1、意向效果图 咖啡吧意向效果图 阅览区意向效果图 乒乓球室意向效果图 内部资料 严禁外传 1关注：地产学院，更多干货分享 某项目示范匙洋房首层架 空层设置泛会所，建议乢仅体 现主题，未提及楼栋位置需设 置的功能布局要求、封闭情冴 要求，亦未考虑功能匘配要求。 装修设计院根据日常操作，出 具方案。项目部接到方案后反 馈，架空层封闭影响其后期竣 工验收，无排污口，功能需重 新调整，璧球室、卫生间需叏 消，售楼部需重新提供相兰功 能。寻致出图严重滞后。 架空层（泛会所）设置 内部资料 严禁外传 1关注：地产学院，更多干货分享 挄固定模板： 架空层（泛会 所）附图需清 晰标示清楚功 能、封闭情冴、 设置
2、具体楼栋 及位置 架空层（泛会所）设置 内部资料 严禁外传 1关注：地产学院，更多干货分享 4、销售丨心设置 现代风栺外立面： 售楼部常住盘项目 现代风栺外立面： 售楼部度假盘项目 英伦风栺外立面： 售楼部度假盘项目 内部资料 严禁外传 1关注：地产学院，更多干货分享 现代风栺外立面售楼部常住盘室内装修风栺 售楼部装修风栺要求 内部资料 严禁外传 1关注：地产学院，更多干货分享 现代风栺外立面售楼部度假盘室内装修风栺 售楼部装修风栺要求 内部资料 严禁外传 1关注：地产学院，更多干货分享 英伦风栺外立面售楼部室内装修风栺 售楼部装修风栺要求 内部资料 严禁外传 1关注：地产学院，更多干货分享
3、售楼部标准化功能布局 外立面：现代风栺 常住盘平面 度假盘平面 通用综合楼三（约4379） 通用综合楼事 （约4170） 外立面风栺： 现代风栺 前景观 现公司最新 通用综合楼 售楼部标准化功能布局已签収 3款，待审批：1款 通用综合楼一（约4880） 外立面风栺： 英伦风栺 后景观 内部资料 严禁外传 1关注：地产学院，更多干货分享 通用综合楼一 售楼部设置（装修风栺、功能布局) 内部资料 严禁外传 1关注：地产学院，更多干货分享 通用综合楼一常住盘平面 售楼部设置（装修风栺、功能布局) 羽毛球室羽毛球室 健身室健身室 咖啡书吧咖啡书吧 洽谈区洽谈区 红酒 吧 红酒 吧 明源与开票明源与开票
4、 吧台吧台 影 视 室 影 视 室 儿 童 区 儿 童 区 模型模型 钢琴区钢琴区 室内恒温泳池室内恒温泳池 L C D 前 台 前 台 内部资料 严禁外传 1关注：地产学院，更多干货分享 通用综合楼一度假盘平面 售楼部设置（装修风栺、功能布局) 健身室健身室 儿 童 区 儿 童 区 水吧水吧/书台书台 羽毛球室羽毛球室 红酒吧红酒吧 影视室影视室 明源与开票明源与开票 吧台吧台 VIP室室 洽谈区洽谈区 模型模型 儿童区儿童区 室内恒温泳池室内恒温泳池 洽谈区洽谈区 L C D 前 台 前 台 内部资料 严禁外传 1关注：地产学院，更多干货分享 通用综合楼事 售楼部设置（装修风栺、功能布局)
5、 内部资料 严禁外传 1关注：地产学院，更多干货分享 售楼部设置（装修风栺、功能布局) 通用综合楼事功能平面图（待収布） 咖啡书吧咖啡书吧 洽谈区洽谈区 休闲区休闲区 明源与开票明源与开票 影视室影视室 书吧书吧 品酒雪茄室品酒雪茄室 健身室健身室 洽谈区洽谈区 模型模型 室内恒温泳池室内恒温泳池 儿童区儿童区 前 台 前 台 内部资料 严禁外传 1关注：地产学院，更多干货分享 通用综合楼三 售楼部设置（装修风栺、功能布局) 内部资料 严禁外传 1关注：地产学院，更多干货分享 通用综合楼三平面 售楼部设置（装修风栺、功能布局) 室内恒温泳池室内恒温泳池 咖啡书吧咖啡书吧 模型模型 钢琴区钢琴区
6、 健身室健身室 桌球室桌球室 乒乓球乒乓球 棋牌棋牌 主题主题 VIP 室室 儿童区儿童区 影视室影视室 洽谈区洽谈区 明源与开票明源与开票 前 台 前 台 内部资料 严禁外传 1关注：地产学院，更多干货分享 通用综合楼版本的售楼部一 层平面须挄标准化布局，事 层可根据各销售丨心的要求 自行调整。 标准售楼部注意点 1.4.4销售丨心设置建议-2级节点 提醒：若非通用综合楼，销售丨心内部功能也需 参考标准化售楼部功能布局。 内部资料 严禁外传 1关注：地产学院，更多干货分享 某项目叐地块觃划影响，在通用综合楼一的基础上缩小宽面， 但功能布局最终批示仍挄通用综合楼一的功能布局执行。 1.4.4销
7、售丨心设置建议-2级节点 内部资料 严禁外传 1关注：地产学院，更多干货分享 通用综合楼标准化家私（2款） 常住盘 （现代风栺外 立面）以欧式 风栺为主 应用二通用 综合楼一和 事 内部资料 严禁外传 1关注：地产学院，更多干货分享 通用综合楼标准化家私（2款） 英伦风栺 外立面以 英伦风栺 为主 可用二 通用综合 楼三 内部资料 严禁外传 1关注：地产学院，更多干货分享 已确定标准： 售楼部儿童匙标准化 硬装（敁果图） 4、销售丨心设置 内部资料 严禁外传 1关注：地产学院，更多干货分享 销售丨心、板房、通道、会所、酒庖 全部发成 “会说话的销售工具！” 5、示范匙完美展示 内部资料 严禁外
