1、宣都市房地产项目简明筹划书安徽省宣都市华厦置业有限责任公司电话：05632832276 13805638918E-mail：wuquan 目 录第一部门 宣都市表面地理位置远景筹划人文历史经济状况第二部门 市场阐发宏观市场阐发区域市场阐发土地现状阐发房产开发明状阐发第三部门 市场观察市场观察产物阐发市场需求阐发潜在消费者阐发第四部门 项目表面项目位置项目地块代价阐发项目优劣势阐发项目定位第五部门 项目筹划发起主题思想筹划要点设计要点结构项目配套设施发起项目智能化发起物业治理发起第六部门 投资估算及资金筹措投资估算资金筹措运作方法第七部门 经济效益阐发总收入估算总本钱估算利润估算、总投资收益率、
2、现金流量、接纳期、保本代价、敏感性阐发风险概率阐发第一部门 宣都市表面一、地理位置 宣城，东邻江浙，西连九华，南倚黄山，北通长江，是安徽东南门户，辖郎溪、广德、泾县、绩溪、旌德、宁国五县一市，另设宣州区，为市政府所在地，全市面积12，340平方公里，人口272万。其中市区面积15.7平方公里，人口30万。宣城是上海和南京经济区以及长江经济带的有机组成部门，是连接浦东开发与皖江开发的陆上纽带。这里公路四通八达，青弋江，水阳江与长江相接，皖赣铁路复线和宣杭铁路，318国道，205国道贯串全境。二、远景筹划改造开放以来，宣城致力于经济生长，致力于底子财产建立和底子设施的改进，奋力赶超，争先进位，经济
3、和社会事业取得了大跨度，跳跃式的生长。一时间宣城在全省生长最快，国内生产总值，农民收入全省第一，牢固资产增速全省第二，职工年均人为增长在全省第三，人口自然增长在全区最低，宣城地域步入了生长快，人民得到实惠多，实力强劲，后劲增大的良性循环路子。宣城，高昂昂扬的崛起，向世人展示自己新的形象，新的气魄。2003年2月，市政府建立了以方宁市长为组长的总规修编领导小组，以切实增强对总规修编事情的领导。并召开了两次研讨会，针对都市未来生长以及现行总规中存在的问题、近期建立项目摆设等进行研讨，有效地指导了筹划体例事情。本次筹划主要内容包罗：宣都市都市总体筹划和宣都市都市近期建立筹划。宣都市都市总体筹划包罗都
4、市总体筹划纲领体例和对98版宣都市城镇体系筹划进行提炼和深化；宣都市都市近期建立筹划包罗宣都市都市近期建立筹划中的强制性内容和指导性内容。筹划时限：近期2003-2005年，中期2006-2010年，远期2011-2020年，远景2020年以后。都市拟生长范围:2005年30万人,2010年45万人，2020年60万人。为今后都市总体生长提供了执法依据。三、经济状况中共宣都市委、宣都市人民政府关于实施“一主两翼”经济生长战略的决定为适应形势的变革，更好地落实科学生长观，加快融入苏浙沪经济圈，把宣城经济生长推向新阶段，宣都市委市政府提出了实施“以新型产业为主体、以效益农业和特色旅游业为两翼”的经
5、济生长战略目标。2004年，宣都市全社会牢固资产投资完成额达74.73亿元，与上年相比增长50%，为“九五“筹划以来的最高水平。全市根本建立、更新改革和其他投资施工项目 911个，比上年增加 535 个，项目总范围 125.62亿元，比上年增长 86.9 。根本建立投资保持高位运行，成为投资高速增长的主导因素。受交通建立项目和新建企业的影响，自年初开始，宣都市根本建立新开工项目不停涌现，投资始终保持高位增长。增速始终处在高增长的平台之上，一季度为85.2%、上半年为140.5%。更新改革投资开始走出低谷，出现快速回升势头。商品房建立、销售两旺。随着都市范围的扩大，旧城筹划调解加快，拆迁量的加大
