1、 请务必阅读最后特别声明与免责条款 1 / 17 证券研究报告证券研究报告 | 宏观研究宏观研究 宏观研究 【粤开宏观】冰封的土地市场和土地财政：解冻需调整房地产调控举措 2022 年 05 月 02 日 投资要点 分析师：罗志恒分析师：罗志恒 执业编号：S0300520110001 电话：010-83755580 邮箱： 研究助理：贺晨研究助理：贺晨、牛琴、牛琴 近期报告近期报告 【粤开宏观】 疫情影响未充分显现， 二季度经济或面临更大下行压力2022-04-18 【粤开宏观】 财政已明显发力， 疫情对财政的冲击将在二季度体现：一季度财政数据点评2022-04-21 【粤开宏观】 人民币汇率
2、快速贬值： 特征、原因、展望与央行干预2022-04-26 【粤开宏观】逐句解读 429 中央政治局会议2022-04-29 【粤开宏观】冰封的土地市场和土地财政 ： 解 冻 需 调 整 房 地 产 调 控 举 措 2022-05-02 导读：导读： 当前经济下行压力持续加大，房地产投资和销售持续下行，一季度土地出让收入同比大幅下滑近三成，房地产市场陷入“千里冰封“之境。中央和地方政府积极采取举措在房住不炒的基调下放松房地产调控，从放松融资、下调首付比例、放松限购限贷等方面支持房地产销售、缓解房企风险、恢复市场信心，促进房地产回暖带动经济发展和财政改善。 429 政治局会议提出“支持各地从当地
3、实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求促进房地产市场平稳健康发展” 。 当前各地的土地市场的表现如何？导致土地市场低当前各地的土地市场的表现如何？导致土地市场低迷的因素有哪些？对地方财政会产生怎样的影响迷的因素有哪些？对地方财政会产生怎样的影响？本文主要回答以上问题。？本文主要回答以上问题。 一、一季度土地市场表现如何？一、一季度土地市场表现如何？ 第一，土地市场维持低温运行，土地出让金腰斩，低溢价、高流拍并存。第一，土地市场维持低温运行，土地出让金腰斩，低溢价、高流拍并存。根据中指研究院土地成交数据，2022 年一季度全国土地出让金 6228 亿元，同比下降 52.9%； 成交土地
4、平均溢价率为 4.0%， 处于 2016 年以来的较低水平。一季度全国土地流拍数量共计 1631 宗， 受土地市场供地缩量影响， 流拍地块数量同比下降 22.3%， 但流拍率为 11.5%， 较 2021 年同期上升 0.8 个百分点。 第二， 超半数省份土地出让金降幅超过第二， 超半数省份土地出让金降幅超过 50%， 仅北京、 福建同比正增长。， 仅北京、 福建同比正增长。 2022年一季度 16 个省出让金同比降幅高于 50%。除西藏尚未出让土地外，天津、宁夏、黑龙江、青海、广东土地出让金同比下滑幅度较大，分别为 95.1%、84.3%、83.4%、79.1%和 74.0%。仅北京（81.
5、4%） 、福建（17%）土地出让金同比增速为正。 第三，第三，247 城土地出让金负增长、城土地出让金负增长、90 城成交溢价率挂“零” 、近三成城市土地流城成交溢价率挂“零” 、近三成城市土地流拍率超过拍率超过 20%。2022 年一季度除北海、大兴安岭、厦门等 85 城或地区的土地出让金较去年同期有所增长外，其余 247 城均为负增长，占比为 74.5%。一季度底价“摘地”现象突出，90 城土地成交溢价率为 0，占比为 27.3% 较去年同期上升 13.3 个百分点；土地流拍率超过 20%的城市达 27 个，占比为26.5%。 二、土地市场为何持续低温？二、土地市场为何持续低温？ 2022
6、 年一季度， 受房地产市场下行及资金压力加大等因素， 房企拿地偏谨慎，年一季度， 受房地产市场下行及资金压力加大等因素， 房企拿地偏谨慎，叠加地方政府推地力度放缓、国内疫情多点散发，土地市场维持低温态势。叠加地方政府推地力度放缓、国内疫情多点散发，土地市场维持低温态势。 一是地产销售尚未完全筑底，企业资金回笼受限。一是地产销售尚未完全筑底，企业资金回笼受限。2022 年一季度商品房销售面积和销售额同比分别下降 13.8%和 22.7%，延续 2021 年 7 月以来的负增长态势。 二是房企面临偿债高峰，现金流紧张情况加剧。二是房企面临偿债高峰，现金流紧张情况加剧。截至 2022 年 4 月 3
