1、论从发 行量或发行规模上均保持了良好的发展 势头。自兴业银行于2016年首次推出绿 色ABS产品以来，截至2018年中国累计有 30只绿色ABS发行，发行总额达315亿人 民币（47亿美元）。其中2018年发行17 只，相等于138亿人民币（21亿美元）等 值的绿色ABS，而2017年有10只。 目前，市场上发行了涵盖房地产产业链 各个环节的资产证券化产品，以产业链 至于绿色房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）， 目前只有海外成熟市场（如美国、英 国、新加坡筹备中）有绿色房托产品的 发行。由于国内市场目前没有对REITs 的相关法规和税
2、收政策达成一致意见， 因此与成熟市场发行的公募REITs标准不 同，所发行的产品皆为类REITs，即偏向 固定收益投资逻辑，和CMBS的融资模式 十分相似。而国际市场上的REITs主要是 国内的绿色认证项目尽管逐年递增但 存量不足，加上新建绿色建筑认证对 项目的质量要求高，有能力符合申请 发行绿色债券的房企为数不多； 政策上仅对绿色债券的审批打开便利 之门而没有实际的发行津贴。尽管发 行利率上有优势，但由于涉及额外的 成本，包括第三方专业机构评级的费 用成本、以及获得认证后项目后期的 运维成本等，在对成本把控缺乏信心 的情况下使得大部分房企裹足不前。 上的潜在现金流为基础资产。这些基础资 产包
3、括商业房地产抵押贷款（CMBS）、 住宅抵押贷款（RMBS)、购房尾款、保理 应收账款债权、物业费收入等。以市场 上额度占比最高的CMBS为例，其操作形 式主要是将单个或多个商业物业的抵押 贷款组合包装构建底层资产，通过结构 化设计，以证券形式向投资者发行，而 主要偿付来源为其底层物业资产的租金 收益。 2017年11月，中国境内首单经独立第三方 认证的CMBS“嘉实资本中节能绿色建 筑资产支持专项计划”在深圳证券交易所 成功发行。该计划的底层资产即为中国 节能环保集团旗下公司持有的成都国际 科技节能大厦，位于成都市天府新城CBD 核心区域内，是一栋节能技术高端化、 智能化的甲级办公楼。项目发
4、行团队通 过引入第三方绿色认证，提升了该专项 计划的公信力，进一步降低融资成本。 一种股权类投资工具，由投资者直接持 有或入股房地产公司。 根据 Wind 的数据，截至 2019 年 5月，中 国市场发行的类REITs 共 48 单，发行总 额约934亿元人民币，底层资产主要是商 业地产、办公楼、酒店和公寓等，并且 多围绕一线、新一线城市进行布局。事 实上，REITs通过将不动产资产或权益转 化为流动性较强的公开上市结构化金融 产品，将有利于盘活长租公寓、仓储物 流、基础建设等存量经营性不动产，促 进房地产业从“重资产”向“轻资产”的运营 转型，同时符合“去库存”、“去杠杆”的宏 观政策要求。
5、未来，随着绿色地产项目 的增加，拥有绿色认证及稳定现金流的 物业资产或可借助绿色类REITs的发行进 一步拓宽资产证券化融资渠道。 此外，若从绿色债券的募集资金投向来 看，按气候债券组织的分类方案划分， 在中国内地资金投放最多的是低碳交通 领域，占2018年发行总额的33%，而建 筑部门只有9%的占比，再次说明房企 发行规模偏低。若对比中国香港市场， 建筑领域是最大的资金投向，占37%。 领展和太古地产紧随港铁，并列私营部 门最大发行人，两者均已发行基准规模5 亿美元的交易。 2017年11月，中国境内首 单 经 独 立 第 三 方 认 证 的 CMBS“嘉实资本中节 能绿色建筑资产支持专项
