1、本，结转库存商品时 再分开核算。 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式 目 录 一、成本核算基础工作一、成本核算基础工作 二、确定成本核算对象二、确定成本核算对象 三、成本核算项目和内容三、成本核算项目和内容 四、成本核算科目四、成本核算科目 五、成本归集和分配五、成本归集和分配 六、成本结转六、成本结转 七、成本管理分析七、成本管理分析 八、问题解答八、问题解答 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式三、成本核算项目及内容 全：成本科目、合同类别、款项类别、流程选择等指引 20120730更 新.xls 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式
2、 目 录 一、成本核算基础工作一、成本核算基础工作 二、确定成本核算对象二、确定成本核算对象 三、成本核算项目和内容三、成本核算项目和内容 四、成本核算科目及准则四、成本核算科目及准则 五、成本归集和分配五、成本归集和分配 六、成本结转六、成本结转 七、成本管理分析七、成本管理分析 八、问题解答八、问题解答 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式（一）、成本核算科目及准则 成本核算相关科目（一） 【房地产开发成本】- 房地产开发成本通过本科目核算 【预付工程款】-核算总包合同预付工程款或需要在应付进度款扣除 的其他工程预付款 【应付工程款-发票已到】-房地产开发成本对方科目通过
3、本科目 核算，实付工程款通过本科目核算。 【应付工程款-暂估】-预提暂估工程成本通过本科目核算 【应付土地款】-房地产开发成本-土地款及相关费用对方科目通过本 科 目核算，支付土地款及相关费用通过本科目核算。 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式（一）、成本核算科目 成本核算相关科目（二） 【其他应收款-外包单位代付款】-代施工单位支付的甲指材料、工程 借款、水电费等代扣代缴类费用通过本科目核算，并记入相关的明细 科目。 【营业外收入-罚款收入】-应付进度款扣除对施工单位的罚款收入在 本科目核算。 【库存商品-开发产品】-核算已开发完成并竣工验收的开发产品实际 成本。 关注：
4、地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式（一）、成本核算科目 成本核算原则： 以工程进度确认成本 不以收取的有效发票确认成本 发票通过票据台账进行管理 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式（二）成本核算准则 应付进度款应付进度款 付款计划付款计划 补录线下应付款补录线下应付款 财务应付款 NC应付管理 -成本应付单 引入财务应付款引入财务应付款 实付款登记实付款登记 实付款 NC应付管理 -成本付款单 扣款登记扣款登记 代扣款支付 NC应付管理 -成本付款单 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式（二）成本核算准则 1、支付预付工程款 （指合同约定、需
5、要在进度款扣除的预付工程款） 借：预付工程款 贷：银行存款 备注：零星合同的分期付款，首次付款不当是预付工程款核算 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式（二）成本核算准则 2、应付进度款 借：房地产经营成本 贷：应付工程款-发票已到 支付进度款 借：应付工程款-发票已到 贷：银行存款 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式（二）成本核算准则 3、 应付工程结算款、保修款 借：房地产经营成本 贷：应付工程款-发票已到 支付工程结算款、保修款 借：应付工程款-发票已到 贷：银行存款 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式（二）、成本核算准则 5、
6、预提工程结算款、保修款 借：房地产经营成本 贷：应付工程款-暂估 红字冲销预提成本： 借：房地产经营成本 贷：应付工程款-暂估 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式（二）、成本核算准则 6、集团上市建筑公司不同账务处理：包含广东腾越、雅骏 、腾安，按实际开票金额确认工程进度款。 借：房地产经营成本 贷：预付工程款 财务应付款同时生成以下分录： 借：预付工程款 贷：其他应收款 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式（三）、应扣款 1、工程借款 借：其他应收款-外部单位代付款-工程借款 贷：银行存款 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式（三）、应