7、0 日，房企未来一年内到期的信用债余额 3985 亿元，海外债余额 4488 亿元（678 亿 宏观研究宏观研究 请务必阅读最后特别声明与免责条款 2 / 17 美元） ，合计 8474 亿元。2022 年 6 月、7 月房企迎来阶段性偿债高峰，到期量分别为 1272 亿元和 986 亿元。其中，境外债的偿还压力较大，未来一年到期余额占比达到 53.0%，一季度已有多家房企发生债券违约或展期。 今年以来，拿地主力仍是央企和地方国企，房企拿地态度整体偏谨慎。今年以来，拿地主力仍是央企和地方国企，房企拿地态度整体偏谨慎。2022年 1-3 月，TOP100 房企拿地总额 2271.6 亿元，拿地规
8、模同比下降 59.3%。其中，73 家为央企或地方国企，拿地金额占比为 72.4%。 三是地方政三是地方政府推地力度放缓。府推地力度放缓。地方政府在推地规模上保持谨慎态度，部分重点城市调整供地批次，由去年的“分三批供地”改为“分四批供地” ，分散各批次供地面积。武汉、重庆和青岛首批次供地面积分别较去年下降 91%、79%和68%。 三、对地方财政的影响？三、对地方财政的影响？ 房地产市场低迷对一季度地方财政收入的冲击逐步显现，房地产相关税收及房地产市场低迷对一季度地方财政收入的冲击逐步显现，房地产相关税收及土地出让收入下行压力较大。如果疫情持续蔓延，二季度地方政府可支配财土地出让收入下行压力较
9、大。如果疫情持续蔓延，二季度地方政府可支配财力增速下行，抗疫和纾困支出增加，形势严峻。力增速下行，抗疫和纾困支出增加，形势严峻。一季度契税、土地增值税同比分别下降 22.4%和增长 7.6%， 分别较去年同期降低 90.6 和 32.9 个百分点。一季度地方政府的国有土地使用权出让收入（不同于前文中指院的土地出让金，而是入库数据）同比下降 27.4%。 一是政府需多措并举稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产业良性循环和健康发展。第一，适当下调房贷利率，降低居民购房成本；第二，地方政府要因城施策，满足购房者合理住房需求；第三，满足房企正常融资需求，防范化解房企债务风险；第四，进一步探索房地产的新发
10、展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。 二是中央财政需继续加大对地方转移支付力度，推动财力向市县基层下沉，避免地方因财力不足而在支出力度上打折，兜牢“三保”底线。 三是加快发行专项债，加大对优质项目的投资力度，扩大有效投资，尽快推动基建投资靠前发力，对冲需求收缩尤其是房地产下行和消费不振的形势，同时扭转低迷的预期。 四是考虑发行特别国债，应对疫情对经济和地方财政的冲击，用于基建投资、为小微企业和中低收入人群纾困、抗疫支出。 风险提示：风险提示：房地产政策宽松不及预期、国内疫情反弹冲击房企销售 rQtNsPnPmMoRnQtRtNsRqM6M9R7NtRmMoMpNlOq
11、QrMeRoOtQ6MqRoQuOtPqOMYqRwO 宏观研究宏观研究 请务必阅读最后特别声明与免责条款 3 / 17 目目 录录 一、土地市场表现？出让金腰斩，低溢价、高流拍并存 . 4 二、土地市场为何持续低温？房企拿地谨慎、政府推地放缓 . 11 三、对地方财政的影响？房地产相关税收和土地出让收入下行压力较大，形势严峻 . 13 图表目录图表目录 图表 1： 2022 年一季度全国土地出让金腰斩 . 4 图表 2： 2016 年以来全国土地平均溢价率走势 . 5 图表 3： 部分重点城市 2022 年首批供地核心城区地块面积占比（市本级） . 5 图表 4： 2022 年一季度全国土地
12、流拍率仍维持高位 . 6 图表 5： 全国土地出让金及同比变化 . 7 图表 6： 2021 年分省份土地出让金情况 . 7 图表 7： 2022 年一季度仅北京、福建土地出让金同比增速为正 . 8 图表 8： 2022 年一季度城市土地出让金分布情况 . 9 图表 9： 2022 年一季度与 2021 年同期城市土地溢价率分布情况. 9 图表 10： 2022 年一季度城市土地流拍率分布情况 . 10 图表 11： 2022 年一季度土地出让金排行榜前 30 名 . 10 图表 12： 未来一年内房企到期债券规模 . 11 图表 13： 2022 年 1-3 月全国拿地 TOP100 房企
