘市场调研：为了进一步了解圣水片区房地产开发项目的整体情况，为“￥花圃”项目开发提供数据、信息支持，而对该区域楼盘进行了市场观察，选取“花圃星河湾二期（星河圣景）”、“金达小区”、“青清怡苑”、“随园新村二期”、“山水姻缘”等楼盘作为样本进行比拟阐发，情况如下：项目周边类比竞争楼盘根本资料：1）、商业部分、花圃“星河湾”一期（临街或小区内底层门面）：该项目仅一期有门面，项目位于跃进北路末段。门面进深约为9
27、m16m，开间约为3.6m6.9m，修建面积销售单价为3500元/，销售情况比力好，尤其内街门面销售根本告罄。、金达小区（临长虹大道及待建都会门路的底层门面待出售）：该项目位于跃进北路，在本项目及“星河湾”之间。临跃进北路底层门面进深约11m左右），开间约为3.3m、3.9m，门面修建面积销售单价为4500元/左右，该部分门面已销售完。临长虹大道及待建都管帐划门路的门面现未向社会公然发售，待周边情况配套设施形成后在对外销售。、青清怡苑（两层门面）：该项目位于跃进北路，在本项目斜劈面。该项目门面进深约为10.2m，开间为2.6m 、3.6m、4.5m等。现余两套面积大于50的门面未售，其门面修建
28、面积销售单价为5000元/（优惠后销售价）。二楼门面以修建面积2800元/被小我私家全端。、山水姻缘（两层门面）：该项目位于高水南路与跃进北路的交织口，在青清怡苑项目正劈面。该项目临街一、二层为进深17和19米的大门面，每个门面面宽大概在6米左右，其一层门面修建面积销售均价在6000元/，二楼门面修建面积销售均价在2600元/。本项目才取得预售资格，具体销售情况需进一步观察。由此可见，该区域门面单价总体来说不是太高，凭据*市现有商业地产开发前景来说，该区域在几个高等楼盘的动员下，以及市政配套设施的进一步完善，只要项目门面面积适中，其门面销售单价有很大的提升潜力。2）、住宅、花圃“星河湾”二期（
29、2F7F）：花圃“星河湾”小区全部完成后，小区共有住宅2000余套，一期总体销售情况比力好，二期于1月15日正式预售。二期单套修建面积最小约为89（两室两厅单卫双阳台），仅两幢楼共96套，销售情况较好，一期类似该户型约140套已销售完。二期项目中最小的小三室户型面积约为110。跃层最小修建面积为156、二期住宅正式预售前修建面积销售代价如下：1F：1406元/；2F、5F：1477元/；3F、4F：1548元/；6-7F（跃层）：1450元/。、金达小区（1F7F）：该项目住宅修建面积漫衍为：项目主要以两室户型为主。两室两厅单卫单阳台有89、91、96；两室两厅双卫双阳台：119；三室两厅双卫
30、单阳台：112、127；三室两厅双卫双阳台：122；三室两厅双卫四阳台：140，没有两室两厅等小户型。凭据该项目售楼部楼盘销售进度表漫衍来看，住宅仅修建面积91左右的小两室两厅户型销售形式较好。其大户型销售形势不是很好。项目住宅修建面积销售代价如下：1F：1200元/；2F、5F：1270元/；3F、4F：1350元/；6-7F（跃层）：1200元/。、随园新村二期（1F7F）：该项目属于经济适用房，其户型均以小两室、一室为主，套内面积在5575之间，套内面积销售代价为：1F：1100元/；2F、5F：1150元/；3F、4F：1210元/；6F：1090元/；7F：1030元/。、青清怡苑（
31、1F7F）：本项目至今未取得预售许可证，项目共80套住房，其中一室一厅（修建面积为52）12套；两室两厅单卫（修建面积为77、91）分别为24套和12套；三室两厅双卫单阳台（修建面积为121）12套；三室两厅双卫双阳台（修建面积为133）20套。现宣传销售价位按套内面积计价(优惠2%后)：1F：1160元/；2F、5F：1265元/；3F、4F：1310元/；6-7F：1080元/。由于该项目周边情况较差，其预定情况欠好。、山水姻缘：（1F7F）:本项目住宅约100套，其主要以85左右的两室及115左右的三室户型为主打户型。其住宅销售均价按修建面积盘算1400元/。其六七楼为跃层形式，由于屋顶