7、扣款 2、甲指材料款 借：其他应收款-外部单位代付款-甲指材料款 贷：银行存款 3、代扣代缴类费用 包括水电费、税费、农民工保证金等代扣代缴费用） 支付时： 借：其他应收款-外部单位代付款-代扣代缴类费用 贷：银行存款 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式（三）、应扣款 4、应付进度款引入甲指材料款、工程借款、代扣代缴类费 用扣除工程款 借：应付工程款-发票已到 贷：银行存款 其他应收款-外部单位代付款-甲指材料 工程借款 代扣代缴类费用 预付工程款 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式（三）、应扣款 5、应付进度款引入罚款 借：应付工程款-发票已到 贷：银
8、行存款 营业外收入-罚款收入 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式（四）奖励类款项 奖励款视同工程款处理，按主合同拆分至对应的成本科目。 借：房地产经营成本 贷：应付工程款-发票已到 借：应付工程款-发票已到 贷：银行存款 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式（五）、款项名称与基础信息对照关系 款项类型款项类型款项名称款项名称选择指引选择指引收支项目名称收支项目名称 外包工程款 工程进度款(外) 总包合同的款项 选择此类 028-属经营活动的支付非上 市/外包工程款 工程预付款工程预付款(外外) 028-属经营活动的支付非上 市/外包工程款 工程结算款(外)
9、 028-属经营活动的支付非上 市/外包工程款 工程保修款(外) 028-属经营活动的支付非上 市/外包工程款 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式（五）、款项名称与基础信息对照关系 款项类型款项类型款项名称款项名称选择指引选择指引收支项目名称收支项目名称 内包工程款 工程进度款(内) 集团内部上市公司的 款项选择此类，例如：沈 阳腾越、广东腾越分公司、 碧日、家具、国昇监理等。 027-支付集团上市建 安公司工程款 工程预付款(内) 027-支付集团上市建 安公司工程款 工程结算款(内) 027-支付集团上市建 安公司工程款 工程保修款(内) 027-支付集团上市建 安公司
10、工程款 内包工程款内包工程款 集团内部上市公司的款 项选择此类，例如：广东 腾越、雅竣、腾安等通过 内部往来款抵消工程款， 选择此类。 027-支付集团上市建 安公司工程款 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式（五）、款项名称与基础信息对照关系 款项类型款项类型款项名称款项名称选择指引选择指引收支项目名称收支项目名称 非总包成本类 合同款 首次付款 除总包外其他合同或非 合同都选择此类，例如：土 方、市政配套、零星工程、 装修工程等。还有集团内非 上市公司其他工程款如博意、 顺茵等。 028-属经营活动的支付非 上市/外包工程款 合同进度款 028-属经营活动的支付非 上市/
11、外包工程款 合同结算款 028-属经营活动的支付非 上市/外包工程款 合同质保金 028-属经营活动的支付非 上市/外包工程款 土地成本费用 土地征用费、补偿费、契税 03301-支付本单位地款(含 土地保证金)及相关土地费 用（非固定资产） 行政规费 与政府及行政事业单位 相关的行政规费（含无合同 类行政规费、以协议及结算 单作为付款依据） 030-前期工程 前期工程费用 七通一平、设计及其他 前期工程成本 030-前期工程 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式（五）、款项名称与基础信息对照关系 款项类型款项类型款项名称款项名称选择指引选择指引收支项目名称收支项目名称 应扣
12、款 甲指材料款 代施工单位代缴的 款项，需要在进度款扣回 的，选择此类。 028-属经营活动的支付非上市/外 包工程款 甲供材料款 028-属经营活动的支付非上市/外 包工程款 罚款 043-其他代付款支出 水费 028-属经营活动的支付非上市/外 包工程款 电费同上同上 电话费同上同上 税费同上同上 农民工保证金同上同上 建安劳保费同上同上 安全文明措施费同上同上 白蚁防治费同上同上 返工维修费同上同上 装修甲指材料款同上同上 工程借款 028-属经营活动的支付非上市/外 包工程款 扣除预付款 同上同上 其他 028-属经营活动的支付非上市/外 包工程款 单击此处编辑母版标题样式（五）、款项
13、名称与基础信息对照关系 款项类型款项类型款项名称款项名称选择指引选择指引收支项目名称收支项目名称 无合同费用 开发间接费用 项目财务部每个月汇 总录入记入成本科目的开 发间接费（包括供应链记 入成本费用的工程领用部 分、部分零星行政规费） 不传递 贷款利息 项目财务部每个月汇 总录入.记入成本科目的贷 款利息 不传递 奖励类合同奖励金 由于质量创优、提前 开工等原因碧桂园支付给 施工单位的奖励金，选择 此类 028-属经营活动 的支付非上市/外 包工程款 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式（六）、建立发票管理台账 施工单位多开或是少开发票，或付款时未能及时提供发票 的，需要
