1、求 设计全专业参与 逐条梳理设计前置条件 土地信息立项拿地挂 牌摘 牌 概念深度方案阶段施工图深度 工地开工 提供规划前置设计条件至少在摘牌前3个月 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 26 2. 取得用地规划许可证阶段 2.1输出设计成果 提供方案审查图纸 2.2设计管理的协同原则 提高出图效率 协助方案报审 2.3开发的协同要求 落实成果要求深度 推进方案报审 在项目高 速运转的 情况下 设计必须 能快速出 图 为项目快 速开发提 供保障 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 27 2. 取得用地规划许可证阶段 工作内容其他协同部门 协调方案与出图 方案文本/五图
2、一书（指标）/报建通规划设计部 单体方案及效果图产品研发部/建筑院 园林方案报审顺茵设计院 前置条件对内沟通 落实设计要求学校筹建办/酒店筹备办/商业部/营销中心 协调外判单位设计人防/交评/绿色建筑/日照分析外判单位设计单位 施工图面积测算区域工程技术部测算组 2.4设计协作内容 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 28 2. 取得用地规划许可证阶段 工作内容其他协同部门 协调专项报告与设计 提供地勘报告勘察院 确定人防建设要求人防设计单位 交通影响评估报告交评单位 落实等级和设计要求绿色建筑设计单位 落实第三方设计和软件要求日照分析单位 前置条件对外沟通 推进规划方案评审（规
3、委会局务会） 了解预审要求 沟通咨询市政条件 咨询是否有初步设计要求 2.5开发协作内容 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 29 2. 取得用地规划许可证阶段 快速出图，必须熟知设计部门流程 协调各设计部门穿插设计 协调专项设计 提出合同及布孔建议，收集初勘，详勘，超前钻资料地质勘察 提出合同建议，协调集团对基坑支护设计图纸进行审核基坑支护 提出合同建议，协调建筑院与人防院专业对接及人防设计出图人防设计 提出合同建议，协调深化单位出图，并协调集团幕墙组审图铝合金深化 提出合同建议，协调日照分析单位输出报审成果日照分析 提出合同建议，协调交通评价单位输出报审成果交通评价 提出合同
4、建议，协调地震评估单位输出报审成果地震评估 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 30 施工图阶段报建 审图单位审图单位落实，提前沟通规范灰色地带及地方性规范 报建流程及条件清晰各部门报建流程及所需资料 图纸预审规划、建筑、消防等专业图纸提供相关部门进行预审 建议项目部有条件走报建（预审）程序 设计配合沟通,及时发现问题 预审 2. 取得用地规划许可证阶段 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 31 案例朱村南地块：规划-建筑-消防报建预审的综合协调 2. 取得用地规划许可证阶段 规划报建 1.23最初版送审 3.10第一版修改 3.16第二版修改 3.24第三版修改
5、4.4修详通最终版 4.14-4.16 文本及效果图完成 单体报建 1.19出单体报建图 2.13审图中心预审第一版 3.21车库方案修改第二版 消防报建 提前出消防报建图 4.15送消防科预审 4.18补充学校图纸送消防科预审 经沟通：5.1日前送正式消防资料即 可按照旧消防规定执行 规划未通过提前 进行单体预审 单体未通过同时 进行消防预审 明确当地政府特殊要求 提供当地地方性规范标准 根据5.1日消防新规实施倒推设计任务，项目与政府沟通争取预审条件 预审 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 32 2. 取得用地规划许可证阶段 推进方案评审 参与徐州贾汪-江西九江-连州等项目