13、. 12 图表 14： 2022 年 1-3 月全国拿地 TOP100 房企分布情况 . 13 图表 15： 2015 年以来，全国土地财政依赖度快速上升 . 14 图表 16： 1-2 月，多数省份政府性基金收入大幅下滑. 15 宏观研究宏观研究 请务必阅读最后特别声明与免责条款 4 / 17 一、土地市场表现？一、土地市场表现？出让金腰斩，低溢价、高流拍并存出让金腰斩，低溢价、高流拍并存 土地市场维持低温运行，一季度全国土地出让金同比下降超土地市场维持低温运行，一季度全国土地出让金同比下降超 50%。去年 12 月，中央政治局会议和中央经济工作会议定调， “支持商品房市场更好满足购房者的合
14、理性住房需求， 因城施策促进房地产业良性循环和健康发展” ， 房地产政策迎来“政策底” 。 今年以来，超过 50 城对楼市政策进行松绑，包括下调房贷利率、降低首付、放松公积金贷款条件、提供购房补贴、放宽限购以及降低交易税费等全方位纾困举措。但从政策效果来看，当前房地产市场形势依然严峻 （详见 房地产何时见底？ ） ， 导致土地市场持续低迷。 2022年一季度全国土地出让金 6228 亿元，同比下降 52.9%。其中，3 月土地出让金为 2505亿元，同比下降 44.7%，降幅分别较 1 月和 2 月收窄 13.0 和 11.7 个百分点，主要受到重点城市供地节奏提前的影响。2021 年“两集中
15、”政策发布已在 2 月底，首批次供地成交主要集中在 4-5 月份，2022 年首批供地部分城市有所提前，截至 3 月 31 日，22 个重点城市中北京、上海等 18 个城市已公布首批次集中供地，大部分于 3 月成交。 低溢价率仍存，受推地结构的影响，一季度土地溢价率边际改善。低溢价率仍存，受推地结构的影响，一季度土地溢价率边际改善。2022 年一季度，全国成交土地平均溢价率为 4.0%，处于 2016 年以来的较低水平，较 2021 年四季度提高 0.7 个百分点， 主因部分城市优质地块增加。 长沙 2022 年首批供地中主城区供地面积占比达到 90%，较去年三批次增加 41 个百分点；武汉今
16、年首批供地 7 宗中有 5 宗位于核心城区，面积占比高达 99%；重庆首批次供地基本位于渝北、九龙坡和沙坪坝，占比达 74%。 土地流拍数量有所下降，但土地流拍率仍维持高位。土地流拍数量有所下降，但土地流拍率仍维持高位。2022 年一季度，全国土地流拍数量共计 1631 宗，受土地市场供地缩量影响，流拍地块数量同比下降 22.3%；流拍率为 11.5%，较 2021 年同期上升 0.8 个百分点。 图表图表1：2022 年一季度全国土地出让金腰斩年一季度全国土地出让金腰斩 资料来源：中指研究院、粤开证券研究院 注：数据更新至4月20日，后续可能因数据补录存在差异，下同； -60%-40%-20
17、%0%20%40%60%80%050001000015000200002500030000土地出让金（亿元）同比增速(右轴) 宏观研究宏观研究 请务必阅读最后特别声明与免责条款 5 / 17 图表图表2：2016 年以来全国土地平均溢价率走势年以来全国土地平均溢价率走势 资料来源：中指研究院、粤开证券研究院 图表图表3：部分重点城市部分重点城市 2022 年首批供地核心城区地块面积占比（市本级）年首批供地核心城区地块面积占比（市本级） 资料来源：中指研究院、粤开证券研究院 0%10%20%30%40%50%60%平均溢价率49%65%59%47%9%91%17%64%32%59%90%99%7
18、4%52%14%93%14%55%13%36%0%20%40%60%80%100%120%长沙武汉重庆厦门合肥福州青岛成都上海北京2021年三批次2022年首批次 宏观研究宏观研究 请务必阅读最后特别声明与免责条款 6 / 17 图表图表4：2022 年一季度全国土地流拍率仍维持高位年一季度全国土地流拍率仍维持高位 资料来源：中指研究院、粤开证券研究院 2022 年一季度浙江、 江苏、 北京土地出让金居全国前三； 超半数省份降幅超过年一季度浙江、 江苏、 北京土地出让金居全国前三； 超半数省份降幅超过 50%，仅北京、福建两地同比正增长。仅北京、福建两地同比正增长。 从规模上看，一季度土地出让
19、金超过 500 亿元的省份有 4 个，依次为浙江（904.5亿元） 、江苏（525.9 亿元） 、北京（513.8 亿元）和山东（511.0 亿元） ；西藏尚未土地成交，宁夏、天津、黑龙江一季度土地出让金均在 10 亿元以内。 从同比增速上看， 2022 年一季度仅北京、 福建两地土地出让金同比增速为正。 其中，北京由于首批集中供地时间较早、土地出让情况较好，土地出让金同比增速达 81.4%；福建受到厦门、宁德两市土地市场逆势上涨的带动，全省土地出让金同比增长 17.0%。16 个省出让金同比降幅高于 50%。除西藏因尚未供地外，天津、宁夏、黑龙江、青海、广东土地出让金同比下滑幅度较大，分别为
