1、苏州工业园区李公堤商业項目計劃書商铺部2004 / 12苏州工业园区李公堤商业項目計劃書谨呈苏州工业园区国有资产经营公司目录公司简介项目初析工作内容收费标准核心竞争力苏州工业园区李公堤商业項目計劃書WismaAtria(DTZ SG)HarbourFrontTower 2(DTZ SG) CIT Shopping Centre Portfolio(DTZ UK)Taipei International Bldg（ DTZ TP）30 St Mary Axe(DTZ UK)从香港到亚洲从亚洲到国际梁振英测量师行与两间享负盛名的物 业顾问公司 英国的DTZ及新加坡的戴玉祥产业 咨询公司，于二零零零
2、年一月一日成立戴德梁行。戴德梁行的成立，是三家在亚欧各占 熬头的公司的强 力 组合。今后，本地及国际客户都可以不 论地域疆界，获 得 全球一致的高素质房地产咨询服务。公司简介 | 项目初析 | 工作内容 | 收费标准 | 核心竞争力苏州工业园区李公堤商业項目計劃書GuangzhouGua houBangkokChongqingTianjinTi jinShanghaianghaiBeijingijinDalianDalia1110410418182198342155155Guangzhouua houangkokBhongqingCTianjinTi jinShanghaiShanghaiBe
3、ijingijinDalianDalia1110410418182198342155155GuangzhouGua houBangkokChongqingTianjinTi jinShanghaianghaiBeijingijinDalianli1110410418188342155155TOKYOSHANGHAITAIWANHONGKONGHANGZHOUGUANGZHOUSHENZHENCHONGQINGDALIANBEIJINGTIANJINBANGKOKJAKARTASINGAPORE现有超过 8,300 位 房地产专业人士在全球 43个国家 185个办事处，为客户提供更臻完善的跨国房
4、地产专业顾问服务。在亚太地区，我们设有 36个分支 机构， 3708名员工。在大中华区，戴德梁行在上海、广州、北京、大连、深圳、天津、重庆、杭州以及香港、台北均设有分支机构，共有员工约 1400人。东亚 ：香港、中国台湾中国内陆、及日本南亚 : 新加坡、马来西亚、印度、印度尼西亚以及泰国澳洲 ：澳大利亚以及新西兰公司简介 | 项目初析 | 工作内容 | 收费标准 | 核心竞争力苏州工业园区李公堤商业項目計劃書房地產“一站式”全程服務工业部住宅部写字楼部估价部商铺部物业管理部戴德梁行（上海）建筑顾问部研究咨询部投资部公司简介 | 项目初析 | 工作内容 | 收费标准 | 核心竞争力苏州工业园区李
5、公堤商业項目計劃書苏州工业园区商业简析 目前，苏州工业园区以 工业园区及住宅 项目为主，其中工业园区的比例约为 27%，住宅项目约为 23%。 现有商业设施主要集中 在金鸡湖以西地 区，除欧尚、百润发两大生活 类卖场以及百安 居建材类卖场外，多以邻里中 心的形态出现， 主要分布在新城、师惠、贵都 、湖东四个点， 此类商业中心以中型超市、便 利店、中型餐饮 为主，以服务周边住宅居民为主。 但近来工业园区内商业 项目发展较快， 特别是金鸡湖西已形成多个较 大规模的商业集 中区，如：以左岸商业街为代 表的苏绣路区域 、以湖滨餐饮楼为代表的湖滨 大道区域等，带 动了整个园区商业的发展。 此外，随着众多
6、住宅小 区的相继落成， 住宅裙房配套商业也逐步形成 。此类物业的商 业通常面对小区住户，业态以 居民生活配套类 为主，与原有邻里中心在功能 设置方面有一定 的重复与冲突，将使两种商业 形态陷入相互制 约发展的窘境。公司简介 | 项目初析 | 工作内容 | 收费标准 | 核心竞争力苏州工业园区李公堤商业項目計劃書工工 业业 园园 区区 主主 要要 商商 业业 项项 目目 一一 览览待定200000星湖街东方之门高级西餐厅、各式风格酒吧和咖啡吧18700湖东临湖现代广场咖啡2019湖东临湖咖啡楼待定51274苏绣路北星海国际广场餐饮、娱乐20000苏绣路左岸商业街二期餐饮、娱乐17000苏绣路星都