6、规划方案专家评审会，局务会和规委会 2014年1月3日贾汪项目专家评审会 2014年1月17日贾汪项目规委会 2014年12月15日连州项目规委会 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 33 案例：连州项目竖向设计与停车库 场地内挡墙调整，利用放坡形成架空车库 挡土墙 2. 取得用地规划许可证阶段 竖向方案调整 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 34 日照分析报告 2. 取得用地规划许可证阶段 案例张家港项目 张家港项目 日照分析软件：洛阳众智SUN日照分析软件 江苏日照审核严格： 需第三方日照公司建模核算（昆山市测绘中心有限 公司），规划调整次数多，导致外判公司无
7、积极性 地块容积率为2.5，建筑面宽为32米，为满足容积率， 规划及日照分析调整难度大 每套居住户型套内至少应有1个居室满足大寒日不低于3小时的日照标 准，当一套居住户型套内居室总数不少于4个时，应有2个居室满足大 寒日不低于3小时的日照标准。 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 35 交通影响评价报告 2. 取得用地规划许可证阶段 出入口7#与南京路/塘桥西环路交 叉口距离为104米，与入口6#间距 78米，距离过近 经沟通协调，同意出入口7#开口， 并对出入形式和断面进行限制 案例张家港项目 张家港项目交评报告须委托江苏省制定的设计机构 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料
8、 严禁外传 36 2. 取得用地规划许可证阶段 案例山湖城项目 原设计新古典建筑风格（现代立面2） 评审提出修改为岭南建筑风格 经沟通协调，折中修改为原立面增加坡屋顶 建筑风格审查 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 37 2. 取得用地规划许可证阶段 案例 张家港项目园林方案（三干河河道景观方案）报审 配合园林方案报审 与政府及水利部门沟通确定河道护坡形式 与政府落实景观方案设计文本内容及深度要求 协调顺茵设计院出具全套景观方案设计文本 园林按报审方案验收 苗木数量规格按苗木清单验收 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 38 3. 取得工程规划许可证阶段 3.1输
9、出设计成果 提供报建图纸和相关报告 3.2设计管理的协同原则 各专业高效配合 3.3开发的协同要求 明晰各项报建要求 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 39 3. 取得工程规划许可证阶段 工作内容其他协同部门 提供设计图纸 规划报建五图一书规划设计部 单体报建图 建筑院 消防报建图（消防总平图） 防雷报建图 公共事业设施报建 市政/园林报建图 顺茵 市政工程规划方案规划设计部 招投标配合 配合模拟招标清单 （确定施工单位为取得施工证条件） 区域成本部 3.4设计协作内容 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 40 3. 取得工程规划许可证阶段 3.5开发协作内容 工
10、作内容其他协同部门 专项报告与设计 提供详勘报告勘察院 人防报建图人防设计 出具报告绿色建筑 博意建筑配合出图 绿色建筑 对外条件前置 环评报告环评 设计资质备案设计院 市政方案报审供水供电供暖 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 41 设计资质备案 1.现场与政府沟通，了解备案要求； 2.与政府约定备案条件，最大化公司利益； 3.安排专人对接（开发报建人员）； 4.项目部发起备案流程并提出要求（工作联系函） 5.提供相关的项目资料。 1.准备公司备案资料； 2.确认备案人员并准备相关社保证明、人员证件等； 3.安排备案人员连同资料到当地办理备案。 有利条件（可争取）： 1）备案