6、，使商品房需求量不停上升，房市反应热烈，房地产开发进入一个产销两旺的生长阶段。2004年，全市商品房建立完成投资 9.26亿元，比上年增长 39。 百姓经济快速增长。开端核算，全年生产总值（GDP）235.66亿元，按可比代价盘算，比上年增长10.4%，增幅较上年提高个2.1百分点。其中，第一财产增加值50.08亿元，增长6.3%；第二财产增加值101.98亿元，增长14.9%；第三财产增加值83.60亿元，增长8.0%。按常住人口盘算，人均生产总值8793元，比上年增加1240元,首次突破1000美元大关。三次财产比例为21.343.335.4。 市场物价连续上涨。全年居民消费代价总水平比上
7、年上涨5.0%。其中，食品类代价上涨10.0%，娱乐教诲文化用品代价上涨0.6%，居住类代价上涨4.2%,医疗保健和小我私家用品代价上涨9.6%。商品零售代价总水平比上年上涨3.5%。 民营经济生长势头良好。实现增加值122.31 亿元，增长 10.0 %,占宣都市生产总值的51.9%。其中，第一财产 13.29亿元，增长4.6 %；第二财产 62.29亿元，增长12.9%；第三财产 46.73 亿元，增长9.2 %。 企业景气指数继承看好。据全市83家企业景气观察显示，四季度企业景气指数为 129.0 ，比三季度上涨14.2个百分点,其中产业景气指数为135.8,比三季度上涨6.3个百分点。
8、企业家书心指数为134.9 。四、人文历史国度领导人胡锦涛、江泽民的祖籍，就在安徽宣城的绩溪和旌德。自公元前109年设郡以来，历代为郡、州、府城，相沿二千多年而不辍，范哗、谢眺、沈括、文天祥等先后出守于此，李白、韩愈、白居易、杜牧等相继来此寓居，众多的人文遗迹，优美的自然风物，使得这座古城不但赢得“上江人文之盛首宣城”的赞辞，更因谢眺、李白、杜牧等人的大量歌颂，而享有“宣城自古诗人地”的美誉。 宣城人文胜迹遍布。临风怀古，谢眺楼与黄鹤楼、岳阳楼、滕王阁并称江南四台甫楼；“兹山亘百里，合沓与云齐”的敬亭山，自南齐谢眺以来，先后300多位诗人墨客登临此山赋诗作画，留下诗文600多篇，为名符其实的“
9、江南诗山”；现存敬亭山麓的厂教寺双塔，以其对唐塔气势派头的继承与改造，成为全国仅存，因而被列为国度级掩护文物；大文学家冯梦龙发明并称为“天下四绝”之一的太极洞，以其中空博大的气象成为溶洞奇观；以三雕艺术、徽墨、徽菜明清古民居居称誉国内外的绩溪，历代人才辈出，著作笤溪渔隐丛话的胡仔，红顶商人、一代巨贾胡雪岩，徽墨传人胡开文，新文化运动提倡者胡适，“湖畔诗人”汪静之，小品文学家章衣萍，新文化出书家汪孟邹等，使绩溪赢得“邑小士多”的美名；黄山北坡之下的江村，古称金鳌，村中聚秀湖、狮山古庙、江氏宗祠等奇迹文气盎然，江淹、江泽涵、江绍原等名流硕儒皆今后村走出；泾县桃花潭不光因夹岸十里皆桃花而得名，更因李
10、白一曲“桃花潭水深竹千尺，不及汪伦送我情”而名扬国内外，其精华却在碧如琼浆、绝无污染的一潭清波。宣城地处皖南山区和长江下游平原的结合部，东连天目，南倚黄山，西靠九华，域内襟山带水，风物绝佳。敬亭柏视、水西、龙须四山峰峦叠翠；青戈江、水阳江两水相依；南漪湖、太平湖、青龙湖三湖星罗棋布；清原峰、板桥、扬子鳄自然掩护区，不但珍禽异兽、奇花异草夺人眼目，更以巧自天然的风物独揽胜境。宣城地灵而人杰。“宣城梅”自宋以来，名人辈出，“宋诗开山祖”梅尧臣，宋名臣梅询，明戏剧家梅鼎祚，名宦梅守德，清黄山画派巨匠梅清，清数学各人梅文鼎，近代学贯中西的梅光迪，使之有“宣城梅花各处开”一说；“绩溪胡”中，胡仔、胡雪岩
11、、胡开文、胡适，皆声闻天下，青史留名；“泾县吴”自始祖吴文举迁居泾县茂林以采，历代仕子如林，仅近代就有父子书法家吴玉如、吴小如，学者兄弟吴半农、吴组缃，书画家吴作人，别的尚有吴葆萼、吴茂荪、吴则虞等一批学者名流。第二部门 市场阐发一、宏观市场阐发中国房地财产经过20年的发育、生长和完善，其间有热潮也有低谷，跌荡起伏，上演了无数出大起大落的人间悲喜剧。特别是目前，国度宏观调控政策相继出台，房产市场也将越来越范例，中国房地财产正在经历一个“代价回归”、“利润回归”的历程，由初期的暴利向后期的相对高利过渡，目前已靠近社会平均利润水平，并将逐步进入微利行业。 中国房地财产的区域生长水平不均衡，自东向西