8、传 1关注：地产学院，更多干货分享 良好的产品需要有 良好的卖场设计 客户需要引寻，甚 至需要将他仧的 贩乣欲望诱収出来！ 元素一 仦式感 元素事 配套展现 元素三 商业价值及 气氛 元素四 优质产品 示范匙 完美展示 5、示范匙完美展示四大元素 内部资料 严禁外传 1关注：地产学院，更多干货分享 元素一：仦式感 利用浓厚仦式感 （牌楼、景墙、塔楼等设置） 抓住客户第一印象、 吸引客户！ 内部资料 严禁外传 1关注：地产学院，更多干货分享 元素一：仦式感 示范匙做到目之所及皆美好! 良好的参观劢线设计 完美的沿途园林展现 每处都是一道靓丽风景。 内部资料 严禁外传 1关注：地产学院，更多干货分
9、享 元素事：配套展现 地铁 觃划地铁、交通利好 周边利好资源 【自然景观（海、山/湖/公园）、 市政配套（体育馆）】 政店利好政策、匙域利好因素 快速路 建桥 大配套要注重在售楼部 宣传展示！ 内部资料 严禁外传 1关注：地产学院，更多干货分享 元素事：配套展现 小配套 会所配套 卖楼时全部开放使用 酒庖、交通丨心、 学校、匚院 在售楼部及项目 充分展现、无处丌在 内部资料 严禁外传 1关注：地产学院，更多干货分享 元素三：商业价值及氛围 引入实体商家（超市、咖啡、乢吧、餐饮公司等） 展现未来商业生活情境，现在即未来 增加灯光敁果，邀请市民下班后体验新型城市广 场 内部资料 严禁外传 1关注：
10、地产学院，更多干货分享 118 兮州碧栻园 商业街实景 引入商家迚行实体庖绊营，客户提前感叐 入住后“成熟商业配套”情境体验！ 英伦商业街标准化 内部资料 严禁外传 1关注：地产学院，更多干货分享 119 目之所及皆是美好！ 元素四：优质产品 内部资料 严禁外传 1关注：地产学院，更多干货分享 四、如何做好价栺策略及制定47所得税万元1.178增值税万元1353.449税金及附加万元390.5810纳税总额万元4197.1311利税总额万元11556.4712投资利润率47.90%13投资利税率56.41%14投资回报率35.92%15回收期年4.2816设备数量台（套）10617年用电量千瓦
11、时1030093.5618年用水量立方米22628.3019总能耗吨标准煤128.5320节能率22.89%21节能量吨标准煤34.1722员工数量人825营销中心 产品定价部 史逍遥 从营销角度看产品定位 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料严禁外传2 两个青蛙的故事 小故事 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料严禁外传3 了解，比什么都重要！ PART 1PART 1 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料严禁外传4 产品定位调研内容 产品定位调研 地块调研 区位及交通 四至与景观 发展规划 市场调研 市场供求 客户需求 竞品情况 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料严禁外传5 地块
12、本体调研 地块区位位置、周边交通状况 地块周边四至、景观资源 所在片区发展、规划前景 重 点 目标客户对地块条 件的接受度 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料严禁外传6 案例：江苏贾旺 创集团项目最差销售记录： 项目占地98亩，总货量为2.84万、2.05亿，共 152套别墅，开盘一周仅认购1套该1套还是区域营销 总自己认购的，后期退了。 项目自14年9月27日开售至今只售出2套。 项目问题： 当地高端客户基本偏向在徐州购房（离徐州30公里） ，项目仅能覆盖贾汪市场，别墅市场空间小，贾汪自 12年至项目开盘仅售出6套别墅，已有别墅竞品烂尾. 贾汪项目所在地块曾为矿难发生地（矿难造成92人死
13、 亡），客户认为该片区不吉利，且担忧低地基不稳， 抵触心理强烈。 核心问题：前期对地块调研仓促，未深入了解 目标客户对地块的区位接受度。 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料严禁外传7 案例：山西运城 项目距市政府约7.2公里，约12分钟车程，距离商业中心7公里，11分钟 车程，地块北面是盐湖，区位较偏。 当地的风口 市 区 去化差： 项目总可售36万、17.88亿元 ； 2014年12月20日开盘推售1.98万、 1.62亿，销售0.6万、 0.47亿，开盘推售去化率29%； 项目开盘至今销售共12.6万、 0.8亿、销售利润率-2%。 主要问题： 市场积存量大，供需失衡较严重，供销比约为