20、 95.1%、84.3%、83.4%、79.1%和 74.0%。 0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%0500100015002000250030003500400045005000流拍土地宗数(宗)流拍率 宏观研究宏观研究 请务必阅读最后特别声明与免责条款 7 / 17 图表图表5：全国土地出让金及同比变化全国土地出让金及同比变化 资料来源：中指研究院、粤开证券研究院 图表图表6：2021 年分省份土地出让金情况年分省份土地出让金情况 资料来源：中指研究院、粤开证券研究院 6. 30050501001002002005005002022Q1分省份土地出让金(亿元)排名排名排名变
21、化排名变化省份省份2022Q1土地出让金(亿元)2022Q1土地出让金(亿元)同比增速(%)同比增速(%)10浙江904.520江苏525.9311北京513.841山东511.052安徽422.367福建391.972河北292.38-5广东281.993江西280.810-2四川262.111-1湖北259.412-8上海247.913-7河南196.014-3湖南169.1151陕西133.4161贵州129.7171重庆124.118-3广西114.3192山西71.5203云南65.921-2辽宁60.7220吉林48.3236海南47.2242甘肃45.7252新疆43.126-1
22、内蒙古41.527-3青海16.7280黑龙江8.529-9天津7.9300宁夏4.0310西藏0.0-62.4-68.481.4-43.5-27.317.0-38.2-74.0-23.5-52.2-42.6-73.9-68.3-62.1-51.1-46.8-43.0-58.5-45.8-34.1-66.4-52.0-5.7-29.2-30.5-42.0-79.1-83.4-95.1-84.3-100.0 宏观研究宏观研究 请务必阅读最后特别声明与免责条款 8 / 17 图表图表7：2022 年一季度仅北京、福建土地出让金同比增速为正年一季度仅北京、福建土地出让金同比增速为正 资料来源：中指研
23、究院、粤开证券研究院 2022 年一季度仅年一季度仅 12 城土地出让金超过百亿，城土地出让金超过百亿，57 城尚不足城尚不足 1 亿元，亿元，247 城出现下滑城出现下滑不同程度的下滑。不同程度的下滑。一季度土地出让金超过百亿的有 12 个，除了北京、上海、重庆 3 个直辖市外，宁波、合肥、成都等 9 个地级市土地出让金居前，主要分布在浙江、江苏、福建等沿海省份，以及安徽、四川、湖北等内陆省会城市。分布在 10100 亿元之间的城市有 111 个，占比为 33.3%；其余 210 个城市一季度土地出让金均在 10 亿元以下，其中 57 城尚未达到 1 亿元，主要分布在东北三省，宁夏、甘肃、新
24、疆、青海等西部地区。从同比增速来看，除北海、大兴安岭、厦门等 85 城土地出让金较去年同期有所增长外， 其余 247 城均为负增长，所占比例为 74.5%。其中，广安、西宁、固原等 64 个城市土地出让金较去年同期下降幅度超过 80%；周口、三门峡、金华等 93 个地级市下降幅度在 50%-80%之间；喀什、德州、襄阳 90 个城市等下降幅度小于 50%。 成交溢价率整体降低，高溢价城市大幅减少、成交溢价率整体降低，高溢价城市大幅减少、90 城溢价率挂“城溢价率挂“0” 。” 。2022 年一季度成交溢价率超过 20%的城市仅有 12 个， 占比为 3.6%， 较 2021 年同期下降 14.
25、5个百分点；溢价率在 10%-20%以及 5%-10%的城市占比也有所减少， 分较去年同期下降 10.3 和 4.5个百分点。相对而言，底价“摘地”现象突出，一季度 90 城土地成交溢价率为 0，占比为27.3% 较去年同期上升 13.3 个百分点。 高流拍率现象突出， 近三成城市流拍率超过高流拍率现象突出， 近三成城市流拍率超过 20%。 2022 年一季度， 西宁 （66.7%） 、甘孜 （50%） 、 铁岭 （50%） 、 鄂州 （50%） 、 安顺 （46.5%） 、 牡丹江 （44.4%） 、 营口 （42.9%）-100.0%-95.1%-84.3%-83.4%-79.1%-74.