14、做好台账登记及跟踪。 有效发票付款凭证一并保存，以进度审批单及相关附件作 为成本入账依据。（同月发生可生成同一张凭证） 收到发票需要及时在明源ERP对应的付款单登记票据号码 及票面金额。 定期查看明源ERP报表数据，及时核对实付款与票据金额 的差异，及时索取发票。 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式（六)、建立发票管理台账 发票业务常见问题： Q1: 预付工程款（总包类）、工程借款支付时收到发票是否 记入成本，发票如何保存？ A1: 按预付工程款、工程借口核算准则记入相关科目，发票 保存在支付凭证里，在应付进度款扣除时把发票复印件附 在本次付款凭证里，并注明【复印件与原件相
15、符，原件保 存在X年X月X号凭证】。 （发票可扫描上传在主合同保存） 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式(六）、建立发票管理台账 Q2：施工单位按合同一次开具全额发票20万，本次按进度 审批2万，成本入账金额？发票如何处理？ A2：成本按2万入账，发票按20万在明源ERP登记发票号码 及发票金额。 Q3：本次应付进度款审批金额20万，审批意见分期支付， 成本入账金额？ A3：成本按20万入账，分次引入应付进度款。 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式（六）、建立发票管理台账 Q4：非总包类合同或行政规范合同约定分期支付，对方要 求我方收到款项后再开具发票，
16、首笔支付10万时未取得发 票，对方承诺月底或下月初提供发票，成本如何确定？收 到发票后，如何处理？ A4：属于合同约定的分次付款，预付款属首次付款性质，发 票的收取是时间性问题，直接先入成本10万；收到发票时 ，在明源ERP补登记本笔款项的发票信息，发票原件放在 支付凭证内。 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式（六）、建立发票管理台账 Q5：支付工程款时没收到发票，单据传递NC后收到发票如 何补录发票信息？ A5：在实付款登记找回原单据，选择【编辑票据信息】，补 登记票面金额、票据号。 注意：票据信息是唯一的，必须按票面金额录入，不能 按支付金额拆分录入。 关注：地产学院，
17、更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式（七）明源ERP与NC实际发生成本的核对 成本科目成本科目 明源明源NC 差异原因说明差异原因说明二级控制对象二级核算对象 金额金额 -开发成本(4301) -土地成本费用 土地征用费用 拆迁补偿及其它 契税） +前期工程 +建筑安装 +基础设施 +公建配套 合计 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式 （七）明源ERP与NC实际发生成本的核对 ERP与NC实际发生成本核对，差异原因？ 1、NC公共苑区成本未分摊； 2、明源ERP合同登记不全，已发生成本补录不全； 3、ERP应付进度款-款项明细有误或历史财务应付款数据未 重新按合同拆分比例
18、刷新实际成本数据； 4、预付工程款款项明细选择错误； 5、合同重新拆分或面积数据调整，影响二级项目成本的分 配； 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式（七）明源ERP与NC实际发生成本的核对 6、历史数据核算方式不同，工程借款、预付工程款按发 票记入成本，明源ERP未按进度审批，未发生实际成本； 7、明源ERP财务应付款有余额（历史数据），且确定不 需要支付的情况，未作自制财务应付单负数单据冲销； 8、预提成本未冲销完毕。 明源：报表管理-统计报表-应付实际成本取数明细 NC：导出辅助明细账、辅助余额表 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式 目 录 一、成本
19、核算基础工作一、成本核算基础工作 二、确定成本核算对象二、确定成本核算对象 三、成本核算项目和内容三、成本核算项目和内容 四、成本核算科目四、成本核算科目 五、成本归集和分配五、成本归集和分配 六、成本结转六、成本结转 七、成本管理分析七、成本管理分析 八、问题解答八、问题解答 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式五、成本的归集和分配 原则：成本归集以结算为依据： 1、集团内单位承建项目以双方确认的结算价为准归集成本，交付使 用时尚未出具结算书的，由承建单位的预结算部门在物业交付使用前 提供初步结算价，房地产公司以初步结算价归集成本。 2、外包单位承建项目以实际结算价为准归集
20、成本，交付使用时尚未 取得结算的按初步结算价预提，预提的外包成本须有合同或具体资料 作依据，并编制表格作为核算底稿，待出具结算后调整。 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式五、成本的归集和分配 各成本要素分摊原则： 按成本动因、受益原则和配比原则进行分配 1、土地征用及拆迁补偿费 按实际占地面积将其分配到各苑区，将分配到苑区内的地价和拆迁补 偿费，按苑区内产品类型再进行直接分配。 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式五、成本的归集和分配 2、前期工程费 根据成本动因按占地面积或建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入 收益的成本核算对象。如填土工程，占地面积对