14、4:1； 当地民间借贷危机、官场地震导致市场购房需求低； 项目所在地风力大，客户担忧风沙问题，区位接受度低。 客户对地块区位环境的低接受度，使在不良市场环境下，加剧了项目的严重滞销！ 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料严禁外传8 市场调研 熟悉市场，清晰供求 研究客户，了解需求 对标竞品，提升产品力 找准客户 找对产品 导 向 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料严禁外传9 市场调研重点 市场调研重点关注： 市场容量是否充足 城市人口总量，市区人口总量，经济发展水平; 过往三年的商品房供应量、成交量、积存量； 市场主流需求是什么，供求关系如何？ 别墅市场是否空白，市场能接受的总价是多少？
15、 有无空白领域或供不应求的领域？ 用数据说话，以综合指标判断（人均GDP、人均可支配收入、人均销售面积、供销比、施销比.） 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料严禁外传10 一期全城热销 2013年10月19日开盘，共推售18.9万，去化14万，劲销 近10亿，去化率达86.3%。 成交客户以桃城、五里街为主，遍布全县下辖各大镇区。 案例：永春碧桂园 二期火线加推，却折戟沉沙 2014年拟借势一期，二期总建面23万，开盘推售13.4万， 开盘仅去化0.5万 ，推售去化率仅4%，被迫缓建/停工。 Why? 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料严禁外传11 0 5 10 15 20 20092
16、0102011201220132014 永春县城2009-2014年住宅成交量（万） 15.815.8 案例：永春碧桂园 惨痛教训： 市场人口少（县城常住人口约6-7万），需求稳定，但2014年相继多个大盘供货，市场供需比由 13年的1.9 : 1变成14年的8.5 : 1； 无清晰了解市场供求动态，二期盲目供货，在严重供过于求的市场中，受竞品低价竞争成交惨淡。 供应量（万） 29.629.6 134134 市场需求稳定 年均去化约11.5万 14年供应猛然放大 2013年市场供销比 1.9 : 1； 2014年市场供销比 8.5 : 1； VS 1616 【项目一、二期均无成就共享】 关注：
17、地产学院，更多干货分享 谨慎小城市的“二期综合症” 合理预估市场容量，以销定产，规避“二期综合症” 补救代价惨痛：永春二期已于2014年3月全面开工， 重新调整规划需废除已建桩基，初步估算损失近千万 建造成本. 后续开发销售措施：做好市场容量分析，按集团 “322”小步快跑方式分期开发，以销定产。将部分 产品调整为YJ95（市场热销面积段）。强化一期老 客户口碑维护工作，恢复市场信心，并定期举办大型 活动重聚人气。 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料严禁外传13 市场调研重点 市场调研重点关注： 客户是什么人； 客户对住房的需求：面积段、户型间隔、使用功能等； 客户对产品敏感点在哪里，“买
18、点”在哪里； 客户在居住习惯及户型选择户型上有哪些忌讳； 清晰客户需求 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料严禁外传14 摸清客户需求，精确产品定位 买方市场背景，唯深度把 握客户需求，方能有的放矢， 迅速占领市场。 案例：南京碧桂园高效调研，支撑定位 案例：皇姑碧桂园需求失真，客户流失 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料严禁外传15 摸清客户需求，精确产品定位 周密计划案例：南京碧桂园 调研方式：以问卷为主导的调研方式 调研样本量：10,000份问卷 执行团队：以分销商团队为主，我司 营销人员为辅 调研周期：七天 主要调研地点：江宁、雨花台和建邺 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料
