1、報告人報告人:2011/1/10Legal&IPR.Dept.study Report商品房買賣1 1商品房買賣知識分享現房經濟適用房糾紛的解決二手房期房商品房買賣2 2 期房買賣期房買賣 期房買賣指的是期房買賣指的是商品房預售商品房預售，即房地產開發商將即房地產開發商將正正 在建設中的房屋預先出售給承購人在建設中的房屋預先出售給承購人，由由承購人支付承購人支付 定金或房價款定金或房價款而在未來某一時候擁有現房的一種行而在未來某一時候擁有現房的一種行 為為。a.a.“五證五證”、“兩書兩書”b.b.簽訂簽訂認購書認購書給付給付“定金定金“、“訂金訂金”還是還是“認購金認購金”？c.c.買房的糾
2、紛點買房的糾紛點；d.d.稅稅、銀行按揭銀行按揭、房產證房產證。3 3 a.a.五證兩書五證兩書 購房時購房時：國有土地使用證國有土地使用證 建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證 建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證 建設工程施工許可證建設工程施工許可證 商品房商品房（銷售銷售）預售許可證預售許可證 交房時交房時：住宅質量保證書住宅質量保證書 住宅使用說明書住宅使用說明書 4 4 秀秀廬山真面目 5 56 67 78 8*開發商未取得開發商未取得銷售許可證銷售許可證，合同一定無效嗎合同一定無效嗎？答案答案：房地產開發公司房地產開發公司未取得未取得商品房預售許可證的情況商品房預售許可證的情況下與
3、購房人簽訂的合同是無效合同下與購房人簽訂的合同是無效合同。但是在但是在起訴前起訴前取得商取得商品房預售許可證明的品房預售許可證明的，可以認定有效可以認定有效。*若是一直未取得若是一直未取得，咋辦咋辦？出賣人訂立商品房買賣合同時出賣人訂立商品房買賣合同時，有下列情景之一導致合同有下列情景之一導致合同無效或者被撤消解除的無效或者被撤消解除的，買受人可以請求買受人可以請求返還已付購房款返還已付購房款及利息及利息、賠償損失賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款房款一倍的賠償責任一倍的賠償責任：1 1、故意隱瞞沒有取得商品房許可證明的事實或者提故意隱瞞沒有取得商品
4、房許可證明的事實或者提 供虛假商品房預售許可證明供虛假商品房預售許可證明。2 2;3;3 9 9 b.b.交錢交錢 1 1、定金定金：定金法則定金法則，給付定金一方拒絕履行合同給付定金一方拒絕履行合同 無權要求返還定金無權要求返還定金；接受定金的一方拒絕履行接受定金的一方拒絕履行 合同的應當雙倍返還定金合同的應當雙倍返還定金。2 2、訂金訂金=定金定金？3 3、認購金認購金，即預付款即預付款。*訂金訂金、認購金認購金都是預付款的性質都是預付款的性質，一般可以要回一般可以要回。但不適用雙倍返還罰則但不適用雙倍返還罰則。1010 c.c.商品房買賣合同商品房買賣合同的糾紛點的糾紛點：1 1、約定面
5、積誤差約定面積誤差，包括面積包括面積“增加增加”、“縮水縮水”。合約約定按照約定合約約定按照約定，沒有約定按照法律規定沒有約定按照法律規定-3%-3%增加增加:（1 1）3%3%以內以內 包括本數包括本數 的的，據實結算據實結算；（2 2）超過超過3%3%的的，可以退房可以退房，退還本金及利息退還本金及利息；也可以同意要方也可以同意要方，3%3%以內的付錢以內的付錢，超過的超過的 3%3%的不付錢的不付錢 縮水縮水：（1 1）3%3%以內的返還以內的返還3%3%部分的價款及利息部分的價款及利息 （2 2）超過超過3%3%的雙倍返還超過部分的價款及利息的雙倍返還超過部分的價款及利息 1111 2
6、 2、變更設計變更設計：（1 1）開發商開發商擅自擅自變更規劃設計的變更規劃設計的，屬于違約屬于違約 行為行為。（2 2）經規劃部門批準的變更經規劃部門批準的變更，開發商應當在變更確開發商應當在變更確 立之日起立之日起1010日內日內，向買房人發出變更知向買房人發出變更知，買房買房 人在接到通知的人在接到通知的1515日內做出是否退房的書面答日內做出是否退房的書面答 復復。若是若是1515日內日內未作答復的視為同意接受未作答復的視為同意接受變更變更 及由此引起的房價款的變更及由此引起的房價款的變更。（3 3）開發商開發商未在規定時限內未在規定時限內通知買受人的通知買受人的，買受人買受人 有權退