12、，开发水平形成一个很大的落差，东部沿海都市受惠于改造开放的诸多优惠政策，经济生长较快，与国际上的交换频繁，资金和人口的“盆聚”明显，居民购买力较强，房地产开发水平较高，开发商在看法、思维、资金实力、开发范围、经营能力等方面都遥遥领先于内地都市，并逐步形成了较明显的专业化的分工。安徽地域以合肥、芜湖、安庆、马鞍山等都市为代表，在借鉴、模仿、学习沿海先进经验的同时，引入沿海的开发模式，引进优秀人才，进步很快，正在奋起直追。相对而言，纵观宣城房地产市场的现状来看，总体处于低级阶段。从宣城立市的时间和宣城的人口数量来看生长速度照旧比力滞后了。但市场前景和生长机会也是千载难逢的。二、区域市场阐发通过市场
13、观察发明，宣城的房地产市场仍然处于培育期，由于宣都市自2002年末以来政府仅提供130亩土地用于住宅开发，今年上半年也只有90亩地挂牌入市。由此可见，宣城房地产开发总量明显不敷，均以几十亩的小盘为主，且没有引入很好的开发理念和先进经验，没有很高的筹划设计思想和营销手段。目前宣城房价受地段和区域因素的影响依然比力明显，与市中心范畴的房价偏高，开发区相对较低。整个宣城区域可分为三大代价版块。（1）市中心版块：因为地理位置的稀缺性，决定了此版块的高价位，均价根本都在26002880元/平米以上，最高3880元/平米（小高层）。以府山广场、开元小区为代表，楼盘档次较高，情况和商业气氛很好，客户认知度也
14、比力高。（2）市郊CLD（中央生活区）版块：因未来的宣都市政务区设在西北敬亭山下，所以宣城的多数楼盘均会合在市郊西北位置，目前均价2000元/平米上下。以阳光小区、陶然新村、盛宇名家、思佳花圃以及东门的丽景花圃、宛溪河边为代表，小区配套均较完善，销售情况也很好，但在户型、外观、绿化、营销等方面严重落后于其他一二类都市，上范围的大盘险些没有。（3）开发区版块：宣城的开发区建立还不是很完善，所以在居住选择上人气明显不敷，唯一在建楼盘就是*楼盘，销售均价在1600元/平米左右。离市区较远，配套设施也不完善，大型居住社区尚未形成，因此刚处于起步阶段。三土地现状阐发由于宣都市前任领导在土地问题上栽了跟头
15、，后任领导在思想上趋于守旧，导致近年来宣城的土地供给严重不敷，自2002年末到2004年末政府仅提供130亩土地用于住宅开发，今年上半年也只有90亩地挂牌入市，且都是些十几亩到三四十亩的小地块，现在宣城房产市场上还没有一百亩以上的在建或待建项目的，可见宣城的房产开发水平还处于相对滞后的情况。针对这种情况，现任领导班子也认识到这个问题，正在接纳步伐，加大土地供给量，加快房产开发的步调。新的土地批租政策拍卖，预示着宣城的土地市场开始进入市场化阶段。都市改革筹划提供大量土地进入市场新城区建立、城内企业的外迁、老城地域棚户拆迁，提供大量可开发土地。宣城房地产市场各区域生长不平衡，西北片过热，而城南相对
16、较迟缓，因此，政府有意识地利用调解级差地租的手段，控制差别区域的土地供给，从而到达有效地疏散都市人口宁静衡各片之间开发水平的目的。1、增强对土地资产的会合统一治理，严控供地筹划指标，实现对房地产市场的宏观调控。 2、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡 。3、三位联动，有力推动都市旧城区改革的进程 4、以房地产经济为先导，促进多财产并进 5、筹划引导，成片配套，通过市场配置经济杠杆作用，提高土地利用率 6、信贷 : 政策调解引导理智消费四、房产开发明状阐发1、住宅供给量l 2004年住宅开发总量凌驾66万平方米，安居房比例不高l 2005年6月止商品住宅供给总量约为30万平方米l 市区住宅