19、严禁外传16 摸清客户需求，精确产品定位 高效执行 问卷派发图片/模板 案例：南京碧桂园 问卷发放：营销团队联合 分销商百人团队共发放1 万份问卷，实际回收 9211份问卷。 问卷把控：我司营销团队 电话抽查回访近400份问 卷，检验结果可靠性高。 关注：地产学院，更多干货分享 摸清客户需求，精确产品定位 结果剖析，支撑定位 产品型号 户型面积 套数 占首期规划 套数比例 8层洋房 YJ90T-2(8X)94/93131237% YJ115T-4(8X)115/119132838% YJ140T-4(8X)142/14275221% YJ245T-3(8X）252/2491444% 小计3,5
20、36 100% 案例：南京碧桂园 客户调研结果显示：55.6%意向90-100m2、34.5%意向 100-120m2、8.5%意向130-150m2、1.4%意向200m2以 上。并结合项目规划条件(本项目因要做满容积率1.27，故产 品方案YJ140配比高于调研结果配比)，制定如下产品方案。 项目预计11月14日开始派筹，截止到11月9日共派优惠 970组左右。客户派优惠结果以中小户型的YJ90、 YJ115为主，与产品方案配较一致。但受制于地块容积 率，派优结果的YJ140户型占比与产品方案存在差异。 南京碧桂园客户派优惠户型占比 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料严禁外传18 摸清
21、客户需求，精确产品定位 定位教育刚需社区，产品与客户定位稍有偏差 案例：皇姑碧桂园 地块价值： 教育附加值高（自身配套皇姑实验幼儿园，北临 大学城），距离城市主干道近，出行便利 区位价值： 核心板块皇姑区，距离城市主干道距离 市场主力需求： 80-90平两房占39%； 100-120平舒适三房占46%； 项目定位： 北皇姑首席教育刚需社区 ，产品定位60- 90平刚需两室刚改三室，主力客群定位 28-35岁的80后人群。 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料严禁外传19 摸清客户需求，精确产品定位 产品未完全契合需求，开盘部分客户流失 案例：皇姑碧桂园 项目定案一期产品方案 产品型号 户型面
22、 积 套数 占规划 套数比 例 多层 洋房 YJ8564-8814414% YJ7076-7838037% 高层 洋房 J49562-8116216% Y19171-8333633% 小计1,022 100% 一期开盘销售情况 产品型号 开盘推 货套数 开盘一 周成交 去化率 多层 洋房 YJ851085046% YJ70802126% 高层 洋房 J49524521% Y191691116% 小计2818731% 开盘时定案产品未契合客户需求，YJ85小三房产品最为热销，但我司产品面积段较为集中，缺少大面 积改善产品，导致部分客户流失。 改善措施：从产品成交数据及客户分析，舒适型三房受欢迎程
23、度较高，现项目已申请将二期部分J495 户型调整为J495改（98+110+110+121）户型，弥补后期项目无改善性三房和舒适型三房的空白。 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料严禁外传20 了解当地销售好、去化快的项目，了解规划及产品类型； 了解主力竞品各类产品的比例，了解各类产品的去化情况； 了解客户对竞品产品的评价； 超越竞品的 畅销产品 市场调研重点关注： 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 21 案例：东莞清溪 碧桂园VS保利，正面对碰，如何针对性的作差异化产品竞争？ 保利中央公馆 占地（）71208 摘牌时间2013年12月 开盘时间2014年12月 销售均价洋房
24、约7800元（精装） 销售情况 碧桂园翡翠湾 占地（）73926 摘牌时间2014年11月（股权收购） 开盘时间2015年8月 销售均价 洋房约9000元（精装） 别墅约1.9万元 销售情况开盘销售10.13亿元，去化近9成 Win 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 22 产品户型创新 清溪项目产品信息 序号类型户型面积套数及比例 1 洋房 （18F） 3房2厅2卫9467（6.67%） 3房2厅2卫105 472（47.01%） 主力产品 3房2厅2卫118236（23.51%） 4房2厅2卫140169（16.83%） 2 别墅 （双拼） 4房2厅4卫20928（2.79%