7、房有權退房；買受人退房的買受人退房的，由開發商承擔違約由開發商承擔違約 責任責任 1212 3 3、房屋主體結構質量不合格房屋主體結構質量不合格 法律規定法律規定：因上述原因不能交付使用因上述原因不能交付使用，或者房屋交或者房屋交付使用后付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人買受人請求請求解除合同和賠償損失解除合同和賠償損失的的，應予支持應予支持。房屋主體結構包括房屋主體結構包括：房屋的地基基礎工程房屋的地基基礎工程、主體結主體結構工程構工程、屋面防水工程和其他土建工程屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線以及電氣管線、上下水管道的安裝工程上下水管
8、道的安裝工程，供熱供熱、供冷系統工程等供冷系統工程等。1313 來來來來來來，死幾個腦細胞吧死幾個腦細胞吧 VictorVictor與房地產公司簽訂了一份與房地產公司簽訂了一份房屋買賣合同房屋買賣合同，交付全部房款交付全部房款，但因工作繁忙未辦理過戶手續但因工作繁忙未辦理過戶手續；而后而后，房房價上漲價上漲，房地產公司又與房地產公司又與AnnieAnnie簽訂合同并辦理了過戶手簽訂合同并辦理了過戶手續續，但但AnnieAnnie出差越南出差越南，房屋并未交付使用房屋并未交付使用。后房產公司后房產公司又將房屋出售給又將房屋出售給LisaLisa并交付并交付，LisaLisa裝修后入住裝修后入住。
9、后東窗事后東窗事發發，那么房子到底屬于誰那么房子到底屬于誰？沒得到房子的又該如何維護自沒得到房子的又該如何維護自己的權益己的權益？(本故事純屬虛構本故事純屬虛構)A.VictorA.Victor B.Annie B.Annie C.Lisa C.Lisa1414 4 4、一方兩一方兩（幾幾）賣賣：是指將已經出售的房屋再是指將已經出售的房屋再（多多）次出售的行為次出售的行為。那那么房屋最終到底屬于誰么房屋最終到底屬于誰？1 1、辦理完產權過戶登記手續的辦理完產權過戶登記手續的；2 2、合法占有人合法占有人；3 3、最早簽訂買賣合同的人最早簽訂買賣合同的人；法律規定法律規定：商品房買賣合同訂立后商
10、品房買賣合同訂立后，出賣人又將該出賣人又將該房屋出賣給第三人的房屋出賣給第三人的，買受人可以請求買受人可以請求解除合同解除合同、返還已返還已購房款及利息購房款及利息、賠償損失賠償損失、并可請求出賣人承擔不超過購并可請求出賣人承擔不超過購房款一倍的賠償責任房款一倍的賠償責任。1515 d.d.稅稅、銀行按揭銀行按揭、房產證房產證 （1 1）稅稅：契稅契稅，即財產轉移稅即財產轉移稅：成交價的成交價的1.5%1.5%公共維修基金公共維修基金：成交價的成交價的2%2%印花稅印花稅，合同稅合同稅：成交價的成交價的0.05%0.05%（2 2）銀行按揭銀行按揭：是指購房人是指購房人、售房人售房人、銀行三方
11、約定購房人將銀行三方約定購房人將 其其已預付部分購房款的房產權益已預付部分購房款的房產權益作為貸款抵押作為貸款抵押 給銀行給銀行，由售房人作為購房人貸款的擔保人由售房人作為購房人貸款的擔保人，在購房人不能償還貸款時在購房人不能償還貸款時，銀行有權就房地產銀行有權就房地產 開發商建成的房屋作價或變賣優先受償的民事開發商建成的房屋作價或變賣優先受償的民事 法律行為法律行為。（3 3）房產證房產證：住房定心丸住房定心丸。1616 現房買賣現房買賣 也叫商品房現售也叫商品房現售，是指房地產開發企業將是指房地產開發企業將竣工竣工 驗收合格的商品房驗收合格的商品房出售給買受人出售給買受人，并由買受人并由買