32、花圃面积较大，其销售情况比力好。项目才开始销售，具体销售情况需进一步观察。由此可见，该区域除“花圃星河湾”外，其他一般商住楼项目的住宅销售单价总体偏低，其原因于其各自项目自己的筹划设计以及区域内都会配套设施有干系，“花圃星河湾”因其项目大、筹划理念先进、公司品牌效应使得其自己销售单价及销售走势都非常乐观。因此，对付本项目而言，只要我们在项目前期筹划做细，设计尽可能的人性化，以及随着政府对土地控制力度加大，其本项目住宅销售单价应该比力乐观，凭据现该区域的楼盘凝聚的人气，销售走势也是可以乐观预计的。 2、项目定位：1）、市场定位：本项目拟建立成为*市少有的精品小楼盘。2）、区域定位：在本项目区域内
33、，要建立成为在筹划设计上与“花圃星河湾”、“小岛春天花圃”等高品质商住小区媲美或有些甚至逾越，在销售价位方面能让市民更容易担当的精品商住小区。3）、主力客户群定位：中、低收入市民（包罗临时居民），白领阶级，二次置业者以及外地来绵人员。4）、功效定位：临街部分：底层临街面为商业，二层为娱乐休闲、办公用途。其临街三层（含三层）以上及小区内不临街的均为住宅，其总层数最高为七层。5）、修建气势派头定位：本小区修建以现代简便为修建主气势派头，其中心绿化为现代园林设计。四、项目筹划生长发起：一）、筹划设计要点：1、小区整体感要强，应切合自然条件。两宗地阵势平坦，可考虑为单围合结构，围合内为小区中心景观区。
34、项目两面临街，凭据项目周边物业生长趋势，临街可考虑两层门面或商铺，一楼门面可用于一般商业用途，二楼可用于办公或休闲娱乐用途。住宅部分其客厅和主卧室必须朝向小区内中心景观区，住宅层数最高为七层。2、小区绿化主要以围合内主景观为主，其筹划设计时以简朴、现代、休闲的气势派头为主。二）、修建设计要点：之间，进深宜控制在左右。2、住宅部分面积宜以修建面积80平方米左右的两室两厅双阳台单卫和110平方米左右的三室两厅双阳台双卫为主，设计少量一室一厅住宅，面积控制在4050左右。住宅设计必须尽可能人性化。3、为解决小区小车停车位，在小区内设置生态停车场以满足小区停车。三）、修建气势派头及外立面发起：1、本小
35、区修建以现代简便为修建主气势派头，其中心绿化为现代园林设计。2、门面部分考虑为外墙石材饰面，住宅部分的外立面尽量接纳简朴、清爽、雅致的外墙漆色彩。四）、小区情况、景观设计要点：园林设计时以中心景观为主，需作阵势设计，植物配搭方面需结合*气候特征，尽可能作到四季有花、一年到头长绿，植物颗数筹划公道，小区另两面不临街围墙边宜考虑高达长绿植物。五）、社区办事及物业治理要点：社区办事方面配置了自行车停车棚、小车停车位、小区值班室、物业治理用房。前期物业治理事情将由开发商面向社会公然招标聘请社会信誉度高、办事周到、有资质的专业物业公司进行治理，在小区业主委员会建立后，由业主委员会重新选聘物业公司。六）、
36、装修尺度：本项目所有的住房和门面交房尺度均为清水房尺度，但也可以凭据客户需要提供本性化的装修房。五、资源供给： 1、修建质料的需要量、采购方法和供给筹划： 修建质料的需要量将凭据最终经政府批准通过的施工图进行定额盘算而得，质料部分除部分设备或专业性强的项目外，其余质料均由总包方自行卖力采购，甲方卖力对其指定厂家或品牌，其主要质料代价以甲乙双方均认可的质料代价执行。需甲供的质料或设备由总包方提前书面通知甲方摆设进场时间。2、施工力量的组织筹划：本项目施工力量由建立方按现行有关划定面向社会进行公然招标，选取有实力、信誉好、报价公道最优的施工单元进行施工。3、项目施工期间的动力、水等供给：本项目施工
37、期间的动力、水均在项目原租赁站的动力、水接入底子上进行相应改革而成。4、项目建成投入使用后水、电、燃气、通讯等均在就近市政门路上接入，其项目交通在两条市政门路上均留有收支口，方便业主出行。六、项目开发组织机构、治理用度的研究：1、开发项目的治理体制、机构设置：本开发项目将实行项目治理机制对其项目开发全历程实施全程治理，即由建立方组建建立一个“￥花圃”项目开发部。下设工程技能处、财政处、外联处、销售处。2、治理人员的配备方案：项目开发部设项目经理一名，卖力对项目开发全历程实行领导治理，并对公司卖力。工程技能处下设技能卖力人一名，卖力项目技能问题的协调解决，配置技能员一名，卖力现场质量、工期监控并
38、协调现场各方面事情。财政处设置财政卖力人一名，卖力项目一切财政事情，配置管帐、出纳各一名，其职责按公司财政制度执行。外联处一人，卖力项目报建以及水、电、气、弱电等方面的联系事情，并协助治理项目预售、银行按揭等事情。销售处设销售卖力人一名，卖力项目销售筹谋、项目订价以及销售所需外联事情，配置销售员两名，协助销售卖力人开展事情。3、拟定人员培训筹划，估算年治理用度支出情况：工程技能处、财政处、外联处的培训筹划均按有关部分每年要求的执行，公司不再另行摆设。销售处人员培训由项目经理及销售卖力人组织，其他处配合对本项目进行针对性学习和增强。七、开发建立筹划:1、前期开发筹划及资金筹划：（括号内为资金筹划