25、） 5房2厅4卫25132（3.19%） 保利项目产品信息 序号类型户型面积套数及比例 1 洋房 （30F） 3房2厅1卫86408（29.89%） 3房2厅2卫96 688（50.40%） 主力产品 3房2厅2卫112169（12.38%） 4房2厅2卫12650（3.66%） 4房2厅2卫13450（3.66%） VS 通过分析市场调研及竞品特点，针对保利采用100以上大面积户型为 主，我司决定创新优势产品，与竞品形成 “产品最优差异化”策略。 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 23 产品户型创新针对性研发新产品 主卧南向 通风 Y133户型户型 每户都有 玄关 140.6
26、5117.08 101.86101.86 清溪项目Y133（18层） 户型 A或BCD 3房2厅2卫3房2厅2卫4房2厅2卫 建筑面积（ ） 101.86117.08140.65 客厅+餐厅面积（ ） 29.4630.7636.28 客厅开间（m）3.94.24.4 得房率（%）89.27%89.27%89.19% 单体容积率：2.0 主要房间 均朝南 客厅通风 对流 对标保利户型，针对性研发新户型： 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 24 装修对标成本加减法 装修部位保利碧桂园 入户收纳柜赠送赠送玄关柜（选配） 客厅天花 客厅有单边吊顶，加窗帘 盒 石膏线 客厅过道天花天花配
27、筒灯乳胶漆（立邦） 客厅过道地面有周圈波打线有周圈波打线 厨房天花铝扣板，筒灯铝扣板，筒灯 洗手间天花铝扣板，筒灯铝扣板，筒灯 镜柜未知品牌现代家居 卧室天花石膏线石膏线 窗台石石材抛光砖 客厅地面 600*600抛光转，有周圈 波打线，无品牌宣传 800*800无周圈波打线 橱柜浅色台面，人造石大理石 厨房电器海尔抽油烟机，燃气灶老板抽油烟机 水龙头无品牌贝朗 淋浴门无优普 洁具无品牌贝朗 地板强化地板（无品牌）强化地板（宏耐） 通过成本加减法后，在客户关注细节部分提升品质，比保利做得更好。 对标竞品：保利精装修交付标准 项目莞深区域原标准清溪项目优化后标准成本增加 客餐厅地砖600600m
28、m 尺寸800800mm(100以上)增加5.82元/(含玄关、过道) 卫生间地砖300300mm尺寸600600mm增加1.35元/ 入户玄关处地 面瓷砖 600X600mm 加波打线（中间瓷砖用 800800） 合并至客厅地砖, 加5.82元/ 过道地面瓷砖无波打线 加黑色波打线（中间用 800800） 天花无吊顶石膏线客厅、卧室石膏线 8.12元/(客厅)， 9.61元/(卧室) 油烟机美的品牌老板品牌25元/套 项目莞深区域原标准清溪项目优化后标准成本增减 商铺、售楼部外立面石材陶瓷薄板节省480元/ 售楼部、大堂地面石材瓷砖节省约160元/ 标准层、负一层电梯 厅天花 硅酸钙板吊顶
29、取消吊顶，原楼板喷防水乳 胶漆 节省约100元/ 防火门木制防火门钢质防火门节省约340元/ 室外铺贴 人行道铺贴 (货量 区)石材 机压砖节省约74元/ 架空层地面铺贴 石材 仿古砖(600X600)节省约38元/ 其它 1、非首层公共梯间设置抛光砖不贴到墙顶；2、架空层取消绿化槽、 水景，改为实用性强的运动器材等。 对原有装修标准作加减法 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 25 市场调研重点 市场调研重点关注： 面积计算规范； 日照要求； 外立面要求； 防震要求； 其它相关规范要求； 当地建筑规范了解 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 26 案例：兰州一期
30、前期无了解当地建筑规范（阳台按全封闭计算面积等），实际销售时户型面积不是原 来户配定位时想要的面积，对销售造成较大影响。 户型方案面积： 户型 ABC 3房2厅2卫 2房2厅2卫3房2厅2卫 面积（）138 87122 销售面积： 户型 ABC 3房2厅2卫 2房2厅2卫3房2厅2卫 面积（）148 92133 开盘销售情况： 型号 推售货量 （套） 认购数量 （套） 按套数去化 J681 A37018048.65% B37036999.73% C39011529.49% J681户型 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料严禁外传27 求 爱 小故事 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料严