12、受人 支付房價款的行為支付房價款的行為。a.a.國有土地使用證國有土地使用證房屋產權證房屋產權證 b.b.辦理過戶辦理過戶 c.c.稅稅（與期房一樣與期房一樣）1717 二手房買賣二手房買賣 a a、中介中介：中介公司的主要职能就是为二手房买卖的中介公司的主要职能就是为二手房买卖的 双方报告双方报告、提供缔约机会并撮合双方缔约提供缔约机会并撮合双方缔约、签订签订 合同合同，中介公司本身并不作为买卖的当事人中介公司本身并不作为买卖的当事人，其其 利润不源于买卖的差价而源于向利润不源于买卖的差价而源于向双方收取的佣金双方收取的佣金。*營業范圍營業范圍：二手房買賣二手房買賣，房屋出租房屋出租 中天置
13、業中天置業 創輝租售創輝租售 1818 b.b.注意事项注意事项：1.1.去去房地产登记部门核实房地产登记部门核实房屋所有权证房屋所有权证的真伪的真伪；2 2.去去房地产登记部门核实该房屋是否存在房地产登记部门核实该房屋是否存在被押被押、查封查封的情况的情况；3.3.检查房屋的检查房屋的主体结构和配套设施主体结构和配套设施是否存在质量是否存在质量 问题问题；4.4.核查该房屋土地使用权证的核查该房屋土地使用权证的使用年限和剩余使使用年限和剩余使 用年限用年限；5.5.如属如属共同财产共同财产，其他共有人是否同意出售其他共有人是否同意出售；1919 6.6.如有承租人如有承租人，承租期是否已满承
14、租期是否已满，承租人是否要承租人是否要 求优先购买权求优先购买权。如租期未满如租期未满，即使房屋已卖给即使房屋已卖给 第三人第三人，承租人应然有权继续承租直到期满为承租人应然有权继续承租直到期满为 止止，这叫这叫买卖不破租赁买卖不破租赁。7.7.如有合法共同居住人如有合法共同居住人，共同居住人是否同意搬共同居住人是否同意搬 出出；8.8.房主是否欠水房主是否欠水、电电、气费气费。2020 3 3、簽訂合同及辦理過戶簽訂合同及辦理過戶：（1 1）中介服務合同中介服務合同、房屋買賣合同房屋買賣合同 （2 2）稅稅，卖方卖方:印花税印花税，成交价的成交价的0.050.05，营业税及附加营业税及附加
15、税税，成交价的成交价的5.55.5。个人所得税个人所得税:(:(销售额销售额 购买价款购买价款合理费用合理费用)2020 买方买方:印花税印花税，成交价的成交价的0.050.05 契税契税:成交价的成交价的1.51.5(建筑面积超过建筑面积超过140140平平 方米的按方米的按3 3交纳交纳)（3 3）錢怎么付錢怎么付？！？！？！？！-到公證處提存到公證處提存。2121 經濟適用房經濟適用房 a.a.概念概念：是指政府提供政策優惠是指政府提供政策優惠，限定套型限定套型面面 積和銷售價格積和銷售價格，按照合理標準建設按照合理標準建設，面向城面向城 市市低收入困難低收入困難家庭供應家庭供應，具有保
16、障性質的政具有保障性質的政 策性住房策性住房。b.b.特點特點：建設用地以建設用地以劃撥方式劃撥方式供應供應。c.c.申請條件申請條件：a.a.具有具有當地城鎮當地城鎮戶口戶口；b.b.家庭收入符合市家庭收入符合市、縣人民政府劃縣人民政府劃 定的低收入家庭收入標準定的低收入家庭收入標準；c.c.無房或現住房面積低于市無房或現住房面積低于市、縣人縣人 民政府規定的住房困難標準民政府規定的住房困難標準。2222 e.e.再次交易限制再次交易限制：5 5年內不得上市交易年內不得上市交易，若真正有若真正有 需要需要，政府折價回購政府折價回購；5 5年后交易時年后交易時，需補繳各需補繳各 種費用種費用。
17、f.f.面積面積：單套建筑面積單套建筑面積6060平方米左右平方米左右；*廉租房廉租房：貨幣補貼貨幣補貼、實物配租相結合實物配租相結合。*5050平方米平方米2323 糾紛的解決方式糾紛的解決方式：協商協商、民間調解民間調解、仲裁仲裁、民事訴訟民事訴訟等等。a.a.協商協商：雙方協商雙方協商；是最快成本最低的解決方式是最快成本最低的解決方式，在自愿的前提下達成協議在自愿的前提下達成協議。（。（最好是書面最好是書面）b.b.民間調解民間調解：有三方介入有三方介入（調解委員會調解委員會、律師等律師等）c.c.仲裁仲裁：仲裁申請仲裁申請、受理受理、開庭及裁決開庭及裁決（終局終局）d d.民事訴訟民事訴訟 司法機關司法機關：法院法院；管轄法院管轄法院：不動產所在地法院不動產所在地法院；流程流程：起訴起訴、受理受理、開庭開庭、判決判決；2424Thank you for your attentionQ&A2525