26、0%-73.9%-68.4%-68.3%-66.4%-62.4%-62.1%-58.5%-52.2%-52.0%-51.1%-46.8%-45.8%-43.5%-43.0%-42.6%-42.0%-38.2%-34.1%-30.5%-29.2%-27.3%-23.5%-5.7%17.0%81.4%-120%-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%西藏天津宁夏黑龙江青海广东上海江苏河南辽宁浙江湖南广西四川吉林陕西贵州山西山东重庆湖北内蒙古河北云南新疆甘肃安徽江西海南福建北京2022Q1土地出让金同比增速 宏观研究宏观研究 请务必阅读最后特别声明与免责条款 9
27、 / 17 7 城土地流拍率位居前列，超 40%。土地流拍率分布在 30%-40%、20%-30%的城市分别有 30 个和 67 个，占比分别为 11.9%和 54.9%。 图表图表8：2022 年一季度城市土地出让金分布情况年一季度城市土地出让金分布情况 资料来源：中指研究院、粤开证券研究院 注：仅统计公布数据城市，合计333个城市； 图表图表9：2022 年一季度与年一季度与 2021 年同期城市土地溢价率分布情况年同期城市土地溢价率分布情况 资料来源：中指研究院、粤开证券研究院 注：晋城、陇南、金昌未公布2021年一季度溢价率数据，此处样本城市330个； 48 17 42 52 58 9
28、5 57 0102030405060708090100200100200501002050102051015201020510150140%30%40%20%30%10%20%=10%序号序号城市城市省份省份土地出让金土地出让金（亿元）（亿元）同比增速同比增速（%）（%）溢价率溢价率(%)(%)较去年同期变化较去年同期变化（百分点）（百分点）流拍率流拍率（%）（%）较去年同期变化较去年同期变化（百分点）（百分点）1北京北京51481.44.16-10.356.9-2宁波浙江266-26.77.1-21.9-3合肥安徽249111.38.7-14.910.48.14上海上海248-73.90.3
29、-4.7-5成都四川181-36.84.3-3.89.78.76厦门福建1562123.06.7-6.2-7杭州浙江146-81.25.7-17.9-8重庆重庆124-43.04.3-6.01.6-2.19嘉兴浙江111-19.43.8-12.1-10武汉湖北104-53.31.4-2.55.8-11福州福建102-40.13.4-19.917.012.012徐州江苏100-7.80.9-47.70.8-0.713佛山广东93-21.00.3-11.1-14南通江苏90-65.21.1-19.14.84.015台州浙江88-29.716.5-18.66.23.816温州浙江86-68.54.1
30、-22.97.32.717南昌江西8181.95.3-5.1-18菏泽山东7663.32.41.931.111.619湖州浙江70-49.12.6-28.22.4-1.220常州江苏69-24.31.1-15.66.32.221青岛山东64-34.54.04.07.24.522西安陕西62-60.70.9-39.512.1-23潍坊山东62-50.04.8-1.612.85.424镇江江苏5940.70.0-6.9-25金华浙江55-79.42.1-46.52.8-1.126盐城江苏54-72.810.6-33.06.4-3.127烟台山东53-14.810.610.510.05.328黄石湖
31、北53190.20.3-7.724.8-5.929石家庄河北52-52.81.6-4.98.1-1.830邯郸河北4924.69.96.76.5-4.2 宏观研究宏观研究 请务必阅读最后特别声明与免责条款 11 / 17 二、土地市场为何持续低温？二、土地市场为何持续低温？房企拿地谨慎、政府推地放房企拿地谨慎、政府推地放缓缓 2022 年一季度，受房地产市场下行及资金压力加大等因素，房企拿地偏谨慎，是土年一季度，受房地产市场下行及资金压力加大等因素，房企拿地偏谨慎，是土地市场降温的核心因素。同时，地方政府推地力度放缓、国内疫情多点散发也在一定程地市场降温的核心因素。同时，地方政府推地力度放缓、