39、情况）项目可研阐发 筹划设计条件 方案、总图设计总图报批 地 勘 方案报批 地勘审查 施工图设计 施工图审查 （20万元）2005.06 （3万元） 2005.07 2005.08-2005.09（1.7万元）施工图报批 监理、测绘 建立工程许可证 施工招投标 开工 白蚁 工程质量监视 施工许可证 （8.6万元） （约150万元） 2、工程建立筹划及资金筹划：（括号内为资金筹划情况）开 工 底子工程 主体工程 预售 装饰工程 初验 （110万元） （二层：150万元） （封顶：250万元）室外工程 竣工验收 交付住户 销售期、项目后期维护及维修事情06.08-06.11 06.12 在本筹划中
40、，仅表现某项事情开展的大抵时间，该时间在后期项目建立筹划筹谋中将进一步明确细化或凭据项目实际事情进展情况进行相应调解。3、建立园地的部署：以后期项目施工组织设计为主。4、施工步队选择：由建立方按现行有关划定面向社会进行公然招标，选取有实力、信誉好、报价公道最优的施工单元进行施工。八、项目资金来源及经济阐发：1、项目投资来源、筹措方法简直定：凭据公司实际情况，本项目接纳一次性开发，开发资金通过两种方法得到：、自筹资金：约700万元，由本项目投资商先筹取200万元用于本项目前期报建，项目开始动工建立时，由本项目投资商在“*”项目销售款中抽取500万元用于本项目开发建立。（备注：本项目投资商投资开发
41、的“*”前期报建手续已完，将于2005年3月动工建立，预计2005年7月底开始预售，于2005年12月交付住户使用。即到本项目开工时间2005年12月时，“*”销售已有5个月，由于地理优势及周边物业情况配套情况好，预计销售可达70，即截止2005年12月，“*”销售资金回笼约1100万元，完全可以从该项目抽取500万销售资金用于“￥花圃”项目的开发建立。）、本项目销售资金：在本项目预售开始后（具体时间以市房管局批准的预售许可证批准时间为准），部分销售款用于优先向土地抵押银行还贷（具体销售款还款比例详见销售状况及资金还贷情况表），其余销售资金再回投入本项目开发之中，以填充开发资金缺口，解决资金不
42、敷等问题。2、开发本钱估算及利润估算表详见附表：3、银行还贷评价：凭据项目开发本钱及利润估算表可知，本项目开发后完全有能力还清该土地在银行抵押贷款和因此产生的利息（即土地原始本钱和银行利息）。现项目拟定销售周期12个月，预计销售状况及资金还贷情况如下表阐发：项目销售情况情况及资金还贷情况表销售比例15%10%5%5%10%10%10%10%10%5%5%5%销售资金还贷比例20%20%30%40%40%50%50%60%12.6%还贷累计960由于本项目建立开发投资资金属全部自筹，其需还贷的银行贷款只有因该项目土地的银行抵押贷款，即预计项目土地银行抵押贷款及利息将于2007年2月全部还完，更守
43、旧预计在项目销售周期内还贷应该是非常乐观。九、结论用发起1、结论：1）、项目地块所属区域在西蜀名居、星河湾、长虹生活区以及高水虹高市场的有效动员下，人气进一步聚集，社区配套设施将趋于成熟，正在形成以西蜀名居、星河湾以及高水虹高市场为中心的高水圣水生活圈。随着城区土地供给量淘汰及土地本钱增加，目前该区域已有多家房产商在投资开发，使得该区域成为*房地产开发一个新的热点区域。2）、凭据项目开发本钱及利润估算表阐发，土地本钱（已转化成银行贷款和相应利息）960万是个牢固因素，其土地本钱偏高。影响本项目最终利润的最主要可变因素为衡宇开发用度和销售代价，衡宇开发用度已依照当前市场价估算，其可变革水平不是很大。作为销售代价，随着政府加大都会土地供给的羁系和土地市场化运作，以及项目周边商住气氛的进一步凝聚，其销售代价在估算代价的底子上有一定的上浮空间，即结果将增加开发商的利润。3）、从项目预计销售情况和银行还贷表阐发来看，其项目开发后开发商完全有能力还清土地银行贷款及相应利息。因此就其本项目而言，作为开发商，由于土地摊消本钱偏高，其开发商利润相对较低。但针对土地抵押贷款和利息，其项目开发后可以完全还贷，因此其项目进行商住小区开发