7、中心集商业、文教和社区服务于一体30000东湖大郡湖东邻里中心集购物、休闲、餐饮于一体100000湖东联丰购物广场品牌西式快餐店和中式快餐店1390湖滨大道湖滨大道快餐楼餐饮、零售、娱乐等80000湖东金鸡湖商业广场待定3186星海游泳馆对面星海 u品街待定25000星港街对面中天湖畔广场待定20000苏绣路星都路海天广场餐饮、娱乐23000苏绣路左岸商业街一期餐饮、零售、娱乐等50000跨塘镇锦丰泰盛商业广场邻里中心贵都大厦商务餐、西餐、咖啡馆及便民配套商铺4000金鸡湖路馨都广场商业街集商业、文教和社区服务于一体11000 园区中新路休闲娱乐20000星海游泳馆南侧星海休闲娱乐中心集商业、
8、文教和社区服务于一体10000师惠路师惠坊邻里中心集商业、文教和社区服务于一体18000园区苏春西路邻里中心新城大厦餐饮、零售、娱乐等120000 湖东F城-841569-总计餐饮17000湖滨大道湖滨餐饮经营业态体量 (m2)位置商业项目未来项目 现有项目公司简介 | 项目初析 | 工作内容 | 收费标准 | 核心竞争力苏州工业园区李公堤商业項目計劃書苏州工业园区商业简析 根据目前我司的不完全统计，苏州工业 园 区 现 有 商 业 面 积 约 117390平方米，而未来的商业供应量将达到 72万平方米左右（除本项目外），未来总商业供应量将达到近 85万平方米的体量（除本项目外）。 其中，预计
9、在未来两年时间内推 出 的 商 业 供 应 量 将 近 40多万平方米左右（ 除 本 项 目外）。如果按照 2003年工业园区 22.29万的人口计算， 两年后园区人均商业面积将达到约 2.3平方米，该数值已超过上海市 1.5平 方米的人均商业面积。 由此产生的问题是： 如果未来工业园区内人口的导入与商业 的 发 展 速 度 产生时滞，园区内的消 费水平无法支撑如此大体量的商业，将不可避免地导致商业的过剩。 根 据 原 有 规 划 苏州市轻轨将到达园区内，而受轻轨暂缓建设的影响， 苏州老 城 区 内 向 工 业园区输入人口的能力 将大大减小，直接导致园区内商业的潜 在 客 户 群 体 锐减，不
10、足以支撑规划中的大体量商业发展。 此外，受此影响， 各 商 业 项 目的潜在客户群体仅限 于园区内居民及商务人士，致使园区现有商业业态重复，竞争激烈。 从统计数据来看， 短期内园区推出的商业业态安排方面也存在较大的重复性 业 态 多 以餐饮、娱乐为主。这 无形中加剧了园区商业项目的恶性竞争 ， 而 无 法 形 成项目之间错位经营、共同发展的健康格局。 园区商业也因此而显得较为单一，缺乏活力。公司简介 | 项目初析 | 工作内容 | 收费标准 | 核心竞争力苏州工业园区李公堤商业項目計劃書苏州工业园区商业简析 为保证未来园区商业的发展， 唯有借助外力吸引消费客 源 ， 扩 大 消 费 群 ，方能
11、支撑大体量商业的发展，并带动 商业的多元化运行。 而 充分发 掘 园 区内旅游资源，吸引旅游人口不失为一良策。 因 此 ， 有 必要园区的商业规划和定位做一定的调整。 园区现有的商业布局已考虑到旅游因 素，因而商业项目多 分 布在金 鸡 湖 两岸，金鸡湖已成为工业园区内商业发 展的重要区域之一。 但 是，作 为 得 天独厚的自然景观， 金鸡湖在以旅游资源带动商 业 发 展 方 面，目前仍未能发挥其应有功效， 主要表现在 ： 1、在园区人口导入不足的情况下，缺乏相关旅游景点和旅游活动， 没有发挥其旅游资源的功能， 未 能 吸 引 外 来 旅 游人口，补充园区内的消费者 群 体 。 2、未能发挥其
12、景观功能，特别是夜间缺乏灯光照明，尚未真正带 动金鸡湖沿湖的人气， 景 观 资源的浪费对沿湖边的商业发展有一定负面影响。 综合以上问题，我司 建议对苏州工业园内的商业进行统 一 的 规 划 、 定 位 与开发，以保证园区内商业资源的充分 利用、合理配置，带 动 园区商 业 的 健康良性发展。公司简介 | 项目初析 | 工作内容 | 收费标准 | 核心竞争力苏州工业园区李公堤商业項目計劃書水巷邻里项目简析城市 广场CITYSIDEHARBOR湖滨 大道GRANDPROMENADE水巷 邻里MARINACOVE玲珑 湾MIRROR,S CROSSING文化 水廊ARTS & ENTERTAINMENTVILLAGE波心 岛DSICOVERED ISLAND望湖 角REFLECTION POINT金鸡 湖JINJI LAKE高尔夫球 场GOLF COURSE独墅 湖DUSHU LAKE金鸡湖是苏州工业园区宝贵的风景资源。其湖面约 7平方公里，环湖地区将开发成为现代风格的休闲娱乐空间。其中，水巷邻里为其中的特色区域之一。水巷邻里位于金鸡湖西南角、湖滨大道南侧，规划中是环金鸡湖的主要商业节点，定位为针对社区及观光旅游的商业、娱乐场所。公司简介 | 项目初析 | 工作内容 | 收费标准 | 核心竞争力
