1、中国科学技术大学经济学课程论文宏观调控下的商品房价格摘 要近几年，房价问题几乎是家喻户晓，老少皆知。现在基本上，大家都知道房子贵。没买房子的，希望房价往下跌，跌得越多越好。买房的，绝大多数是房奴。房奴，可不希望房价下跌。还有是投资房地产的投资者，投资者可是希望房价继续暴涨。因为房价对广大人民群众的日常生活影响非常很大，所以国家政府也相当重视，不段出台相关政策，来调整房价。既然有这么多人关心房价，那么研究房价将会继续走高，还是在高价位停止高攀，还是下调，是很有意义的。在本篇论文中，我们将依据经济学中的均衡分析法，浅谈近年来国家出台相关政策对商品房价格的影响。关键词：商品房 均衡分析 房价 政策第
2、 1 章 绪论1.1 引言本文将使用均衡分析法讨论国家房地产政策对住宅房的价格影响，下面我们将先介绍一下房地产，商品房还有均衡分析发的概念。房地产概念有广义和狭义之分。广义的房地产概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。本文所指的主要是狭义的房地产，是国家政策许可的、个人可以投资的房地产。 商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境
3、内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。本文将要讨论的是国家相关政策对商品房中的住宅房的价格影响。文章将分析近年来出台的相关房地产调控政策，解析每一条对商品房价格走势的影响。我们使用的分析法是经济学中均衡分析法。1.2 调控政策概述近年，国家颁布的影响房地产的政策很多，我们在此不一一列举，只选比较典型的几条作均衡分析所用，具体如下：2009 年1. 2009 年 1 月 3 日：四大国
4、有银行宣布七折优惠利率。2. 2009 年 1 月 9 日：落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作3. 2009 年 5 月 15 日：关于切实落实保障性安居工程用地的通知4. 2009 年 5 月 27 日：关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知5. 2009 年 6 月 10 日：“小产权房”实质是违法建筑2010 年6. 2010 年 4 月 18 日，暂停发放购买第三套及以上住房贷款和提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明7. 2010 年 9 月 29 日：遏制部分城市房价过快上涨8. 2010 年 10 月 12 日，政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责2011 年9
5、. 2011 年 1 月 27 日，重庆和上海宣布从 1 月 28 日起开征房产税第 2 章 调控政策与住宅房价格2.1 均衡分析我们将要使用均衡分析法来就分析住宅房的价格走势，因此我们有必要要了解什么是均衡分析法。下面，我们将简单介绍一下，什么是均衡分析法。均衡分析法是经济理论研究的一种重要方法和必要抽象。1、均衡与均衡分析经济学中的均衡（Equilibrium）：任何一个经济决策者都不能通过改变自己的决策以增加利益时的状态。均衡分析（Equilibrium Analysis）：在假定各经济变量及其关系已知的情况下，考察达到均衡状态的条件和状况的分析方法。2、局部均衡分析和一般均衡分析一般均
6、衡分析，是指在充分考虑所有经济变量之间关系的情况下，考察整个经济系统完全达到均衡状态时的状况，和达到均衡的条件。局部均衡分析，是指假定在其他条件不变的情况下，考察单一的商品市场达到均衡的状况和条件。均衡分析法，通常将商品市场抽象为供给和需求二个条件，当这二个条件达到均衡时，买方和卖方双方都会接受此时的价格，及均衡价格，见图 2.1.1P（价格）Q (数量)S (供给)D (需求 )Pe (均衡价格 ) E (均衡点)0图 2.1.1如果其它条件不变，需求减少，及 D 线下移，则价格下跌，均衡点将由 E点移至 E.如果其它条件不变，供给增多，及 S 线右移，则价格下跌，均衡点将由 E点移至 E.
7、如果需求减少，及 D 线下移，并且供给增多，及 S 线右移，则价格下跌，均衡点将由 E 点移至 E. 见图 2.1.2。S (供给)SP (价格)Q (数量)D (需求 )PeE (Equilibrium)0DE EEPPP图 2.1.2如果其它条件不变，需求增多，及 D 线上移，则价格上涨，均衡点将由 E点移至 E.如果其它条件不变，供给减少，及 S 线左移，则价格上涨，均衡点将由 E点移至 E.如果需求增多，及 D 线上移，并且供给减少，及 S 线左移，则价格上涨，均衡点将由 E 点移至 E. 见图 2.1.3。S (供给)SP (价格)Q (数量)D (需求 )Pe E (均衡点)0DE
8、EEPPP图 2.1.3下面我们将以此方法，讨论近年国家相关房地产政策对商品房价格的影响。2.2 商品价格与国家房地产政策2.2.1 2009 年 1 月 3 日，四大国有银行宣布七折优惠利率2009 年 1 月 3 日，四大国有银行宣布：只要 2008 年 10 月 27 日前执行基准利率 0.85 倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。四大国有银行宣布七折优惠利率，也就是说贷款买房所需的成本变小，相当于房子价格下降了。这势必会刺激消费者的需求，需求量变大，D 线上移，价格上涨，见图 2.2.1。S (供给)P (价格)Q (数量)D (需求 )Pe E (平衡点)
9、0DEP图 2.2.12.2.2 2009 年 1 月 9 日，住房与城乡建设部部长的工作讲话2009 年 1 月 9 日：住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作的讲话，要求住房与城乡建设系统在 2009年要做好 9 个方面的工作。其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展，这两条被普遍认为是 2009 年我国房地产政策发展的主线，也是 2008 年房地产调控政策的延续和深化。建设部长的讲话内容很多，我们在这里不详细分析所有内容。但其中的全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展，这两条势必会对住宅房产生影响。我们先分析第一条，全面推进保证性住房建设。全面推进保证性住房建设，就意味着多建房，供给量会加大，S 线右移，价格下跌，参见下图 2.2.2.1。S (供给)P (价格)Q (数量)D (需求 )Pe E (均衡点)0SEP图 2.2.2.1