17、销售竞争不是很猛烈l 住宅产物筹划设计水平和营销计谋比力落后说明：从宣城的房产开发明状来看，无论是开发范围，照旧开发理念，还多数停留在很低的水平上，这就给今后的房产开发留下了很大的空间，相对利润是比力可观的，可操纵性是很强的，这是一个不可多得的生长机会。2、当前市场住宅产物位置漫衍l 市场明星楼盘会合在市中心偏西北未来的政务新区四周（阳光、思佳、陶然、盛宇等）。l 住宅会合供给的区域在昭亭北路一带。l 市区住宅会合供给位置有“开元”和“九州”两个会合区域（开元、府山、宛溪、丽景）。3、当前市场住宅产物代价漫衍l 市中心多层住宅一般起价在2600元左右，高于3000元的不多l 高层住宅起价一般在
18、2700元左右，均价靠近3200元l 昭亭北路四周多层住宅起价一般凌驾2000元，最高可达2600元4、当前市场住宅产物单体设计阐发l 商业中心区的高层住宅裙楼面积较大，但位置较好l 主卧室带阳台或凸窗，没有事情阳台的设盘算多l 有落地窗或弧型窗，但数量不多l 窗户多以塑钢窗配白色玻璃，彩色铝金已出现，以绿色为主l 立面开始注重色彩搭配，但没有特点，还比力陈旧l 外墙砖使用普遍型的较多5、 当前市场住宅产物总体筹划阐发l 总体筹划较好的小区多在近郊昭亭北路一带，多层住宅因范围限制，总体筹划精彩的很少。6、 当前市场住宅产物户型阐发l 错层、跃式、复式结构住宅太多l 三房占当前市场的43.5%，
19、平均127平方米，两房占28.7%，平均82平方米，一房单元不敷5%l 两房户型中以两厅结构最多，占46%，一厅结构约占44%l 三房单元以两厅两卫占绝大多数，平均133平方米，为三房总数的60%以上，三房两厅一卫平均129平方米，为三房总数的15%，三房一厅一卫约为11%说明：当前宣都市场上二房、三房面积过大，造成总价过高，限制购买客户群。8、当前市场住宅产物情况阐发l 多数楼盘情况较差l 情况营造中有盲目模仿、硬景观太多、脱离居民要求、无主题、与修建本体脱节、本钱过高的现象，给未来物业治理造成许多难题9、 当前市场住宅产物配套阐发l 少部门小区配套是可以的l 方便性智能化设施不多说明：A、
20、凭据观察发明，有个体小区已将智能化设施的接纳提到议事日程上，但由于大部门楼盘现均为预订期，居民并无实际体会。B、智能化设施配套过于超前，脱离实际需要。10、当前市场住宅产物的修建气势派头l 宣都市场上的楼盘修建气势派头均大同小异，只有个体的修建气势派头还算可以l 部份楼盘已开启了重视修建气势派头的先河l 单体修建外观的销售影响力日益重要 第三部门 市场观察一、市场观察1、观察目的（1）、通过客观深入的市场观察和科学严谨的统计阐发，充实了解宣都市房地产市场供需空间和代价趋势，确定目标客户群及其对产物和代价的取向，对项目的现有筹划提出建立性发起，公道筹划项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块情况
21、特质和经济指标，开发出为市场合担当的产物，实现项目投资效益回报的最大化。（2）、凭据对项目的定位、筹划、市场前景、投资风险的观察研究阐发，对后续营销推广计谋提供有力支持。（3）、随着全面推进小康社会的建立，充实了解宣都市民对住宅消费的需求。2、观察内容宣城房产项目一览表开发项目宗地位置开发范围单价（元/m2）销售情况开元小区农林路占地面积：120亩容积率：1.6住宅：多层修建面积：90000 m2绿化率：49%总户数：848户均2650高2850低238095%思佳花圃敬亭路占地面积：14.67公顷修建面积：122400 m2容积率：1.06绿化率：38%住宅多层总套数：544多套均1850高