32、国内疫情多点散发也在一定程度上抑制了土地市场表现。度上抑制了土地市场表现。 一是地产销售尚未完全筑底，企业资金回笼受限。一是地产销售尚未完全筑底，企业资金回笼受限。2021 年 12 月以来，房地产市场暖风频吹，但市场信心尚未修复、购房者观望情绪浓厚导致楼市持续低迷。2022 年一季度商品房销售面积和销售额同比分别下降 13.8%和 22.7%，延续 2021 年 7 月以来的负增长态势。 二是房企面临偿债高峰，现金流紧张情况加剧二是房企面临偿债高峰，现金流紧张情况加剧。截至 2022 年 4 月 30 日，房企未来一年内到期的信用债余额 3985 亿元，海外债余额 4488 亿元（678 亿
33、美元） ，合计 8474亿元。2022 年 6 月、7 月房企迎来阶段性偿债高峰，到期量分别为 1272 亿元和 986 亿元。其中，境外债的偿还压力较大，未来一年到期余额占比达到 53.0%，一季度已有多家房企发生债券违约或展期。 2022 年一季度拿地主力仍是央企和地方国企，房企拿地态度整体偏谨慎。年一季度拿地主力仍是央企和地方国企，房企拿地态度整体偏谨慎。2022 年1-3 月，TOP100 房企拿地总额 2271.6 亿元，拿地规模同比下降 59.3%。其中，73 家为地方央企或地方国企，拿地金额占比为 72.4%。以华润、中海、保利等全国性龙头企业为代表的央企参与热度较高，与企业资金
34、状况良好有直接关系。在北京首批次集中供地拿地企业中，仅旭辉一家民企，其余全部为央企、地方国企或混合所有制企业；福州首批次集中供地拿地企业中，央企和地方国企占比七成，民营房企仅 3 家。 三是地方政府推地力度放缓。三是地方政府推地力度放缓。受市场下行及房企资金压力的影响，地方政府在推地规模上保持谨慎态度，部分重点城市调整供地批次，由去年的“分三批供地”改为“分四批供地” ，分散了各批次供地面积。武汉、重庆和青岛首批次供地面积分别较去年首批次下降 91%、79%和 68%。 图表图表12：未来一年内房企到期债券规模未来一年内房企到期债券规模 资料来源：wind、粤开证券研究院 注：统计时间截至20
35、22年4月30日；海外债按2022年4月29日汇率换算为人民币； 0200400600800100012001400信用债(亿元)海外债(亿元) 宏观研究宏观研究 请务必阅读最后特别声明与免责条款 12 / 17 图表图表13：2022 年年 1-3 月全国拿地月全国拿地 TOP100 房企房企 资料来源：中指研究院、粤开证券研究院 排名排名企业企业拿地金额拿地金额(亿元)(亿元)企业性质企业性质排名排名企业企业拿地金额拿地金额(亿元)(亿元)企业性质企业性质1绿城中国208民企51盐城大丰城建12地方国企2华润置地182央企52中粮大悦城12央企3建发房产173地方国企53厦门同安置业12地
36、方国企4上海地产集团135地方国企54中建五局12央企5中海地产85央企55昆山昆安置业12民企6北京兴创投资66地方国企56福州城市建设12地方国企7保利发展60央企57启东城投集团12地方国企8金地集团46民企58湘潭九华投资控股集团12地方国企9伟星房产42民企59兴城人居11地方国企10龙湖集团36民企60南山集团11民企11成都城投置地（集团）34地方国企61福州经济技术开发区建设发展集团11地方国企12滨江集团34民企62中瑞天悦实业11民企13交通控股32地方国企63温州海升建设发展10央企14中国中铁32央企64广州开发区投资集团10地方国企15中国铁建29央企65高安发展投资
37、集团10地方国企16徐州新城国有资产经营29地方国企66中国金茂10央企17城建发展26地方国企67台州城建10地方国企18福州新区开发集团26地方国企68漳州九龙江古雷投资10地方国企19碧桂园24民企69万载万兴投资集团10地方国企20大家房产23地方国企70福建漳州城投集团10地方国企21武汉洪山中雄置地20地方国企71衡阳建投房产10地方国企22新希望地产20民企72淮安市投资控股集团10地方国企23容翔房产20地方国企73菏泽菏发城市建设10地方国企24湖州城市集团19地方国企74徐州新盛彭寓置业10地方国企25南通沿海集团19地方国企75厦门万泰房地产9民企26中建三局18央企76