11、人员越少越好； 2）备案人员跟图签人员可不一致； 3）备案人员不需要到现场确认； 4）法人签名可用法人签章代替； 5）可不需要核对证件原件； 6）尽量可不提供身份证原件。 3. 取得工程规划许可证阶段 项目开发部与设计院对接，共同参与设计资质备案 项目开发部 设计院 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 42 3. 取得工程规划许可证阶段 建筑单体报建 案例连州项目 G285单体要求原车库改为房间 一层平面图 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 43 3. 取得工程规划许可证阶段 结构审查 案例青岛项目 J 552户型审查时提出取消梁，避免偷面积 关注：地产学院，更多
12、干货分享 内部资料 严禁外传 44 4. 取得施工证阶段 4.1输出设计成果 提供完成施工图审查 4.2设计管理的协同原则 符合当地规范要求 快速完成审查回复 4.3开发的协同要求 加强审图单位的沟通 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 45 4. 取得施工证阶段 4.4 协作内容 工作内容其他协同部门 设计管理部协作 提供设计图纸全套施工图及完成审查回复设计院 招投标配合 配合招投标 （时间要求：提前40天提供图纸 招标） 区域成本部 开发部协作 专项报告与设计提供详勘报告勘察院 对外沟通协助施工图审查设计院 明确施工图审查要求 提供当地审查的地方性标准 关注：地产学院，更多干
13、货分享 内部资料 严禁外传 46 4. 取得施工证阶段 施工图审查沟通 案例：邹城项目桩基形式 背景 山东省审图公司普遍存在默认26F以上不能用预制管 桩的潜规则，且在济宁市当地没有项目尝试过30F高 层使用预制管桩 过程 图审中心提出基础选型不符合规定，要求由试桩后设 计的预制管桩改为旋喷桩。 经协调沟通，并联系上山东省院的专家对基础形式进 行论证，预制管桩切实可行，顺利通过 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 47 施工图审查时间： 2014年3月至今未通过 设计院设计全过程前置条件及管控 工作详解 杨志杰 设计管理部 保密资料，严禁外传 关注：地产学院，更多干货分享 版权所
14、有 碧桂园集团 严禁外传 目录 设计工作开展流程 规划设计部工作流程 产品研发部工作流程 建筑施工图设计流程 装修设计院工作流程 順茵设计院工作指引 保密资料，严禁外传 关注：地产学院，更多干货分享 一.设计工作开展流程 保密资料，严禁外传 关注：地产学院，更多干货分享 版权所有 碧桂园集团 严禁外传 设计工作开展流程 设计 规划 结构 建筑 装修 电气 道路 园林规划设计部、博意设计院省外 分院、外判设计 给排水 设备 规划 建筑 建筑方案-研发设计中心- 产品研发部 建筑施工图-博意设计院各 分院(所) 保密资料，严禁外传 关注：地产学院，更多干货分享 版权所有 碧桂园集团 严禁外传 设计
15、工作开展流程 设计 规划 结构 建筑 装修 电气 道路 园林 园林方案-(顺茵)景观设计 中心-方案所 园林施工图-(顺茵)景观设 计中心-园建设计部 给排水 设备 装修方案-装修设计院-方 案所 装修施工图-装修设计院- 施工图各所 园林 装修 保密资料，严禁外传 关注：地产学院，更多干货分享 版权所有 碧桂园集团 严禁外传 设计工作开展流程 设计 规划 结构 建筑 装修 电气 道路 园林 市政挡墙-研发设计中心- 规划设计部 单体结构-博意设计院分院 给排水 设备 市政给排水-研发设计中心 -规划设计部 单体给排水-博意设计分院 二次装修给排水-博意设 计院-装修机电设计部 结构 给排水
16、保密资料，严禁外传 关注：地产学院，更多干货分享 版权所有 碧桂园集团 严禁外传 设计工作开展流程 设计 规划 结构 建筑 装修 电气 道路 园林 市政配电-研发设计中心- 规划设计部 单体配电-博意设计分院 二次装修配电-博意设计院 -装修机电设计部 给排水 设备 暖通-博意院暖通设计部 机电-博意设计分院(所) 市政道路- 研发设计中心-规划设计部 电气 设备 道路 保密资料，严禁外传 关注：地产学院，更多干货分享 版权所有 碧桂园集团 严禁外传 设计工作开展流程 其他设计 单位 规划设计院 装修设计院园林设计院 产品研发部 博意设计院九 个设计部门 项目部 研发中心 设计管理部 1 直接