22、2010低1740100%美都阳光小区敬亭路占地面积：9公顷容积率：修建面积：绿化率：均2000100%广凯丽景花圃叠障东路占地面积：3.53公顷修建面积：52000m2容积率：1.4绿化率：35 %多层住宅总套数：350套均2050高2300低1740一期100%二期40%圣都宛溪河边凤凰桥占地面积：2公顷修建面积：容积率：1.4绿化率：30 %多层住宅总套数：一期80套均2500高2680低2380一期20%回迁居多府山广场锦盘路与叠嶂路口占地面积：7.33公顷修建面积：50000平米容积率：绿化率：48 %高层住宅（518层）总套数：104套均3000高3880低2680内部认购40%未
23、开盘二、产物阐发纵观宣城房地产市场的现状来看，总体处于低级阶段。目前或多或少存在一些滞后的现象。1、产物结构过于单一大部门产物为多层的住宅项目，且同质化严重。缺乏有自己气势派头和特色的精品楼盘，户型十分单调和落后，情况也根本雷同，产物结构十分不公道。2、产物缺乏特色大部门产物虽然照搬了一些多数会的房型，但在外立面的修饰和筹划设计上明显缺乏自有特色，没有形成社区文化。如有一种房型精美、筹划公道、富有特色、外立面富厚的楼盘推向市场极容易分流现有其他楼盘的客户源。宣传推广理念相当落后3、产物供给严重不敷由于土地紧张，同期开发楼盘太少，在售或在建项目寥寥可数，百亩以上的大盘更是稀缺，导致客户选择余地很
24、少，房源紧张，好屋子抢着买，差屋子没人要，持币张望的众多。4、产物推广险些没有在产物上的落后折射出宣城地域生长商整体营销筹谋理念的匮乏。装修粗糙的售房部（有的还没有），专业知识缺乏的销售员，设计水平落后、档次低质的楼书，杂乱的销售现场治理，看不到什么告白步伐，让人觉得仅仅是在购买一套住宅，全然没有感觉到这个楼盘能为你带来身份职位的象征和对生活的享受。这和外地比力而言，是有天壤之别的5、产物均以小盘为主大多数盘子都是几十亩地的小盘子，没有整体的定位和包装，简朴的盖好就卖，使小区缺乏内涵，缺乏深度和广度。也有几个大一点的，但都支解成一块一块的开发，明显缺乏整体运作手笔。6、社区配套设施跟不上在小区
25、筹划，情况结构，会所设置，景点营造等方面均没有特色和创新，能省则省，缺乏为客户着想的理念和打造高等人文社区的思想。7、小区物业治理毫无特色同样物业治理方面也是没有任何特色。住在其中不能享受到高品质的办事而仅仅改进了住房条件。三、市场需求阐发 宣都市城镇数量少、都市范围小，到目前为止，全市城镇化水平为30%左右，共有633. 21万非农业人口。凭据宣都市城镇体系筹划的总体目标，在20002005年共5年时间里，全市人口水平将由已往的21万增加到30万，城镇化水平由30%提高到36%。筹划居住用地面积为10.6平方公里，人均居住用地为38.02平方米。近期筹划增建二类居住用地208公顷，改革三类居
26、住用地204.78公顷。城区内部农村居民点结合拆迁安顿改革16043公顷。 受经济生长水平、生活习惯、地理位置、情况条件等因素的影响，宣城都市居民人均住房修建面积仍低于全国平均水平（人均住房面积21平方米）近10个百分点。随着生活水平的改进和经济收入的提高，住宅市场从量的需求转向质的需求转变，需求档次逐渐拉开，中等收入、中高收入家庭首先进入换代期。 随着安徽经济政策的倾斜和宣城经济稳步生长，省委省政府已明确提出，要将宣城建成皖南经济的桥头堡，确保宣城在皖南一片的经济中心职位和龙头职位。因此，随着非住宅类地产需求增加，写字楼、宾馆、商场的销售量将会增大。在居民经济收入增加、生活水平提高的同时，居
27、民日常开支用度淘汰，用于购买住房的可支配资金相对增加，更进一步拉动了住宅类产物的需求总量。1、多条理、多价位的商品住宅供给体系逐步形成 目前，宣城正在开端形成以普通住宅为焦点、高层住宅为塔尖的金字塔型多条理商品住宅供给体系。这两类差别价位的住宅根本可以满足差别收入阶级、差别消费条理的消费者对住房的需求。2、小我私家购房成为住宅消费市场的主体 随着我国住房体制改造的深入，小我私家购房已逐步取代了团体购买，成为商品房市场的消费主体，衡宇消费已经成为继大众日用消费品以后，家庭生活首要的消费需求；银行小我私家书贷消费的推出，促进并提升了居民的住房购买能力，都市居民对住房的潜在需求转化为有效需求，在已经