6、计划”在深圳证券交易所 成功发行。该计划的底层 资产即为中国节能环保集 团旗下公司持有的成都国 际科技节能大厦，位于成 都市天府新城CBD核心区 域内，是一栋节能技术高 端化、智能化的甲级写字 楼。项目发行团队通过引 入第三方绿色认证，提升 了该专项计划的公信力， 进一步降低融资成本。 项目名称嘉实资本中节能绿色建筑资产支持专项计划 发行人嘉实资本 发行日期2017年11月2日 底层资产成都国际科技节能大厦 建筑面积总计7.5万平方米 信用评级AAA 发行规模8.2亿元人民币 年期12 票面利率5.2% 绿色认证LEED金级认证；中国绿色标准二星认证 绿色债券 成都国际科技节能大厦 可见，中国
7、内地房企在发行绿色债券方 面仍存在很大的发展空间，并且为推进 十三五期间中国的绿色发展目标更需要 急起直追。参照海外绿色债券的发行， 由于与国际标准接轨、产品种类丰富 （如气候债券、社会债券、社会影响力债 券等等）、负责任投资（PRI）机构投资 者众多，因此发行优势更加明显。若中国 要加大发行力度，除了现有的政策指引， 政府相关部门亦可考虑通过减税或津贴等 多重激励机制增强房企发行绿色债券的吸 引力。 以香港市场为例，为帮助发行商进一步降 低整体融资成本，香港政府于2018年推 出的津贴计划要求发行人为债券进行独立 评估，期间所产生的评估成本可获得高达 100%的津贴（相当于港币80万）。此安
8、 排将有效促使发行人将资金用于节能减 排相关的项目，并促使独立评估方后续 可以跟踪、审查和认证。实际上，香港 市场一直是内地发行商与国际投资者对 接的门户市场，同时也是中国离岸绿色 债券的最大上市地点。根据气候债券倡 议组织首次发布的有关香港绿色债券市 场的报告，香港在2018年安排和发行的 绿色债券总额达到110亿美元，相比2017 年的30亿美元增长237%。其中，这一数 字总量的83%（约90亿美元）由大量内 地及海外机构发行。 随着中国国债和政策性银行债券自2019 年4月起分阶段被纳入市值54万亿美元的 彭博巴克莱全球综合指数，加上国际投 资者可经港交所债券通下的“北向通”渠道 进入
9、中国银行间债券市场，相信将迅速 引导更多国际资本经香港投向中国绿色 债券市场，房企应适时把握机遇。 按气候债券组织定义划分的绿色债券募集资金投向 水12% 废弃物8% 土地使用7% 工业1% 适应气候变化3% 能源28% 建筑9% 低碳交通33% 21% 5% 低碳交通 12% 能源14% 建筑 37% 水21% 废弃物 5% 土地使用 3% 工业1% 适应气候变化8% “在中国内地，只有9%的募 集资金投向低碳建筑部门” “在中国香港，37%的募集资 金投向低碳建筑，是占比最 大的部门” 中国首单独立第三方绿色认证的CMBS 仲量联行绿色金融与地产白皮书 | 激发绿色潜力，发掘价值回报11
10、10 仲量联行绿色金融与地产白皮书 | 激发绿色潜力，发掘价值回报 绿色信贷 / 可持续发展表现挂钩贷款 自中国银行业监督管理委员会在2012年 印发绿色信贷指引（“指引”） 以来，中国便逐步建立了全世界最大的绿 色信贷市场。作为中国绿色信贷体系的核 心，指引要求银行业金融机构对国家 重点调控的限制类以及有重大环境和社会 风险的行业制定专门的授信指引，同时至 少每两年开展一次绿色信贷的全面评估工 作，并向银行业监管机构报送自我评估 报告。 在这过程中，商业银行不断优化绿色信贷 工作机制和流程，将节能环保等作为信贷 审批的重要前提和核心指标，以合理引导 信贷投向。根据银保监会披露的数据， 截至2
11、017年6月，绿色信贷已从2013年的 5.2万亿上升至8.22万亿人民币，但其中 支持建筑节能与绿色建筑约为1,348亿人民 币，仅占约1.6%。 要完成绿色建筑增量目标，所需的资金贷 款庞大，目前国内银行等金融机构面对绿 绿色金融为房企打开融资新思路，尽管增长势 头强劲，但从建筑部门的发行规模或资金投向 占比来看，目前仍在起步阶段。下一步，我们 认为需要为房地产投资者挖掘更多财务上的诱 因，并探讨增加绿色和可持续特征能否为增值 型物业投资的成功增加可能性因为只有看 到实质性的回报，才能带来可持续的发展，加 速绿色金融与绿色建筑的融合。 肩负企业社会责任同时， 发掘绿色建筑投资价值 绿色金融