17、委托 区域协调 直接 委托 直接 委托 直接 委托 直接 委托 双向选择外判设计 保密资料，严禁外传 关注：地产学院，更多干货分享 版权所有 碧桂园集团 严禁外传 设计工作开展流程 投拓确立拿 地意向 确定立项 产品调研与建议 （项目、营销） 户型配比及公建配套 方案（项目、营销） 主席审定 （朱总） 主席审定 （朱总） 是否需要 做概规 规划条件要求 概规方案设计 （规划设计部） 主席审阅 概规方案 人防部门意见 消防部门意见 规划部门意见 市政部门意见 （项目部跟进） 户型配比及公建配套面 积比例确定 是否需要调整户 型或公建设计 初步规划方案设计 （规划设计部） 主席审阅初 步规划方案
18、产品确定线 规划方案确 定线 是 未通过 通过 咨询反馈 未通过 咨询反馈 通过 规划方案确定 完善规划成果 规划设计部 送审未通过 主席审定 （朱总） 通过 否 户型及公建 单 体方案确定 通过 调整户型或公建方 案设计（产研部） 通过 送审 未通过 送审 未通过 初勘报告 保密资料，严禁外传 关注：地产学院，更多干货分享 版权所有 碧桂园集团 严禁外传 设计工作开展流程 办理 施工图审查 户型及公建 单体方案确定 规划方案确定 完善规划成果 规划设计部 施工图设计 示范区货量区 各阶段规划出图 （规划设计部） 勘察报告审核地质详勘 建 筑 结 构 机 电 施 工 图 设 计 博 意 室 内
19、 装 修 施 工 图 设 计 装 修 院 主 干 道 工 图 院 指 导 前 期 施 工 图 规 划 报 建 文 本 报 批 图 纸 施工图审查合格书 办理预开工文件 施工报建 办理 建设工程施工许可证 前期现场施工 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 办理 办理 开工 基 础 施 工 图 设 计 博 意 园 林 专 业 施 工 图 设 计 順 茵 其 他 专 业 施 工 图 设 计 外 判 土 方 平 衡 图 指 导 前 期 施 工 图 规 划 放 线 图 指 导 前 期 施 工 图 室 外 市 政 设 计 图 指 导 前 期 施 工 图 修 建 性 详 规 报 批 图 纸 保密资料，严
20、禁外传 关注：地产学院，更多干货分享 版权所有 碧桂园集团 严禁外传 二.规划设计部工作流程 保密资料，严禁外传 关注：地产学院，更多干货分享 版权所有 碧桂园集团 严禁外传 规划设计部主要设计工作流程 1.概念性规划方案设计阶段 概念性规划 方案初稿 内部审批 流程 朱总审批主席审批 概念性规划 方案成果 提交相关部门 经集团投管中心审批的立项报告 通过通过 不通过不通过不通过 通过 外部提资条件 营销中心: 用地红线图;地形图;规划设计要点;地 方相关设计规范(当地关于容积率、日 照分析,人防设置,面积计算细则等相关 技术性文件);学校和酒店筹建意见等. 专项调研报告. 市场调研报告;市场
21、定位分析报告;户型 配比初稿并形成产品建议书等. 项目部: 各职能部门: 保密资料，严禁外传 关注：地产学院，更多干货分享 版权所有 碧桂园集团 严禁外传 规划设计部主要设计工作流程 地块调研报告模版 保密资料，严禁外传 关注：地产学院，更多干货分享 版权所有 碧桂园集团 严禁外传 规划设计部主要设计工作流程 土地前期储备工作未完善的 1 红线图 只有大概的选址具体的用地红线可由我司自己划定。 如：佛冈项目，为利于销售，将地势较低的地方，作为体育公园用 地（为租用地），地势相对较高且适于建设的地段作为建设用地。 保密资料，严禁外传 关注：地产学院，更多干货分享 版权所有 碧桂园集团 严禁外传 规划设计部主要设计工作流程 1 红线图 大红线基本确定 但政府允许我司根据 实际情况增减用地规模或剔除不适 合开发建设用地。 如：海南临高项目，地块中间为体 育公园，出于景观资源利用最大化， 局部调整了居住用地的用地布局， 使居住用地最大化享受绿地。 保密资料，严禁外传 关注：地产学院，更多干货分享 版权所有 碧桂园集团 严禁外传 规划设计部主要设计工作流程 2 功能 分区图 俗称泡泡图、