21、其影响重大，应以占 地面积为权数分配；而报建费用等规费，若是以建筑面积为计价依据 ，应以建筑面积为权数分配。 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式五、成本的归集和分配 3、建筑安装工程 根据当月实际完成工作量，经监理公司、甲方审定、确认的“已完工 程量”、“工程价款结算单”所确定的工程价款，计入成本核算对象 的“建筑安装”付款成本项目。 地下室成本如何分配至地上受益建筑物、地下功能房、地下车库？ 总体原则：遵循“收入可承担原则”，即最终地下车位的收入能抵消 其成本支出，不能因分配方案而使车位的收入低于成本，造成亏损， 地上产品定价时必须充分考虑这一点。 基本思路：考虑到地下室
22、存在荷载、功能等都与地上物业共享等因素 ，需在可售（租）产品间进行成本的合理分配。 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式五、成本的归集和分配 具体说明: 1、地下车位（主要是人防部分）归全体业主所有（由项目部根据上 报规划报建性质确定），则地下室及桩基础等所有成本全部由地上可 售（租）产品承担。 2、地下车位属房产公司所有（不特指能否办产权证） 有桩基础，成本由地下室及地上产品共同承担，按建筑面积分配， 上述完成后，地下室功能房成本按其所占地下室面积由地上产品种承 担。 除桩基础以外的成本，难以将基础成本划分出来，则整个地下室成 本由地下室及地上可售产品共同承担，按建筑面积分
23、配。 注：地下室一般情况不分配土地成本，除容积率包含地下室部分除外 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式五、成本的归集和分配 4、基础设施 （1）、主干道和小区外公共园林绿化：以占地面积为标准分摊到各 个苑区，分摊到苑区的道路成本，再以建筑面积为标准在各个业态之 间进行分摊。 （2）、苑区内道路和小区内园林绿化：苑区内道路和小区内园林绿 化的使用者主要以其苑区内业主居多，因此苑区内道路的成本直接归 集在所属苑区，再以建筑面积为标准在各个业态之间进行分摊。 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式五、成本的归集和分配 5、公共配套设施 （1）、自主产权的大型公配（
24、整个项目受益的）学校、幼儿园 、医院、会所（非酒店性质会所）、体育馆等： 产权未明确归业主所有，不论是否有自主产权均计入固定资产，不作 为公配分摊; 产权明确归业主所有，按公配分摊。 （2）、自主产权的大型公配（整个项目受益的）酒店、会所（ 酒店性质）等： 由产权所属人作固定资产计提折旧 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式五、成本的归集和分配 5、公共配套设施 （3）、产权归业主所有的特定用途公配业主活动室、物管用房 、居委会、派出所、市政广场: 作为公配按建筑面积分摊： 公配已规划：按已发生成本和预提成本按建筑面积分摊入受益苑区: 公配未规划：按预计发生的公配成本 (4
25、) 、产权归业主所有的公配市政公园、主干道、湖泊、人工河 作为公配视受益苑区按建筑面积分摊，若存在受益苑区未开发的，先 按占地面积进行分摊，再按建筑面积二次分配。 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式五、成本的归集和分配 6、借款费用 （1 )、贷款合同指定贷款区域和贷款实际使用区域相同的，则相应借 款费用分摊至贷款区域，若该苑区有不同业态，应用当期总投入（指 不包含土地费用、借款费用、开发间接费用的总投入，以下同）百分 比进行分摊。 ( 2）、贷款合同指定贷款区域与贷款实际使用区域不相同的，则相应 借款费用分摊至在建苑区，若该苑区有不同业态，应用当期总投入百 分比进行分摊
26、（3）、借款合同没有指定区域，则相应借款费用分摊至在建苑区， 若该苑区有不同业态，应用当期总投入百分比进行分摊。 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式五、成本的归集和分配 7、开发间接费用 每月末按当期总投入百分比分摊计入各成本核算对象（若能明确受益 苑区的，如生产过程的水电费，直接计入对应苑区）。 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式五、成本的归集和分配 其他特殊注意事项。 1、完工苑区后续成本的处理 后续成本主要是指苑区完工结转后的仍发生的正常工程支出，如结转 时未补提的成本支出、零星门窗工程等。后续成本应先通过“生产成 本”归集，年末按照成本分配的原则
27、在已结转主营业务成本面积与库 存未售面积之间分配，根据重要性原则判断调整以前年度损益调整还 是计入当期损益。 关注：地产学院，更多干货分享 单击此处编辑母版标题样式五、成本的归集和分配 其他特殊注意事项。 2、完工苑区维修工程的处理： 在交付业主使用后的物业出现质净1(囔縀匀礀謧老甐老縀讀缁甤老頀h椀朂欂欃欃噜聓咀瞋偵瀀搀昀瀀椀挀最椀昀噜聓咀瞋偵瀀搀昀尀尀愀搀搀搀攀昀挀愀愀愀昀攀昀攀搀瘀漀猀挀瀀樀猀戀氀礀一愀愀娀瘀最搀洀堀圀猀甀洀嘀倀堀唀圀椀甀夀倀甀爀欀爀匀洀倀愀洀眀最耀褀桛鞋鑧鈀呎冀昀偵偵鞋兞鴀蠀耀愀戀愀愀挀昀昀昀攀戀愀戀愀攀+栀伀傛絛葙v艼葭蝶奾眀甀欀焀一愀愀爀眀戀愀甀漀焀搀挀砀儀猀渀夀礀渀樀伀樀刀栀戀攀琀愀樀眀昀琀伀眀