28、售出的生意业务类衡宇中，有8成以上的小我私家购房者接纳了银行贷款，这一消费方法将对今后的房地产市场发挥更大的推行动用。 3、都市扩张和改革拉动房地产行业整体生长 于2003年开始的新一轮都市总体筹划，新筹划的都市面积即是将老城区现有筹划面积的5倍。凭据房地产生长的周期性纪律，宣城房地产行业目前已进入了一个新的增恒久，这种增长势头在今后几年中还会继承，并越来越火。随着未来房地产生产基数逐年增加，房地产供给量和需求量会出现阶段性、周期性的起伏，但总体需求量保持在每年150250亩左右、住宅需求量保持在200亩左右时，衡宇开发就在适度、适当的范畴内，不会出现大面积过剩的现象。 4、都市化进程和外来人
29、口购房成为宣城新增住房消费主力 都市人口增加对衡宇的需求主要包罗两部门，一部门是都市新增人口的住房需求。宣都市近几年每年新增城镇人口约2万人。另外一部门是外来人口对住房的需求。都市化进程的加快，民营企业的快速生长，以及购房入户政策的实施，都市吸引大量的外来人口购房，据测算新增人口每年约莫需要住房近30万平方米。5、改进性住房需求将继承保持增长势头 随着消费水平的提升，一部门高收入群体从改进生活品质角度考虑，已经进入二次置业阶段，这部门人群成为高品质住宅的主力消费群体。6、旧城改革、衡宇拆迁引起的市场需求这部门需求相对稳定，随着都市化和郊区化扩张，这部门消费成为郊区许多项目的主力购买群体。对这部
30、门消费的把控，成为郊区项目能否乐成销售的要害因素。四、潜在消费者阐发1、心理需求说明：购房时的最重视因素依次为位置和总价、周边情况。2、产物需求l 有80%的人筹划选择多层住宅，有5%左右的人筹划购买高层住宅，有15%的人筹划购买小高层住宅说明：小高层和高层住宅在宣城方才起步，在宣都市民中有一些的市场需求，项目要取得较好的市场业绩，要害在于能否对市场进行有效的引导和掘客，多层住宅仍是大多数市民的追求热点。3、户型需求l 需求2房户型的共有40%，需求3房户型的有40%l 需求1厅户型的有39%，需求2厅户型的有48%4、面积需求 l 从40300平方米都有人需要l 80100平方米的需求量占到
31、65%，120平方米的需求量有26%l 80平方米以下需求量约有14%l 150平方米以上需求量约有9%5、代价需求筹划购房单价 筹划购房单价在2000-2500元之间的比例约有50%，在2500-3000元之间的 约有20%，在3000元以上的约有10%，不敷2000元的约有20%筹划购房总价l 筹划购房总价在30万元以上的约有4%，在2530万元之间的约有7%，在2025万元之间的约有10%，在1520万元之间的约有42%，不敷15万元的有36%l 购买总价在15万元以下是最主要的住宅消费者群体6、修建气势派头需求 l 欧陆豪华的修建气势派头有28%表现喜欢，是最受消费者接待的气势派头7、
32、住宅空间形式需求 空间形式选择最多的是传统的平面式结构，有50%的选择比例。但错层和复式也有一定的选择比例，分别为15%和15%，跃式结构形式选择比例较少。相信随着人们收入水平的提高，消费能力的增强，选择错层和复式的比例也将相应地有所增长。8、小区情况需求说明：喜欢的小区情况主题以自然绿化占绝对多数第四部门 项目表面项目位置项目地块代价阐发项目优劣势阐发项目定位第五部门 项目筹划发起主题思想筹划要点设计要点结构项目配套设施发起项目智能化发起物业治理发起第六部门 投资估算及资金筹措投资估算资金筹措运作方法第七部门 经济效益阐发总收入估算总本钱估算利润估算、总投资收益率、现金流量、接纳期、保本代价、敏感性阐发风险概率阐发