38、绍兴柯桥建设集团9地方国企27徐州高新技术产业开发区国有资产经营17地方国企77金昌集团9民企28海口城建集团17地方国企78绍兴柯桥开发经营集团9地方国企29重庆渝隆资产管理16地方国企79锦星置业9民企30宁波奉化投资集团16地方国企80永嘉嘉盛置业9民企31浙江交控16地方国企81宏合置业9民企32怀柔科学城16地方国企82陕西彬长矿业集团9地方国企33方远房地产16民企83天健集团9地方国企34中交房地产16央企84宁夏中房集团9民企35温州大诚15民企85大华集团9民企36株洲城市建设发展集团15地方国企86杭州拱墅城市建设投资发展集团9地方国企37安徽置地15民企87红谷滩城投9地
39、方国企38合肥城市轨道交通资源开发15地方国企88嘉兴东部建设开发集团9地方国企39温州海筑建设发展14央企89南通城镇房地产开发9地方国企40宁波世纪东方置地14民企90嘉兴金易达置业8民企41苏嘉房产14民企91湖州瑞威房地产8民企42旭辉集团14民企92滨海投资8地方国企43越秀地产14地方国企93泰州兴化国资投资8地方国企44厦门国贸13地方国企94惠东环大亚湾新区建设8地方国企45陕建地产集团13地方国企95山西建投8地方国企46北投集团13地方国企96象屿地产8地方国企47珠海正方房地产开发13地方国企97大冶新铜都城市发展投资集团8地方国企48东和投资13地方国企98中建智地8央
40、企49招商蛇口13央企99新华地产8民企50菏泽正邦控股集团13地方国企100广东和智建设工程8民企 宏观研究宏观研究 请务必阅读最后特别声明与免责条款 13 / 17 图表图表14：2022 年年 1-3 月全国拿地月全国拿地 TOP100 房企分布情况房企分布情况 资料来源：中指研究院、粤开证券研究院 三、 对地方财政的影响？房地产相关税收和土地出让收入下行三、 对地方财政的影响？房地产相关税收和土地出让收入下行压力较大，形势严峻压力较大，形势严峻 房地产市场低迷对一季度地方财政收入的冲击逐步显现，房地产相关税收及房地产市场低迷对一季度地方财政收入的冲击逐步显现，房地产相关税收及土地财政压
41、力较大；如果疫情持续蔓延，二季度地方财政可支配财力增速下行，土地财政压力较大；如果疫情持续蔓延，二季度地方财政可支配财力增速下行，抗疫和纾困支出增加，形势严峻。抗疫和纾困支出增加，形势严峻。2015 年以来，随着我国城镇化推进，房地产市场快速发展，土地相关的财政收入持续上升。2020 年土地出让收入为 8.2 万亿，房地产行业税收为 2.5 万亿元， 广义土地财政依赖度达到 38.8%， 较 2019 年提高 3.5 个百分点。 （详见土地市场降温，土地财政向何处去？ ） 。受土地市场低迷的影响，土地出让收入和房地产相关的税收收入承压。2022 年一季度，一季度契税、土地增值税同比分别下降22
42、.4%和增长 7.6%，分别较去年同期降低 90.6 和 32.9 个百分点；国有土地使用权出让收入同比下降 27.4%。由于一季度已披露政府性基金收入（主要是土地出让收入）的省份较少，从 1-2 月数据来看，分省份来看，15 个省份中有 14 个省份 1-2 月政府性基金收入负增长，其中内蒙古、云南、吉林 1-2 月政府性基金收入分别为-70.3%、-69.8%和-59.6%。伴随调控政策边际放松，热点城市陆续启动新一轮集中供地，二季度整体土地出让收入降幅可能收窄，但在区域分化加重的背景下，部分中西部地区土地财政下行压力可能进一步加大。 在当前时点下，财政既要对冲经济社会风险，更要确保自身风
43、险可控；丌仅在当前时点下，财政既要对冲经济社会风险，更要确保自身风险可控；丌仅要发挥财政逆周期调节的总量调节功能，更要发挥结构性改革的作用，在多重目要发挥财政逆周期调节的总量调节功能，更要发挥结构性改革的作用，在多重目标下行走：实现发展不安全的平衡、稳增长和防风险的平衡、减税降费和财政可标下行走：实现发展不安全的平衡、稳增长和防风险的平衡、减税降费和财政可持续性的平衡、短期经济社会稳定不长期内生增长劢力的平衡。持续性的平衡、短期经济社会稳定不长期内生增长劢力的平衡。 一是政府需多措并举稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产业良性循环和健一是政府需多措并举稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产业良性循环