12、经常被视为加速绿色建筑发展的催化剂，主要由于 绿色投资目前看来仍偏向市场化，以财务回报为主要驱动 力。仲量联行为进一步分析绿色建筑的投资回报，将从几个 层面进行分析包括投资者调研、租金与成交溢价研究及 内部回报率IRR分析，以期将绿色可持续发展理念转化为看 得见的投资价值。 市场投资者对绿色建筑的投资意愿或预期如何？ 绿色建筑在租金和市场成交方面是否存在溢价？如何才能收获“绿色 超额回报”？ 投资者对于绿色建筑的投资回报预期与现时市场上可实际达到的投资回报有 无落差？ 仲量联行联合GRESB探讨绿色建筑投资风向 “全球房地产可持续性指标”（Global Real Estate Sustaina
13、bility Benchmark, GRESB）是一个以投资者为导向，致力 于评估收集全球房地产的ESG绩效的机 构，旗下会员超过250家。作为一套建立 于 2009 年的动态标准体系，GRESB为不 动产投资者们提供了监控与管理其投资 项目ESG表现的实用信息与工具，以应对 一线商业决策中日趋重要的可持续发展 问题。2019年GRESB房地产评估遍及全球 1005家房地产企业和投资基金，覆盖资 产数超过100,000个，总计资产管理规模 达到4万亿美元。GRESB评估指标涵盖七 色环保建筑的贷款审批标准仍有待各方积 极协商。其中一种解决思路，可参照海外 成熟市场发行的创新贷款产品，像是与可
14、持续发展表现挂钩贷款（Sustainability- linked Loan），将企业的ESG表现与利率 下调优惠挂钩，促进绿色资产和项目贷款 的持续跟踪和风险管控。 举例来说，作为香港及中国内地唯一获纳 入道琼斯可持续发展世界指数的发展商， 太古地产于2019年7月宣布该公司首笔与 可持续发展表现挂钩贷款，与东方汇理银 行达成协议，将一笔于2017年订立的港币 5亿五年期循环贷款转为与可持续发展表 现挂钩贷款，其利率将因应公司的环境、 社会及管治表现调整。在此贷款框架下， 东方汇理银行将基于以下标准每年下调 利率： 太古地产继续获纳入道琼斯可持续发 展世界指数 太古地产香港物业组合达至每年度
15、减 低能源耗用强度目标 此笔贷款参照国际认可的与可持续发 展表现挂钩贷款原则（Sustainability Linked Loan Principles，SLLP）框架所 订立。贷款所得资金将投资于支持实践 太古地产2030可持续发展策略订立的目 标，如采用先进的节能技术，以及支持 发展中的绿色建筑。 此前，会德丰也于2019年4月份宣布香 港首个与可持续发展表现挂钩的贷款； 新加坡的凯德集团则与星展银行（DBS） 合作，于2018年10月首推亚洲房地产第一 单、也是规模最大的贷款（3亿新币的五 年期循环贷款）；最新加入的还有新加 坡的城市发展（CDL），于2019年9月获 星展银行提供与可持
16、续发展表现挂钩贷 款（2.5亿新币的三年期循环贷款）。 个关键的ESG维度包括企业管制和公 司政策、环境绩效指标和绿色建筑认证 等等。 在亚洲，许多房地产开发商及投资基金 正将眼光投向绿色地产，及其在提升租 金、缩减成本方面的优势。为了全面解 析绿色地产投资图景、驱动因素及投 资回报预期，仲量联行特联合GRESB于 2019年7月至8月期间，向超过60家来自 房地产开发商、地产投资基金、独立资 深投资者等约110位人士（主要为仲量联 行客户群体）发起调查研究，通过在线 问卷调查和访谈形式进行并得到63份有 效回复，回复率近60%。参照GRESB评 估模式和近年来投资者的关注点，问卷 题目主要涉