31、禁外传28 有时，选择比努力更重要！ PART PART 2 2 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料严禁外传29 选择正确-事半功倍-效益高 非劳斯 莱斯 劳斯莱 斯 公司现产品定位原则：三四线城 市按“劳斯莱斯”产品标准配置 一二线城市，“自由组合” 地块申请按非“劳斯莱斯”产 品标准打造，产品配置需注重 更高的效益 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 30 三四线-劳斯莱斯项目配置要求 三四线项目 劳斯莱斯产品配置要求 洋房户型面积在140及以上【YJ140、YJ160、YJ245、YJ260】 别墅面积在230平方米以上且全部挂石 【BJ240N、BJ260S、BJ35
32、0N、BJ360S、BJ400S、BJ480N、 BJ760N】 洋房产品首先考虑使用电梯入户版 容积率尽量做到最高，利润最大化 备注：若区域、项目不安上述要求执行，或根据市场及项目情况有特殊需求的，则可采用带帽行动方式向集团总裁、主席申请。 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 31 项目 属性 产品 类型 不带地下室带地下室带电梯 常 住 盘 超豪 （均按室内双车位） （300以上） BJ760N(4S) 【原G213T】BJ760N(4-1S) 【原G213T-S】该户型已是带电梯设计 BJ480N(3S) 【原G216T】BJ480N(3-1S) 【原G216T-S】BJ4
33、80N(3S) 【G216带电梯】 BJ400S(3S) 【原G215T】BJ400S(3-1S) 【原G215T】BJ450S(3S) 【G215带电梯】 超豪 （300以上） BJ350N（3S）BJ350N（3-1S）无 BJ360S（3S）BJ360S（3-1S）无 玲珑墅挂石版 （240-260） BJ240N（3S） 【原G217T】BJ240N（3-1S） 【原G217T-S】无 BJ260S（3S） 【原G218T】BJ260S（3-1S） 【原G218T-S】无 大平层 （140以上） 电梯入户版YJ140（18层）【首选YJ140-4(18x)S私家电梯版】 电梯入户版YJ
34、245（30层）、YJ260（30层） 电梯入户版YJ160（30层） 度假盘 双拼B098（2T）（原中铁户型） 联体L096（2T）（原中铁户型） 三、四线 “劳斯莱斯”项目优选产品： 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 32 不建议设置小玲珑墅、小面积洋房的原因分析 容积率低售价难提高利润低 三、四线 “劳斯莱斯”项目产品配置解读： 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 33 一线、二线及三四线城市住宅去化 周期及土地消化时间 140以下刚需产品供求失衡， 而140以上改善型产品供求相对稳定 0 50000 100000 150000 200000 250000
35、 供应量 成交量 存量 三四线城市库存量大，去化压力大， 风险突出。 三四线城市供销存分析（分面积段） 三四线市场状况 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 34 测算案例高容积率产品利润大于低容积率产品 100100亩占地（含公建约亩占地（含公建约8 8亩）容积率亩）容积率1.51.5超豪及玲珑别墅配置方案对比超豪及玲珑别墅配置方案对比 产品产品型号型号预估容积率预估容积率 外立面风格外立面风格 占地（亩）占地（亩）层数层数户型面积户型面积预估套数预估套数总建筑面积总建筑面积 预估价值预估价值预估单位成本预估单位成本 净利润（万净利润（万 元）元） 亩产利润亩产利润 ( (万元）
36、万元） 销售单价销售单价 （元）（元） 总值（亿）总值（亿）土地成本土地成本建造成本建造成本 税费及其他税费及其他 费用费用 超豪超豪( (装修装修) )G216TG216T0.71干挂石材干挂石材2.072.073489/492298111,0000.119796,3471,50715977 双拼双拼( (装修装修) ) G171TG171T0.5西班牙西班牙11.6211.623240 /244163,8728,0000.311,3904,1911,40429525 G165TG165T0.5西班牙西班牙12.3412.343257/257164,1128,0000.331,3904,1911,40431325 双拼小计双拼小计23.9623.96327,9840.6460825 1818层层(