44、和健康发展。第一，适当下调房贷利率，降低居民购房成本；第二，地方政府要因城康发展。第一，适当下调房贷利率，降低居民购房成本；第二，地方政府要因城施策，满足购房者合理住房需求；第三，满足房企正常融资需求，防范施策，满足购房者合理住房需求；第三，满足房企正常融资需求，防范化解房企化解房企债务风险；第四，进一步探索房地产的新发展模式，坚持租购并举，加快发展长债务风险；第四，进一步探索房地产的新发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。租房市场，推进保障性住房建设。 1144, 50%627, 28%501, 22%59, 59%27, 27%14, 14%外环企业数目（家）内环
45、拿地金额（亿元）地方国企民企央企 宏观研究宏观研究 请务必阅读最后特别声明与免责条款 14 / 17 二是中央财政需继续加大对地方转移支付力度，推劢财力向市县基层下沉，二是中央财政需继续加大对地方转移支付力度，推劢财力向市县基层下沉，避免地方因财力丌足而在支出力度上打折，兜牢“三保”底线。避免地方因财力丌足而在支出力度上打折，兜牢“三保”底线。 三是加快发行与项债，加大对优质项目的投资力度，扩大有效投资，尽快推三是加快发行与项债，加大对优质项目的投资力度，扩大有效投资，尽快推劢基建投资靠前发力，对冲需求收缩尤其是房地产下行和消费丌振的形势，同时劢基建投资靠前发力，对冲需求收缩尤其是房地产下行和
46、消费丌振的形势，同时扭转低迷的预期。扭转低迷的预期。 四是考虑发行特别国债，应对疫情对经济和地方财政的冲击，用于基建投资、为小四是考虑发行特别国债，应对疫情对经济和地方财政的冲击，用于基建投资、为小微企业和中低收入人群纾困、抗疫支出。微企业和中低收入人群纾困、抗疫支出。 图表图表15：2015 年以来，全国土地财政依赖度快速上升年以来，全国土地财政依赖度快速上升 资料来源：wind、粤开证券研究院 注：狭义土地财政依赖度=国有土地使用权出让金/(一般公共财政预算收入+政府性基金预算收入)； 广义土地依赖度=（国有土地使用权出让金+房地产业税收收入）/(一般公共财政预算收入+政府性基金预算收入)
47、； 29.7%38.8%10%15%20%25%30%35%40%20102011201220132014201520162017201820192020狭义土地财政依赖度广义土地财政依赖度 宏观研究宏观研究 请务必阅读最后特别声明与免责条款 15 / 17 图表图表16：1-2 月，多数省份政府性基金收入大幅下滑月，多数省份政府性基金收入大幅下滑 资料来源：各地财政预算执行情况、粤开证券研究院 -70.3%-69.8%-59.6%-46.9%-46.2%-44.7%-43.9%-40.8%-37.1%-32.3%-31.5%-14.7%-14.0%-9.2%44.6%-100%-80%-60
48、%-40%-20%0%20%40%60%内蒙古云南吉林江西辽宁福建重庆广西湖北贵州甘肃天津河北浙江海南1-2月政府性基金收入同比增速 宏观研究宏观研究 请务必阅读最后特别声明与免责条款 16 / 17 分析师简介分析师简介 罗志恒，2020 年 11 月加入粤开证券，现任首席经济学家兼研究院院长，证书编号：S0300520110001。 分析师声明分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。
49、与公司有关的信息披露与公司有关的信息披露 粤开证券具备证券投资咨询业务资格，经营证券业务许可证编号：10485001。 本公司在知晓范围内履行披露义务。 股票投资评级说明股票投资评级说明 投资评级分为股票投资评级和行业投资评级。 股票投资评级标准股票投资评级标准 报告发布日后的 12 个月内公司股价的涨跌幅度相对同期沪深 300 指数的涨跌幅为基准，投资建议的评级标准为： 买入：相对大盘涨幅大于 10%； 增持：相对大盘涨幅在 5%10%之间； 持有：相对大盘涨幅在-5%5%之间； 减持：相对大盘涨幅小于-5%。 行业投资评级标准行业投资评级标准 报告发布日后的 12 个月内行业股票指数的涨跌幅度相对同期沪深 300 指数的涨跌幅为基准，投资建议的评级标准为： 增持：我们预计未来报告期内，行业整体回报高于基准指数 5%以上； 中性：我们预计未来报告期内，行业整体回报介于基准指数-5%与 5%之间； 减持：我们预计未来报告期内，行业整体回报低于基准指数 5%以下。 宏观研究宏观研究 请务必阅读最后特别声明与免责条款 17 / 17 免责声明免责声明 本报告由粤开证券股份有限公司 （以下简称“粤开证券” ） 提供， 旨为派发给本公司客户使用。 未经粤开证券事先书面同意，不得以任何方式复印、传送或出版作任何用途。合法取得本报告的途径为本公司网站及本公司授权