17、及三大层面，分别为 1 ） 绿色资产的投资决策要素； 2）投资于绿色资产的驱动因素；以及 3）绿色资产的投资回报预期。 本次调研结果经分析、整合、去识别化 和匿名化后刊载于此报告。 仲量联行绿色金融与地产白皮书 | 激发绿色潜力，发掘价值回报13 12 仲量联行绿色金融与地产白皮书 | 激发绿色潜力，发掘价值回报 绿色资产的投资决策要素： 绝大部分的受访者认为拥有绿色建筑认证与评级是目前考虑投资绿色资产 的先决因素，即便在3年后仍是首选，说明绿色认证有着不可或缺的标签作 用，预计能为投资者进入绿色投资领域提供更多的信心。 拥有绿色改造的升级潜力为次要考量因素，说明受访者基本看好绿色建筑的 发展
18、潜力，与目前市场主流的增值型投资策略相符。 拥有具体的能效标准和评估成效也相对重要，并对3年后的投资决策有较大 的影响。估计随着更多有关高科技及节能减排数据的即时量化与分析，投资 者较有信心能更准确地评估和实时监测物业的表现来进行投资决策。这也表 示亚洲投资者开始更关注全面的绿色管理模式，GRESB指标受到更多投资者 的了解与认同。 “绿色建筑认证是不可或缺的投资标签” 33.33% 85.71% 50.79% 42.86% 23.81% 14.29% 23.81% 3.71% 拥有GRESB指标与评分 拥有绿色改造的升级潜力 拥有减排、节能、废物处理等评估成效 拥有减排、节能、废物处理等具体
19、目标 （底层）资产拥有对应气候变化的能力 （底层）资产拥有良好的供应链管理政策 其他 拥有绿色认证与评级 LEED, WELL, 中国绿色三星评级、香港绿建环评等 本题有效填写人次 63 “调研对象覆盖房地产开发商与投资基金” 私募基金 本题有效填写人次 63 22.22% 上市地产公司/ 房地产投资信托基金 20.63% 独立投资者/业主 9.52% 其他（请说明） 9.52% 地产开发商 38.1% Q1 请选择贵公司所属的类别 Q2 目前，影响您的绿色资产/基 金投资决策的要素 38.1% 82.54% 58.73% 57.14% 36.51% 17.46% 28.57% 1.59% 拥
20、有GRESB指标与评分 拥有绿色改造的升级潜力 拥有减排、节能、废物处理等评估成效 拥有减排、节能、废物处理等具体目标 （底层）资产拥有对应气候变化的能力 （底层）资产拥有良好的供应链管理政策 其他 拥有绿色认证与评级 LEED, WELL, 中国绿色三星评级、香港绿建环评等 本题有效填写人次?63 Q3 未来3年里，可能影响您的绿 色资产/基金投资决策的要素 仲量联行绿色金融与地产白皮书 | 激发绿色潜力，发掘价值回报15 14 仲量联行绿色金融与地产白皮书 | 激发绿色潜力，发掘价值回报 投资于绿色资产的驱动因素： 对比非绿色传统资产，财务回报依旧是是绿色投资的主要驱动力，说明绿色 理念的
21、执行需要符合市场化的经济效益，企业对其财务表现的考量仍占较大 权重，但也侧面反映了只要绿色地产项目与其他投资项目的长线收益相若， 投资者是可以优先考虑绿色项目的。 受访者亦相对关注未来可能为监管低碳建筑标准而出台的合规要求，以及尽 可能符合企业社会责任或负责任投资框架中的指引。这表明投资者对可持续 发展的意识增强，同时在选择绿色资产方面相当谨慎，相信会避开某些以环 保为名而不惜“飘绿”的资产。 受访者基本认同绿色资产在投资市场的流动性较强。细分来看，相对于开发 商和上市房企，这一点更受投资基金关注，这与他们短期持有并实现退出的 投资策略相符。 本题有效填写人次 63 企业社会责任/负责任投资指引 财务回报(租金/出售潜力) 增加资产流动性 减少环境负面影响 (能源、碳、水、废物) 提升应对地震、气候变化的能力 应对(未来)建筑物规范合规要求 其他 7.38 8.37 7.02 7.11 5.89 7.48 4.14 绿色资产的投资回报预期 ： 有一半的受访者认为持有绿色资
